Manhattan betrad de herfstmarkt met meer afgeronde verkopen, hogere prijzen en minder beschikbare voorraad dan een jaar geleden. Corcoran boekte 3.625 verkopen in het derde kwartaal, het sterkste derdekwartaal sinds 2022. De mediane verkoopprijs bedroeg $1,25 miljoen, een record in het derde kwartaal.
De markt is actief, maar beweegt niet in één richting. De afgeronde verkopen weerspiegelen deals die eerder dit jaar zijn onderhandeld, terwijl de ondertekende contracten met 6% daalden ten opzichte van een jaar geleden. Kopers handelen nog steeds als het onroerend goed en de prijs zinvol zijn. Ze werken ook met minder keuzes: de actieve voorraad daalde naar 6.354 vermeldingen, het laagste aanbod in het derde kwartaal sinds 2017.
Het laatst beschikbare rapport van StreetEasy ondersteunt hetzelfde aanbod- en snelheidsverhaal, hoewel het eerder augustus bestrijkt dan het volledige kwartaal. De voorraad in Manhattan daalde met 11,2% ten opzichte van een jaar eerder, en huizen die een contract kregen, stonden mediaan 93 dagen op de markt, zes dagen sneller. Het aantal contracten in Manhattan bleef vrijwel stabiel, met een daling van 0,9%, wat de noodzaak versterkt om sterke afgeronde verkopen te scheiden van de toekomstige pijplijn.
Manhattan Q3 2026 in één oogopslag
| Maatregel | Q3 2026 | Jaar na jaar |
|---|---|---|
| Gesloten verkoop | 3,625 | +9% |
| Verkoopvolume | $ 7,28 miljard | +10% |
| Gemiddelde verkoopprijs | $ 1,25 miljoen | +4% |
| Gemiddelde prijs per vierkante voet | $1,751 | +2% |
| Actieve vermeldingen | 6,354 | -3% |
| Contracten getekend | 2,532 | -6% |
| Gemiddelde dagen op de markt | 90 dagen | 13% sneller |
Condos droegen een groter deel van de prijsgroei
De Housing Notes-analyse van Jonathan Miller van 2 oktober schat de mediaan van Manhattan ook op $1,25 miljoen, een stijging van 5,9% ten opzichte van het derde kwartaal van 2025 in zijn dataset. Hij rapporteert de sterkste jaarlijkse omzetgroei in het bereik van $2 miljoen tot $5 miljoen en de grootste gemiddelde verkoopgrootte van appartementen in zes jaar. Die grotere transactiemix is van belang: een hogere stadsmediaan betekent niet dat elk appartement hetzelfde bedrag heeft gewonnen.
Het aantal verkopen van bestaande appartementen steeg met 15% naar 1.266. Hun mediane prijs steeg met 10% tot een record van $1,65 miljoen, en de gemiddelde prijs per vierkante voet bedroeg $1.807. Wederverkoopcoöperaties waren vlakker: de mediaan bleef op $ 875.000, terwijl de gemiddelde prijs en de gemiddelde prijs per vierkante voet daalden.
Het aanbod van nieuwbouwprojecten is het diepere probleem. Het sponsoraanbod daalde met 22% naar 564 advertenties, het laagste niveau sinds het vierde kwartaal van 2012. Nieuwe projecten die tijdens het kwartaal werden gelanceerd, voegden 286 woningen toe, maar dat was niet genoeg om de langere daling van het beschikbare sponsorproduct om te keren.
De high-end doet meer dan zijn deel
Het aantal verkopen boven de $3 miljoen steeg jaar op jaar met 25%. De band van $ 3 miljoen tot $ 5 miljoen was de sterkste, met een omzetstijging van 40%. Woningen boven de $3 miljoen vertegenwoordigden 19% van alle huizenverkopen, wat gelijk staat voor het hoogste aandeel ooit. De grootste gerapporteerde sluiting van het kwartaal was de 113e verdieping van Central Park Tower voor $ 46.958.750.
Die kracht betekent niet dat elk duur onroerend goed evenveel invloed heeft. Locatie, staat, uitzicht, bouwkwaliteit en prijsdiscipline bepalen nog steeds welke advertenties verhuizen. Appartementen met een prijs tussen $3 miljoen en $5 miljoen zijn het snelst ondertekend, gemiddeld 78 dagen. Huizen boven de $ 5 miljoen hadden gemiddeld 113 dagen.
Wat de Q3-cijfers betekenen
Ondertekende contracten verdienen meer aandacht dan de afsluitende krantenkoppen. Compass rapporteert 2.075 contracten, een daling van 12% ten opzichte van het derde kwartaal van 2025, waarbij de condo-contracten met 9% daalden en de coöperatieve contracten met 13,2% daalden. De initiële cijfers over het derde kwartaal lopen tot en met 20 september en worden later herzien. Ze mogen dus niet worden gecombineerd met de cijfers van Corcoran. Toch laten beide bronnen minder contracten zien dan een jaar geleden.
Wat gebeurt er onder de $1 miljoen?
Corcoran meldt dat appartementen onder de $1 miljoen goed waren voor 42% van de omzet, het op één na laagste aandeel, exclusief de drukte vóór belastingen in het tweede kwartaal van 2019. Maar de afgeronde verkopen van wederverkoopcoöperaties onder de $1 miljoen stegen nog steeds met 4% ten opzichte van het derde kwartaal van 2025. Een kleiner marktaandeel is niet hetzelfde als minder verkopen.
Het duurt enige tijd voordat startersappartementen verkocht zijn, maar uit de beschikbare cijfers blijkt niet dat de verkoop langzamer gaat dan vorig jaar. Corcoran rapporteert 106 dagen om onder de $500.000 te contracteren, tegenover 110 in het derde kwartaal van 2025, en 89 dagen van $500.000 naar $1 miljoen, versus 99. De band van $3 miljoen tot $5 miljoen duurde gemiddeld 78 dagen. Compass meldt dat 28% van de eigendommen in Manhattan die een contract aangingen meer dan 180 dagen in beslag namen, maar biedt voor die maatregel geen vergelijking op instapniveau op jaarbasis. 'Tijd tot contract' beschrijft de huizen die kopers hebben gevonden, niet hoe lang de resterende onverkochte aanbiedingen hebben gestaan.
Voor kopers: de best gepositioneerde appartementen wachten niet op een breed marktsignaal. Het geringe aanbod en de snellere marketingtijden pleiten voor voorbereiding voordat het juiste object verschijnt. Dat neemt niet weg dat er ruimte is om te onderhandelen over gecompromitteerde of verouderde inventaris.
Voor verkopers: de markt beloont kwaliteit, maar de daling van 6% in ondertekende contracten is een reden om gedisciplineerd te blijven. Een sterk slotkwartaal kan een langzamere voorwaartse pijplijn verbergen. Prijzen ten opzichte van de huidige concurrentie zijn belangrijker dan prijzen ten opzichte van de krantenkoppen.
Voor investeerders en kopers van tweede woningen: de nieuwe pied-à-terre-belasting voegt nog eens extra eigendomskosten toe aan het model, vooral aan de bovenkant. Het heeft de vraag niet gestopt, maar het hoort thuis in de acceptatie, naast de financiering, de uitvoeringskosten, de entiteitsstructuur en de verwachte vasthoudperiode.
Bronnen: Corcoran, Manhattan Real Estate Market Report, 3Q 2026, 2 oktober; Jonathan Miller, Housing Notes, Manhattan-analyse van het derde kwartaal van 2026, 2 oktober; Compass Manhattan Q3 2026-rapport gereproduceerd door het Stacey Froelich-team, 2 oktober; StreetEasy, augustus 2026 NYC Housing Market Report, 15 september. Beoordeeld op 5 oktober 2026. In de tabel met krantenkoppen wordt consistent Corcoran gebruikt. Compass maakt gebruik van REBNY RLS en ACRIS, met initiële cijfers voor het huidige kwartaal tot en met 20 september, onder voorbehoud van herziening. Het augustusrapport van StreetEasy is een maandelijkse controle, geen volledige vergelijking over het derde kwartaal. Tellingen en prijswijzigingen blijven per bron gescheiden. Millers NYC-rapportpartnerschap verhuisde in 2026 van Elliman naar The Real Deal; zijn analyse hier wordt rechtstreeks naar Housing Notes geciteerd.