Ce que les élections de mi-mandat de 2026 changent pour les acheteurs de Manhattan et de Miami

Ce qui a changé, et ce qui n'a pas changé

L'immobilier se résume à l'offre et à la demande. Le scrutin de mardi n'a pas modifié l'offre dont dispose un acquéreur ce matin. Qu'il modifie la demande dépendra de ce qui suivra : coût du crédit, marchés financiers et confiance des acheteurs nationaux et étrangers. Pour l'instant, bon nombre des règles qui changent directement le calcul à Manhattan et à Miami ont été écrites à Albany et à Tallahassee, et c'est toujours le bien lui-même qui détermine le prix.

Les démocrates devraient, selon les projections, contrôler la Chambre et le Sénat dans le nouveau Congrès. Certaines courses ne sont pas tranchées et rien n'est certifié. Le président conserve son veto, si bien qu'une grande réforme de la fiscalité fédérale paraît improbable. Les acquéreurs doivent décider selon le droit en vigueur.

Washington compte toujours. Les actions ont progressé le 4 novembre et le rendement du bon du Trésor à 10 ans a reculé d'environ six points de base, à environ 4,89 %. Cela pèse sur les acheteurs comptant plus qu'on ne le croit. Une bonne partie des fonds réunis à la table de signature provient d'un portefeuille ou d'une ligne de crédit garantie par celui-ci : la valeur des actions et les conditions de prêt continuent donc de façonner la demande. Un gouvernement divisé peut aussi entraîner des bras de fer budgétaires et sur le plafond de la dette, qui inquiètent ces mêmes marchés. La continuité fiscale ne garantit pas la stabilité financière.

Un autre élément traverse les deux marchés. Ma lecture est que le résultat pourrait envoyer aux acquéreurs étrangers un signal plus accueillant, après des années d'inquiétude face à la politique d'immigration de l'administration. Cela pourrait alimenter l'intérêt pour Manhattan et Miami. L'administration fixe toujours la politique migratoire, mais le signal venu des électeurs va dans une autre direction.

Le dollar s'est lui aussi légèrement affaibli après le scrutin. Si cela se poursuit, les acquéreurs qui financent leur achat en euros, en livres sterling ou dans d'autres devises qui se renforcent gagnent en pouvoir d'achat. C'est un avantage financier plus direct qu'un changement de climat politique, même si ni l'un ni l'autre n'est encore la preuve d'une reprise des achats.

Les guerres comptent également. Le pétrole a chuté de plus de 8 % le 4 novembre, dans l'attente d'une pression accrue pour mettre fin à la guerre en Iran, et le vice-président a imputé les défaites électorales à la guerre. Un Congrès démocrate pourrait aussi réclamer davantage de soutien à l'Ukraine. Aucun de ces deux résultats ne garantit un règlement plus rapide. Pour nos acquéreurs, le bénéfice potentiel joue dans deux sens : un pétrole moins cher pourrait alléger la pression sur l'inflation et sur les rendements, et une moindre incertitude géopolitique pourrait ramener une partie des acheteurs qui attendaient.

Les droits de douane sont un domaine où l'élection change moins qu'on ne le pense. La Cour suprême a déjà invalidé en février les droits de douane d'urgence imposés au titre de l'IEEPA. Les droits sur l'acier et l'aluminium qui comptent pour la construction ont été instaurés en vertu de la Section 232 du Trade Expansion Act et restent en place. Un changement de majorité au Congrès ne les supprime pas automatiquement. Les prix des intrants de construction sont environ 11 % au-dessus de ceux de l'an dernier, le fil de cuivre de plus de 20 %, et l'organisation des entrepreneurs attribue une part substantielle de la hausse au coût du carburant lié à la guerre en Iran. Et même lorsque les droits de douane baissent, les fournisseurs ne restituent pas nécessairement les hausses de prix qu'ils avaient justifiées par eux. Une partie de cette hausse s'intègre durablement au coût de construction. Un allègement des droits de douane, s'il vient, pourrait donc ralentir les hausses à venir sans rendre la construction neuve sensiblement moins chère.

Manhattan

Offre : la rareté au sommet

L'élection n'ajoute ni ne retire un seul appartement à Manhattan. Corcoran n'a dénombré que 6 354 annonces actives au troisième trimestre, soit l'offre la plus basse pour un troisième trimestre depuis 2017, et le stock des promoteurs, c'est-à-dire du neuf, est au plus bas depuis le quatrième trimestre 2012. Rien dans le résultat de mardi ne change cela à court terme. Notre rapport de marché Manhattan du Q3 en donne le détail complet.

Cela ne veut pas dire que tous les appartements sont rares. L'état du bien, l'immeuble, le quartier et le prix déterminent encore combien d'alternatives réelles s'offrent à l'acquéreur. Un appartement fini, sans grande concurrence directe, peut tenir sa position, tandis qu'un appartement nécessitant une rénovation lourde reste sur le marché. Mais le segment du luxe se comporte bien mieux que l'entrée de gamme ; les chiffres globaux de Manhattan peuvent donc masquer la vigueur là où se portent les recherches de nos acquéreurs.

Demande : les taux et la surtaxe pied-à-terre

Une grande modification de la fiscalité fédérale étant improbable, les acquéreurs n'ont guère de raison de précipiter une transaction pour la devancer.

Les taux comptent encore en dessous du segment des biens d'exception, où les acquéreurs recourent aux prêts jumbo et aux lignes garanties par leur portefeuille. La moyenne hebdomadaire de Freddie Mac pour un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans est tombée à 7,18 % au 5 novembre, sa troisième baisse hebdomadaire consécutive. Mortgage News Daily donne 7,40 % pour le prêt jumbo à 30 ans. Le financement s'améliore, mais le coût de l'emprunt reste élevé. Si les rendements se maintiennent plus bas et que les conditions de prêt réelles continuent de s'améliorer, ce sera un vent favorable modeste pour les achats de luxe financés par crédit. S'ils rebondissent, il disparaît.

L'influence immédiate la plus forte sur la demande de résidences secondaires est locale. La surtaxe pied-à-terre, en vigueur depuis le 1er juillet, ajoute un coût annuel pour les résidences non principales concernées dont la valeur de marché approximative atteint 5 millions de dollars ou plus. Comme la formule de la ville pour déterminer quels appartements sont concernés est alambiquée et ne peut se déduire du prix demandé, consultez notre guide de la taxe pied-à-terre de New York pour vérifier comment elle s'applique à un logement précis. Le propriétaire doit comparer son paiement avec un changement d'usage du bien, l'obtention d'une exonération ou la vente. La location n'est une option que si l'immeuble l'autorise et que l'arrangement remplit les conditions de l'exonération.

Corcoran a dénombré 162 contrats signés au-dessus de 5 millions de dollars au troisième trimestre : 53 en juillet, 52 en août et 57 en septembre. Juillet a progressé de 2 % sur un an, août de 13 %, et septembre est resté stable. Ces chiffres couvrent tous les acquéreurs de cette tranche de prix, et pas seulement ceux de résidences secondaires ; ils n'isolent donc pas l'effet de la surtaxe. Ils montrent en revanche que les transactions de luxe se sont poursuivies après son entrée en vigueur.

À mon avis, la surtaxe, qui court jusqu'en juin 2031 sauf prorogation, donne à certains acquéreurs une raison de plus de négocier, et l'élection de mardi ne change pas ce coût aujourd'hui. Elle n'établit pas le montant qu'un vendeur donné devrait concéder. Cela dépend toujours de la charge annuelle, des alternatives et de la position du vendeur.

Facteurs externes : le prochain budget d'Albany

L'élection de l'État de New York mérite aussi l'attention. Kathy Hochul a été réélue et, selon des résultats non officiels, les démocrates retrouvent une supermajorité au Sénat tout en conservant la leur à l'Assemblée. Cela ne signifie pas qu'une nouvelle hausse d'impôt se profile. Cela signifie en revanche que l'impasse fédérale n'offre aucune protection contre les changements à Albany. Pour les propriétaires de Manhattan, et pour les acquéreurs qui envisagent de s'installer en Floride, le prochain budget de l'État pèse plus directement que le partage des pouvoirs à Washington.

Miami

Offre : tendue aujourd'hui, de nouvelles tours à venir

L'élection ne change pas l'offre de luxe de Miami. Le foncier en bord de mer reste limité et le marché des condos d'ultra-luxe achevés se concentre dans une poignée d'immeubles. Notre rapport du Q3 n'a compté que 15 ventes de condos à 10 millions de dollars ou plus dans 11 immeubles ; cinq étaient à The Surf Club. Cela montre à quel point l'activité est concentrée, et non l'ampleur du stock disponible.

La prochaine génération de condos d'ultra-luxe est encore en construction, plusieurs projets devant être livrés de 2027 à 2030. Ces livraisons modifieront les choix des acquéreurs plus directement que l'élection de mardi. Et même si les droits de douane s'atténuent, les prix de la construction pourraient conserver les hausses déjà répercutées par les fournisseurs, ce qui maintiendrait des coûts de remplacement élevés.

Demande : continuité fiscale et filière new-yorkaise

L'élection de l'État de Floride va davantage dans le sens de la continuité que d'un changement de cap. Le républicain Byron Donalds a remporté le poste de gouverneur, et les républicains ont conservé les deux chambres législatives, bien qu'ils aient perdu leur supermajorité des deux tiers à la Chambre et que celle du Sénat ait encore été incertaine dans les courses serrées. Je m'attends à ce que le positionnement de la Floride, favorable aux entreprises et à faible fiscalité, demeure intact, avec davantage de limites à la capacité de la législature d'agir unilatéralement. Pour les acquéreurs qui envisagent de s'installer, l'élection laisse inchangé l'attrait central de l'État : pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État.

La surtaxe pied-à-terre de New York ajoute une considération distincte pour les acquéreurs qui s'installent en Floride tout en gardant un appartement à Manhattan d'une valeur de 5 millions de dollars ou plus. Si l'appartement est soumis à la surtaxe, ce coût annuel supplémentaire peut peser sur la décision de le conserver, de louer plutôt lors des séjours, ou de le vendre. Cela ne signifie pas que les acquéreurs doivent renoncer à posséder dans les deux villes. Notre comparatif New York et Miami détaille le calcul fiscal.

Les New-Yorkais représentaient 34 % des acquéreurs venus d'autres États dans la région de Miami au premier semestre 2026, selon MIAMI Realtors. Au sommet, les ventes de maisons à 10 millions de dollars et plus sont passées de 29 à 38 au troisième trimestre, tandis que celles de condos à ce niveau ont reculé de 17 à 15. Les acquéreurs qui veulent occuper les lieux immédiatement et disposer d'un terrain se tournent vers les maisons, tandis que certains acquéreurs de condos haut de gamme attendent la vague de livraisons de 2027 à 2030 ou examinent de près les réserves et les exigences d'inspection des immeubles plus anciens (milestone requirements).

L'acquéreur étranger est un autre facteur décisif. Un signal politique plus accueillant, un pouvoir d'achat accru grâce à un dollar plus faible et une moindre incertitude à l'étranger pourraient soutenir la demande européenne et latino-américaine. La preuve se trouvera dans les contrats, et non dans le résultat de l'élection lui-même.

L'exposition directe au crédit immobilier est moindre dans certains segments de ce marché : plus de 80 % des ventes de condos à Miami au-dessus de 1 million de dollars se sont faites comptant l'an dernier. Ces acquéreurs restent exposés à la valeur de leur portefeuille, aux taux de change et au rendement auquel ils renoncent en plaçant des fonds dans un bien.

Facteurs externes : l'Amendement 3 et les charges de détention

Les électeurs de Floride ont également approuvé l'Amendement 3 avec environ 62 % des voix, une décision qui touche directement le coût de détention. Il porte l'exonération de résidence principale (homestead) pour les taxes hors fiscalité scolaire à 150 000 dollars en 2027 et à 250 000 dollars en 2028, et abaisse de 10 % à 5 % le plafond annuel de hausse de l'évaluation pour les biens couverts hors résidence principale.

Les personnes qui n'ont pas établi leur résidence permanente en Floride au 31 décembre 2026 sont soumises à d'autres règles d'éligibilité pour l'exonération majorée, et la perçoivent en général à partir de leur cinquième année d'exonération. Si un déménagement est déjà prévu, cette date mérite l'attention. L'exonération réduit la valeur imposable, et non la facture fiscale dollar pour dollar, et l'économie réalisée sur une maison de 10 millions de dollars doit être calculée avant d'orienter une décision.

Les acquéreurs ont aussi besoin d'une estimation de la taxe après l'achat. La facture du vendeur peut refléter des plafonds d'évaluation qui ne se transmettent pas après une vente. Un plafond plus bas sur la hausse future de l'évaluation ne signifie pas que l'acquéreur hérite de la valeur évaluée du vendeur.

Les autres coûts tiennent au bien et à l'immeuble. Pour une maison, obtenez des devis d'assurance et comprenez la couverture vent et inondation avant de vous engager. Pour un condo, l'étude des réserves, l'inspection milestone, l'assurance, l'historique des appels de fonds et les travaux prévus font partie du prix. Lisez-les avant de négocier le lot.

Que faire après l'élection, à l'approche de 2027

L'élection change certaines anticipations. Le bien doit toujours se justifier.

Si vous comptez conserver un appartement à Manhattan d'une valeur de 5 millions de dollars ou plus après votre installation en Floride, vérifiez si la surtaxe s'applique et calculez le coût annuel selon l'usage que vous prévoyez. Faites ensuite examiner votre résidence new-yorkaise par un conseiller fiscal ; nous pouvons vous en présenter un. Le domicile en Floride ne met pas nécessairement fin à la résidence fiscale new-yorkaise au regard de l'impôt sur le revenu.

Si Manhattan sera votre résidence principale, concentrez-vous sur l'état de l'appartement, les charges de détention et la concurrence au sein de cet immeuble. Une amélioration durable du financement peut amener davantage d'acquéreurs dans votre tranche de prix ; un bref recul des rendements n'est pas une raison de surpayer un prix demandé.

Si vous achetez une maison à Miami, faites réaliser tôt les inspections, les devis d'assurance et l'estimation de la taxe après l'achat. Si vous achetez un condo à Miami, négociez en ayant une vision claire à la fois des lots concurrents et des charges futures de l'immeuble.

Pour les vendeurs, l'élection est un contexte, pas une vente comparable. Fixez le prix en fonction de la concurrence actuelle et des contrats signés. Un vendeur de résidence secondaire à Manhattan dont l'appartement est soumis à la surtaxe doit être prêt à en discuter. Un vendeur de condo à Miami doit être prêt à répondre aux questions sur les réserves, l'assurance et les appels de fonds.

À l'approche de 2027, je surveillerais si les taux de crédit baissent réellement, si l'intérêt étranger se transforme en contrats signés, et ce que les prochains budgets d'Albany et de Tallahassee signifient pour les coûts de détention. Ce sont les canaux par lesquels l'élection pourrait devenir un changement réel dans l'un ou l'autre marché. L'offre, hélas, évolue à un rythme glaciaire.

Informations générales, ne constituant ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement. Les résultats électoraux, les lois et les données de marché sont à jour au 5 novembre 2026 et peuvent évoluer.