Le guide de l'acheteur étranger pour l'achat d'un bien immobilier à Miami

Miami est devenue l'une des destinations mondiales les plus actives en matière d'investissement immobilier transfrontalier. Les capitaux internationaux d’Amérique latine, d’Europe et d’Asie affluent vers le sud de la Floride à une échelle qu’aucun autre marché américain n’égale. Mais les acheteurs étrangers sont confrontés à un ensemble distinct de considérations fiscales, juridiques et financières qui diffèrent considérablement des transactions nationales, notamment la retenue FIRPTA, les décisions de structuration des entités et la disponibilité limitée des prêts hypothécaires. Ce guide couvre ce que vous devez savoir avant d’engager un capital.

Avant de signer, faites vérifier la situation de l'acheteur et l'emplacement du bien par un avocat de Floride.

Pour connaître le cadre américain plus large, les structures de propriété, le financement et la clôture, lisez notre guide des piliers : Comment les acheteurs internationaux achètent des biens immobiliers de luxe aux États-Unis →

IMPORTANT : Restrictions du SB 264 de Floride

Les articles 692.201–692.204 de Floride restreignent certains acheteurs et entités liés aux sept pays définis par la loi. Pour les particuliers, le domicile et la citoyenneté ou résidence permanente légale américaine comptent ; la nationalité seule ne détermine pas l'admissibilité. Des dispositions distinctes concernent les terres agricoles, les biens sur des installations militaires ou infrastructures critiques ou à dix miles de celles-ci, et des restrictions plus larges liées à la République populaire de Chine. Exceptions, attestations et enregistrements nécessitent un examen individuel. Avant tout engagement, faites vérifier acheteur, chaîne de détention, parcelle et décisions judiciaires applicables par un avocat de Floride. Les sanctions américaines nécessitent aussi un examen séparé. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Pourquoi Miami fonctionne pour les acheteurs étrangers 

Choisir le bien et examiner l'immeuble

Les règles de détention et de location varient selon l'immeuble. Vérifiez l'approbation de l'association, la détention par une entité, la durée minimale et la fréquence des locations ainsi que les règles locales avant de vous engager. Disposer des fonds ne suffit pas à établir le droit d'acheter ou de louer le logement.

La Floride ne prélève pas d'impôt étatique sur le revenu des particuliers

La Floride ne prélève pas d'impôt étatique sur le revenu des particuliers. Impôt fédéral, taxes foncières et déclarations peuvent néanmoins s'appliquer. Le traitement fiscal d'une société en Floride doit être examiné séparément.

Protection de la propriété.

La protection du domicile contre les créanciers et l'exonération foncière sont deux avantages distincts soumis à leurs propres conditions. Aucun ne découle automatiquement d'une acquisition étrangère. La protection comporte des limites de superficie et des exceptions, notamment certaines hypothèques, taxes et contributions. Consultez l'avocat sur la détention et l'usage ; l'évaluateur fiscal détermine l'admissibilité à l'exonération foncière. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Infrastructures internationales.

Miami est une ville porte d'entrée. Les banques ici travaillent régulièrement avec des ressortissants étrangers. Les avocats sont spécialisés dans les transactions transfrontalières. Les agents immobiliers (y compris nous) mènent leurs activités en espagnol, portugais, français et dans d'autres langues. L’ensemble de l’écosystème est mis en place pour servir les acheteurs internationaux.

Où les acheteurs étrangers achètent

Brickell

Le quartier financier de Miami attire les acheteurs latino-américains qui recherchent la commodité urbaine et la proximité des banques et des entreprises internationales. Condos de grande hauteur, rues piétonnières, forte demande locative. Points d'entrée d'environ 500 000 $ pour les T2, et plus de 1 M$ pour les unités plus grandes situées dans les immeubles les plus élevés.

Miami Beach

Vie emblématique en bord de mer. Au sud de Fifth (SoFi) se trouve l’enclave ultra-luxueuse. Mid-Beach et North Beach offrent plus d'espace et une sensation plus calme. Les acheteurs européens et sud-américains dominent ici. Les unités en bord de mer commencent à environ 1 million de dollars et grimpent jusqu'à plus de 20 millions de dollars pour les penthouses.

Sunny Isles Beach

Forte présence d'acheteurs russes et latino-américains. Tours modernes de grande hauteur, la plupart avec des résidences de marque (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, prochaines Bentley Residences). Vues directes sur l'océan aux prix ci-dessous Miami plage.

Coconut Grove

Plus résidentiel, familial. Attire les acheteurs qui recherchent une ambiance de quartier plutôt qu'un style de vie en hauteur. Mélange de condos et de maisons unifamiliales.

Coral Gables

Architecture méditerranéenne, rues bordées d'arbres, excellentes écoles. Plus de maisons unifamiliales que de condos. Appels aux familles établissant la résidence permanente.

Diligence raisonnable post-surf

À la suite de l’effondrement des tours Champlain en 2021, la Floride a adopté une importante loi de réforme des copropriétés. En tant qu’acheteur étranger, vous devez comprendre ce que cela signifie :

Inspections jalons : Les bâtiments de plus de trois étages et âgés de plus de 30 ans (25 ans s'ils sont proches de la côte) doivent subir des inspections structurelles. Certains bâtiments plus anciens sont tombés en ruine ou doivent faire l’objet de réparations coûteuses.

Conditions de réserve : Les associations ne peuvent plus renoncer aux réserves pour les éléments structurels. De nombreux immeubles collectent désormais des cotisations spéciales pour financer des réserves qu'ils ignoraient auparavant.

Que demander avant d'acheter :

• Le bâtiment a-t-il terminé son inspection d'étape ? Quels ont été les résultats ?
• Quel est le niveau actuel de financement de réserve ?
• Y a-t-il des cotisations spéciales en attente ou récentes ?
• Quel est le plan de conformité du bâtiment ?

L'agent de votre acheteur doit vérifier tout cela avant de faire une offre. Les bâtiments mal entretenus avec un entretien différé sont actuellement des achats risqués.

Financement pour les ressortissants étrangers

Des prêteurs spécialisés peuvent étudier un dossier sans historique de crédit américain. L'accord dépend de l'emprunteur, des pièces, de l'usage, de l'entité propriétaire et de l'immeuble. Confirmez apport, réserves, taux, frais et examen du projet avant de vous engager.

Préparez passeport, justificatif d'adresse, revenus ou documents professionnels, déclarations fiscales si demandées, relevés bancaires et de placements, origine et parcours des fonds, et documents de société si nécessaire. Demandez quelles traductions sont requises. Un accord préalable n'est pas un engagement définitif de prêt.

Considérations fiscales

L'amortissement fiscal et les charges déductibles, dont les intérêts d'emprunt, peuvent compenser les loyers. Les pertes locatives passives non utilisées sont généralement reportées jusqu'à leur utilisation, sous réserve des règles d'activité passive, de capital à risque et d'autres limites; il n'existe pas d'expiration générale à sept ans. Cela peut laisser une trésorerie positive avec peu ou pas d'impôt fédéral courant, sans garantir 15 années sans impôt. Le résultat dépend des loyers, charges, financement, base fiscale et mode de détention. Un particulier non-résident peut devoir exercer l'option IRC 871(d) et déposer le formulaire 1040-NR pour déduire les charges sur une base nette. Taxes foncières et impôt à la vente peuvent rester dus. IRS Publication 527 IRS Publication 925

Les loyers américains d'un particulier non-résident non effectivement liés à une activité aux États-Unis sont généralement imposés à 30% du brut, ou au taux conventionnel inférieur, sans déduction de charges. Une option valable selon IRC 871(d) peut permettre une imposition du net au barème progressif. IRS §871(d)

Le comptable doit confirmer éligibilité, déclaration d'option, identifiant fiscal, formulaires et délais. Une LLC ou une perte ne supprime pas automatiquement les obligations déclaratives.

FIRPTA impose généralement à l'acquéreur de retenir 15% du montant réalisé lors de la cession d'un bien américain par un vendeur étranger. Des exceptions et certificats de l'IRS peuvent réduire ou supprimer la retenue. Elle s'impute sur l'impôt du vendeur; seul un trop-perçu est remboursable. Déposer le formulaire 8288-B n'autorise pas à lui seul une retenue réduite. Les conseillers fiscaux et de clôture doivent gérer l'approbation de l'IRS et les règles de retenue et de versement applicables. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

La fiscalité successorale américaine dépend du domicile, de la détention et des conventions applicables. Pour une personne ni citoyenne ni domiciliée aux États-Unis, une déclaration successorale est généralement requise lorsque les actifs situés aux États-Unis dépassent 60 000 $, selon les règles applicables. Une LLC seule n'élimine pas automatiquement cette exposition. IRS Form 706-NA

La Floride ne prélève pas d'impôt étatique sur le revenu des particuliers. Impôt fédéral, taxes foncières et déclarations peuvent néanmoins s'appliquer. Le traitement fiscal d'une société en Floride doit être examiné séparément. Florida DOR

Taxes et frais de clôture dépendent du lieu, du prix, du financement et du contrat. Un taux unique ne décrit pas Manhattan et Miami. Demandez un décompte détaillé, incluant les éventuels honoraires de votre courtier. Miami-Dade: 0,60 $ par tranche de 100 $, plus 0,45 $ de surtaxe sauf exception applicable à une maison individuelle. Florida DOR

Le processus d'achat

1. Engager un agent acheteur: quelqu'un qui connaît Miami, travaille avec des acheteurs internationaux et représentera vos intérêts (pas ceux du vendeur)
2. Obtenez une pré-approbation: en cas de financement, obtenez une lettre de pré-approbation d'un prêteur qui travaille avec des ressortissants étrangers
3. Définissez vos critères: quartier, type de bâtiment, budget, investissement vs usage personnel, potentiel locatif
4. Recherche et visite. Nous pouvons effectuer des visites virtuelles si vous êtes à l'étranger
5. Faire une offre. En Floride, les offres se font par écrit avec un acompte
6. Vérifications nécessaires: période d'inspection (généralement 10-15 jours) pour examiner les documents de copropriété, les finances, les rapports d'inspection
7. La signature à distance est souvent possible, mais avocat, prêteur et société de titre ou de règlement doivent approuver la méthode à l'avance. Vérifiez procuration, acte notarié consulaire ou autre solution acceptée. Prévoyez rendez-vous, authentification et originaux.

L'ensemble du processus prend généralement 30 à 45 jours pour les achats au comptant, 45 à 60 jours pour le financement.

FIRPTA et considérations fiscales pour la stratégie de sortie

FIRPTA impose généralement à l'acquéreur de retenir 15% du montant réalisé lors de la cession d'un bien américain par un vendeur étranger. Des exceptions et certificats de l'IRS peuvent réduire ou supprimer la retenue. Elle s'impute sur l'impôt du vendeur; seul un trop-perçu est remboursable. Déposer le formulaire 8288-B n'autorise pas à lui seul une retenue réduite. Les conseillers fiscaux et de clôture doivent gérer l'approbation de l'IRS et les règles de retenue et de versement applicables. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA peut concerner votre acquisition et votre revente. Si le vendeur est étranger, faites confirmer son statut et l'obligation de retenue par l'avocat ou le professionnel chargé de la signature. Calculez la trésorerie disponible après retenue, sans compter sur le prix brut intégral.

L'impôt à la vente dépend du gain, de la durée de détention et de la structure de propriété. L'amortissement réduit la base fiscale et peut affecter l'impôt de cession. Des impôts d'État peuvent s'ajouter; aucun plafond fédéral universel de 28% ne s'applique aux vendeurs étrangers.

Un échange conforme à la section 1031 peut différer le gain sur un bien professionnel ou d'investissement. Acheter un autre bien ne suffit pas; les résidences à usage personnel sont généralement exclues et des délais et conditions stricts s'appliquent.

Acheter via une LLC : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

Dans une transaction résidentielle, une LLC peut figurer comme acquéreur et propriétaire dans l'acte, ajoutant une couche d'opacité entre le particulier et le bien. Elle peut aussi contribuer à protéger le patrimoine personnel contre les dettes de la LLC : en Floride, associés et dirigeants ne sont généralement pas personnellement responsables des dettes sociales du seul fait de leur fonction. Confidentialité et protection dépendent de la structure et des faits. Garanties personnelles ou actes propres peuvent engager une responsabilité personnelle. Cette confidentialité ne supprime pas les obligations d'identification du propriétaire et de déclaration fiscale. Florida Statutes 605.0304

Réglez la détention avant de signer. Les conseils américains et du pays d'origine comparent responsabilité, succession, déclarations, financement et revente. Confirmez que prêteur et immeuble acceptent le propriétaire prévu. Une entité ne garantit ni anonymat ni exonération.

La fiscalité successorale américaine dépend du domicile, de la détention et des conventions applicables. Pour une personne ni citoyenne ni domiciliée aux États-Unis, une déclaration successorale est généralement requise lorsque les actifs situés aux États-Unis dépassent 60 000 $, selon les règles applicables. Une LLC seule n'élimine pas automatiquement cette exposition. IRS LLC IRS Form 706-NA

Les avantages dépendent de la convention précise et de l'admissibilité de la personne. Une convention sur le revenu n'accorde pas nécessairement un allègement successoral ; l'absence de convention successorale ne signifie pas un taux de 0 %. Faites examiner le texte applicable par les conseillers américains et du pays d'origine, plutôt qu'un tableau fondé sur le passeport. IRS

Questions courantes des acheteurs internationaux

Dois-je visiter Miami pour acheter ?

La signature à distance est souvent possible, mais avocat, prêteur et société de titre ou de règlement doivent approuver la méthode à l'avance. Vérifiez procuration, acte notarié consulaire ou autre solution acceptée. Prévoyez rendez-vous, authentification et originaux.

Puis-je louer mon logement ?

Les règles de détention et de location varient selon l'immeuble. Vérifiez l'approbation de l'association, la détention par une entité, la durée minimale et la fréquence des locations ainsi que les règles locales avant de vous engager. Disposer des fonds ne suffit pas à établir le droit d'acheter ou de louer le logement.

Ai-je besoin d’un compte bancaire américain ?

Utile mais pas obligatoire. Vous devrez virer des fonds pour la clôture. Certains acheteurs ouvrent des comptes aux États-Unis ; d’autres effectuent des virements directement depuis des banques étrangères.

Qu’en est-il de la gestion immobilière ?

Nous proposons des services de gestion immobilière aux propriétaires étrangers : placement des locataires, gestion des baux, coordination de la maintenance. Beaucoup de nos clients ne visitent jamais leurs propriétés ; nous nous occupons de tout.

Pourquoi travailler avec nous

Nous avons aidé des acheteurs internationaux du Brésil, d'Argentine, de Colombie, du Mexique, d'Espagne, de France, du Royaume-Uni et nbsp; Hong Kong, la Chine et des dizaines d'autres pays achètent des biens immobiliers à Miami. Nous comprenons les considérations uniques, de la structuration de l'entité à la planification fiscale en passant par la gestion des propriétés sur plusieurs fuseaux horaires.

Nous vous mettrons en contact avec des prêteurs, des avocats et des fiscalistes spécialisés dans les transactions avec des acheteurs étrangers. Et nous vous guiderons à travers un marché qui récompense les acheteurs avertis et punit ceux qui ne font pas leurs devoirs.

Contactez-nous →

Bureau de Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Ressources connexes :

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• Guide d'achat d'une maison à Miami →
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Questions fréquemment posées : Acheteurs étrangers à Miami