שני רוכשים חותמים על אותו סכום. אחד חותם במנהטן, אחד במיאמי. שניהם מוציאים בערך 10 מיליון דולר על דירת קונדומיניום טרופי. עד שהעסקאות נסגרות, הרוכש במיאמי שמר בכיסו סכום משמעותי שהרוכש במנהטן העביר למדינה, לעירייה ולרשימה ארוכה יותר של אנשי מקצוע. ואז, בכל שנה שאחריה, הפער נפתח מחדש.
זה החלק בשיחת הטרופי שכמעט לעולם אינו מגיע לתמונות של המודעה. מחיר המדבקה עושה את הכותרות. העלות של ביצוע העסקה בפועל, ואחר כך של החזקתה, היא הנקודה שבה ניו יורק ופלורידה נפרדות. נלווה את שני הרוכשים דרך אותה רכישה של 10 מיליון דולר ונראה לאן הכסף הולך.
עיקרי הדברים
- ברכישת קונדומיניום במנהטן ב-10 מיליון דולר, הרוכש נתקל בכמה שכבות של מסי עסקה, ובהן mansion tax מדורג, מסי העברה של מדינת ניו יורק ושל העיר, ואפשר גם mortgage recording tax.
- ה-mansion tax של ניו יורק חל על רכישות מגורים מעל מיליון דולר במבנה מדורג, שבו נכסים יקרים יותר, כמו קונדומיניום ב-10 מיליון דולר, ממוסים בשיעורים שוליים גבוהים יותר.
- בעסקאות בנייה חדשה ביוקרה במנהטן, רוכשים משלמים לא פעם את מסי ההעברה שבעסקאות יד שנייה נופלים בדרך כלל על המוכר, מה שמעלה את סך עלויות הסגירה של הרוכש.
- סגירות בניהול עורכי דין, ביטוח בעלות, דמי בקשה ודמי כניסה של הבניין, ושלל אגרות רישום והגשה במנהטן מרימים את סך חיכוך הסגירה על קונדומיניום ב-10 מיליון דולר למאות אלפי דולרים בקצה הגבוה.
הצד של מנהטן במאזן
רכישה של 10 מיליון דולר במנהטן נושאת כמה שכבות של מס עסקה ועלות מקצועית שנערמות זו על זו. אף אחת מהן אינה נסתרת. כולן אמיתיות, וברמת המחיר הזו הן מצטברות מהר.
נתחיל ב-mansion tax. ניו יורק מטילה mansion tax מדורג על רכישות מגורים מעל מיליון דולר, והשיעור מטפס במדרגות ככל שהמחיר עולה. מכירה של 10 מיליון דולר יושבת גבוה על הסולם הזה, כך שהרוכש משלם שיעור שולי גבוה יותר ממי שקונה בשני מיליון. המס מדורג מעצם תכנונו, ולכן ככל שהנכס יקר יותר, כך הנגיסה באחוזים גדולה יותר. למדרגה המדויקת שחלה על מחיר מסוים, העבירו את המספרים בכלים החיים שלמטה במקום לסמוך על נתון בודד שצוטט.
אחר כך מסי ההעברה. מדינת ניו יורק והעיר ניו יורק גובות שתיהן מס על העברת נדל"ן, ובקצה היוקרתי שיעור העירייה עולה מדרגה. ברכישה בבנייה חדשה, רוכשים סופגים לעתים קרובות את מסי ההעברה שמוכר ביד שנייה היה משלם, וזה מעלה את הסך של הרוכש עוד יותר.
ואז המימון. אם הרוכש במנהטן לוקח משכנתה, ניו יורק גובה mortgage recording tax על סכום ההלוואה. זה מס שרוב הרוכשים מחוץ למדינה מעולם לא נתקלו בו, ועל הלוואה של מיליוני דולרים הוא משמעותי. רוכש במזומן נמנע ממנו לחלוטין, וזו אחת הסיבות שכל כך הרבה עסקאות טרופי בניו יורק נסגרות במזומן מלא.
מעל למסים, מנהטן מוסיפה עלויות מקצועיות ועלויות בניין:
- ייצוג משפטי. סגירות בניו יורק מנוהלות על ידי עורכי דין בשני הצדדים. שכר הטרחה עולה עם מורכבות העסקה ברמה הזו.
- ביטוח בעלות. סטנדרטי בעסקאות ממומנות ונפוץ גם בעסקאות מזומן, מתומחר כפונקציה של מחיר הרכישה.
- דמי בניין ודמי קואופרטיב או קונדומיניום. דמי בקשה, פיקדונות כניסה, ובבניינים רבים גם השתתפות מימון או השתתפות במכירה חוזרת.
- רישום, הגשת ה-mansion tax ואגרות סגירה שונות.
יחד, חיכוך הסגירה של קונדומיניום ב-10 מיליון דולר במנהטן מגיע למאות אלפי דולרים בקצה הגבוה, ברגע שנכללים ה-mansion tax המדורג, מסי ההעברה וכל mortgage recording tax. לתמונה מפורטת שורה אחר שורה של האופן שבו הם נערמים, פירוט עלויות הסגירה בניו יורק עובר על כל רכיב עבור רוכשים ומוכרים.
הצד של מיאמי במאזן
עכשיו אותם 10 מיליון דולר, בחתימה בפלורידה. רשימת הקטגוריות קצרה יותר, וכמה מהסעיפים הכבדים ביותר של ניו יורק פשוט אינם קיימים.
בפלורידה אין mansion tax. אין תוספת יוקרה מדורגת שמטפסת עם המחיר. רכישה של 10 מיליון דולר ורכישה של שני מיליון מטופלות באותו אופן באחוזים בכל הנוגע להיטל ההעברה המרכזי.
מה שיש בפלורידה הוא documentary stamp tax, שמוכר בדרך כלל בשם doc stamps. מחוז Miami-Dade מטיל doc stamps על שטר ההעברה, ובנוסף חלים doc stamps ו-intangible tax על משכנתה אם הרוכש ממן. אלה קיימים, אבל מבנה השיעורים המשולב קל בהרבה מהערימה הניו יורקית של מס העברה מדינתי, מס העברה עירוני, mansion tax ו-mortgage recording tax יחד.
גם הצד המקצועי רזה יותר. סגירות בפלורידה מתנהלות בדרך כלל דרך חברת נאמנות בעלות ולא דרך עורכי דין ניצים, וזה נוטה לכווץ את העלות המשפטית ואת עלות הסליקה. ביטוח בעלות עדיין חל, מתומחר לפי מחיר הרכישה, ויש אגרות רישום ועלויות סליקה מקובלות. אבל הרוכש אינו סופג mansion tax מדורג ואינו סופג mortgage recording tax, וההיעדר הזה הוא הכותרת.
התוצאה: סגירת נכס טרופי ב-10 מיליון דולר במיאמי נושאת חיכוך עסקה נמוך במידה משמעותית מסגירת אותו סכום במנהטן. המדריך לעלויות סגירה במיאמי מפרט בדיוק אילו חיובים נופלים על הרוכש ואילו על המוכר, והשוואת עלויות הסגירה בין ניו יורק למיאמי מציבה את שתי העמודות זו לצד זו.
הפער אינו שגיאת עיגול. ב-10 מיליון דולר, ההבדל בחיכוך העסקה לבדו יכול לממן חלק משמעותי משיפוץ.
מדוע במיאמי העסקה מתנהלת בחיכוך נמוך יותר
הסיבות המבניות ראויות להבנה, כי הן יציבות. זו אינה הנחה זמנית.
- אין mansion tax בפלורידה. ה-mansion tax המדורג של ניו יורק הוא אחד הסעיפים הבודדים הגדולים ביותר ברכישה יוקרתית, והוא עולה עם המחיר. לפלורידה אין מקבילה.
- היטל העברה אחד במקום שלושה. ניו יורק ערמה מסי העברה מדינתיים ועירוניים על גבי ה-mansion tax. מבנה ה-doc stamps של פלורידה פשוט יותר וקל יותר בקצה העליון.
- אין mortgage recording tax בפלורידה. רוכשים ממומנים בניו יורק משלמים מס על ההלוואה עצמה. ה-stamps הקשורים למשכנתה וה-intangible tax בפלורידה קלים ממס הרישום של ניו יורק על הלוואה גדולה.
- סגירות דרך חברת נאמנות בעלות. תהליך הסליקה בפלורידה נוטה להיות פחות עתיר עורכי דין, וזה מקצץ בעלות המקצועית.
לרוכשים ששוקלים את שני השווקים בכללותם, ולא רק בשולחן הסגירה, ההשוואה בין נדל"ן במנהטן למיאמי מכסה אורח חיים, היצע ודינמיקת מחירים לצד חשבון העלויות.
החלק שחוזר על עצמו בכל שנה
עלויות סגירה הן אירוע חד פעמי. תמונת המס השוטפת מצטברת כל עוד אתם מחזיקים, ואצל רוכשים רבים כל עוד אתם חיים במדינה.
בפלורידה אין מס הכנסה מדינתי. תושבי העיר ניו יורק משלמים גם מס הכנסה של מדינת ניו יורק וגם של העיר. עבור בעל הכנסה גבוהה שמעביר את מקום מגוריו העיקרי, ההפרש השנתי הזה יכול להאפיל על החיסכון החד פעמי בסגירה כבר בתוך שנה אחת. זה המנוע האמיתי מאחורי ההגירה מניו יורק לפלורידה בשנים האחרונות, וזו הסיבה שכל כך הרבה רוכשי טרופי קונים היום במיאמי כדירה ראשית ולא כדירה שנייה.
הארנונה היא השוואה מורכבת יותר ותלויה מאוד בבניין הספציפי, בשומה ובהקלות אם ישנן, ולכן היא אינה ניצחון נקי לאף אחת מהערים לאורך כל הקו. אבל הפרש מס ההכנסה מכריע עבור תושבים, והוא הסיבה שחשבון המעבר נוטה כל כך הרבה פעמים לטובת פלורידה ברגע שמסתכלים מעבר לרכישה עצמה.
אם אתם מודדים מעבר ממשי ולא רכישה בודדת, המדריך להגירת המס מניו יורק למיאמי עובר על תושבות, על תזמון ועל מה שמשתנה כשפלורידה הופכת למדינת הבית שלכם.
היכן כדאי לרוכש של 10 מיליון דולר לחפש
יתרון העלות הוא הסיבה לשקול את מיאמי. ההיצע הוא הסיבה להתלהב ממנה. מ-10 מיליון דולר ומעלה, שכבת הטרופי של מיאמי נעה מדירות ממותגות על קו החוף ועד אחוזות באיים פרטיים. המדריך לשכונות המיליארדרים של מיאמי ממפה את המובלעות שבהן ההון הזה מתרכז, מ-Indian Creek ומ-Star Island ועד North Bay Road, Fisher Island והיוקרה השקטה של Coconut Grove ו-Gables Estates.
אותו רוכש שמשווה שווקים צריך להכיר גם את מסדרון הטרופי של ניו יורק היטב. הסקירה על שדרת המיליארדרים מכסה את מסדרון מגדלי העל לאורך 57th Street, שם יושב ההיצע היקר ביותר של מנהטן, כך שתוכלו לשקול מוצר דומה בשתי הערים לפני שתחליטו היכן החשבון ואורח החיים מתיישבים.
הריצו את המספרים שלכם
כל נתון שלמעלה הוא כיווני, כי הדולרים המדויקים תלויים במחיר שלכם, במימון שלכם, בבניין הספציפי ובשאלה אם אתם קונים בנייה חדשה או יד שנייה. גם שיעורי המס והמדרגות משתנים. הדרך האחראית לתכנן רכישה של 10 מיליון דולר היא למדל את העסקה הספציפית שלכם, לא דוגמה כללית.
שני כלים עושים זאת בשבילכם. מחשבון המס מניו יורק למיאמי ממדל את צד ההכנסה והמעבר של המהלך. להשוואת עסקה מלאה בשיעורים עדכניים, כלי עלויות הסגירה ניו יורק מול מיאמי נותן לכם את שתי העמודות לנקודת המחיר המדויקת שלכם.
שוקלים רכישה או מכירה של נכס טרופי? המתווכים שלנו עובדים בשוקי מנהטן ומיאמי מדי יום. כתבו לנו ב-WhatsApp לשיחה פרטית וללא לחץ.
שאלות נפוצות
האם עלויות הסגירה במיאמי באמת נמוכות יותר מאשר במנהטן?
כן, במידה משמעותית ברמת הטרופי. בפלורידה אין mansion tax ואין mortgage recording tax, שני הסעיפים הגדולים ביותר ברכישה יוקרתית בניו יורק. ה-documentary stamp taxes של פלורידה כן חלים, אבל המבנה המשולב קל מהערימה הניו יורקית של מס העברה מדינתי, מס העברה עירוני, mansion tax ו-mortgage recording tax. העבירו את המחיר המדויק שלכם במחשבון לנתונים עדכניים.
האם ה-mansion tax של ניו יורק חל על קונדומיניום ב-10 מיליון דולר?
כן. ה-mansion tax של ניו יורק מדורג וחל על רכישות מגורים מעל מיליון דולר, כשהשיעור עולה במדרגות ככל שהמחיר מטפס. רכישה של 10 מיליון דולר יושבת גבוה על הסולם הזה, ולכן השיעור השולי גבוה יותר מאשר בנקודות מחיר נמוכות. בדקו בכלים החיים את המדרגה המדויקת שחלה.
מהו ה-doc stamp tax במיאמי?
פלורידה גובה documentary stamp tax על השטר בעת ההעברה, ובנוסף stamps ו-intangible tax על משכנתה אם אתם ממנים. זה מתפקד כמס ההעברה של פלורידה, אבל מבנה השיעורים הכולל קל ממסי ההעברה וה-mansion tax המשולבים של ניו יורק בקצה העליון. אשרו את השיעורים העדכניים בכלי עלויות הסגירה לפני שתתקצבו.
ומה לגבי המסים השוטפים אחרי הסגירה?
כאן היתרון של פלורידה מצטבר. בפלורידה אין מס הכנסה מדינתי, בעוד תושבי העיר ניו יורק משלמים גם מס מדינתי וגם עירוני. עבור רוכש בעל הכנסה גבוהה שהופך את מיאמי למגורים ראשיים, הפרש מס ההכנסה השנתי יכול לעלות על החיסכון החד פעמי בסגירה כבר בשנה הראשונה. הארנונה תלויה בבניין הספציפי ובשומה.
היכן אקבל מספרים מדויקים לרכישה שלי?
השתמשו במחשבונים האינטראקטיביים ולא באחוז שצוטט, כי הסכום המדויק תלוי במחיר שלכם, במימון ובבניין הספציפי, ושיעורי המס משתנים לאורך זמן. התחילו בהשוואת עלויות הסגירה עבור עלויות העסקה, ובמדריך הגירת המס אם אתם מעבירים את מקום מגוריכם.
מוכנים לתמחר את העסקה הספציפית שלכם? מדלו את העסקה המדויקת במחשבון המס מניו יורק למיאמי, ואז דברו איתנו על איזה נכס טרופי במיאמי באמת מתאים למספר שאתם עובדים איתו.
