Aktualizacja rynku nieruchomości Manhattan Q2 2025

Sprzedaż na 2-letnim szczycie, kupujący preferują gotówkę

Warunki rynkowe

Ten rynek nieruchomości na Manhattanie kontynuował odbicie w Q2 2025, a domknięcia osiągnęły najwyższy poziom od niemal dwóch lat. Łącznie 3042 zakończone transakcje, co oznacza wzrost o 16,6% r/r oraz o 8,4% powyżejśredniej kwartalnej z 10 lat. To trzeci z rzędu kwartał rocznego wzrostu cen po spadkach sprzed roku. Warto jednak zauważyć, że około połowa transakcji została podpisana przed kwietniem, przed nową polityką ceł USA, co mogło wzmocnić wyniki kwartału.

Podpisane umowy

W przeciwieństwie do domkniętych transakcji, które głównie opisują przeszłość, podpisane umowy to wskaźnik wyprzedzający. Po ustąpieniu niepewności celnej W czerwcu 2025 podpisane umowy odnotowały silny wzrost we wszystkich typach nieruchomości:

• Co-ops: 506 umów, wzrost o 27.5% r/r
  
  
• Condos: 354 umów, wzrost o 17.6% r/r
  
  
• domy 1–3 rodzinne: 31 umów, wzrost o 106.7% r/r

Popyt luksusowy pozostał wyróżnikiem. Podpisane umowy w przedziałach $5M-$9.99Moraz $10M-$19.99M wzrosły wyraźnie. Na przykład umowy condo w przedziale $10M-$19.99M ponad dwukrotnie r/r. Według Douglas Elliman Market Report wolumen umów luksusowych (górne 10% rynku) ma ponad dwukrotnie wzrósł w ciągu ostatnich dwóch miesięcy.

Gotówka dominuje

Zakupy gotówkowe osiągnęły rekordowe 69,1% wszystkich transakcji.

• 78.3% transakcji powyżej $3M było gotówkowych
  
  
• 60.4% transakcji poniżej $1M było gotówkowych (znacznie powyżej średniej historycznej 43,3%)
  
  
• Sprzedaż finansowana wzrosła tylko o 5.7% r/r, podczas gdy transakcje gotówkowe wzrosły o 23%, co odzwierciedla ostrzejsze standardy kredytowe i bardziej konkurencyjną pulę kupujących za gotówkę. 

Podaż i miesiące oferty

Podaż ofert wzrosła 3.1% do 8296 jednostek, ale wzrost sprzedaży go wyprzedził, obniżając miesiące oferty do 8.2, spadek z 9.2 rok temu i nieco poniżej średniej dekady 8,3 miesiąca.

Nowe inwestycje

• Domknięcia: 408, wzrost o 19,3% r/r
  
  
• Mediana ceny sprzedaży: $2.31M, wzrost o 13.1%
  
  
• Średnia powierzchnia jednostki: 1563 SF, wzrost o 13.3%
  
  
• Rabat: poprawa do 3.6% z 6.3%
  
  
• Udział w rynku: 13.4% wszystkich domknięć

Siła nowego budownictwa wynikała z użytkowników końcowych, nie inwestorów; kupujący zagraniczni to tylko 6.5% wszystkich transakcji, wyraźnie poniżej średniej dekady 11,7%.

Rynek luksusowy (górne 10%)

• Próg wejścia: $4.5M
  
  
• Cena medianowa: $6.525M, wzrost o 8.8%
  
  
• Cena średnia: $8.57M
  
  
• Sprzedaż: 310, wzrost o 18.3% r/r
  
  
• Podaż: spadek o 21.2%
  
  
• Miesiące oferty: 12.1, poprawa z 18.2
  
  
• Rabat od ceny ofertowej: 8.2%
  
  
• Dni na rynku: 133 dni, wobec 94 rok temu

Segment luksusowy nadal wyprzedza szerszy rynek, wspierany przez kupujących z dużą gotówką i kurczącą się podażą ofert ultra-premium.

Rynek wtórny

• Domknięcia: 2,634, wzrost o 16.2% r/r
  
  
• Mediana ceny na rynku wtórnym: bez zmian przy $1.05M
  
  
• Rabat od ceny ofertowej: 6.0%, o połowę mniej niż rok temu
  
  
• Podaż: 7119 jednostek (+4.7%)
  
  
• Miesiące oferty: 8.1, spadek z 9.0
  
  

Manhattan pozostaje odporny

Rynek nieruchomości na Manhattanie pozostaje odporny dzięki silnemu popytowi, ograniczonej nowej podaży i wysokiemu udziałowi transakcji gotówkowych. W okresach globalnej zmienności inwestorzy historycznie przesuwali kapitał z akcji do aktywów rzeczowych, takich jak nieruchomości premium, szukając stabilności i wartości długoterminowej. Choć utrzymują się przeciwności związane z niepewnością celną i wysokimi stopami hipotecznymi, Manhattan wchodzi w tę fazę z pozycji siły. 

Kluczowe wskaźniki rynku:

• Wzrost populacji: Ludność netto i migracja międzynarodowa do Nowego Jorku rosną.

• Ograniczenia podaży: Podaż dostępnych nieruchomości nadal nie wystarcza, by zaspokoić popyt.

• Wzrost cen: Ceny nieruchomości rosną we wszystkich segmentach rynku.

• Powrót do biura: wskaźnik biurowy Placer.ai z kwietnia 2025 wskazał, że ruch w biurach Nowego Jorku był tylko 5,5% poniżej poziomu z kwietnia 2019, najmniejszy spadek wśród dużych miast USA.

Najnowsze artykuły:

«Nadal czekasz na spadek stóp hipotecznych? To może drogo kosztować»

«Podaż nowego budownictwa na Manhattanie kurczy się (cz. 1 & 2)»

«Billionaires Row»