Marché immobilier de Manhattan : point de marché T2 2025

Les ventes au plus haut depuis deux ans, les acheteurs privilégient le comptant

Conditions de marché

Le marché immobilier de Manhattan a poursuivi son redressement au T2 2025, les transactions conclues atteignant leur plus haut niveau depuis près de deux ans. Au total, 3 042 ventes ont été conclues, soit une hausse de 16,6 % sur un an et un niveau supérieur de 8,4 %à la moyenne trimestrielle sur dix ans. Il s'agit du troisième trimestre consécutif de croissance annuelle des prix, après les reculs de l'an dernier. À noter toutefois que près de la moitié des transactions ont été signées avant avril, en amont de la mise en place de la nouvelle politique douanière américaine, ce qui a pu soutenir les chiffres du trimestre.

Contrats signés

Contrairement aux ventes conclues, qui décrivent pour l'essentiel le passé, les contrats signés constituent un indicateur avancé du marché. L'incertitude douanière une fois dissipée, les contrats signés en juin 2025 ont marqué une forte accélération sur tous les types de biens :

• Co-ops : 506 contrats, en hausse de 27,5 % sur un an
  
  
• Condos : 354 contrats, en hausse de 17,6 % sur un an
  
  
• Maisons de 1 à 3 logements : 31 contrats, en hausse de 106,7 % sur un an

La demande de luxe est restée le point fort. Les contrats signés dans les fourchettes 5 M$-9,99 M$et 10 M$-19,99 M$ ont nettement progressé. Les contrats sur les condos de la tranche 10 M$-19,99 M$ ont, par exemple, plus que doublé sur un an. Selon le Douglas Elliman Market Report, le volume de contrats de luxe (les 10 % supérieurs du marché) a plus que doublé au cours des deux derniers mois à lui seul.

Le comptant domine

Les acquisitions au comptant ont atteint un record de 69,1 % de l'ensemble des ventes.

• 78,3 % des ventes supérieures à 3 M$ ont été réglées au comptant
  
  
• 60,4 % des ventes inférieures à 1 M$ ont été réglées au comptant (bien au-dessus de la moyenne historique de 43,3 %)
  
  
• Les ventes financées n'ont progressé que de 5,7 % sur un an, tandis que les transactions au comptant bondissaient de 23 %, reflet de critères d'octroi de crédit plus stricts et d'un vivier d'acheteurs au comptant plus concurrentiel. 

Stock et mois de stock

Le stock de biens en vente a progressé de 3,1 % à 8 296 logements, mais il a été dépassé par la hausse des ventes, ramenant les mois de stock à 8,2, contre 9,2 un an plus tôt, soit juste en deçà de la moyenne décennale de 8,3 mois.

Programmes neufs

• Ventes conclues : 408, en hausse de 19,3 % sur un an
  
  
• Prix de vente médian : 2,31 M$, en hausse de 13,1 %
  
  
• Surface moyenne des logements : 1 563 SF, en hausse de 13,3 %
  
  
• Décote : ramenée à 3,6 % contre 6,3 %
  
  
• Part de marché : 13,4 % de l'ensemble des ventes conclues

La vigueur du neuf tient aux acquéreurs occupants plutôt qu'aux investisseurs, les acheteurs étrangers ne représentant que 6,5 % des ventes, bien en deçà de la moyenne décennale de 11,7 %.

Marché du luxe (10 % supérieurs)

• Seuil d'entrée : 4,5 M$
  
  
• Prix médian : 6,525 M$, en hausse de 8,8 %
  
  
• Prix moyen : 8,57 M$
  
  
• Ventes : 310, en hausse de 18,3 % sur un an
  
  
• Stock : en baisse de 21,2 %
  
  
• Mois de stock : 12,1, en amélioration par rapport à 18,2
  
  
• Décote sur le prix affiché : 8,2 %
  
  
• Délai de commercialisation : 133 jours, contre 94 un an plus tôt

Le luxe continue de faire mieux que le marché dans son ensemble, porté par des acheteurs très largement au comptant et par une offre de biens ultra-haut de gamme qui se resserre.

Marché de la revente

• Ventes conclues : 2 634, en hausse de 16,2 % sur un an
  
  
• Prix médian de revente : stable à 1,05 M$
  
  
• Décote sur le prix affiché : 6,0 %, soit la moitié de celle de l'an dernier
  
  
• Stock : 7 119 logements (+4,7 %)
  
  
• Mois de stock : 8,1, contre 9,0
  
  

Manhattan reste résilient

Le marché immobilier de Manhattan reste résilient, soutenu par une demande solide, une offre neuve limitée et une forte proportion de transactions au comptant. En période de volatilité des marchés mondiaux, les investisseurs ont historiquement déplacé leurs capitaux des actions vers des actifs tangibles tels que l'immobilier de premier plan, en quête de stabilité et de valeur à long terme. Si l'incertitude douanière et les taux hypothécaires élevés restent des vents contraires, Manhattan aborde cette phase en position de force. 

Indicateurs clés du marché :

• Croissance démographique : la population nette et l'immigration internationale vers New York City sont orientées à la hausse.

• Contraintes de stock : l'offre de biens disponibles demeure insuffisante face à la demande.

• Appréciation des prix : les prix continuent de monter dans tous les segments du marché.

• Retour au bureau : selon l'Office Index d'avril 2025 de Placer.ai, la fréquentation des bureaux à New York City n'était inférieure que de 5,5 % aux niveaux d'avril 2019, la plus faible baisse parmi les grandes villes américaines.

Articles récents :

« Toujours en attente d'une baisse des taux hypothécaires ? Cela pourrait vous coûter très cher »

« L'offre de programmes neufs se raréfie à Manhattan (parties 1 et 2) »

« Billionaires Row »