מה השתנה ומה לא
נדל״ן מסתכם בהיצע ובביקוש. הבחירות של יום שלישי לא שינו את ההיצע העומד לרשות רוכש הבוקר. האם ישנו את הביקוש, תלוי במה שיבוא בעקבותיהן: עלויות אשראי, שווקים פיננסיים ואמון של רוכשים מקומיים וזרים. לעת עתה, רבים מהכללים ששינו ישירות את החשבון במנהטן ובמיאמי נכתבו באולבני ובטלהאסי, והנכס עצמו עדיין קובע את המחיר.
מסקנות עיקריות לרוכשים ב-2027
- וושינגטון: השינוי הצפוי בקונגרס עשוי להשפיע על ציפיות השוק, אך הנשיא שומר על זכות הווטו ושינויי מס פדרליים גדולים נותרים לא ודאיים.
- מנהטן: היצע מתחרה מוגבל בשוק היוקרה וההיטל הקיים על pied-a-terre חשובים לרוכשים רבים באופן מיידי יותר מתוצאות הבחירות.
- מיאמי: היתרון של פלורידה במס ההכנסה נשמר, ואילו תיקון 3 (Amendment 3) והביטוח, המסים ועלויות ההחזקה הייחודיים לכל נכס ראויים לבחינה מעמיקה.
- רוכשים בינלאומיים: תנודות במטבעות, שווקים פיננסיים וחוסר ודאות גיאופוליטי עשויים להשפיע על הביקוש, אך חוזים חתומים יהיו המבחן הטוב יותר.
- תחזית 2027: עקבו אחר תנאי המימון, מסירות של פרויקטים חדשים ופעילות עסקאות בפועל, ולא אחר ההנחה שתוצאות הבחירות יזיזו מחירים.
מנהטן מול מיאמי: מה כדאי לרוכשים לבחון ב-2027
| גורם | מנהטן | מיאמי |
|---|---|---|
| היצע יוקרה | תחרות ישירה מוגבלת על נכסי טרופי נבחרים | מלאי קיים מרוכז בקטגוריית האולטרה-יוקרה, ומסירות חדשות לפנינו |
| מס הכנסה מדינתי | כללי התושבות בניו יורק עשויים להשפיע על החבות | בפלורידה אין מס הכנסה אישי מדינתי |
| עלויות דירה שנייה | ההיטל על pied-a-terre עשוי לחול על נכסים העומדים בתנאים; ראו את המדריך המפורט למס | מסי נכסים ללא מעמד מגורים עיקריים (homestead) וביטוח מחייבים בדיקה ייעודית לכל נכס |
| מימון | ריביות ואשראי מגובה תיק השקעות עשויים להשפיע על הביקוש | מגזרי יוקרה הנשענים בעיקר על מזומן עדיין מגיבים לשווי תיקי ההשקעות ולשערי חליפין |
| מוקד 2027 | מחסור, מצב הנכס, עלויות החזקה והתקציב של אולבני | מסירות של קונדומיניומים חדשים, קרנות רזרבה של הבניינים, ביטוח והערכות מס |
הדמוקרטים צפויים לשלוט בבית הנבחרים ובסנאט בקונגרס החדש. כמה מהמאבקים טרם הוכרעו ושום דבר לא אושר רשמית. הנשיא שומר על זכות הווטו, ולכן שינוי מס פדרלי גדול נראה בלתי סביר. על הרוכשים לקבל את החלטותיהם לפי החוק הנוכחי.
וושינגטון עדיין חשובה. המניות עלו ב-4 בנובמבר ותשואת אג״ח האוצר ל-10 שנים ירדה בערך שש נקודות בסיס, לרמה של כ-4.89 אחוזים. זה חשוב לרוכשים במזומן יותר ממה שנדמה. חלק גדול מהמזומן שעל שולחן הסגירה מגיע מתיק השקעות או מקו אשראי המובטח בו, ולכן שווי המניות ותנאי ההלוואות עדיין מעצבים את הביקוש. ממשל מפוצל עלול להביא גם עימותים על התקציב ועל תקרת החוב, שמטרידים את אותם שווקים. המשכיות במס אינה מבטיחה יציבות פיננסית.
עוד גורם אחד חוצה את שני השווקים. הקריאה שלי היא שהתוצאה עשויה לשדר לרוכשים זרים אות מסביר פנים יותר, אחרי שנים של חשש ממדיניות ההגירה של הממשל. זה עשוי להזין עניין במנהטן ובמיאמי. הממשל עדיין קובע את מדיניות ההגירה, אך האות מצד הבוחרים מצביע לכיוון אחר.
גם הדולר נחלש במתינות לאחר התוצאה. אם זה יימשך, רוכשים שמממנים רכישות באירו, בפאונד או במטבעות אחרים שמתחזקים צוברים כוח קנייה. זהו יתרון פיננסי ישיר יותר משינוי בסנטימנט הפוליטי, אף ששניהם עדיין לא הפכו לראיה לחידוש הרכישות.
גם המלחמות חשובות. הנפט ירד ביותר מ-8 אחוזים ב-4 בנובמבר על רקע ציפיות שהלחץ לסיים את המלחמה באיראן יגבר, וסגן הנשיא האשים את המלחמה בהפסדים בבחירות. קונגרס דמוקרטי עשוי גם ללחוץ להגברת התמיכה באוקראינה. אף אחת מהתוצאות אינה מבטיחה הסדר מהיר יותר. עבור הרוכשים שלנו התועלת הפוטנציאלית פועלת בשני אופנים: נפט זול יותר עשוי להקל על הלחץ על האינפלציה ועל התשואות, וחוסר ודאות גיאופוליטי מופחת עשוי להחזיר חלק מהרוכשים שהמתינו.
מכסים הם תחום אחד שבו הבחירות משנות פחות ממה שאנשים חושבים. בית המשפט העליון כבר ביטל בפברואר את מכסי החירום שהוטלו מכוח IEEPA. מכסי הפלדה והאלומיניום החשובים לבנייה הוטלו מכוח סעיף 232 לחוק הרחבת הסחר (Trade Expansion Act) ונשארים בתוקף. שינוי בשליטה בקונגרס אינו מסיר אותם אוטומטית. מחירי תשומות הבנייה גבוהים בכ-11 אחוזים ביחס לשנה שעברה, מחירי חוט הנחושת בלמעלה מ-20 אחוזים, וארגון הקבלנים מייחס חלק ניכר מהעלייה לעלויות דלק בעקבות המלחמה באיראן. וגם כשמכסים יורדים, ספקים אינם בהכרח מחזירים את התייקרויות שהצדיקו באמצעותם. חלק מהעלייה הזאת נטמע בעלות הבנייה. לכן הקלה במכסים, אם תגיע, עשויה להאט עליות נוספות בלי להפוך בנייה חדשה לזולה באופן משמעותי.
מנהטן
היצע: מחסור בצמרת
הבחירות לא מוסיפות ולא גורעות אפילו דירה אחת במנהטן. Corcoran ספרה רק 6,354 נכסים פעילים למכירה ברבעון השלישי, ההיצע הנמוך ביותר ברבעון שלישי מאז 2017, ומלאי היזמים, כלומר הפרויקטים החדשים, הנמוך ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2012. שום דבר בתוצאות יום שלישי אינו משנה זאת בטווח הקצר. דוח השוק שלנו למנהטן ל-Q3 מכיל את הפירוט המלא.
זה אינו אומר שכל דירה במחסור. מצב הנכס, הבניין, השכונה והמחיר עדיין קובעים כמה חלופות אמיתיות עומדות בפני הרוכש. דירה מוכנה עם תחרות ישירה מועטה יכולה לשמור על מעמדה, בעוד שדירה הדורשת שיפוץ גדול נתקעת. אבל שוק היוקרה מציג ביצועים טובים בהרבה משוק הכניסה, ולכן מספרים כלליים על מנהטן עלולים להסתיר את החוזק במקום שבו מחפשים הרוכשים שלנו.
ביקוש: ריביות וההיטל על pied-a-terre
כששינוי מס פדרלי גדול אינו סביר, לרוכשים אין סיבה רבה למהר לעסקה כדי להקדים אותו.
ריביות עדיין חשובות מתחת לשכבת הטרופי, שבה רוכשים משתמשים בהלוואות ג׳מבו ובקווי אשראי כנגד תיק ההשקעות שלהם. הממוצע השבועי של Freddie Mac להלוואת משכנתה קבועה ל-30 שנה ירד ל-7.18 אחוזים נכון ל-5 בנובמבר, ירידה שבועית שלישית ברציפות. Mortgage News Daily מעמידה את ריבית הג׳מבו ל-30 שנה על 7.40 אחוזים. המימון משתפר, אך עלויות האשראי נותרות גבוהות. אם התשואות יישארו נמוכות יותר ותנאי האשראי בפועל ימשיכו להשתפר, זו רוח גבית צנועה לרכישות יוקרה ממומנות. אם הן יקפצו חזרה, היא תיעלם.
ההשפעה המיידית הגדולה יותר על הביקוש לדירה שנייה היא מקומית. ההיטל על pied-a-terre, שבתוקף מאז 1 ביולי, מוסיף עלות שנתית לבתי מגורים לא עיקריים הנכללים בהיטל, ששווי השוק המשוער שלהם 5 מיליון דולר ומעלה. מאחר שהנוסחה של העיר לקביעת אילו דירות עומדות בתנאים מסובכת ואינה ניתנת להסקה ממחיר הבקשה, עיינו במדריך שלנו למס pied-a-terre בניו יורק כדי לבדוק איך הוא חל על מגורים מסוימים. בעלים צריך להשוות בין תשלומו לבין שינוי ייעוד הנכס, עמידה בתנאי פטור או מכירה. השכרה היא אפשרות רק במקום שהבניין מתיר זאת וההסדר עומד בדרישות הפטור.
Corcoran ספרה 162 חוזים חתומים מעל 5 מיליון דולר ברבעון השלישי: 53 ביולי, 52 באוגוסט ו-57 בספטמבר. יולי עלה ב-2 אחוזים משנה קודם, אוגוסט ב-13 אחוזים, וספטמבר ללא שינוי. הנתונים האלה מכסים את כל הרוכשים בטווח המחירים הזה, לא רק רוכשי דירה שנייה, ולכן אינם מבודדים את השפעת ההיטל. הם כן מראים שעסקאות היוקרה נמשכו לאחר שההיטל נכנס לתוקף.
הדעה שלי היא שההיטל, שבתוקף עד יוני 2031 ועד בכלל אלא אם יוארך, נותן לחלק מהרוכשים סיבה נוספת לנהל משא ומתן, ובחירות יום שלישי אינן משנות עלות זו היום. הוא אינו קובע כמה צריך מוכר מסוים להתפשר. זה עדיין תלוי בחיוב השנתי, בחלופות ובעמדת המוכר.
השפעות חיצוניות: התקציב הבא של אולבני
גם הבחירות במדינת ניו יורק ראויות לתשומת לב. Kathy Hochul נבחרה מחדש, ותוצאות לא רשמיות מראות שהדמוקרטים משיבים לעצמם רוב מיוחס בסנאט ושומרים עליו באסיפה. זה אינו אומר שעוד העלאת מסים בדרך. זה כן אומר שהקיפאון הפדרלי אינו מגן מפני שינויים באולבני. עבור בעלי נכסים במנהטן, ורוכשים השוקלים מעבר לפלורידה, תקציב המדינה הבא חשוב ישירות יותר מהפיצול המפלגתי בוושינגטון.
מיאמי
היצע: הדוק היום, מגדלים חדשים בדרך
הבחירות אינן משנות את מלאי היוקרה במיאמי. קרקע לחוף המים נותרת מוגבלת, ושוק קונדומיניומי האולטרה-יוקרה הבנויים מרוכז בקומץ בניינים. הדוח שלנו ל-Q3 ספר רק 15 סגירות של קונדומיניומים ב-10 מיליון דולר ומעלה ב-11 בניינים; חמש מהן ב-The Surf Club. זה מראה עד כמה הפעילות מרוכזת, ולא כמה מלאי זמין.
הדור הבא של קונדומיניומי האולטרה-יוקרה עדיין בבנייה, וכמה פרויקטים מתוכננים להימסר מ-2027 עד 2030. המסירות האלה ישנו את האפשרויות העומדות בפני הרוכשים באופן ישיר יותר מהבחירות של יום שלישי. וגם אם המכסים יוקלו, מחירי הבנייה עשויים לשמור על התייקרויות שכבר הועברו על ידי ספקים, ולהשאיר את עלויות ההחלפה גבוהות.
ביקוש: המשכיות במס וצינור ניו יורק
הבחירות במדינת פלורידה מצביעות על המשכיות יותר מאשר על שינוי כיוון. Byron Donalds הרפובליקני נבחר למושל, והרפובליקנים שמרו על שני בתי המחוקקים, אף שאיבדו את רוב שני השלישים שלהם בבית הנבחרים, ובסנאט עדיין היה ספק לגבי הרוב הזה במאבקים צמודים. אני מצפה שמיצובה של פלורידה כידידותית לעסקים ובעלת מסים נמוכים יישאר בעינו, עם יותר מגבלות על יכולת בית המחוקקים לפעול באופן חד-צדדי. עבור רוכשים השוקלים מעבר, הבחירות משאירות את המשיכה המרכזית של המדינה ללא שינוי: אין מס הכנסה מדינתי.
ההיטל של ניו יורק על pied-a-terre מוסיף שיקול נפרד לרוכשים שעוברים לפלורידה ושומרים דירה במנהטן ששוויה 5 מיליון דולר ומעלה. אם הדירה כפופה להיטל, העלות השנתית הנוספת עשויה להשפיע על ההחלטה אם לשמור אותה, לשכור במקומה בעת ביקורים או למכור. זה אינו אומר שעל הרוכשים לוותר על בעלות בשתי הערים. ההשוואה שלנו בין ניו יורק למיאמי עוברת על חשבון המס.
תושבי ניו יורק היו 34 אחוזים מהרוכשים מחוץ למדינה באזור מיאמי במחצית הראשונה של 2026, לפי MIAMI Realtors. בצמרת, סגירות של בתים ב-10 מיליון דולר ומעלה עלו מ-29 ל-38 ברבעון השלישי, בעוד שסגירות קונדומיניומים ברמה הזאת ירדו מ-17 ל-15. רוכשים שרוצים אכלוס מיידי וקרקע נוטים לבתים, ואילו חלק מרוכשי הקונדומיניומים מהשכבה העליונה ממתינים לגל המסירות החדשות של 2027 עד 2030, או בוחנים בקפידה את קרנות הרזרבה ואת דרישות הבדיקות המחייבות (milestone inspection) של בניינים ישנים יותר.
הרוכש הזר הוא גורם תנודתי נוסף. אות פוליטי מסביר פנים יותר, כוח קנייה גדול יותר בזכות דולר חלש יותר ופחות אי ודאות בחו״ל עשויים לסייע לביקוש מאירופה ומאמריקה הלטינית. הראיות יהיו בחוזים, ולא בתוצאת הבחירות עצמה.
החשיפה הישירה למשכנתאות נמוכה יותר בחלקים משוק זה: יותר מ-80 אחוזים ממכירות הקונדומיניומים במיאמי מעל 1 מיליון דולר בשנה שעברה בוצעו במזומן. רוכשים אלה עדיין חשופים לשווי תיקי ההשקעות, לשערי חליפין ולתשואה שהם מוותרים עליה כשהם מכניסים כסף לנכס.
השפעות חיצוניות: תיקון 3 ועלויות החזקה
מצביעי פלורידה אישרו גם את תיקון 3 בכ-62 אחוזים מהקולות, החלטה המשפיעה ישירות על עלויות הבעלות. היא מעלה את פטור המגורים העיקריים למסים שאינם מסי בתי ספר ל-150,000 דולר ב-2027 ול-250,000 דולר ב-2028, ומורידה את תקרת הגידול השנתי בשומה של נכס מכוסה ללא מעמד מגורים עיקריים מ-10 אחוזים ל-5 אחוזים.
מי שלא קבע תושבות קבע בפלורידה עד 31 בדצמבר 2026 כפוף לכללי זכאות שונים לפטור הגבוה, וככלל מקבל אותו החל מהשנה החמישית שלו בפטור. אם מעבר כבר מתוכנן, התאריך הזה ראוי לתשומת לב. הפטור מפחית את השווי החייב במס, ולא את חשבון המס דולר תמורת דולר, ואת החיסכון בבית של 10 מיליון דולר כדאי לחשב לפני שהוא מניע החלטה.
רוכשים זקוקים גם להערכת מס לאחר הרכישה. החשבון של המוכר יכול לשקף מגבלות שומה שאינן עוברות לאחר מכירה. תקרה נמוכה יותר על גידול עתידי בשומה אינה אומרת שהרוכש יורש את השומה של המוכר.
שאר העלויות נשארות הנכס והבניין. בבית, קבלו הצעות ביטוח והבינו את הכיסוי לרוח ולהצפה לפני התחייבות. בקונדומיניום, מחקר הרזרבות, בדיקה מחייבת, הביטוח, היסטוריית דרישות תשלום מיוחדות מבעלי היחידות והעבודות המתוכננות הם חלק מהמחיר. קראו אותם לפני שמנהלים משא ומתן על היחידה.
הנכסים שמאחורי מגמות השוק
להקשר נוסף על מלאי הטרופי הנדיר במנהטן, עיינו ב50 הפנטהאוזים המובילים בניו יורק למכירה ובניתוח ביקוש לנכסי טרופי במנהטן. למסירות הקרובות במיאמי, ראו פרויקטים חדשים במיאמי.
מה לעשות אחרי הבחירות, בדרך ל-2027
הבחירות משנות חלק מהציפיות. הנכס עדיין צריך להצדיק את עצמו.
אם אתם מתכננים לשמור דירה במנהטן ששוויה 5 מיליון דולר ומעלה לאחר מעבר לפלורידה, בדקו אם ההיטל חל וחשבו את העלות השנתית לפי השימוש המתוכנן. לאחר מכן בחנו את התושבות בניו יורק עם יועץ מס; אנחנו יכולים להציג בפניכם אחד. מגורי קבע בפלורידה אינם בהכרח מסיימים את התושבות לצורכי מס הכנסה בניו יורק.
אם מנהטן תהיה בית המגורים העיקרי שלכם, התמקדו במצב הדירה, בעלויות ההחזקה ובתחרות בבניין הזה. שיפור מתמשך במימון עשוי להביא עוד רוכשים לטווח המחירים שלכם; ירידה קצרה בתשואות אינה סיבה לרדוף אחרי מחיר בקשה.
אם אתם קונים בית במיאמי, הכינו מוקדם בדיקות, ביטוח והערכת מס לאחר הרכישה. אם אתם קונים קונדומיניום במיאמי, נהלו משא ומתן מתוך תמונה ברורה הן של יחידות מתחרות והן של ההוצאות העתידיות של הבניין.
למוכרים, הבחירות הן הקשר ולא עסקת השוואה. תמחרו מול התחרות הנוכחית ומול חוזים חתומים. מוכר דירה שנייה במנהטן שהדירה שלו כפופה להיטל צריך להיות מוכן לדון בו. מוכר קונדומיניום במיאמי צריך להיות מוכן לענות על שאלות על קרנות רזרבה, ביטוח ודרישות תשלום מיוחדות.
בדרך ל-2027, הייתי עוקב אחרי השאלות אם ריביות המשכנתאות אכן יורדות, אם עניין זר הופך לחוזים חתומים, ומה התקציבים הבאים באולבני ובטלהאסי אומרים על עלויות הבעלות. אלה הערוצים שבהם הבחירות יכולות להפוך לשינוי אמיתי בכל אחד מהשווקים. ההיצע, למרבה הצער, נע בקצב קרחוני.
שאלות נפוצות
האם בחירות אמצע הקדנציה ב-2026 ישפיעו על מחירי הנדל״ן במנהטן ב-2027?
הבחירות אינן משנות ישירות את היצע הדיור הזמין במנהטן. השפעותיהן, אם יהיו, יגיעו דרך שווקים פיננסיים, עלויות אשראי, מדיניות פדרלית ואמון רוכשים. בנכסי יוקרה, מלאי מתחרה, איכות הבניין ומסי הבעלות הרלוונטיים עשויים להיות חשובים יותר באופן מיידי.
האם נדל״ן היוקרה במיאמי ירוויח מבחירות 2026?
מיאמי עשויה ליהנות אם יציבות בשווקים הפיננסיים, שערי חליפין נוחים ואמון בינלאומי יתמכו בביקוש. הבחירות לבדן אינן מבססות שמחירים יעלו. מסירות של קונדומיניומים חדשים, ביטוח, מסי נכסים וחוזים חתומים יהיו אינדיקטורים שימושיים יותר.
האם רוכשים מניו יורק צריכים לעבור לפלורידה לפני 2027?
תיקון 3 של פלורידה הופך את עיתוי התושבות והזכאות למעמד מגורים עיקריים לראויים לבחינה. קביעת מגורי קבע כרוכה ביותר מרכישת נכס, וכללי התושבות של ניו יורק נותרים רלוונטיים. על רוכשים להיוועץ ביועצי מס מוסמכים לפני קבלת החלטות סביב מועד אחרון.
האם 2027 היא עת טובה לקנות נדל״ן יוקרה במנהטן או במיאמי?
זה תלוי בנכס, במלאי המתחרה, במימון ובתקופת ההחזקה. רוכשים במנהטן צריכים להעריך מחסור ומסי בעלות; רוכשים במיאמי צריכים לבחון היצע עתידי, ביטוח ועלויות החזקת קונדומיניום. אין להעריך אף אחד מהשווקים רק לפי תוצאות הבחירות.
מידע כללי, ולא ייעוץ מס, משפט או השקעות. תוצאות הבחירות, החוקים ונתוני השוק עדכניים ליום 5 בנובמבר 2026 ועשויים להשתנות.
