In 2021 wisselde in Golden Beach een kavel aan zee met 100 voet (circa 30 m) strand als onbebouwde grond van eigenaar voor $10,7 miljoen. In september 2026 werd het huis dat erop werd gebouwd verkocht voor $69,5 miljoen, volledig contant, aan een vennootschap uit Delaware met de naam Meridian Coast LLC (The Real Deal; South Florida Business Journal, 29 september 2026). In dezelfde week ging een gloednieuw huis op de Venetian Islands, dat eerst voor $59,9 miljoen werd aangeboden, onder contract bij een vraagprijs van $47,5 miljoen.
Beide zijn spec-huizen: woningen die op eigen risico worden gebouwd. Iemand kocht de grond, ontwierp het huis, betaalde elke stort en elke afwerking zonder dat er een koper klaarstond, en bracht het daarna op de markt. In het hoogste segment van Miami bepalen spec-huizen inmiddels veel van de prijsijkpunten.
Waar deze huizen staan op de bredere kaart van het vermogen in Miami, leest u in onze gids over de miljardairswijken van Miami.
In het kort
- 255 Ocean Boulevard in Golden Beach, een nieuw gebouwd spec-huis van 17.500 vierkante voet (circa 1.626 m²) van Treo Construction van Ricardo Halfen, werd in september 2026 verkocht voor $69,5 miljoen. Het kwam in februari op de markt voor $88,5 miljoen, dus de verkoop sloot ongeveer 21,5% onder de oorspronkelijke vraagprijs.
- 1413 North Venetian Way, een nieuw spec-huis op San Marco Island, ging eind september onder contract bij een vraagprijs van $47,5 miljoen, tegen $59,9 miljoen in januari. De contractprijs is niet bekendgemaakt.
- Spec-ontwikkelaars blijven veel betalen voor grond: een kavel aan zee in Golden Beach werd in juli 2026 voor $24 miljoen verkocht aan een koper die er een spec-huis wil bouwen.
- Het model werkt omdat kopers op dit niveau liever te veel betalen dan drie tot vijf jaar te bouwen. Het risico zit in de prijs: beide spraakmakende transacties van dit najaar vroegen om forse prijsverlagingen voordat ze rondkwamen.
De twee transacties waar iedereen over praat
255 Ocean Boulevard, Golden Beach: $69,5 miljoen
Het huis telt ongeveer 17.500 vierkante voet op circa 0,7 acre (ongeveer 0,28 hectare) met 100 voet zeefront, zeven slaapkamers, een gastenverblijf, zwembad en spa. Treo Construction en SDH Studio ontwikkelden het op grond die de door Halfen beheerde entiteit in 2021 onbebouwd kocht voor $10,7 miljoen. Dina Goldentayer van Douglas Elliman had de verkoopopdracht.
Het prijsverloop:
- Februari 2026: aangeboden voor $88,5 miljoen.
- Zomer 2026: verlaagd naar $79,5 miljoen en onder contract in de week van 17 augustus, toen het alle getekende contracten in Miami-Dade aanvoerde.
- September 2026: verkocht voor $69,5 miljoen, volledig contant, aan Meridian Coast LLC. Wie achter de LLC zit, is niet bekend.
Dat komt neer op ongeveer $3.970 per vierkante voet (circa $42.700 per m²) op basis van de verkoopprijs. Zelfs na de korting van 21,5% ten opzichte van de eerste vraagprijs lag de verkoop bijna $59 miljoen boven de grondprijs van 2021, vóór bouwkosten.
1413 North Venetian Way, San Marco Island: onder contract bij een vraagprijs van $47,5 miljoen
Dit huis meet ongeveer 10.700 vierkante voet (circa 994 m²), met zeven slaapkamers, een zwembad van 70 voet (circa 21 m) en meer dan 100 voet front aan de baai. De verkopers, Jacek en Olga Skarzynski van het in Brooklyn gevestigde Maven Construction, kochten de kavel volgens The Real Deal in 2021 voor $6 miljoen. Matthew Crane en Mathieu Rochette van Compass hebben de verkoopopdracht.
Het kwam in januari 2026 op de markt voor $59,9 miljoen (Robb Report). Het ging onder contract bij $47,5 miljoen, ongeveer $4.444 per vierkante voet (circa $47.800 per m²), zo’n 21% onder de startprijs. De uiteindelijke prijs wordt openbaar zodra de akte is ingeschreven.
Beide spraakmakende spec-transacties van dit najaar sloten ongeveer 20% onder hun eerste vraagprijs.
Waarom spec-huizen in Miami een premie opbrengen
Een spec-huis bundelt de grondkosten, bouwkosten en winst van de ontwikkelaar in één prijs. Aan de top van de markt in Miami betalen kopers die om jaren te besparen.
Bouwen duurt jaren, en kopers weten dat
Bouwen aan het water kost in Zuid-Florida ruim meer dan $1.000 per vierkante voet (circa $10.800 per m²), en makelaars die The Real Deal eind 2024 citeerde, beschreven een traject van drie jaar, met in sommige gemeenten een jaar alleen voor vergunningen. Todd Michael Glaser, een van de actiefste spec-bouwers van Miami Beach, zei het onomwonden: „Een huis dat ik vroeger in negen maanden bouwde, kost me nu anderhalf, twee jaar.” Een koper die zijn gezin uit New York laat verhuizen, wil dat niet zelf managen.
Kopers betalen om de bouw over te slaan
Goldentayer verklaarde de vraag in hetzelfde artikel uit 2024: kopers zijn „bereid een hogere prijs te betalen dan de buren om het bouwtraject van vijf jaar te vermijden”. Makelaar Dora Puig zei het eenvoudiger: „Tijd is voor deze vermogende particulieren een grotere valuta dan geld.” Bij $70 miljoen betaalt een koper voor een huis dat vandaag af is, in plaats van een bouwplaats tot 2029.
Nieuwbouw lost bouwvoorschriften en klimaat op
Een nieuw huis aan het water wordt gebouwd volgens de huidige windnormen van de Florida Building Code, op de geldende overstromingshoogte, met nieuwe kademuren en slagvast glas. Een ouder landgoed in dezelfde straat moet dat misschien allemaal opnieuw laten doen. Een instapklaar huis haalt dat werk van de lijst van de koper.
Ook de grond wordt duur
Het spec-model werkt alleen als grond plus bouw ruimte laten onder de verkoopprijs, en juist bij de grond neemt de druk toe.
- 625 Ocean Boulevard, Golden Beach: ongeveer 0,6 acre (circa 0,24 hectare) met 100 voet zeefront werd in juli 2026 voor $24 miljoen verkocht aan een entiteit onder leiding van David Rodriguez, president van Amicus Medical Group, die er een spec-huis plant, aldus The Real Deal en het South Florida Business Journal. Dezelfde grond werd voor het laatst in 1986 gekocht voor $841.500.
- Golden Beach in het algemeen: makelaar Jon Mann, die samen met anderen een huis van $89 miljoen aan Ocean Boulevard aanbiedt, vertelde The Real Deal in maart dat hij in de gemeente de komende vijf jaar „vijf huizen met een marktwaarde van meer dan $100 miljoen” verwacht.
- De baaizijde: ontwikkelaar Michael Klinger verkocht begin 2026 een spec-huis aan de baai in Golden Beach voor $27,1 miljoen, een record voor de baaizijde van de gemeente, nadat hij het in 2021 voor $6,3 miljoen had gekocht (The Real Deal).
Wanneer grond aan zee voor $24 miljoen van eigenaar wisselt en het huis erop ruim meer dan $1.000 per vierkante voet kost om te bouwen, heeft de ontwikkelaar een opbrengst van ruim $50 miljoen nodig om de moeite waard te maken. Daarom beginnen de vraagprijzen zo hoog, en daarom waren de prijsverlagingen dit jaar zo groot.
Hoe ze zich verhouden tot de rest van de topmarkt
Spec-huizen zitten net onder het segment van grond en erfgoed. Op Indian Creek kopen kopers percelen op een afgesloten eiland, vaak om te slopen en opnieuw te bouwen, en het countyrecord ligt naar verluidt op $170 miljoen (zie ons rapport over Indian Creek). Langs de oceaan draaien de topwoningen om zeefront en privacy, wat we behandelen in Billionaire Beach: Miami’s oceaanstrook van $100 miljoen.
In het spec-segment betaalt een koper voor een afgewerkt, eigentijds huis zonder de eilandpremie. Ter vergelijking: The Real Deal meldde dat David en Victoria Beckham in 2024 een spec-huis aan North Bay Road kochten voor $72,3 miljoen, en hetzelfde medium meldde dat Glaser en partners in 2025 onder contract gingen voor een record van $105 miljoen voor een landgoed aan North Bay Road.
Wat een koper moet weten voordat hij voor een spec-huis betaalt
- De eerste vraagprijs is een openingsbod. Beide spraakmakende transacties van dit seizoen sloten ongeveer 20% onder hun startprijs. De prijshistorie van een spec-huis is openbaar en het lezen waard vóór de bezichtiging.
- Lees de prijs per vierkante voet tegen de grondwaarde. Aan zee in Golden Beach kost alleen de grond inmiddels meer dan $20 miljoen. Trek die af en u ziet wat u per voet betaalt voor het huis zelf.
- Keur een nieuw huis zoals een oud huis. Nieuw betekent niet perfect. Laat het dak, de waterdichting, de kademuur, de installaties en het slagvaste glas onafhankelijk keuren, en vraag de vergunnings- en inspectiehistorie op.
- Controleer wat de garantie dekt en wie ervoor instaat. Veel spec-huizen worden verkocht vanuit LLC’s met één enkel doel. Weet welke entiteit de garantie geeft en of die over twee jaar nog bestaat.
- Structureer de aankoop voordat u tekent. Kopers uit staten met hoge belastingen combineren de aankoop doorgaans met een verandering van fiscale woonplaats, en internationale kopers hebben een blootstelling aan erfbelasting die vooraf moet worden opgelost. Begin met onze gids voor fiscale migratie van New York naar Miami en onze gids over Amerikaanse erfbelasting voor buitenlandse kopers.
Op zoek naar een nieuw huis aan het water in Miami? Onze makelaars volgen de spec-pijplijn in Golden Beach, op de Venetian Islands en in Miami Beach. Stuur ons een bericht via WhatsApp voor een vertrouwelijk, vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Wat is een spec-huis?
Een spec-huis, kort voor speculatief gebouwd huis, is een huis dat een ontwikkelaar bouwt zonder koper onder contract, en verkoopt zodra het klaar of bijna klaar is. In de luxemarkt van Miami kopen spec-ontwikkelaars kavels aan het water of sloophuizen, bouwen grote nieuwe huizen volgens de huidige voorschriften en verkopen ze instapklaar, vaak voor $20 miljoen tot $70 miljoen of meer.
Wat was de duurste verkoop van een spec-huis in Miami-Dade in 2026?
Van de openbaar gemelde transacties in 2026 springt 255 Ocean Boulevard in Golden Beach eruit: een nieuw gebouwd huis van 17.500 vierkante voet van Treo Construction dat in september 2026 volledig contant voor $69,5 miljoen werd verkocht, nadat het eerst voor $88,5 miljoen te koop stond. Een huis dat onderhands of zonder melding werd verkocht, kan hoger hebben gelegen.
Waarom betalen kopers meer voor een spec-huis dan voor een kavel?
Omdat het bouwen van een huis aan het water in Zuid-Florida drie jaar of langer kan duren als ontwerp en vergunningen worden meegeteld, bij bouwkosten van ruim meer dan $1.000 per vierkante voet. Kopers op dit niveau hechten vaak meer waarde aan nu kunnen intrekken dan aan de besparing van zelf bouwen.
Valt er te onderhandelen over de prijzen van spec-huizen in Miami?
De cijfers van 2026 zeggen ja. Het huis in Golden Beach sloot ongeveer 21,5% onder de vraagprijs van februari, en het huis op de Venetian Islands ging onder contract bij een vraagprijs ongeveer 21% onder het debuut in januari. Openingsprijzen van spec-huizen laten vaak onderhandelingsruimte, vooral na een paar maanden op de markt.
Waar worden in Miami de meeste luxe spec-huizen gebouwd?
De recente activiteit concentreert zich waar grond aan het water beschikbaar is: Golden Beach aan zee, de Venetian Islands en andere baai-eilanden van Miami Beach, North Bay Road en delen van Coconut Grove en Coral Gables. De gemene deler is grond met direct waterfront.
Het volgende datapunt om te volgen is de ingeschreven verkoopprijs van het huis op de Venetian Islands.
Gerelateerde analyses
- Billionaire Beach: Miami’s oceaanstrook van $100 miljoen
- Indian Creek 2026: het record van $170 miljoen in de miljardairsbunker
- Bijkomende kosten bij een topwoning van $10 miljoen: Miami versus Manhattan
Bronnen: The Real Deal (29 september 2026; 24 augustus 2026; 29 juli 2026; 24 maart 2026; 7 januari 2026; 2 december 2024); South Florida Business Journal (29 september 2026; 29 juli 2026); Robb Report (13 januari 2026).
