Het high-end segment van Manhattan won in het derde kwartaal marktaandeel, maar de trofeemarkt bleef selectief. Vergeleken met het derde kwartaal van 2025 rapporteerde Corcoran een stijging van 25% in het aantal afgeronde verkopen boven $3 miljoen en een stijging van 40% in het segment van $3 miljoen tot $5 miljoen. De omzet boven de $3 miljoen vertegenwoordigde 19% van de markt, een recordhoogte ooit.
Voor de koper of verkoper van meer dan $10 miljoen is de grotere boodschap dat schaarste nog steeds het juiste bezit ondersteunt. Het ondersteunt niet elke vraagprijs. De hoogst gerapporteerde afsluiting in het derde kwartaal was een verkoop van $46.958.750 bij Central Park Tower, terwijl het aantal wederverkoopcoöperaties boven de $10 miljoen met meer dan de helft daalde ten opzichte van een jaar geleden. De trofeemarkt is actief, maar de prestaties zijn afhankelijk van het actief.
Ons UrbanDigs scherm maakt die selectiviteit zichtbaar. Met behulp van RLS-afgeleide gegevens en dezelfde strikte definitie als het vorige rapport, Manhattan-verkopen en contracten van meer dan $ 10 miljoen en meer dan $ 4.000 per vierkante voet, leverde UrbanDigs 13 Q3-afafgeronde verkopen en 16 ondertekende contracten op. Het identieke scherm voor het derde kwartaal van 2025 leverde 17 afgeronde verkopen en 13 ondertekende contracten op. Jaar na jaar daalde het aantal in aanmerking komende afgeronde verkopen met 24%, terwijl de ondertekende contracten met 23% stegen.
Die contractverhoging is drie extra transacties, geen bewijs dat de hele luxemarkt in een versnelling is gekomen. De bredere contractmarkt in Manhattan vertraagde: Corcoran rapporteert een daling van 6% ten opzichte van het derde kwartaal van 2025, terwijl Compass een daling van 12% rapporteert in zijn oorspronkelijke dataset tot en met 20 september. Compass rapporteert ook 14 contracten boven de $20 miljoen, tegenover acht een jaar eerder. Die categorie met alleen prijzen verschilt van ons strikte UrbanDigs-prijs-en-PPSF-scherm en mag er niet aan worden toegevoegd.
Een afzonderlijke beoordeling van StreetEasy's eigen transactiecompilatie leverde onder dezelfde test twaalf duidelijke slotmatches voor het derde kwartaal van 2026 op. Het verschil is één verkoop op 150 West 12th Street: UrbanDigs gebruikt 4.206 vierkante voet, terwijl StreetEasy's geregistreerde slotinzending 4.938 vierkante voet gebruikt. Bij het grotere StreetEasy-formaat valt de transactie van $18,85 miljoen onder de $4.000 per vierkante voet.
High-end marktsignaal voor het derde kwartaal
| Maatregel | Q3 2026 | Markt lezen |
|---|---|---|
| Strikte $10M+ / $4.000+ PPSF gesloten verkoop | 13 UrbanDigs RLS / 12 in de compilatie van StreetEasy | Een daling van 24% ten opzichte van 17 in het derde kwartaal van 2025. Eén transactie in 2026 verschilt omdat de platforms verschillende vierkante voets rapporteren. |
| Strikte ondertekende contracten van $10 miljoen+ / $4.000+ PPSF | 16 | Een stijging van 23% ten opzichte van de 13 in het derde kwartaal van 2025. |
| Sluitingen boven de $3 miljoen | +25% jaar na jaar | Het high-end overtrof de bredere markt. |
| $3 miljoen tot $5 miljoen afgeronde verkopen | +40% jaar na jaar | Dit was de sterkste prijsklasse. |
| Aandeel afgeronde verkopen boven $3 miljoen | 19% | Gedeeltelijk voor het hoogste aandeel ooit gemeten. |
| Actieve vermeldingen boven $ 5 miljoen | 837 | Een stijging van 6% op jaarbasis, in tegenstelling tot de bredere daling van het aanbod. |
| Gemiddeld aantal dagen op de markt boven $ 5 miljoen | 113 dagen | In vergelijking met 125 dagen in het derde kwartaal van 2025. |
| Hoogst gerapporteerde sluiting | $46,958,750 | Central Park Tower, 217 West 57th Street, 113e verdieping. |
Update begin oktober: bredere luxecontracten zijn aangetrokken
Olshan meldde dat er tussen 28 september en 4 oktober 30 contracten waren getekend voor huizen in Manhattan die 4 miljoen dollar of meer vroegen, het hoogste wekelijkse aantal sinds begin juni. De week ervoor waren dat er zeventien. Dit zijn weekcijfers, geen vergelijking op jaarbasis.
Dit bestrijkt een bredere markt dan onze ultraluxe definitie van eigendommen boven de $10 miljoen en boven de $4.000 per vierkante voet. De week overschrijdt ook de Q3/Q4-grens, dus deze contracten worden niet toegevoegd aan onze Q3-totalen. Eén week is geen trend.
Bron: The Real Deal, met de wekelijkse contractcijfers van Olshan Realty, 5 oktober 2026.
Waar de Q3-trofeehandel landde
De grootste kwalificerende afsluiting was de 113e verdieping van Central Park Tower met $ 46.958.750, of $ 6.638 per vierkante voet. Andere belangrijke afgeronde verkopen waren onder meer het penthouse aan Crosby Street 42 voor $ 28,25 miljoen en een penthouse aan 555 West 22nd Street voor $ 27,5 miljoen. Dezelfde drie transacties verschijnen ook in de aparte compilatie van StreetEasy.
Aan de ondertekende kant bedroeg de grootste vraagprijs op het scherm $ 54,9 miljoen voor dezelfde woning in Central Park Tower voordat deze later in het kwartaal werd gesloten. Andere grote contracten omvatten $ 40,5 miljoen op 1122 Madison Avenue, $ 34 miljoen op 70 Vestry Street en $ 27 miljoen voor een penthouse op 73 Wooster Street.
Schaarste is reëel, maar wel specifiek
De sponsorvoorraad voor nieuwbouwprojecten is ten opzichte van het derde kwartaal van 2025 met 22% gedaald naar 564 woningen, het laagste niveau sinds eind 2012. Dat is aan de top van belang omdat nieuw opgeleverde, grootformaat woningen met beschermd uitzicht en een beproefd servicemodel moeilijk te vervangen zijn.
Voorraden boven de $5 miljoen zijn met 6% gestegen vergeleken met het derde kwartaal van 2025. Kopers hebben meer keuze dan een jaar geleden in het brede luxesegment, ook al blijven werkelijk onvervangbare producten schaars. Een groot appartement zonder het juiste uitzicht, de juiste vloer, de juiste staat, privacy of bouwkundige stamboom mag niet worden geprijsd alsof het alleen door schaarste zal worden gedragen.
De markt splitst zich op naar activakwaliteit
De cijfers van dit kwartaal laten zien waarom één enkele luxekop misleidend kan zijn. De markt van $3 miljoen tot $5 miljoen bewoog zich snel, met gemiddeld 78 dagen om te contracteren. Vastgoed boven $ 5 miljoen duurde gemiddeld 113 dagen. Wederverkoopappartementen boekten recordprijzen, terwijl het kleine aantal wederverkoopcoöperaties boven de $ 10 miljoen een buitensporig groot effect had op de coöperatiegemiddelden.
Voor trofeekopers: wacht op de juiste troef, niet op een algemene Manhattan-correctie. Onderhandel het hardst als het onroerend goed vervangbaar is of als de prijs van de verkoper losstaat van recent bouwbewijs.
Voor trofeeverkopers: de koperspool is aanwezig, maar deze is niet willekeurig. Recente transacties met hetzelfde gebouw, zichtbescherming, staat, vloerhoogte, service, privacy en transportkosten zijn allemaal van belang.
Voor family offices en kopers van tweede woningen: de pied-à-terre-belasting opnemen in het eigendomsmodel. De belastingwijzigingen dragen de kosten. Het verandert niet of een bepaald appartement zeldzaam is of dat de prijs ervan wordt ondersteund.
Bronnen: The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, 3Q 2026, gepubliceerd op 2 oktober 2026; UrbanDigs-zoekopdrachten naar RLS-afgeleide gegevens liepen op 2 oktober 2026 voor Manhattan, gesloten verkopen en ondertekende contracten van 1 juli tot en met 30 september in zowel 2026 als 2025, met een prijs boven de $ 10 miljoen en een prijs per vierkante voet boven de $ 4.000; StreetEasy's NYC Housing Market Report van augustus 2026 en de afzonderlijk samengestelde individuele eigendomsgegevens. De StreetEasy-recensie leverde 12 duidelijke Q3 2026-wedstrijden op onder dezelfde test; het record van 150 West 12th Street valt onder de $ 4.000 per vierkante voet als we de grotere geregistreerde vierkante voets van StreetEasy gebruiken. De StreetEasy-vergelijking is een kruiscontrole en geen vervanging voor het van RLS afgeleide UrbanDigs-scherm. StreetEasy had nog geen marktgegevens over september gepubliceerd, dus het wordt niet beschouwd als een volledig Q3-rapport. De gesloten zoekopdracht van UrbanDigs Q3 2026 toonde 14 records, maar bevatte één die op 30 juni sloot buiten het aangegeven bereik; dat record is uitgesloten. De schermen van het derde kwartaal van 2025 leverden 17 afgeronde verkopen en 13 ondertekende contracten op. Zoekresultaten kunnen veranderen naarmate de records vereffenen. Aanvullende bronnen beoordeeld op 5 oktober: Jonathan Miller, Housing Notes Q3 Manhattan-analyse, 2 oktober; Compass Manhattan Q3-rapport gereproduceerd door het Stacey Froelich-team, 2 oktober. De cijfers voor het eerste kwartaal van Compass lopen tot en met 20 september en worden later herzien. De luxecategorieën met alleen prijs zijn niet het strikte UrbanDigs-scherm. Miller werkt nu samen met The Real Deal, in plaats van Elliman, voor zijn NYC-rapporten.