Florida Amendment 3 : ce que le vote sur la taxe foncière change pour les propriétaires à Miami

Le 3 novembre, les électeurs de Floride se prononcent sur l'Amendment 3, une révision de la Constitution de l'État et la plus importante réforme de la taxe foncière soumise au vote depuis des années. Il porterait l'abattement homestead (homestead exemption, l'abattement fiscal sur la résidence principale) applicable aux taxes non scolaires d'un plafond de 51 411 dollars en 2026 à 150 000 dollars en 2027 et 250 000 dollars en 2028, et ramènerait de 10 % à 5 % le plafond annuel de hausse de la valeur imposable des résidences secondaires, des biens locatifs et de l'immobilier commercial. Un sondage du Sun-Sentinel auprès des électeurs de Broward, publié le 2 octobre, situe le soutien à 53 %, en deçà des 60 % requis, et Florida Realtors a désormais financé le camp du oui à hauteur d'environ 33 fois les fonds levés par ses opposants (WLRN, 29 septembre 2026).

Pour un propriétaire à Miami, la baisse ou non de l'avis d'imposition dépend du statut homestead du bien. Ci-dessous : ce que prévoit le texte, à qui il profite, qui il laisse de côté, et une clause de résidence que les New-Yorkais qui envisagent de s'installer doivent connaître, car elle lie l'abattement majoré au fait de résider en Floride au 31 décembre 2026.

Pour le calcul d'ensemble d'un transfert de résidence fiscale vers le sud, voir notre guide de la migration fiscale de NYC à Miami.

Cet article résume une mesure soumise au vote et des informations publiées. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Consultez un conseiller fiscal en Floride au sujet de votre propre bien.

L'essentiel

• L'Amendment 3 porte l'abattement homestead pour toutes les taxes foncières non scolaires, aujourd'hui jusqu'à 51 411 dollars, à 150 000 dollars en 2027 et 250 000 dollars en 2028, puis l'indexe sur l'inflation. Les taxes scolaires conservent l'abattement actuel de 25 000 dollars.
• Les biens hors homestead (résidences secondaires, biens locatifs, immeubles commerciaux) ne bénéficient d'aucun nouvel abattement. Leur plafond annuel de hausse de la valeur imposable passe de 10 % à 5 %.
• Toute personne qui n'est pas résidente de Floride au 31 décembre 2026 commence avec l'abattement actuel et obtient l'abattement majoré à compter de la cinquième année d'abattement, « dans la mesure permise par la Constitution des États-Unis » (texte original : « to the extent permitted by the U.S. Constitution »).
• Les économistes de l'État chiffrent le coût récurrent pour les collectivités locales à environ 12 milliards de dollars par an une fois la mesure pleinement en vigueur. Miami-Dade prévoit une perte de recettes de 359 millions de dollars la première année.
• Le texte doit recueillir 60 % des voix. Les sondages récents vont de 45 % à l'échelle de l'État (St. Pete Polls) à 63 % (Sachs Media, août).

Ce que prévoit réellement l'Amendment 3

Le Parlement de Floride a inscrit la mesure au scrutin par la House Joint Resolution 1-F, adoptée lors d'une session extraordinaire en juin 2026 (Chambre des représentants 75-26, Sénat 30-9). Son premier intitulé, « Save Our Homes From Excessive Property Taxes », a été annulé le 3 août par David Frank, juge de la Circuit Court du comté de Leon, qui l'a jugé « clairement et indubitablement vicié ». L'État n'a pas fait appel et a déposé un nouveau texte à la mi-août.

L'intitulé que les électeurs verront sur le bulletin est « Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments » (Abattement homestead majoré ; plafond abaissé sur les hausses d'évaluation des biens hors homestead). Le résumé prévoit cinq points :

• Un abattement homestead plus élevé. 150 000 dollars en 2027 et 250 000 dollars en 2028 « pour toutes les taxes non scolaires », indexé ensuite sur l'inflation.
• Une option locale pour aller plus loin. Les comtés et les villes peuvent relever l'abattement sur leurs propres prélèvements jusqu'à la pleine valeur imposable, selon une procédure que le Parlement doit fixer. Les special districts (districts spéciaux) peuvent faire de même avec l'accord des électeurs.
• Une clause de résidence. Les personnes qui ne sont pas résidentes de Floride au 31 décembre 2026 reçoivent l'abattement existant lorsqu'elles remplissent les conditions, et l'abattement majoré à compter de la cinquième année d'abattement.
• Un plafond abaissé pour tous les autres. Le plafond annuel de hausse de la valeur imposable des biens hors homestead passe de 10 % à 5 %.
• Un encadrement des dépenses. Les comtés et les municipalités doivent affecter la taxe foncière à des fins énumérées : sécurité publique, éducation et écoles, infrastructures, ressources naturelles, service de la dette obligataire, retraites des agents, et fonctionnement et administration.

S'il est adopté, il entre en vigueur le 1er janvier 2027. Deux autres amendements figurent sur le même bulletin (une mesure sur un fonds de stabilisation budgétaire et une exonération pour les terres agricoles) : vérifiez donc le numéro au moment de voter. Il ne s'agit pas de l'Amendment 3 de 2024 sur le cannabis.

Propriétaires homestead : ce qui change et ce qui ne change pas

En 2026, un homestead en Floride bénéficie d'une déduction allant jusqu'à 51 411 dollars sur la valeur imposable (assessed value) pour les taxes non scolaires et de 25 000 dollars pour les taxes scolaires. Les premiers 25 000 dollars s'appliquent à toutes les taxes. L'abattement supplémentaire ne s'applique qu'aux taxes non scolaires et qu'à la valeur au-delà de 50 000 dollars ; depuis 2025, il est indexé sur l'inflation, soit 26 411 dollars cette année (Florida Department of Revenue ; Florida TaxWatch). S'y ajoute Save Our Homes, le mécanisme qui plafonne la hausse annuelle de la valeur imposable d'un homestead à 3 % ou à la variation du CPI (indice des prix à la consommation), le plus faible des deux, et qui permet aux propriétaires de transférer jusqu'à 500 000 dollars de cet avantage cumulé vers un nouveau homestead en Floride (Florida Department of Revenue).

L'Amendment 3 ne touche pas aux taxes scolaires. Florida TaxWatch estime que les prélèvements scolaires représentent environ 40 % de l'avis de taxe foncière moyen ; l'abattement majoré porte donc sur les quelque 60 % restants : taxes du comté, de la ville et des districts spéciaux. Pour un appartement en copropriété ou une maison à Miami valant plusieurs millions de dollars, un abattement de 250 000 dollars représente une part réelle mais modeste de la valeur imposable. Les propriétaires de logements proches de la médiane le ressentent davantage en pourcentage.

Save Our Homes reste plus déterminant pour les biens détenus de longue date. Une vente ramène en général la valeur imposable à la valeur de marché au 1er janvier suivant. Un acquéreur qui possède déjà un homestead en Floride peut apporter un crédit de portabilité (portability) pour atténuer cette remise à niveau, l'abattement venant ensuite en déduction de la nouvelle évaluation.

Résidences secondaires, biens locatifs et investisseurs

Un pied-à-terre à Brickell ou un logement locatif à Sunny Isles est un bien hors homestead. En droit actuel (Fla. Stat. 193.1554 pour l'immobilier résidentiel hors homestead), sa valeur imposable pour les prélèvements non scolaires ne peut en général augmenter de plus de 10 % par an, même si une vente ou des travaux importants la réinitialisent. L'Amendment 3 ramènerait ce plafond annuel à 5 %.

Cela ralentit la progression de la valeur imposable, mais l'avis d'imposition peut tout de même augmenter, car les collectivités locales fixent les taux de millage (millage rates, les taux d'imposition locaux) et le texte ne prévoit aucune ressource de remplacement pour les recettes qu'il supprime. S&P Global Ratings a mis en garde en juin, alors que la version du gouverneur était en discussion, contre une « pression accrue sur la qualité de crédit » liée à « une réduction substantielle des recettes fiscales sans source de remplacement identifiée ».

Les opposants estiment que la charge se reporte sur les locataires et les propriétaires hors homestead. Un rapport de la Florida Housing Coalition signé par l'économiste Jared Walczak estime que, si les collectivités relevaient leurs taux pour compenser les pertes, les taxes de 2028 augmenteraient d'environ 406 dollars par appartement et de 1 081 dollars par maison individuelle louée (selon WPTV et FlaglerLive). L'estimation suppose que les collectivités compensent les recettes perdues par des taux plus élevés. Chaque comté et chaque ville en décidera.

L'argent et la bataille

Au 25 septembre, la campagne du oui avait levé 18 millions de dollars, intégralement versés par Florida Realtors. Les deux comités d'opposition totalisaient 537 357 dollars (WLRN ; Orlando Weekly). La Florida League of Cities, la Florida Association of Counties, la Florida Sheriffs Association et Florida TaxWatch s'y opposent.

Daniella Levine Cava, maire de Miami-Dade : « L'Amendment 3 est trompeur. On le présente comme une simple baisse d'impôt, mais il ne supprime pas le coût des services dont nos communautés dépendent, il change seulement qui les paie. » Damian Pardo, membre de la commission municipale de Miami, l'a comparé à un prêt sur salaire : « On n'a aucune idée du taux d'intérêt, des coûts, des frais, de la façon dont cela sera traité » (WLRN, 2 septembre 2026).

Les sondages divergent. Sachs Media relevait 63 % de soutien en août. St. Pete Polls, 45 %. L'enquête menée dans le comté de Broward par Bendixen & Amandi International pour le Sun-Sentinel (du 22 au 27 septembre, 918 électeurs inscrits) donnait 53 % de oui, 20 % de non et 27 % d'indécis, le soutien reculant dès que les électeurs étaient informés des coupes dans les services locaux.

Ce que les acquéreurs et propriétaires à Miami doivent faire dès maintenant

1. Identifiez votre catégorie. Les propriétaires d'un homestead résidents de Floride au 31 décembre 2026 bénéficient de l'abattement majoré au fil de sa mise en place. Les autres biens n'obtiennent que le plafond de 5 %. Nombre de propriétaires partagés entre deux États possèdent l'un et l'autre : un homestead dans un État et une résidence secondaire dans l'autre.
2. Si vous quittez New York, regardez le calendrier. Le texte soumis au vote lie l'abattement complet au fait d'être résident de Floride au 31 décembre 2026. Un nouveau résident après cette date commence avec l'abattement actuel et attend la cinquième année d'abattement pour l'abattement majoré. La clause comporte sa propre réserve (« dans la mesure permise par la Constitution des États-Unis ») : attendez-vous à ce qu'elle soit contestée. Le domicile repose sur des faits, comme le lieu où vous vivez, travaillez et votez, et notre guide pour faire de Miami votre résidence principale explique comment le domicile s'établit.
3. Retenez la règle du 1er janvier. Le homestead suppose d'être propriétaire du logement et d'en avoir fait votre résidence permanente au 1er janvier, la demande devant être déposée avant le 1er mars (Miami-Dade Property Appraiser). Si la vente est conclue après le 1er janvier, votre abattement commence en général avec l'exercice fiscal suivant.
4. Évaluez les biens locatifs sur les taux, pas sur les plafonds. Si vous achetez pour louer, modélisez une réévaluation à la valeur de marché au 1er janvier suivant la signature, puis un plafond annuel de 10 % (5 % si l'amendement est adopté) sur les prélèvements non scolaires, des évaluations scolaires non plafonnées et des taux de millage susceptibles d'évoluer. Notre comparatif des frais d'acquisition entre Miami et Manhattan traite du coût de détention.
5. Acquéreurs étrangers : vérifiez d'abord votre éligibilité. Le homestead exige une résidence permanente. Les titulaires d'une green card peuvent y prétendre. Les propriétaires munis de visas temporaires, en général, non : la résidence à Miami d'un acquéreur étranger est donc le plus souvent imposée comme un bien hors homestead dans tous les cas. La structuration compte aussi : voir notre guide des droits de succession américains pour les acquéreurs étrangers.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'Amendment 3 de Floride soumis au vote en 2026 ?

Il s'agit d'une révision constitutionnelle inscrite par le Parlement au scrutin du 3 novembre 2026. Elle porte l'abattement homestead pour les taxes foncières non scolaires à 150 000 dollars en 2027 et 250 000 dollars en 2028, ramène de 10 % à 5 % le plafond annuel d'évaluation des biens hors homestead et encadre l'usage que les comtés et les villes peuvent faire des recettes de la taxe foncière. Elle doit recueillir 60 % des voix.

L'Amendment 3 réduit-il la taxe sur une résidence secondaire à Miami ?

Pas directement. Une résidence secondaire ne bénéficie d'aucun nouvel abattement. La hausse annuelle ordinaire de son évaluation pour les prélèvements non scolaires serait plafonnée à 5 % au lieu de 10 %. Une vente ou des travaux peuvent toujours réinitialiser la valeur, et l'avis d'imposition peut encore augmenter si les taux de millage locaux progressent.

L'Amendment 3 s'applique-t-il aux taxes scolaires ?

Non. L'abattement majoré ne couvre que les taxes non scolaires. Les prélèvements scolaires conservent l'abattement homestead existant de 25 000 dollars.

Je quitte New York pour Miami en 2027. Aurai-je droit à l'abattement de 250 000 dollars ?

Selon le texte soumis au vote, une personne qui n'est pas résidente de Floride au 31 décembre 2026 reçoit l'abattement existant lorsqu'elle remplit les conditions, et l'abattement majoré à compter de la cinquième année d'abattement, dans la mesure permise par la Constitution des États-Unis. Un conseiller fiscal en Floride pourra vous dire comment cela s'applique à vos dates.

Combien l'Amendment 3 coûterait-il au comté de Miami-Dade ?

Le comté prévoit une perte de recettes de 359 millions de dollars la première année. À l'échelle de l'État, la Revenue Estimating Conference chiffre le coût récurrent pour les collectivités locales à environ 12 milliards de dollars par an une fois la mesure pleinement en vigueur.

Quelle que soit l'issue du vote, le homestead suppose toujours d'être propriétaire du logement et d'y résider au 1er janvier, et de déposer la demande avant le 1er mars.

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Sources : Florida Department of State, dossier de l'initiative Amendment 3 (HJR 1-F) ; texte officiel du bulletin tel que publié par Fort Pierce Utilities Authority ; Florida Policy Institute (juin et juillet 2026) ; Ballotpedia News (3 juin 2026) ; WFLX (4 août 2026) ; Florida Phoenix (6 août 2026) ; WLRN (2, 15, 29 et 30 septembre 2026) ; Orlando Weekly ; Sun-Sentinel (2 octobre 2026) ; Fox 13 ; Sachs Media (19 août 2026) ; Florida TaxWatch ; Accounting Today et The Bond Buyer sur S&P Global Ratings (juin 2026) ; WPTV et FlaglerLive sur le rapport de la Florida Housing Coalition ; Fla. Stat. 193.155 et 193.1554 ; avis du Florida Department of Revenue sur l'indexation CPI de l'abattement homestead ; Florida Department of Revenue ; Miami-Dade Property Appraiser.