Manhattan Miami Real Estate
רוכשים שאינם אזרחי ארה"ב זכאים בארצות הברית רק ל פטור ממס עיזבון בסך $60,000 (מס העיזבון מכונה לעיתים באופן לא רשמי “מס מוות”).
לשם השוואה, אזרחי ארה"ב נהנים כיום מפטורים של כ $13M+.
מעל סף זה, נכסים הממוקמים בארה"ב, כולל נדל"ן, עשויים להיות ממוסים בשיעורים של עד 40%.
אמנות מס עיזבון עם מדינות מסוימות (בהן בריטניה, צרפת וגרמניה) עשויות לשנות את אופן התחולה. עם זאת, רוכשים בינלאומיים רבים אינם נהנים מהגנת אמנה וחשופים לסיכון במלואו.
עובדות מפתח
לתקציר ממוקד על מבנה בעלות, מס עיזבון ושיקולי יציאה: להורדת התקציר →
תשובה מהירה
כן. רוכשים שאינם אזרחי ארה"ב המחזיקים נכסים הממוקמים בארה"ב, כולל נדל"ן, עשויים לעמוד בפני מס עיזבון אמריקאי של עד 40% מעל פטור של $60,000. מדובר במס פדרלי על העברת נכסים במוות, לא במס מדינתי ולא במס רכוש שנתי.
כיצד להגן על ההון מפני מס עיזבון מבלי לאבד גמישות.
עבור רוכשים שאינם אזרחי ארה"ב, רכישת נדל"ן בארצות הברית טומנת בחובה סיכון שכמעט אינו מוסבר בבהירות:
חשיפה למס עיזבון אמריקאי של עד 40%.
זהו אחד ההיבטים המובנים ביותר בצורה שגויה של בעלות על נדל"ן אמריקאי בקרב רוכשים בינלאומיים.
בניגוד לאזרחי ארה"ב, יחידים זרים זכאים רק ל פטור של $60,000. מעל סף זה, נכסים הממוקמים בארה"ב, כולל נדל"ן, עשויים להיות ממוסים בכבדות במוות.
בנכס של $5M-$15M אין מדובר בתאוריה. זהו סיכון הוני מהותי.
בנכסים יקרים יותר ההשפעה עשויה להיות משמעותית. נכס של $10M המוחזק ישירות בידי יחיד זר עלול ליצור חשיפה למס עיזבון העולה על $3M, בהתאם למבנה.
אין מדובר בעניין שניתן לתקן לאחר השלמת העסקה.
אופן ההחזקה בנכס מלכתחילה קובע:
מבנה הבעלות אינו מחשבה שבדיעבד. הוא חלק מהחלטת ההשקעה עצמה.
עבור משקיעים שאינם תושבים ואינם אזרחים:
הדבר חל ללא קשר ל:
אין פתרון אחד לכולם. רוכשים מנוסים בוחנים בדרך כלל שלוש גישות.
כל גישה משקפת סדר עדיפויות שונה:
הגישה המיטבית תלויה באופן שבו ההשקעה משתלבת באסטרטגיית הון רחבה יותר, לא רק בנכס עצמו.
ההבדל אינו בנכס. ההבדל הוא במה שאתם מחזיקים בראש המבנה.
חלק מהרוכשים מבנים את הבעלות באמצעות ישויות שאינן אמריקאיות, כך שהנכס לא ייחשב כממוקם בארה"ב במוות.
גישה זו יכולה:
עם זאת, היא עלולה:
רוכשים אחרים מעדיפים פשטות. הם רוכשים ישירות ומכסים את החשיפה הפוטנציאלית למס עיזבון בביטוח. בפועל, זמינות הביטוח משתנה. רוכשים צעירים עשויים למצוא אותו נגיש יותר, בעוד רוכשים מבוגרים עלולים לעמוד בפני עלויות גבוהות יותר או אפשרויות מוגבלות, מה שעשוי להשפיע על האסטרטגיה הכוללת.
גישה זו מאפשרת:
עם זאת:
חלק מהרוכשים משלבים מרכיבים משתי הגישות:
גישה זו יכולה לאזן בין יעילות לגמישות, אך עליה להיות מתוכננת במכוון.
לסקירה רחבה יותר על האופן שבו רוכשים בינלאומיים ניגשים לנדל"ן אמריקאי, ראו המסגרת שלנו להקצאת הון בניו יורק ומיאמי.
המבנים שמבטלים את החשיפה למס עיזבון אינם המבנים שמלווים מעדיפים.
מכאן נובעת הכרעה יסודית:
האסטרטגיה הנכונה תלויה ב:
עלויות הרכישה הן החלטה נפרדת לצד המבנה: עלויות סגירת עסקה בניו יורק ומיאמי כפופות לכללים שונים.
רבים מה רוכשים הבינלאומיים מניחים שהחזקת נדל"ן אמריקאי באמצעות LLC, או הכנסתו ל נאמנות, פותרת את בעיית מס העיזבון. כשלעצמה, אף אחת מהן אינה פותרת אותה.
שתיהן עטיפות בעלות מקומיות בלבד. הן אינן משנות את האופן שבו ארה"ב מסווגת את נכס הבסיס לצורכי מס עיזבון. אם הנכס נותר ממוקם בארה"ב, החשיפה למס עיזבון נותרת בדרך כלל בעינה.
כדי לבטל את החשיפה, מבנה הבעלות עצמו חייב להשתנות. לאחר מכן ניתן להוסיף מעליו LLC או נאמנות כדי לספק:
בפועל, האסטרטגיות נוטות להתיישר עם גודל הנכס:
בעלים השוקלים שינוי מקום מגורים ניצבים בפני סוגיות נפרדות ברמת המדינה: ההגירה המיסויית מניו יורק למיאמי מכסה את התחום הזה.
ב נכסי יוקרה במנהטן ברמת הצמרת, בעלות מובנית היא הנורמה ולא החריג.
אין זה רק תכנון מס. מדובר באופן שבו ההון נכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי, ובסופו של דבר יוצא ממנו.
מבנה שגוי עלול ליצור חשיפה מיותרת. גישת מימון שגויה עלולה להגביל גמישות. יש לשקול את שניהם יחד.
כל מבנה בעלות תלוי באופן שבו אתם מתכננים לממן, להחזיק ולממש את ההשקעה בסופו של דבר.
אנו עובדים עם רוכשים בינלאומיים ועם יועצי המס והיועצים המשפטיים שלהם כדי להתאים את מבנה הבעלות לאסטרטגיית הנדל"ן הכוללת.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
No obligation. We reply personally.
The fastest way to reach an advisor is WhatsApp. Message us directly and a principal will reply, typically within minutes during business hours.
WhatsApp an AdvisorPrefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries