Desistir de un contrato en Nueva York: la lección del depósito de US$8,5 millones de Moreno

En octubre de 2017, Arte y Carole Moreno, antiguos propietarios de Los Angeles Angels, acordaron comprar un penthouse en 520 Park Avenue por US$34 millones y entregaron US$8,5 millones, un depósito del 25%. Nunca llegaron a cerrar la operación. Su queja era el ruido de una sala de máquinas contigua al apartamento. Más de siete años después de vencida la fecha de cierre, una jueza federal de Manhattan concluyó que el ruido «no era irrazonable», determinó que los promotores habían adoptado «todas las medidas razonables» y concedió a los Zeckendorf la totalidad de los US$8,5 millones, más intereses y honorarios de abogados (The Real Deal, 29 de septiembre de 2026).

Los titulares lo redondearon a US$9 millones. La norma que sustenta el fallo tiene más de un siglo en Nueva York: el comprador que abandona un contrato firmado sin una causa legítima suele perder el depósito. Así funciona en Manhattan, y así se protegen los compradores antes de firmar.

Este artículo explica normas generales y casos públicos. No constituye asesoramiento jurídico. Cada contrato es distinto, y su abogado inmobiliario debe revisar el suyo.

En síntesis

• Una jueza federal concedió a los Zeckendorf el depósito de US$8,5 millones de los Moreno sobre un contrato de penthouse de US$34 millones, más intereses y honorarios de abogados, tras concluir que los compradores no tenían un motivo válido para negarse a cerrar.
• El tribunal supremo de Nueva York resolvió en Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) que el comprador que incumple «sin causa legítima no puede recuperar el pago inicial», y consideró el habitual depósito del 10% una medida razonable de los daños.
• En las promociones de obra nueva de lujo son habituales depósitos del 20% al 25%, y en 2004 un tribunal de apelación de Nueva York permitió a un promotor conservar un depósito íntegro del 25% sobre penthouses de Trump World Tower.
• Su verdadera protección está en el contrato y en los plazos: inspecciones y objeciones antes de firmar, notificaciones por escrito a tiempo y un abogado que sepa cuándo un retraso o un cambio le ofrece una salida legal.

Qué ocurrió en el caso Moreno

Los hechos, según The Real Deal y Law360:

• La operación. En octubre de 2017 los Moreno firmaron por el penthouse 58 de 520 Park Avenue a US$34 millones y pagaron US$8,5 millones a la firma. The Real Deal, citando documentos judiciales, informó de que la transacción se estructuró como un contrato de opción.
• La controversia. El contrato obligaba al promotor a adoptar «todas las medidas razonables» para que un sistema mecánico no afectara al «disfrute pacífico» de los compradores. El cierre se fijó para el 4 de enero de 2019. Los Moreno alegaron que la prueba acústica del promotor se realizó con el sistema apagado, y se negaron a cerrar.
• El incumplimiento. En febrero de 2019 se envió una notificación de incumplimiento, y el contrato quedó cancelado el 1 de marzo de 2019.
• Los litigios. Los Zeckendorf demandaron ante un tribunal estatal en 2022. Los Moreno reconvinieron ante un tribunal federal para recuperar sus US$8,5 millones. Tras un juicio sin jurado de un día en octubre de 2025, la jueza Lorna G. Schofield, del Distrito Sur de Nueva York, falló a favor de los promotores.

Los abogados del vendedor en Oved & Oved resumieron el resultado en una frase: «un contrato es un compromiso, no una opción, y no se tolerarán disputas pretextadas para eludir acuerdos vinculantes». El abogado de los Moreno no hizo comentarios. El razonamiento jurídico de la resolución escrita no se había publicado en el momento de la información, por lo que no calificamos en qué doctrina se apoyó el tribunal.

El caso guarda una relación evidente con otro riesgo que los compradores subestiman. Lo tratamos en nuestra guía sobre la diligencia debida en materia de ruido antes de comprar un apartamento en Manhattan.

La norma: incumplir sin causa supone perder el depósito

El derecho neoyorquino en esta materia es antiguo y estable. En Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), la Court of Appeals resolvió que «el comprador que incumple un contrato inmobiliario sin causa legítima no puede recuperar el pago inicial», una norma cuyo origen situó en 1881. El tribunal la aplicó aunque el vendedor revendió después la propiedad al mismo precio, y describió el tradicional pago inicial del 10% como una cantidad razonable y generalmente aceptada. Su consejo a los compradores descontentos fue tajante: «el momento de decirlo es en la mesa de negociación».

Los contratos estándar de Manhattan incorporan el mismo resultado. El modelo de contrato de condominio del New York City Bar establece que, si el comprador incumple, el único recurso del vendedor es conservar el depósito como indemnización pactada. Si quien incumple es el vendedor, el comprador conserva recursos más amplios, incluida la demanda para exigir la ejecución de la venta.

Depósitos mayores, misma norma

Los contratos de reventa de cooperativas y condominios en Manhattan suelen exigir un 10% de entrada. La obra nueva es distinta. Brick Underground describe una estructura habitual de un 10% a la firma del contrato y otro 10% cuando el plan de oferta se declara efectivo, y CityRealty señala que a los compradores extranjeros a menudo se les pide bastante más.

Los depósitos más altos han resistido en los tribunales. En Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), los compradores de cuatro penthouses de Trump World Tower por unos US$32 millones pagaron un depósito del 25%, unos US$8 millones, y después intentaron cancelar alegando temor al terrorismo tras el 11 de septiembre. La Appellate Division permitió al promotor conservarlo íntegro, señalando que el contrato se negoció en condiciones de igualdad, con abogados en ambas partes, y que «un pago inicial del 25% es un uso común en el mercado de condominios de lujo de obra nueva de la ciudad de Nueva York».

El 25% de los Moreno encajaba de lleno en esa tradición.

Cómo se protege su depósito mientras espera

En una venta de promotor en Nueva York, su dinero goza de protecciones reales, aunque esté en riesgo si usted incumple. Conforme a la sección 352-h de la General Business Law y a los reglamentos del Fiscal General en 13 NYCRR Part 20:

• El depósito sigue siendo dinero del comprador mantenido en fideicomiso y no puede mezclarse con los fondos del promotor antes del cierre.
• Debe custodiarlo un agente de depósito en garantía que sea abogado colegiado en Nueva York y no sea el promotor, ingresarse en un plazo de cinco días hábiles y notificarse por escrito al comprador en un plazo de diez días hábiles.
• Los intereses, por lo general, se abonan al comprador.
• La liberación de fondos en disputa requiere un cierre, una instrucción escrita conjunta, una orden judicial firme o un procedimiento de notificación y oposición.
• Si el presupuesto modificado de un plan de oferta supera en un 25% o más las proyecciones originales, los compradores adquieren un derecho de rescisión.

Compárelo con Florida, donde la ley estatal permite a los promotores destinar los depósitos de preconstrucción que excedan del 10% a costes reales de construcción una vez iniciadas las obras, si el contrato lo indica en una leyenda destacada. Nueva York mantiene el dinero en depósito en garantía hasta el cierre. Si compra en ambas ciudades, nuestra comparativa de costes de cierre entre Miami y Manhattan recoge las demás diferencias.

Cuándo puede un comprador desistir legítimamente

Los compradores sí recuperan depósitos cuando el contrato o la ley les ofrecen una salida. Entre las vías habituales:

• Una condición suspensiva que no se cumple a tiempo. Una condición de financiación hipotecaria, por ejemplo, solo le protege si cumple con exactitud sus requisitos de notificación. En Maxton, los compradores perdieron en parte porque su cancelación escrita no se recibió dentro del plazo del contrato.
• Un cambio sustancial por parte del promotor. En un caso de 2012 sobre un penthouse de US$31 millones en el Plaza, un tribunal de apelación permitió que siguieran adelante las pretensiones de un comprador de rescisión y devolución del depósito, basadas en supuestos cambios sustanciales en los planos registrados sin la notificación exigida. Fue una resolución que permitía continuar el caso, no una victoria definitiva.
• Incumplimiento del vendedor. Si el vendedor no puede entregar lo que promete el contrato, los recursos del comprador son más amplios que los del vendedor.
• Un cierre declarado correctamente como «time of the essence». La fecha de cierre que figura en un contrato no suele ser estricta. Para que lo sea, una de las partes debe enviar una notificación clara que fije una nueva fecha razonable. Un error en este paso puede convertir a la parte que intenta hacer valer el plazo en la parte que incumple.

Qué hacer antes de firmar

1. Haga primero la diligencia debida. Ruido, vistas, luz, salas de máquinas, finanzas del edificio: todo lo que pudiera hacerle desistir del cierre debe comprobarse antes del contrato, cuando retirarse no cuesta nada.
2. Negocie los recursos. Si un vendedor promete corregir algo, pida a su abogado que defina el estándar, el método de prueba y qué ocurre si no se cumple. «Todas las medidas razonables» fue la expresión sobre la que giró el caso de los Moreno.
3. Conozca su calendario de depósitos. En obra nueva, sepa con exactitud cuándo vence cada tramo, quién lo custodia y en qué condiciones se libera.
4. Anote cada plazo. Los plazos de las condiciones y de las notificaciones corren desde el contrato, y una notificación que llega un día tarde puede no contar.
5. Piense pronto en la estructura de titularidad. Quienes compran a través de una LLC o un fideicomiso, y en particular los compradores extranjeros, deben definir la estructura antes de firmar. Nuestra guía del impuesto federal sobre sucesiones de EE. UU. para compradores extranjeros explica por qué.

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Preguntas frecuentes

¿Qué ocurre con mi depósito si desisto de la compra de un apartamento en Nueva York?

Si desiste sin un motivo legítimo conforme al contrato, el vendedor normalmente puede conservar el depósito. La Court of Appeals de Nueva York resolvió en Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) que el comprador que incumple sin causa legítima no puede recuperar el pago inicial, y los modelos de contrato estándar de Nueva York hacen del depósito el recurso del vendedor ante el incumplimiento del comprador.

¿Cuánto es el depósito de un apartamento en Manhattan?

Los contratos de reventa de cooperativas y condominios suelen exigir el 10% del precio a la firma. Los promotores de obra nueva a menudo exigen más, habitualmente un 20% en dos pagos, y a los compradores de lujo y extranjeros se les puede pedir un 25% o más.

¿Puede un vendedor conservar un depósito del 25% en Nueva York?

Los tribunales lo han permitido. En Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), un tribunal de apelación permitió al promotor de Trump World Tower conservar un depósito del 25% sobre penthouses, calificando el 25% como habitual en el mercado de obra nueva de lujo de la ciudad. En septiembre de 2026, un tribunal federal concedió a los Zeckendorf el depósito de US$8,5 millones de Arte Moreno, el 25% de un contrato de US$34 millones.

¿Quién custodia mi depósito en la compra de una obra nueva en Nueva York?

Un agente de depósito en garantía que debe ser abogado colegiado en Nueva York y no puede ser el promotor. El dinero permanece en una cuenta fiduciaria que no puede mezclarse con los fondos del promotor, los intereses corresponden por lo general al comprador y la liberación se rige por los reglamentos del Fiscal General.

¿Por qué perdió Arte Moreno su depósito?

Los Moreno se negaron a cerrar la compra de un penthouse de US$34 millones en 520 Park Avenue por el ruido de una sala de máquinas contigua. Tras un juicio sin jurado, la jueza concluyó que el ruido «no era irrazonable» y que los promotores habían adoptado «todas las medidas razonables», y concedió a los promotores el depósito de US$8,5 millones más intereses y honorarios de abogados.

Plantee cada objeción, y compruébela, antes de firmar el contrato.

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Fuentes: The Real Deal (29 de septiembre de 2026; 19 de noviembre de 2024; 14 de octubre de 2022); Law360 (octubre de 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, secciones 352-e y 352-h; 13 NYCRR 20.3; modelo de contrato de condominio del New York City Bar; Fla. Stat., sección 718.202; Brick Underground; CityRealty.