إن شراء العقارات المستأجرة بنجاح في أي منطقة يبدأ بإستراتيجية مجربة، وعندما تشتري عقارًا مستأجرًا في مدينة نيويورك، فمن الضروري معرفة كيفية ضبط بعض التكتيكات الأساسية للمنافسة في واحدة من أكثر المدن شعبية. هنا تشبيه بسيط؛ للفوز بسباق، النصيحة المفيدة هي "الركض بأسرع ما يمكن" والتكتيك الجيد هو "الذهاب إلى "B" من Bang." كلاهما يحتاج إلى تعديل حسب السباق. الجري بأسرع ما يمكن في سباق 100 متر ليس هو نفسه الجري بأسرع ما يمكن في سباق مسافة متوسطة 3000 متر، كما أن كونك أول من يخرج من الخط في سباق أطول ليس بهذه الأهمية. بالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى ما هو أبعد من مانهاتن، انظر فرص ما قبل الإنشاء في ميامي.
لذا، فإن كيفية تطبيق العداء الناجح للنصائح والتكتيكات تعتمد على السباق. وينطبق الشيء نفسه على الاستثمار العقاري. يقوم المستثمرون الناجحون في مدينة نيويورك بتعديل قراراتهم وإجراءاتهم لتناسب استراتيجيتهم ويبنونها على أربعة أشياء: الأهداف، والموقع، والنوع، والمشورة.
استفد من الاستراتيجية الرباعية
- الأهداف هي الأساس. الأهداف هي السندان الذي تُختبر عليه كل النصائح والتكتيكات.
- تساعد الأهداف في تحديد العقار و الموقع.
- وتساعد الأهداف أيضاً في تحديد النوع.
- يعتمد كل المستثمرين الناجحين لأول مرة على المشورة من محترفين مخضرمين.
لدى المستثمرين العقاريين بعض الأهداف الرئيسية التي تساعد على تحديد موقع العقار المستأجر الأول ونوع العقار. يعد الحصول على المشورة من وكيل عقاري لهذه الأهداف المحددة بمثابة استخدام فعال لوقت أي مستثمر. يمكنك معرفة كيفية تحقيق ربح سريع وتحقيق عوائد عالية. قد يرغب العديد من المستثمرين أيضًا في شراء عقارات لاستخدامهم العرضي بينما يتم دفع الإيجار من قبل المستأجرين الذين يستأجرون خلال الأشهر الأخرى. يمكن أن تكون هذه طريقة جيدة لتحقيق الربح نشاط سلبي أو استخدام عقار إيجاري كـ ملاذ ضريبي.
العقار في مانهاتن
يوجد في نيويورك خمسة أحياء، اثنان منها مانهاتن وبروكلين. يعرف وكلاء العقارات الناجحون وذوي الخبرة الكثير عن الأسواق المحلية حتى يتمكنوا من تقديم المشورة بشأن المناطق والأحياء داخل المدينة الكبرى التي يجب على المستثمر التركيز عليها. في New York City، هناك تطورات جديدة كبرى تطل Central Park on Billionaires' Row وغيرها أقرب إلى Financial District. هناك أيضًا مواقع راسخة في أماكن أخرى، مع عقارات استثمارية جذابة للغاية مثل شقة للإيجار في Upper West Side.
الوكيل العقاري الراسخ سيكون لديه "أذنه على الأرض"، وسيعرف العقارات المتاحة حاليًا للشراء، وتلك التي ليست في السوق، ولكنها مملوكة لشخص يحتاج إلى التصفية. سيعرض هؤلاء المالكون العقار بسعر يحقق لهم ربحًا، ولكنه أيضًا منخفض بما يكفي ليؤدي إلى بيع سريع - وربح أكبر لاحقًا للمالك الجديد بعد أن يقوم بتأجيره.
قد يختار المستثمر الذي يرغب في تحقيق دخل جيد من الإيجار التركيز على موقع به نسبة عالية من المهنيين الشباب الذين يختارون استئجار منزلهم بدلاً من شراءه. تعني هذه المواقع مستأجرين مسؤولين وخاليين من المتاعب والذين سيدفعون إيجارًا أعلى للعيش بالقرب من مكان عملهم بالإضافة إلى الاستمتاع بوسائل الراحة عالية الجودة. أحد المواقع التي تتبادر إلى الذهن هو East Village، مع المستأجرين المبدعين الذين يرغبون في الاستفادة من المعارض الفنية والحانات والمطاعم في المنطقة. ستؤدي مثل هذه العقارات في مثل هذا الموقع أيضًا إلى انخفاض معدلات الشواغر بالنسبة للمالك المستثمر، وبالتالي ستولد صافي تدفق نقدي أعلى.
تتمتع مدينة نيويورك بمخزون كبير من العقارات المستأجرة، وسوق عمل قوي، وقليل من الأراضي الاحتياطية لبناء العقارات الجديدة، وإمدادات عالية باستمرار من المستأجرين. لقد وجدنا أيضًا أنه من المفيد في عام 2021 شراء شقة كبيرة من أحد المطورين. تشهد التطورات الجديدة بعضًا من أعلى الخصومات والامتيازات التي شهدناها على الإطلاق.
قيّم أهمية نوع العقار
يؤثر الموقع على نوع العقار، وهناك تباين كبير في سوق مانهاتن. يمكن للمستثمر الذي يريد أن يدفع ثمن مسكنه الخاص من قبل المستأجرين على المدى القصير أن يقرر أن وحدة سكنية مكونة من غرفتي نوم في مشروع تطوير معين مع وسائل راحة رائعة، وفي طابق مرتفع (المناظر الجيدة ممتعة وتولد إيجارات متميزة) ستكون مثالية.
يمكن للمستثمر الذي يرغب في تحقيق دخل إيجار طويل الأجل أن يقرر أيضًا شراء الشقق في مانهاتن. القرار الذي يجب عليهم اتخاذه هو نوع الوحدة التي ستجذب نوع المستأجر الذي يريدونه. فهل ينبغي للمستثمر أن يختار، على سبيل المثال، شقتين استوديو في مانهاتن، أو وحدة مكونة من غرفة نوم واحدة أو شقة مكونة من غرفتي نوم؟ سيعرف وكيلهم العقاري أي نوع سيولد المستوى المناسب من صافي الدخل وسيزيد من قيمته.
ربما تدفع عائلة شابة من المهنيين إيجارًا مميزًا لوحدة مكونة من غرفتي نوم، ولكن يوجد في السوق عدد أكبر من المهنيين المنفردين الذين يبحثون عن وحدة مكونة من غرفة نوم واحدة. قد يكون سوق شقق الاستوديو في مانهاتن قويًا أيضًا، لكن شراء وحدتين سيكلفك المزيد تكاليف إدارة العقار، وقد تتكبد تكاليف مرافق وضرائب عقارية أعلى.
قد يكون الحجر البني في أحد أحياء نيويورك الراسخة خيارًا أفضل لتوليد دخل إيجار أعلى. قد يتم فصل بعض الحجارة البنية إلى شقتين، وبالتالي توليد عوائد أعلى، والبعض الآخر قد لا، اعتمادًا على قواعد الحكومة المحلية. قد يكون لدى الحي الراسخ أيضًا إيجارات محمية للمستأجرين الحاليين، مما يقلل من التدفق النقدي للمستثمر والقيمة السوقية المستقبلية.
توفر العقارات العائلية المتعددة الأخرى - الدوبلكس والثلاثي والرباعي - فرصًا جيدة للحصول على دخل الإيجار. قد تكون الوحدات العقارية المتعددة في موقع راسخ ولكن أقل تكلفة مثالية للمستثمر الذي يريد أن يعيش طفله في وحدة واحدة ويدير الوحدات الأخرى حتى يتعلم كيفية إدارة أعماله الخاصة قبل أن يرثوا ويديروا الشركة العائلية.
أحد عناصر نوع العقار الذي يجب على المستثمرين أن يكونوا واضحين بشأنه هو مانهاتن condo أو coop. كلاهما مصطلحات قانونية وليست وصفًا للهندسة المعمارية أو أسلوب البناء. سيكون لدى التعاونية السكنية (co-op) قواعد صارمة للغاية بشأن الإيجارات، وقد لا تسمح بذلك حتى يحتفظ المالك بالوحدة لبضع سنوات. لن يكون هذا قرارًا جيدًا لتأجير العقارات وقد تكون أسعار الشقق في نيويورك في صالحك.
افهم الضرائب العقارية في NYC
كل ولاية لديها قوانين عقارية مختلفة. لكل ولاية وكل مدينة أيضًا لوائح ضريبية مختلفة، لذا فإن معرفة كيفية مواءمة الأهداف مع القوانين والضرائب أمر ضروري لتحقيق النجاح على المدى الطويل. الضرائب في نيويورك تشمل ضريبة العقار والإعفاءات وضريبة القصور ورسوم النقل.
يتم احتساب الضرائب العقارية في مدينة نيويورك على أساس القيمة المقدرة التي تحددها الحكومات المحلية، ويبلغ معدل ضريبة الأملاك شهريًا للعقارات في مانهاتن تقريبًا 0.75%. سيشمل تمويل شراء العقارات أيضًا ضريبة تسجيل الرهن العقاري. المشترون الأجانب لديهم أيضًا مجموعة القواعد الضريبية الخاصة بهم عند شراء العقارات المستأجرة في مدينة نيويورك، بما في ذلك قانون ضريبة الاستثمار الأجنبي في العقارات لعام 1980 (FIRPTA).
يجلب عام 2021 أيضًا بعض الاعتبارات والمدخرات الضريبية الفريدة. يقوم العديد من المطورين بتغطية جزء من تكاليف إغلاق المشتري، مثل 2% من رسوم النقل. يمكن للمستثمرين في مدينة نيويورك أيضًا الاستفادة من المباني التي تم بناؤها في الفترة من 2005 إلى 2008، نظرًا لأنها تشمل إعفاء ضريبي 421a الذي يمنح تخفيضات ضريبية كبيرة.
اطلب مشورة محترف
إن النصائح التجارية الجيدة هي أداة الإنتاج الوحيدة التي لا تخضع لقانون تناقص العائدات. يبحث المستثمرون العقاريون الناجحون لأول مرة عن النصائح الجيدة ويعتمدون عليها. عندما يعرف الوكيل العقاري المحترف أهداف المستثمر، يمكن أن يبدأ العمل التفصيلي.
قبل أن يتخذ المستثمرون قرار الشراء، يريدون إجراء تحليل مقارن للسوق حول موقع ونوع العقارات التي ستحقق أهدافهم. وهذا يتيح إجراء عمليات بحث تفصيلية للعثور على العقار الأكثر مثالية لتقديم عرض عليه. إنهم يريدون أيضًا إجراء تحليل مفصل للعقارات حتى يعرفوا تفاصيل الدخل المنتظم والتكلفة والعائد، بالإضافة إلى كيفية تطبيق معظم قوانين الضرائب عندما يحين وقت البيع.
تؤدي معرفة الوكيل المحلية والتفصيلية والحديثة عن الأحياء والمطورين والمالكين الحاليين وأنواع العقارات والمواقع المحددة إلى سيناريو أفضل نصيحة. ستشهد بعض المواقع زيادة في الاستثمار في البنية التحتية أو النقل أو التطوير التجاري. كل هذا يمكن أن يعني أن الموقع سيشهد ارتفاع أسعار المنازل السكنية في مدينة نيويورك في المستقبل. قليل من المستثمرين في الخارج أو من خارج الدولة سيكون لديهم هذه البيانات في متناول اليد، وهو ما سيفعله الوكيل الجيد. ستساعد معرفة ونصائح وكيلهم في التأكد من اتخاذ القرارات الصحيحة.
بالإضافة إلى ذلك، يستخدم المستثمر الناجح المحامي العقاري المناسب لصياغة عقد الشراء، وعقود الإيجار للمستأجرين. سيضمن محاسب الضرائب الخاص بهم أن المستثمر يستفيد إلى أقصى حد من قوانين الضرائب المحلية والولائية والوطنية لتقليل تكاليفه، وخفض العبء الضريبي، وتحقيق أعلى عائد. سيعرف محاسبهم أيضًا كيفية متابعة 1031 Exchange التشريع حتى يتمكن المستثمر من تأجيل جميع الضرائب المناسبة عند بيع العقار الحالي والاستثمار في قطعة العقارات التالية والأكثر ربحية.
ابنِ استراتيجيتك لشراء عقار إيجاري في NYC
مع وجود العديد من أنواع العقارات المختلفة في مدينة نيويورك، من الجيد أن تعرف أن الوكيل العقاري المناسب يمكنه توجيهك في الاتجاه الصحيح. يتطلب العثور على العقار المناسب تخطيطًا واعتبارات دقيقة، ويجب على المستثمر لأول مرة تطوير استراتيجية واضحة لتحقيق الربح بنجاح وبناء إمبراطورية عقارية. عند شراء عقار مستأجر في مدينة نيويورك، ستكون الآن مستعدًا بشأن نوع العقار الذي تريد شراؤه، والأهداف التي يجب تحديدها، والموقع المناسب، وكيف يمكن للوكيل المساعدة.
عندما تكون مستعداً للانتقال باستراتيجيتك إلى المستوى التالي، تواصل معنا للحصول على مشورة حول شراء العقارات في NYC.
«هل حان وقت شراء عقار في مانهاتن؟»
موارد ذات صلة
- الاستثمار العقاري في مانهاتن، دليل استراتيجي شامل لمستثمري العقارات في NYC
- عملية شراء condo في NYC خطوة بخطوة، من البحث إلى الإغلاق، خارطة الطريق الكاملة لشراء condo في NYC
- سوق عقارات مانهاتن 2026، الأسعار الحالية ومعدلات الرسملة وبيانات الأحياء
