L'essentiel
- Dans son rapport 2026 sur la migration des grandes fortunes, Henley & Partners a abandonné le comptage des millionnaires qui changent de pays au profit d'un modèle à douze facteurs qui note chaque juridiction sur 100.
- Singapour obtient 79,5 en 2026, devant la Nouvelle-Zélande à 75,8, avec les îles Caïmans, Chypre, les Pays-Bas, le Portugal et l'Italie regroupés juste au-dessus de 70.
- Les États-Unis obtiennent 62,3. Henley l'impute à l'imposition fondée sur la nationalité, à la complexité fiscale et à la lenteur des procédures migratoires, pas à la qualité du marché immobilier.
- Les demandes de résidence et de citoyenneté à l'étranger déposées par des ressortissants américains ont doublé en 2025 par rapport à 2024 et sont restées élevées en 2026. Près de 93 % émanaient de citoyens vivant toujours aux États-Unis.
La carte de la fortune n'est plus une carte de pays
Le 16 juin 2026, Henley & Partners a publié son rapport annuel sur la migration des patrimoines privés avec une approche différente de toutes les éditions précédentes. Pendant plus de dix ans, le cabinet s'est appuyé sur un seul chiffre : combien de millionnaires changeraient de pays dans l'année. En 2025, ce chiffre a atteint un record de 142 000, selon Henley & Partners. Cette année, le cabinet a cessé d'ouvrir son rapport sur ce décompte et a construit à la place un modèle de notation sur douze dimensions. La raison est simple. Les grandes fortunes ne choisissent plus un pays. Elles constituent un portefeuille de pays.
Pour une famille française, belge ou suisse qui envisage une résidence de premier plan aux États-Unis, ce changement de méthode dit quelque chose d'utile. Si les plus grands patrimoines raisonnent comme des gérants de portefeuille et répartissent leur exposition entre régimes fiscaux, systèmes juridiques et zones géopolitiques, la question n'est plus dans quelle ville acheter, mais quelle ville mérite une place permanente dans ce portefeuille. Aux États-Unis, la réponse revient invariablement au sud de la Floride.
Ce que Henley a réellement mesuré en 2026
Le nouveau cadre note chaque juridiction sur le traitement fiscal, l'État de droit, la qualité de vie, les voies de résidence par investissement, l'inclusion de la famille, la stabilité géopolitique et la mobilité du capital. Il en résulte une note sur 100. Trois résultats intéressent un acheteur qui regarde vers les États-Unis :
- Singapour obtient 79,5, devant la Nouvelle-Zélande à 75,8, les îles Caïmans, Chypre, les Pays-Bas, le Portugal et l'Italie se tenant juste au-dessus de 70.
- Les États-Unis obtiennent 62,3. Henley parle du paradoxe américain de la richesse : le pays reste la première fabrique de richesse nouvelle au monde, mais l'imposition fondée sur la nationalité, la complexité fiscale et la lenteur des procédures migratoires tirent sa note de mobilité vers le bas.
- Le Golfe se repositionne. Les Émirats arabes unis ont été la première destination de la migration des millionnaires ces deux dernières années, et pourtant Henley a enregistré une hausse de 41 % des demandes émanant de résidents des Émirats entre la fin 2025 et le début 2026. Même les gagnants se couvrent désormais.
Le point américain le plus révélateur se situe du côté de la demande, pas de l'offre. Les demandes de résidence et de citoyenneté à l'étranger déposées par des Américains ont doublé en 2025 par rapport à l'année précédente et sont restées élevées en 2026, selon Henley & Partners. Seuls 7 % environ provenaient d'Américains déjà expatriés. L'impulsion vient de l'intérieur du pays, de gens qui veulent des options.
La grande fortune de 2026 ne choisit plus un pays. Elle construit un portefeuille de juridictions.
Pourquoi les États-Unis retiennent l'argent qu'ils veulent garder
Un 62,3 paraît médiocre jusqu'à ce qu'on lise ce qu'il mesure. Henley note la friction liée au déplacement du patrimoine, pas l'agrément d'y vivre. Ce qui pénalise les États-Unis, c'est l'imposition fondée sur la nationalité et la vitesse des procédures migratoires, deux sujets fédéraux, tous deux sans rapport avec l'endroit où vous achetez une maison. Une fois ces éléments neutralisés, le pays continue d'offrir ce que presque aucune autre juridiction ne réunit à la fois : les marchés de capitaux les plus profonds du monde, des droits de propriété solides et une sécurité physique là où elle compte.
Pour un acheteur étranger, la question n'est presque jamais de rayer les États-Unis de la liste. Elle est de structurer l'acquisition pour que cette friction fédérale ne devienne pas un piège fiscal. L'exposition aux droits de succession américains est la partie la plus sous-estimée et celle qui coûte le plus vite : un non-résident sans planification dispose d'un abattement sans commune mesure avec celui d'un résident. Nous détaillons cela dans notre guide sur les droits de succession américains pour les acheteurs étrangers et dans le guide des acheteurs internationaux. Ces deux points réglés, le 62,3 cesse de peser, car vous aurez neutralisé la seule partie qu'un acheteur immobilier peut maîtriser.
Les deux flux qui alimentent le sud de la Floride
Miami se trouve au croisement de deux flux d'argent distincts, et la plupart des analyses les confondent. Les séparer est la clé pour comprendre le comportement de ce marché.
Le flux international
C'est le récit de Henley : des millionnaires qui choisissent une juridiction. Le sud de la Floride est depuis une génération le point d'entrée américain de ce groupe. Les acheteurs viennent d'Amérique latine, d'Europe, du Golfe et de plus en plus d'Asie, et ils se concentrent dans les corridors de résidences de marque, où un exploitant hôtelier gère l'immeuble et où un propriétaire présent six semaines par an n'a rien à administrer. Sunny Isles concentre la plus forte densité d'acheteurs internationaux du comté de Miami-Dade, avec des capitaux d'Amérique latine, de Russie et du Moyen-Orient. Cet acheteur veut une adresse identifiable, un logement qui fonctionne avec une seule clé et un pays où la sécurité juridique ne se discute pas.
Le flux intérieur
Ce flux, Henley ne le compte pas, parce qu'il ne franchit aucune frontière. C'est le déménagement depuis New York, la Californie, l'Illinois et le nord-est vers la Floride, et il tient à un seul fait dur : la Floride ne prélève pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État. Pour un contribuable à hauts revenus qui quitte New York, l'économie annuelle peut se chiffrer en centaines de milliers de dollars, et elle se cumule chaque année de résidence. Vous pouvez chiffrer votre cas dans notre simulateur fiscal New York vers Miami et lire le raisonnement complet dans le guide de migration fiscale de New York vers Miami.
Les deux flux visent le même stock. Une famille internationale qui compare Lisbonne et Miami et un gérant de fonds qui compare l'Upper East Side et Indian Creek enchérissent sur un produit qui se recoupe. Cette double demande explique pourquoi Fisher Island est devenu le code postal le plus cher du pays et pourquoi le prix du front de mer s'est réajusté à la hausse plutôt que corrigé ces deux dernières années.
Où l'argent atterrit vraiment à Miami
Le capital entrant ne se répartit pas uniformément. Il se concentre dans quelques enclaves, chacune répondant à une priorité différente.
- Les îles privées. Indian Creek, surnommée le bunker des milliardaires, compte 41 parcelles constructibles derrière un unique pont gardé et dispose de sa propre police ; le terrain en bord d'eau y change régulièrement de mains au-delà de 100 millions de dollars. Star Island et Fisher Island complètent le trio. Ici, l'acheteur paie d'abord la discrétion et la sécurité.
- Les rues sur la baie. North Bay Road offre un tirant d'eau profond sans la contrainte du pont unique. Les Beckham y ont établi le record de la rue en octobre 2024, à 72,25 millions de dollars.
- Le front de mer de marque. Le corridor de Collins Avenue, du Faena District vers le nord, réunit Aman, Casa Cipriani, Rosewood et le Four Seasons Surf Club. C'est là que se concentre le flux international, parce que le produit, c'est l'exploitant hôtelier lui-même.
- Le luxe discret à l'intérieur des terres. Coconut Grove et Gables Estates attirent ceux qui veulent la discrétion sans la visibilité d'une île. À Coconut Grove, la constitution d'un ensemble d'environ 188 millions de dollars a été rapportée au fil de 2025 et 2026.
La carte complète des enclaves, avec prix d'entrée et type d'accès, figure dans notre guide des quartiers de milliardaires à Miami. Si vous cherchez un plateau entier ou un penthouse sur l'ensemble du littoral, partez de notre Top 50 des penthouses de Miami Beach, qui suit aussi bien les biens affichés que ceux disponibles en toute discrétion.
La vraie décision : Miami ou Manhattan
Pour un patrimoine déjà installé aux États-Unis, le choix se réduit souvent à deux villes plutôt qu'à deux pays, et elles ne sont pas interchangeables. New York offre l'échelle, la culture et un marché adossé à un siècle de liquidité. Miami offre la structure fiscale, le climat et un marché haut de gamme plus jeune, qui gagne encore en profondeur sur son segment supérieur. Beaucoup de nos clients finissent par détenir les deux, New York comme base de travail et la Floride comme domicile fiscal. La comparaison honnête, y compris là où chaque marché est le plus solide et là où il est cher, est dans notre analyse Manhattan et Miami.
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Questions fréquentes
Combien de millionnaires changent de pays en 2026 ?
Le rapport 2026 de Henley & Partners ne s'ouvre plus sur un chiffre unique de migration mais sur un modèle de notation, et il ne publie donc plus ce nombre comme dans les éditions précédentes. Pour situer : le rapport 2025 prévoyait un record de 142 000 millionnaires changeant de pays cette année-là. L'édition 2026 souligne que la demande d'options internationales continue de croître : les demandes déposées par des Américains ont doublé en 2025.
Où va la fortune en 2026 ?
Selon la notation de compétitivité de Henley pour 2026, Singapour obtient 79,5 ; figurent aussi parmi les mieux placés la Nouvelle-Zélande, les îles Caïmans, Chypre, les Pays-Bas, le Portugal et l'Italie. Les Émirats arabes unis ont été la première destination réelle de la migration des millionnaires ces deux dernières années. Aux États-Unis, le sud de la Floride reste le point d'arrivée principal des capitaux entrants, internationaux comme intérieurs.
Pourquoi tant de grandes fortunes choisissent-elles Miami en particulier ?
Deux flux s'y rejoignent. L'acheteur international cherche une juridiction américaine sûre et liquide, avec un produit de marque en bord de mer ; l'acheteur intérieur, venu de New York et d'autres États à forte fiscalité, vient chercher l'absence d'impôt sur le revenu au niveau de l'État en Floride. Les deux groupes se disputent le même stock limité de front de mer et d'îles, ce qui maintient fermes les prix du segment supérieur.
Quelle note Henley a-t-il attribuée aux États-Unis en 2026 ?
Les États-Unis ont reçu une note de compétitivité en mobilité patrimoniale de 62,3. Henley parle du paradoxe américain de la richesse : le pays crée plus de richesse nouvelle que tout autre, mais l'imposition fondée sur la nationalité et la lenteur des procédures migratoires tirent sa note de mobilité vers le bas. Presque tous ces freins sont fédéraux et n'affectent pas l'intérêt d'acheter une maison en Floride.
Déménager de New York vers la Floride est-il financièrement justifié ?
Pour la plupart des hauts revenus, l'économie liée à l'absence d'impôt d'État sur le revenu en Floride est substantielle et se cumule à chaque année de résidence. Le montant exact dépend de la composition de vos revenus et de la rigueur avec laquelle vous transférez votre domicile en Floride. Vous pouvez simuler votre situation dans notre simulateur fiscal New York vers Miami avant de décider.
Placez-vous du bon côté du flux
Les données de 2026 confirment une tendance qui se construit depuis des années : le capital est mobile, et il récompense les juridictions qui simplifient la propriété et les marchés où le meilleur produit tient sa valeur. Le sud de la Floride se situe exactement au point de rencontre du flux mondial et du flux intérieur. Si vous pesez un déménagement ou une acquisition, commencez par chiffrer votre situation avec notre guide de migration fiscale de New York vers Miami, puis apportez-nous vos objectifs, votre calendrier et votre position fiscale. Le meilleur produit à ce niveau n'atteint presque jamais une annonce publique, et l'enclave qui convient dépend entièrement de ce que vous cherchez à résoudre.
