Le guide de l'acheteur étranger pour l'achat d'un bien immobilier à Miami

Miami est devenue l'une des destinations mondiales les plus actives en matière d'investissement immobilier transfrontalier. Les capitaux internationaux d’Amérique latine, d’Europe et d’Asie affluent vers le sud de la Floride à une échelle qu’aucun autre marché américain n’égale. Mais les acheteurs étrangers sont confrontés à un ensemble distinct de considérations fiscales, juridiques et financières qui diffèrent considérablement des transactions nationales, notamment la retenue FIRPTA, les décisions de structuration des entités et la disponibilité limitée des prêts hypothécaires. Ce guide couvre ce que vous devez savoir avant d’engager un capital.

Miami est l'un des marchés immobiliers les plus favorables aux acheteurs étrangers au monde, à une exception majeure près. La loi de Floride restreint désormais certains achats effectués par des acheteurs domiciliés dans l'un des sept pays nommés et qui ne sont pas citoyens américains ni résidents permanents légaux. Le domicile, et non la nationalité, est le critère utilisé par la loi. Si cela peut vous décrire, lisez attentivement la section suivante avant de continuer.

Pour connaître le cadre américain plus large, les structures de propriété, le financement et la clôture, lisez notre guide des piliers : Comment les acheteurs internationaux achètent des biens immobiliers de luxe aux États-Unis →

IMPORTANT : Restrictions du SB 264 de Floride

À compter du 1er juillet 2023, le projet de loi 264 du Sénat de Floride restreint les achats de propriétés par des « dirigeants étrangers ». L'article 692.201(3) des Statuts de Floride nomme sept « pays étrangers préoccupants » : la République populaire de Chine, la Fédération de Russie, la République islamique d'Iran, la République populaire démocratique de Corée, la République de Cuba, le régime vénézuélien de Nicolas Maduro et la République arabe syrienne. Pour un particulier, l'article 692.201(4)(d) définit un commettant étranger comme une personne domiciliée dans l'un de ces pays et qui n'est pas un citoyen américain ou un résident permanent légal. Le critère déterminant est le domicile, et non la nationalité ou la citoyenneté. Cette loi reste en vigueur malgré les contestations judiciaires persistantes.

Si cette définition statutaire peut vous décrire, demandez à un avocat de Floride de confirmer votre statut avant de contracter. Ces restrictions s'appliquent à un commettant étranger :

Chine (le plus restrictif) : En vertu de l'article 692.204(1)(a) des Statuts de Floride, une personne domiciliée en République populaire de Chine et qui n'est pas un citoyen américain ou un résident permanent légal ne peut pas posséder ou acquérir un intérêt dans un bien immobilier n'importe où en Floride. L’article 692.204(2) prévoit une exception :

• Peut acheter UNE propriété résidentielle
• La propriété doit mesurer 2 acres ou moins
• NE doit PAS être à moins de 5 miles de toute installation militaire
• Doit être titulaire d'un visa non touristique ou avoir obtenu l'asile

Russie, Cuba, Venezuela, Iran, Syrie, Corée du Nord : En vertu de l'article 692.203(1) des Statuts de Floride, un mandant étranger, qui pour un particulier désigne une personne domiciliée dans l'un de ces pays qui n'est pas un citoyen américain ou un résident permanent légal, ne peut pas acquérir un intérêt dans un bien immobilier sur ou dans un rayon de 10 miles de toute installation militaire ou infrastructure critique, comme ces termes sont définis dans l'article 692.203 des Statuts de Floride. Étant donné que ces installations sont réparties dans tout l'État, la zone réglementée couvre une grande partie des terres aménagées de la Floride. Demandez à un avocat de Floride de confirmer le statut de la parcelle spécifique avant de faire une offre.

Les sanctions sont sévères :

• Confiscation des biens au profit de l'État
• Les sanctions pénales, qui diffèrent selon la loi : un achat qui enfreint l'article 692.203 des lois de Floride, couvrant les dirigeants étrangers des six pays concernés autres que la Chine, est un délit au deuxième degré, tandis qu'un achat qui enfreint l'article 692.204, qui s'applique à la République populaire de Chine, est un crime au troisième degré.
• Des pénalités s'appliquent aux acheteurs, aux vendeurs ET aux professionnels de l'immobilier

Tous les acheteurs, quelle que soit sa nationalité ou son domicile, doit signer un affidavit à la clôture confirmant le respect du SB 264.

Situation actuelle, en août 2026 : La loi est en vigueur et exécutoire. Le 4 novembre 2025, le onzième circuit, dans l'affaire Shen contre Simpson (n° 23-12737), a refusé de le bloquer, estimant que la plupart des challengers n'avaient pas qualité pour agir parce qu'ils sont domiciliés en Floride plutôt que dans un pays préoccupant, et rejetant leur protection égale, leur procédure régulière, leur loi sur le logement équitable et leurs arguments de préemption au stade préliminaire. L'affaire a été renvoyée devant le tribunal de district et le litige se poursuit, cette position peut donc changer.

Si cela s'applique à vous : Consultez un avocat spécialisé en immigration américain avant de tenter d'acheter. Alternativement, pensez à New York. New York n'a pas de restrictions similaires et reste ouverte aux acheteurs de tous les pays.

Pourquoi Miami fonctionne pour les acheteurs étrangers 

Aucune restriction de co-op (coopérative d'habitation).

Contrairement à New York, où 70 % du marché est constitué de coopératives d'habitation (appartements coopératifs) dont les conseils d'administration excluent effectivement les acheteurs étrangers, Miami est presque entièrement constituée de copropriétés. Vous achetez un bien immobilier. Il n'y a pas d'entretien avec le conseil d'administration, aucune exigence que vos revenus proviennent des États-Unis, aucune restriction sur la sous-location. Si vous avez les fonds, vous pouvez acheter.

Pas d'impôt sur le revenu de l'État.

La Floride n'a pas d'impôt sur le revenu, ce qui constitue un avantage majeur pour les investisseurs générant des revenus locatifs et pour les personnes fortunées qui établissent leur résidence. En combinaison avec les déductions fédérales pour amortissement et dépenses, de nombreux investisseurs ne paient aucun impôt sur le revenu sur les revenus locatifs de Miami pendant les 10 à 15 premières années.

Protection de la propriété.

Les lois de Floride sur les propriétés familiales offrent une protection extraordinaire des actifs. Si vous établissez une résidence en Floride et que votre propriété est votre résidence principale, les créanciers ne peuvent généralement pas forcer la vente de votre maison pour régler vos dettes. Pour les acheteurs internationaux soucieux de la protection de leurs actifs, cela est important.

Infrastructures internationales.

Miami est une ville porte d'entrée. Les banques ici travaillent régulièrement avec des ressortissants étrangers. Les avocats sont spécialisés dans les transactions transfrontalières. Les agents immobiliers (y compris nous) mènent leurs activités en espagnol, portugais, français et dans d'autres langues. L’ensemble de l’écosystème est mis en place pour servir les acheteurs internationaux.

Où les acheteurs étrangers achètent

Brickell

Le quartier financier de Miami attire les acheteurs latino-américains qui recherchent la commodité urbaine et la proximité des banques et des entreprises internationales. Condos de grande hauteur, rues piétonnières, forte demande locative. Points d'entrée d'environ 500 000 $ pour les T2, et plus de 1 M$ pour les unités plus grandes situées dans les immeubles les plus élevés.

Miami Beach

Vie emblématique en bord de mer. Au sud de Fifth (SoFi) se trouve l’enclave ultra-luxueuse. Mid-Beach et North Beach offrent plus d'espace et une sensation plus calme. Les acheteurs européens et sud-américains dominent ici. Les unités en bord de mer commencent à environ 1 million de dollars et grimpent jusqu'à plus de 20 millions de dollars pour les penthouses.

Sunny Isles Beach

Forte présence d'acheteurs russes et latino-américains. Tours modernes de grande hauteur, la plupart avec des résidences de marque (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, prochaines Bentley Residences). Vues directes sur l'océan aux prix ci-dessous Miami plage.

Coconut Grove

Plus résidentiel, familial. Attire les acheteurs qui recherchent une ambiance de quartier plutôt qu'un style de vie en hauteur. Mélange de condos et de maisons unifamiliales.

Coral Gables

Architecture méditerranéenne, rues bordées d'arbres, excellentes écoles. Plus de maisons unifamiliales que de condos. Appels aux familles établissant la résidence permanente.

Diligence raisonnable post-surf

À la suite de l’effondrement des tours Champlain en 2021, la Floride a adopté une importante loi de réforme des copropriétés. En tant qu’acheteur étranger, vous devez comprendre ce que cela signifie :

Inspections jalons : Les bâtiments de plus de trois étages et âgés de plus de 30 ans (25 ans s'ils sont proches de la côte) doivent subir des inspections structurelles. Certains bâtiments plus anciens sont tombés en ruine ou doivent faire l’objet de réparations coûteuses.

Conditions de réserve : Les associations ne peuvent plus renoncer aux réserves pour les éléments structurels. De nombreux immeubles collectent désormais des cotisations spéciales pour financer des réserves qu'ils ignoraient auparavant.

Que demander avant d'acheter :

• Le bâtiment a-t-il terminé son inspection d'étape ? Quels ont été les résultats ?
• Quel est le niveau actuel de financement de réserve ?
• Y a-t-il des cotisations spéciales en attente ou récentes ?
• Quel est le plan de conformité du bâtiment ?

L'agent de votre acheteur doit vérifier tout cela avant de faire une offre. Les bâtiments mal entretenus avec un entretien différé sont actuellement des achats risqués.

Financement pour les ressortissants étrangers

Les prêteurs de Miami sont expérimentés avec les acheteurs internationaux. Termes typiques :

• Un acompte nettement plus important que celui demandé par un emprunteur résidant aux États-Unis, le montant exact étant fixé par le prêteur individuel.
• Un taux d'intérêt plus élevé qu'un prêt hypothécaire comparable pour les résidents des États-Unis, avec une prime fixée par le prêteur individuel
• 3 à 5 millions de dollars + montants de prêt maximum dans les banques privées
• 12 mois de réserves obligatoires

Prêteurs qui travaillent avec des acheteurs étrangers :

• HSBC (programmes étendus pour les acheteurs étrangers)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Vous aurez besoin de documents de passeport, d'une preuve de revenu, de relevés bancaires et d'une référence de crédit de la banque de votre pays d'origine.

Les achats en espèces sont courants. Environ 50 % des transactions de luxe à Miami se font entièrement en espèces.

Considérations fiscales

Revenus locatifs : Les dépenses entièrement déductibles et l'amortissement éliminent souvent l'impôt à payer pendant des années. Vous devez produire des déclarations de revenus aux États-Unis et choisir d'être imposé sur le revenu net.

FIRPTA: Lorsque vous vendez, l’acheteur doit retenir une part du montant brut réalisé, et non de votre gain, et la remettre à l’IRS. L'article 1445 de l'Internal Revenue Code fixe le taux à 15 %. Elle tombe à 10 % lorsque l'acheteur acquiert le bien pour l'utiliser comme résidence et que le montant réalisé est supérieur à 300 000 $ mais n'excède pas 1 000 000 $, et aucune retenue n'est requise lorsque l'acheteur l'acquiert à titre de résidence et que le montant réalisé est de 300 000 $ ou moins. Tout ce qui est retenu au-dessus de votre impôt réel est remboursé lors de votre déclaration, et le formulaire 8288-B déposé avant la clôture peut réduire la retenue à l'avance.

Taxe de succession : C'est le plus gros. Les actifs situés aux États-Unis d'un étranger non-résident non domicilié sont exposés à l'impôt fédéral sur les successions à des taux atteignant 40 %, et la succession doit déposer le formulaire 706-NA une fois que ces actifs situés aux États-Unis dépassent 60 000 $. L'IRS déclare que ce seuil de dépôt de 60 000 $ n'est pas indexé en fonction de l'inflation et n'augmente donc pas chaque année. Il s'agit d'un chiffre distinct et bien inférieur au montant d'exclusion de base disponible pour les citoyens et domiciles américains, que l'IRS fixe à 13 990 000 $ pour les décès en 2025 et à 15 000 000 $ pour les décès en 2026. Lorsque le pays d'origine du défunt a conclu une convention fiscale sur les successions avec les États-Unis, l'article 2102(b)(3)(A) de l'Internal Revenue Code peut remplacer un crédit unifié au prorata par le part de la succession mondiale qui se trouve aux États-Unis, qui est généralement supérieure à l'équivalent de 60 000 $, mais ne correspond pas au montant total des citoyens américains. Structurez votre achat par l’intermédiaire d’une société étrangère ou couvrez-vous avec une assurance vie. Consultez un avocat fiscaliste avant d’acheter.

Pas d'impôt sur le revenu de l'État : L'absence d'impôt sur le revenu en Floride rend Miami plus attractive que New York ou la Californie pour les investissements générateurs de revenus.

Tous les détails sur les questions fiscales des acheteurs étrangers →

Le processus d'achat

1. Engager un agent acheteur: quelqu'un qui connaît Miami, travaille avec des acheteurs internationaux et représentera vos intérêts (pas ceux du vendeur)
2. Obtenez une pré-approbation: en cas de financement, obtenez une lettre de pré-approbation d'un prêteur qui travaille avec des ressortissants étrangers
3. Définissez vos critères: quartier, type de bâtiment, budget, investissement vs usage personnel, potentiel locatif
4. Recherche et visite. Nous pouvons effectuer des visites virtuelles si vous êtes à l'étranger
5. Faire une offre. En Floride, les offres se font par écrit avec un acompte
6. Vérifications nécessaires: période d'inspection (généralement 10-15 jours) pour examiner les documents de copropriété, les finances, les rapports d'inspection
7. Fermer. Peut être fait à distance via procuration

L'ensemble du processus prend généralement 30 à 45 jours pour les achats au comptant, 45 à 60 jours pour le financement.

FIRPTA et considérations fiscales pour la stratégie de sortie

La loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) exige une retenue de 15 % sur le prix de vente brut lorsqu’une personne étrangère vend un bien immobilier aux États-Unis. Ce n'est pas une taxe. Il s’agit d’une retenue appliquée à la clôture et remise à l’IRS. Après avoir rempli une déclaration de revenus aux États-Unis, le vendeur reçoit le remboursement de tout montant retenu dépassant l'impôt réel à payer.

Pourquoi cela compte pour votre stratégie de sortie : La retenue FIRPTA est basée sur le prix de vente brut et non sur le gain. Sur une vente de 5 millions de dollars, 750 000 $ sont retenus à la clôture, quel que soit votre profit ou votre perte. Les acheteurs qui achètent auprès de vendeurs étrangers peuvent également être tenus responsables si la retenue n'est pas correctement gérée, ce qui peut compliquer les négociations.

La planification du FIRPTA devrait commencer dès l’acquisition et non lors de la vente. La structure d'entité que vous choisissez (nom personnel, LLC américaine, société étrangère) affecte directement votre exposition au FIRPTA, votre obligation d'impôt sur les successions et votre capacité à différer les gains grâce à des mécanismes tels que les ventes à tempérament.

Acheter via une LLC : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

De nombreux acheteurs internationaux achètent des biens immobiliers à Miami par l'intermédiaire d'une LLC basée aux États-Unis pour protéger leur vie privée et leur responsabilité. La LLC détient le titre de propriété, gardant le nom de l'acheteur hors des archives publiques et protégeant les biens personnels des réclamations liées à la propriété.

Considérations clés :

• Confidentialité: Une LLC empêche votre nom d'apparaître dans les registres de propriété publique, ce qui est pertinent pour les acheteurs qui apprécient la discrétion
• Garantie de responsabilité : Si un locataire ou un invité est blessé sur la propriété, les réclamations sont limitées aux actifs de la LLC plutôt qu'à vos biens personnels.
• Les implications fiscales varient selon la structure : Une LLC à membre unique détenue par une personne étrangère est traitée comme une entité ignorée aux fins de l'impôt américain, ce qui signifie que la FIRPTA et l'impôt sur les successions s'appliquent toujours comme si vous en étiez propriétaire directement. Une société étrangère en tant que membre de la LLC peut réduire l'exposition à l'impôt sur les successions, mais introduit d'autres conséquences fiscales
• Complications de financement : Certains prêteurs ne prêteront pas aux SARL ou n’exigeront pas de garantie personnelle. Les acheteurs au comptant sont confrontés à moins de contraintes

La bonne structure d'entité dépend de votre pays de résidence, de votre statut de convention fiscale et du fait que la propriété soit destinée à un usage personnel ou à un investissement. Consultez un avocat fiscaliste américain spécialisé dans l'immobilier transfrontalier avant de choisir une structure.

Questions courantes des acheteurs internationaux

Dois-je visiter Miami pour acheter ?

Non. Nous travaillons régulièrement avec des acheteurs qui achètent à distance : visites virtuelles, signatures électroniques, clôtures de procurations. Cela dit, nous vous recommandons de visiter si possible.

Puis-je louer mon logement ?

La plupart des condos à Miami autorisent la location avec peu de restrictions. Certains immeubles ont des durées de location minimales (30 jours, 6 mois ou 12 mois). Vérifiez les politiques de location avant d’acheter si les revenus locatifs sont importants pour vous.

Ai-je besoin d’un compte bancaire américain ?

Utile mais pas obligatoire. Vous devrez virer des fonds pour la clôture. Certains acheteurs ouvrent des comptes aux États-Unis ; d’autres effectuent des virements directement depuis des banques étrangères.

Qu’en est-il de la gestion immobilière ?

Nous proposons des services de gestion immobilière aux propriétaires étrangers : placement des locataires, gestion des baux, coordination de la maintenance. Beaucoup de nos clients ne visitent jamais leurs propriétés ; nous nous occupons de tout.

Pourquoi travailler avec nous

Nous avons aidé des acheteurs internationaux du Brésil, d'Argentine, de Colombie, du Mexique, d'Espagne, de France, du Royaume-Uni et nbsp; Hong Kong, la Chine et des dizaines d'autres pays achètent des biens immobiliers à Miami. Nous comprenons les considérations uniques, de la structuration de l'entité à la planification fiscale en passant par la gestion des propriétés sur plusieurs fuseaux horaires.

Nous vous mettrons en contact avec des prêteurs, des avocats et des fiscalistes spécialisés dans les transactions avec des acheteurs étrangers. Et nous vous guiderons à travers un marché qui récompense les acheteurs avertis et punit ceux qui ne font pas leurs devoirs.

Contactez-nous →

Bureau de Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

Ressources connexes :

• Guide complet de l'acheteur étranger sur l'immobilier américain →
• Guide d'achat d'une maison à Miami →
• Les bâtiments résidentiels les plus emblématiques de Miami →
• Rechercher des condos de luxe à Miami →
• Condos en pré-construction à Miami →
• Guide des frais de clôture à Miami →

Questions fréquemment posées : Acheteurs étrangers à Miami