ב-3 בנובמבר יכריעו מצביעי פלורידה על Amendment 3 (התיקון השלישי לחוקת מדינת פלורידה), השינוי הגדול ביותר במס הנכס שעלה לקלפי במדינה זה שנים. התיקון יעלה את ה-homestead exemption (פטור משווי ההערכה של דירת המגורים העיקרית, להלן "פטור homestead") על מסים שאינם מסי חינוך, מתקרה של 51,411 דולר ב-2026 ל-150,000 דולר ב-2027 ול-250,000 דולר ב-2028, ויוריד את התקרה השנתית על עליית שווי ההערכה של בתים שניים, נכסים להשכרה ונכסים מסחריים מ-10% ל-5%. סקר של Sun-Sentinel בקרב מצביעי Broward שפורסם ב-2 באוקטובר העמיד את התמיכה על 53%, פחות מ-60% הנדרשים, ו-Florida Realtors מימנה עד כה את מחנה התומכים בסכום של פי 33 בערך מהכסף שגייסו המתנגדים (WLRN, 29 בספטמבר 2026).
עבור בעלי נכסים במיאמי, השאלה אם חשבון המס יירד תלויה בשאלה אם הנכס הוא homestead. להלן: מה קובע התיקון, את מי הוא מיטיב, את מי הוא מדלג, וסעיף תושבות שכדאי לתושבי ניו יורק המתכננים מעבר להכיר, משום שהוא קושר את הפטור המוגדל למגורים בפלורידה ב-31 בדצמבר 2026.
לחשבון הרחב של העברת בית המס דרומה, ראו את המדריך שלנו להגירת מס מ-NYC למיאמי.
מאמר זה מסכם הצעה העומדת להצבעה ודיווחים פומביים. אין בו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. היוועצו ביועץ מס בפלורידה לגבי הנכס שלכם.
במבט מהיר
- Amendment 3 מעלה את פטור ה-homestead לכל מסי הנכס שאינם מסי חינוך, העומד כיום על עד 51,411 דולר, ל-150,000 דולר ב-2027 ול-250,000 דולר ב-2028, ולאחר מכן מצמיד אותו לאינפלציה. מסי החינוך שומרים על הפטור הנוכחי של 25,000 דולר.
- נכס שאינו homestead (בתים שניים, נכסים להשכרה, מבנים מסחריים) אינו מקבל פטור חדש. התקרה השנתית על עליית שווי ההערכה שלו יורדת מ-10% ל-5%.
- מי שאינו תושב פלורידה ב-31 בדצמבר 2026 מתחיל עם הפטור הנוכחי ומקבל את הפטור הגדול יותר החל מהשנה החמישית של הפטור, "to the extent permitted by the U.S. Constitution" (במידה שהחוקה האמריקאית מתירה).
- כלכלני המדינה מעריכים את העלות החוזרת לרשויות המקומיות בכ-12 מיליארד דולר בשנה לאחר יישום מלא. Miami-Dade (מחוז מיאמי-דייד) צופה אובדן הכנסות של 359 מיליון דולר בשנה הראשונה.
- התיקון זקוק ל-60% מהקולות. סקרים אחרונים נעים בין 45% ברמת המדינה (St. Pete Polls) ל-63% (Sachs Media, אוגוסט).
מה Amendment 3 קובע בפועל
בית המחוקקים העלה את ההצעה לקלפי באמצעות House Joint Resolution 1-F (HJR 1-F), שאושרה במושב מיוחד ביוני 2026 (בית הנבחרים 75-26, הסנאט 30-9). כותרת הקלפי הראשונה שלה, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes" ("להציל את בתינו ממסי נכס מופרזים"), נפסלה ב-3 באוגוסט על ידי שופט בית המשפט המחוזי של Leon County, David Frank, שקבע כי היא "פגומה באופן ברור וחד משמעי". המדינה לא ערערה והגישה נוסח חדש באמצע אוגוסט.
כותרת הקלפי שהמצביעים יראו היא "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" ("פטור homestead מוגדל; תקרה נמוכה יותר על עליות בהערכת נכסים שאינם homestead"). התקציר קובע חמישה דברים:
- פטור homestead גדול יותר. 150,000 דולר ב-2027 ו-250,000 דולר ב-2028, "for all non-school taxes" (לכל המסים שאינם מסי חינוך), ולאחר מכן צמוד לאינפלציה.
- אפשרות מקומית ללכת רחוק יותר. מחוזות וערים רשאים להעלות את הפטור על ההיטלים שלהם עד לשווי ההערכה המלא, בהליך שבית המחוקקים חייב לקבוע. מחוזות מיוחדים רשאים לעשות כן באישור המצביעים.
- סעיף תושבות. מי שאינם תושבי פלורידה ב-31 בדצמבר 2026 מקבלים את הפטור הקיים כשהם זכאים לו, ואת הפטור המוגדל החל מהשנה החמישית של הפטור.
- תקרה נמוכה יותר לכל השאר. התקרה השנתית על עליית שווי ההערכה של נכסים שאינם homestead יורדת מ-10% ל-5%.
- מגבלות הוצאה. מחוזות ועיריות חייבים להשתמש במסי הנכס למטרות המפורטות: ביטחון הציבור, חינוך ובתי ספר, תשתיות, משאבי טבע, שירות חוב אגרות חוב, הטבות פרישה לעובדים, ותפעול ומנהל.
אם יאושר, התיקון ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027. שני תיקונים נוספים מופיעים באותו פתק (הצעה בנושא קרן לייצוב התקציב ופטור לנכסים חקלאיים), לכן בדקו את המספר בעת ההצבעה. זה אינו Amendment 3 של 2024 בנושא מריחואנה.
בעלי homestead: מה משתנה ומה לא
ב-2026 homestead בפלורידה מקבל פטור של עד 51,411 דולר משווי ההערכה למסים שאינם מסי חינוך ו-25,000 דולר למסי חינוך. 25,000 הדולר הראשונים חלים על כל המסים. הפטור הנוסף חל רק על מסים שאינם מסי חינוך ורק על השווי שמעל 50,000 דולר, ומאז 2025 הוא מוצמד לאינפלציה, והשנה הוא עומד על 26,411 דולר (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). מעבר לכך, Save Our Homes (תקרה על העלייה השנתית בשווי ההערכה של דירת המגורים העיקרית) מגביל את העלייה השנתית בשווי ההערכה של homestead ל-3% או לשינוי במדד ה-CPI, הנמוך מביניהם, ומאפשר לבעלים להעביר עד 500,000 דולר מההטבה המצטברת ל-homestead חדש בפלורידה (Florida Department of Revenue).
Amendment 3 אינו נוגע במסי החינוך. Florida TaxWatch מעריכה שהיטלי החינוך מהווים כ-40% מחשבון מס הנכס הממוצע, כך שהפטור הגדול יותר מגיע ל-60% הנותרים בקירוב: מסי המחוז, העיר והמחוזות המיוחדים. בדירת קונדו או בבית במיאמי בשווי של כמה מיליוני דולרים, פטור של 250,000 דולר הוא נתח ממשי אך צנוע משווי ההערכה. בעלי בתים בסביבת המחיר החציוני ירגישו אותו יותר במונחי אחוזים.
עבור בתים המוחזקים זמן רב, Save Our Homes עדיין חשוב יותר. מכירה מאפסת בדרך כלל את שווי ההערכה לשווי השוק ב-1 בינואר שלאחריה. קונה שכבר יש לו homestead בפלורידה יכול להביא עמו זיכוי portability (העברת ההטבה הצבורה לבית חדש) כדי לרכך את האיפוס, ולאחר מכן הפטור מנוכה מההערכה החדשה.
בתים שניים, נכסים להשכרה ומשקיעים
Pied-à-terre (דירת מגורים עירונית נוספת) ב-Brickell או יחידה להשכרה ב-Sunny Isles הם נכסים שאינם homestead. לפי החוק הקיים (Fla. Stat. 193.1554 לנכסי מגורים שאינם homestead), שווי ההערכה שלהם להיטלים שאינם היטלי חינוך יכול בדרך כלל לעלות בלא יותר מ-10% בשנה, אף שמכירה או שיפוצים משמעותיים מאפסים אותו. Amendment 3 יוריד את התקרה השנתית ל-5%.
הדבר מאט את צמיחת השווי החייב במס, אך החשבון עדיין יכול לעלות, משום שהרשויות המקומיות קובעות את שיעורי ה-millage (שיעור מס הנכס המקומי), וההצעה אינה מספקת תחליף להכנסות שהיא גורעת. S&P Global Ratings הזהירה ביוני, כשגרסת המושל עמדה לדיון, מפני "לחץ אשראי גבוה יותר" כתוצאה מ"הפחתה ניכרת בהכנסות ממסים בלי לזהות מקור חלופי".
המתנגדים טוענים שהעלות עוברת לשוכרים ולבעלי נכסים שאינם homestead. דוח של Florida Housing Coalition מאת הכלכלן Jared Walczak העריך שאם הרשויות המקומיות יעלו שיעורים כדי להחזיר את ההכנסות האבודות, המסים ב-2028 יעלו בכ-406 דולר לדירה וב-1,081 דולר לבית צמוד קרקע להשכרה (כפי שדיווחו WPTV ו-FlaglerLive). ההערכה מניחה שהרשויות המקומיות יחזירו את ההכנסות האבודות באמצעות שיעורים גבוהים יותר. כל מחוז ועיר יחליטו על כך בעצמם.
הכסף והמאבק
עד 25 בספטמבר גייס קמפיין התומכים 18 מיליון דולר, כולם מ-Florida Realtors. שתי ועדות המתנגדים גייסו יחד 537,357 דולר (WLRN; Orlando Weekly). Florida League of Cities, Florida Association of Counties, Florida Sheriffs Association ו-Florida TaxWatch מתנגדים לתיקון.
ראש מחוז Miami-Dade, Daniella Levine Cava: "Amendment 3 מטעה. הוא מוצג כהפחתת מס פשוטה, אבל הוא אינו מבטל את עלות מתן השירותים שהקהילות שלנו תלויות בהם, הוא רק משנה את מי שמשלם עליהם." חבר מועצת העיר מיאמי, Damian Pardo, השווה אותו להלוואת משכורת: "אין לכם מושג מה הריבית, מה העלויות, מה החיובים, איך יתייחסו לזה" (WLRN, 2 בספטמבר 2026).
הסקרים חלוקים. Sachs Media מצאה תמיכה של 63% באוגוסט. St. Pete Polls מצאה 45%. הסקר ב-Broward שערכה Bendixen & Amandi International עבור Sun-Sentinel (22 עד 27 בספטמבר, 918 בעלי זכות בחירה רשומים) מצא 53% בעד, 20% נגד ו-27% מתלבטים, כשהתמיכה ירדה לאחר שהמצביעים שמעו על קיצוצים בשירותים המקומיים.
מה קונים ובעלי נכסים במיאמי צריכים לעשות עכשיו
- דעו לאיזו קטגוריה אתם שייכים. בעלי homestead שהם תושבי פלורידה ב-31 בדצמבר 2026 מקבלים את הפטור הגדול יותר ככל שהוא נכנס בהדרגה. נכסים אחרים מקבלים רק את תקרת ה-5%. לבעלי נכסים רבים החיים בין שתי מדינות יש אחד מכל סוג, homestead במדינה אחת ובית שני באחרת.
- אם אתם עוברים מניו יורק, הסתכלו בלוח השנה. נוסח הקלפי קושר את הפטור המלא להיותכם תושבי פלורידה ב-31 בדצמבר 2026. תושב חדש לאחר תאריך זה מתחיל עם הפטור של היום וממתין עד השנה החמישית של הפטור לקבלת הפטור הגדול יותר. לסעיף יש הסתייגות משלו ("to the extent permitted by the U.S. Constitution", במידה שהחוקה האמריקאית מתירה), ולכן צפו שהוא ייבחן בבית המשפט. Domicile (מקום המגורים הקבוע מבחינה משפטית) נקבע לפי עובדות כמו היכן אתם גרים, עובדים ומצביעים, והמדריך שלנו להפיכת מיאמי למקום המגורים העיקרי מסביר כיצד מבססים domicile.
- זכרו את כלל ה-1 בינואר. homestead מחייב בעלות על הבית והפיכתו למקום מגוריכם הקבוע נכון ל-1 בינואר, כשהבקשה מוגשת עד 1 במרץ (Miami-Dade Property Appraiser). אם העסקה נסגרת אחרי 1 בינואר, הפטור מתחיל בדרך כלל בשנת המס הבאה.
- בחנו נכסים להשכרה לפי שיעורים, לא לפי תקרות. אם אתם קונים להשכרה, בנו מודל הכולל הערכה מחדש לשווי שוק ב-1 בינואר שלאחר הסגירה, לאחר מכן תקרה שנתית של 10% (5% אם התיקון יאושר) על היטלים שאינם היטלי חינוך, הערכת חינוך ללא תקרה, ושיעורי millage שעשויים להשתנות. השוואת עלויות הסגירה שלנו בין מיאמי למנהטן עוסקת בצד עלויות ההחזקה.
- קונים זרים: בדקו קודם זכאות. homestead מחייב מגורי קבע. מחזיקי גרין קארד יכולים להיות זכאים. בעלים עם אשרות זמניות בדרך כלל אינם זכאים, ולכן ביתו של קונה זר במיאמי ממוסה בדרך כלל כנכס שאינו homestead בכל מקרה. גם מבנה ההחזקה חשוב: ראו את המדריך שלנו למס העיזבון האמריקאי לקונים זרים.
שוקלים רכישה במיאמי לפני ההצבעה או אחריה? הברוקרים שלנו עובדים מדי שבוע לצד עורכי דין למיסוי ולנדל"ן בפלורידה. שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp לשיחה פרטית.
שאלות נפוצות
מהו Amendment 3 של פלורידה בקלפי של 2026?
זהו תיקון חוקתי שבית המחוקקים העלה לקלפי של 3 בנובמבר 2026. הוא מעלה את פטור ה-homestead למסי נכס שאינם מסי חינוך ל-150,000 דולר ב-2027 ול-250,000 דולר ב-2028, מוריד את תקרת ההערכה השנתית לנכסים שאינם homestead מ-10% ל-5%, ומגביל את המטרות שעליהן מחוזות וערים רשאים להוציא את הכנסות מס הנכס. הוא זקוק ל-60% מהקולות.
האם Amendment 3 מוריד את המס על בית שני במיאמי?
לא באופן ישיר. בית שני אינו מקבל פטור חדש. העלייה השנתית הרגילה בהערכתו להיטלים שאינם היטלי חינוך תוגבל ל-5% במקום 10%. מכירה או שיפוצים עדיין יכולים לאפס את השווי, והחשבון עדיין יכול לעלות אם שיעורי ה-millage המקומיים יעלו.
האם Amendment 3 חל על מסי חינוך?
לא. הפטור הגדול יותר חל על מסים שאינם מסי חינוך בלבד. היטלי החינוך שומרים על פטור ה-homestead הקיים של 25,000 דולר.
אני עובר מניו יורק למיאמי ב-2027. האם אקבל את הפטור של 250,000 דולר?
לפי נוסח הקלפי, מי שאינו תושב פלורידה ב-31 בדצמבר 2026 מקבל את הפטור הקיים כשהוא זכאי לו, ואת הפטור המוגדל החל מהשנה החמישית של הפטור, במידה שהחוקה האמריקאית מתירה. יועץ מס בפלורידה יוכל לומר לכם כיצד הדבר חל על התאריכים שלכם.
כמה יעלה Amendment 3 למיאמי-Dade County?
המחוז צופה אובדן הכנסות של 359 מיליון דולר בשנה הראשונה. ברמת המדינה, ה-Revenue Estimating Conference (ועידת אומדן ההכנסות של המדינה) מעריכה את העלות החוזרת לרשויות המקומיות בכ-12 מיליארד דולר בשנה לאחר יישום מלא.
תהא תוצאת ההצבעה אשר תהא, homestead עדיין תלוי בבעלות על הבית ובמגורים בו ב-1 בינואר ובהגשת הבקשה עד 1 במרץ.
תובנות נוספות
- הגירת המיליונרים 2026: לאן עוברים בעלי ההון
- מדריך לקונים בינלאומיים: NYC ומיאמי
- דוח שוק הקונדו של מיאמי
מקורות: Florida Department of State, תיק היוזמה של Amendment 3 (HJR 1-F); נוסח הקלפי הרשמי כפי שפורסם על ידי Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (יוני ויולי 2026); Ballotpedia News (3 ביוני 2026); WFLX (4 באוגוסט 2026); Florida Phoenix (6 באוגוסט 2026); WLRN (2, 15, 29 ו-30 בספטמבר 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 באוקטובר 2026); Fox 13; Sachs Media (19 באוגוסט 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today ו-The Bond Buyer על S&P Global Ratings (יוני 2026); WPTV ו-FlaglerLive על הדוח של Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 ו-193.1554; הודעת Florida Department of Revenue על הצמדת פטור ה-homestead ל-CPI; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.
