Condo o co-op en Nueva York, análisis de inversión

Para quien va a vivir en el inmueble, la decisión entre condominio y co-op es sobre todo de estilo de vida y precio. Para el comprador con perfil de inversión, el marco es más nítido. La co-op arrastra fricción estructural en cada etapa del ciclo de despliegue de capital. Adquisición, tenencia y salida. El descuento que ofrece la co-op a menudo no sobrevive al sobrecoste de fricción que suponen el uso restringido, las salidas más lentas y una demanda limitada en la reventa.

• Condo, offering plan, contrato y cierre. Se aceptan compradores internacionales y estructuras. Las operaciones al contado cierran en unos 60-90 días. Sin aprobación de la junta.
• Co-op, offering plan + contrato + cierre + expediente para el consejo + entrevista con el consejo + aprobación del consejo. La mayoría de los consejos rechaza a los compradores internacionales. La mayoría exige ciudadanía estadounidense o residencia permanente. La mayoría exige que el perfil financiero del comprador se ajuste a los parámetros fijados por el edificio. La aprobación puede tardar de 30 a 60 días desde la firma del contrato.

Para el inversor que evalúa un flujo de operaciones, la vía del condominio despliega capital más rápido y tiene menos puntos únicos de fallo. Una adquisición de co-op es bastante más propensa a caerse después de contrato por rechazo del consejo. En clave de cartera, eso es un coste de fricción real.

• Condo, derechos de subarriendo plenos (sujetos únicamente a estar al corriente de los gastos de comunidad y a las normas de duración mínima de arrendamiento que fije el edificio). El propietario puede alquilar la vivienda en condiciones de mercado. El perfil del inversor encaja plenamente con los derechos de propiedad.
• Co-op, subarriendo normalmente restringido (habitualmente 1-2 años de cada 5, con aprobación del consejo para cada subarriendo y comisiones por subarrendar). El perfil del inversor queda constreñido de raíz. El reglamento del edificio puede impedir la operación.

Para un inversor orientado a la rentabilidad, las restricciones de subarriendo de una co-op pueden anular por completo la tesis de retorno. Incluso cuando el subarriendo se permite, la fricción (aprobación del consejo para cada inquilino, comisiones, complejidad normativa) hace la posición menos líquida como flujo de rentas por alquiler.

• Condo, reventa a cualquier comprador cualificado. Se aceptan compradores internacionales y estructuras. Los tiempos de comercialización siguen la dinámica general del mercado de lujo.
• Co-op, reventa sujeta a la aprobación del nuevo comprador por el consejo. La misma fricción que afectó a la adquisición se aplica ahora a la salida. El comprador internacional queda por lo general fuera de la demanda potencial. Los días en mercado son estructuralmente más largos por un universo de compradores elegibles más pequeño.

La fricción del lado de la salida suele estar infravalorada por compradores centrados en el precio de adquisición. El descuento de entrada de entre el 15 % y el 25 % de una co-op puede erosionarse o desaparecer por una salida más lenta, una demanda más estrecha y el riesgo de rechazo del consejo en la venta.

• Condo, tratamiento habitual de bien inmueble. El propietario recibe escritura. El impuesto sobre bienes inmuebles se gira directamente. Los intereses del préstamo son deducibles si hay financiación. El Section 1031 exchange está disponible para inmuebles de inversión.
• Co-op, propiedad de participaciones sociales. El propietario recibe un título de acciones y un proprietary lease. El impuesto sobre bienes inmuebles del edificio se reparte a través de la cuota de mantenimiento. Los intereses hipotecarios pueden repartirse a través de la hipoteca subyacente de la cooperativa. El tratamiento en un 1031 exchange es más complejo; consulte con su abogado.
• Propiedad a través de una estructura, las LLC y los trusts se aceptan con normalidad en condo y suelen rechazarse en las juntas de co-op. Para protección patrimonial y planificación sucesoria, el condo es casi siempre la única vía practicable.

Para el inversor que despliega capital a través de estructuras concretas (LLC para aislar responsabilidad, trusts para planificación sucesoria, sociedades extranjeras para posicionamiento internacional), el condominio suele ser la única vía practicable en el mercado de NYC.

La co-op puede tener sentido como inversión en supuestos muy concretos:

• Residencia habitual de tenencia larga con posibilidad de conversión. Con un horizonte de diez años o más y uso como residencia habitual, no como inversión en sentido estricto, el menor precio de entrada tiene tiempo de trabajar.
• Edificios con reglas de subarriendo permisivas. Algunas co-ops regulan el subarriendo con más holgura y se acercan a la flexibilidad del condo. Existen, pero exigen revisar cada edificio.
• Candidatas a convertirse de co-op en condo, poco frecuente pero posible: algunas co-ops votan pasar a estructura de condominio, lo que puede revalorizar el activo de forma notable.
• Arquitectura anterior a la guerra sin equivalente en condo, ciertos edificios anteriores a la guerra de Park Avenue y Fifth Avenue solo existen como co-op. Si el comprador adquiere el carácter arquitectónico, la estructura de co-op es el precio del acceso.

Fuera de estos supuestos, el condo casi siempre supera a la co-op en términos de inversión, incluso con la prima de entrada.