5 pasos para comprar una vivienda ejecutada en NYC

Paso 1, entiende los tres tipos de ejecución hipotecaria en NYC

No todas las “viviendas ejecutadas” se negocian igual. Antes de pujar por nada, identifica en qué etapa estás y repasa los fundamentos en nuestra guía para comprar un apartamento en NYC.

Pre-foreclosure (lis pendens presentado)

El propietario ha dejado de pagar y el prestamista ha presentado un Notice of Pendency (lis pendens) ante el New York County Clerk. El propietario conserva el título y puede vender directamente. Son oportunidades de short sale, que normalmente requieren la aprobación del prestamista con un descuento sobre el saldo del préstamo. Convienen a quien esté dispuesto a negociar con el propietario y a esperar de 90 a 180 días la aprobación del short sale.

Subasta judicial (sheriff's sale)

Si el propietario no subsana el impago ni vende, el inmueble pasa a una subasta ordenada por el tribunal en el juzgado del condado. En NYC las subastas se celebran semanalmente. Las de Manhattan tienen lugar en 60 Centre Street. El inmueble se adjudica al mejor postor cualificado. El prestamista suele abrir la puja por el saldo del préstamo, de modo que los precios de subasta a menudo superan el valor de mercado cuando el préstamo está al corriente con atrasos. Convienen a compradores en efectivo cómodos con un acceso limitado a la inspección.

REO (propiedad del banco, tras la subasta)

Cuando ningún postor cualificado alcanza el precio de reserva del prestamista, el inmueble revierte al banco como REO (Real Estate Owned). El banco lo saca al mercado abierto a través de un bróker, normalmente con descuento. Las adquisiciones REO son las más parecidas a una compra tradicional: el título está más limpio (el banco ha saneado la mayoría de los gravámenes), se permiten inspecciones y funciona el financiamiento hipotecario estándar. Convienen a quien busque precio de ejecución sin el riesgo de la subasta.

Paso 2, asegura el financiamiento antes de pujar

Las operaciones de ejecución fracasan más por el financiamiento que por el precio. Tres reglas:

• Pujar en subasta exige fondos certificados. En el juzgado se entrega un depósito del 10 % (cashier's check o transferencia) y el saldo vence a 30 días. No se aceptan condiciones suspensivas de hipoteca.
• Las reservas para reforma importan. Una vivienda ejecutada suele necesitar entre el 5 % y el 15 % del precio de compra en mantenimiento diferido. Financiar el inmueble al 80 % de LTV sin reservas es el motivo más frecuente de que un comprador nuevo quede en negativo.
• Las ejecuciones de co-op en NYC necesitan aprobación del board. Incluso el postor ganador debe superar la revisión financiera del board del edificio. Si no la supera, el prestamista tiene que volver a comercializar la unidad.

En compras REO, los préstamos FHA 203(k) y Fannie Mae HomeStyle integran el coste de la reforma en la hipoteca y son habituales entre quienes compran su primera ejecución.

Paso 3, inspecciona el inmueble y verifica el título

La mayor fuente de pérdida posterior al cierre en las ejecuciones de NYC es el riesgo de título. Antes de comprometerte:

• Pide una búsqueda completa de título a una aseguradora de títulos de Nueva York. Busca hipotecas subordinadas, mechanics' liens, gravámenes de suministros de ConEd / National Grid, gravámenes de agua y alcantarillado de NYC, infracciones del HPD y cuotas de HOA vencidas.
• Consulta el certificate of occupancy en la web del NYC Department of Buildings. Los inmuebles ejecutados presentan con frecuencia SRO ilegales, sótanos habilitados sin licencia o expedientes abiertos por obra sin permiso que sobreviven a la venta.
• Para condos y co-ops, revisa las cuentas del edificio. Un edificio con dificultades financieras puede tener derramas pendientes que sobreviven a la venta y pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario.
• Para townhouses de 1 a 4 familias en Manhattan y Brooklyn, encarga una inspección estructural y una revisión ambiental Phase 1 en los inmuebles antiguos (plomo, amianto, tanque de fuel).

Paso 4, puja en subasta o negocia el REO

La estrategia de puja depende del tipo de ejecución que persigas.

En la subasta del juzgado: llega pronto. Regístrate con el subastador. Lleva un depósito del 10 % en cashier's checks (repartido en varios cheques si piensas pujar por más de un inmueble). El representante del prestamista abrirá la puja por el saldo del préstamo. Quien supere el precio de reserva del prestamista se lleva el inmueble as-is, sin condición suspensiva de inspección.

En compras REO: los bancos suelen rechazar ofertas por debajo del 90 % del precio de lista durante los primeros 30 días. Pasados 60 días en mercado, el descuento REO se abre al 75-80 % de la lista. Presenta la oferta con prueba de fondos, sin condición suspensiva de inspección y con cierre a 30 días.

Paso 5, cierra y resuelve los derechos de redención

El cierre de una ejecución en NYC se distingue de una compra estándar en tres cosas, aunque igualmente conviene presupuestar los habituales gastos de cierre en NYC que se aplican a cualquier operación:

• NYC no reconoce un derecho legal de redención tras una venta por ejecución judicial: cerrada la subasta, el antiguo propietario no puede recuperar el inmueble pagando la deuda.
• El desalojo de los ocupantes que se quedan corre por cuenta del comprador. Las leyes de protección al inquilino de NYC se aplican a las unidades de alquiler ejecutadas. Los contratos vigentes deben respetarse hasta su vencimiento.
• Los acuerdos de cash for keys son habituales cuando el antiguo propietario sigue en posesión. Presupuesta entre $5.000 y $15.000 para reubicar a los ocupantes sin pleitos.

Ejecución hipotecaria frente a compra estándar en NYC: cara a cara

Preguntas frecuentes, comprar una ejecución en NYC

Comprar una ejecución hipotecaria en NYC es una de las mejores vías para hacerse con una vivienda, porque pueden venderse a muy buen precio. También trae algún tramo complicado. Para empezar, la compras en estado “as-is”, así que puedes acabar con una casa con problemas serios que habrá que arreglar antes de que sea habitable. Con todo, buena parte del proceso se parece bastante a comprar una casa normal. Estos son los pasos que conviene seguir.

1. Busca a tu agente inmobiliario

Cuando quieres comprar una casa, uno de los primeros pasos es contratar a un agente inmobiliario para ahorrarte las fricciones y la confusión de comprar por tu cuenta. El agente adecuado te ayuda a identificar inmuebles en ejecución que encajen con tus criterios, y los conocerás antes, lo que te permitirá competir con los inversores.

2. Consigue una carta de preaprobación del préstamo

Igual que al comprar una vivienda normal, conviene obtener una preaprobación que acredite que estás en condiciones de financiar la compra. La preaprobación también indica cuánto puedes pedir prestado. Como tu ejecución necesitará seguramente algo de obra, valora un FHA 203(K). Este tipo de préstamo va perfecto cuando hacen falta muchas reparaciones, porque a menudo permite destinar hasta $35.000 a la reforma.

3. Analiza tus opciones

Quieres la mejor vivienda posible para tu presupuesto y para lo que haya disponible en la zona. Para eso, trabaja con tu agente en un análisis comparativo de mercado, que mira factores como los pies cuadrados, la ubicación, el volumen de ventas actuales y el histórico fiscal. Este paso también te ayuda a decidir cuánto ofrecer, lo que te deja en mejor posición para competir con las ofertas en efectivo.

4. Haz una oferta competitiva

Cuando otras ejecuciones se venden rápido, tendrás que pujar más alto, porque los bancos propietarios saben que conseguirán su precio de salida enseguida. A los bancos no les interesa retener ejecuciones mucho tiempo, porque les inmoviliza el dinero, así que entrar con una oferta algo más alta puede animarles a aceptar tu puja rápida aunque no pagues en efectivo, porque les permite pasar página. Además, ofertar bajo es mala idea: la mayoría de las ejecuciones ya están muy descontadas frente al valor justo de mercado.

5. Comprarás en estado as-is

El coste de una reforma en Nueva York puede ascender a decenas de miles de dólares. Nunca sabes en qué estado está de verdad la casa, así que a veces las ejecuciones conviene dejárselas a compradores con experiencia.

Cuando busques viviendas en venta en NYC, encontrarás buenas opciones si hablas con el agente inmobiliario adecuado. Las ejecuciones en NYC pueden ser complicadas de comprar, y tener a alguien con experiencia de tu lado marca la diferencia entre quedarte con una casa que te encante y meterte en una situación que te perjudique más de lo que te ayuda.