أصبحت عقود تجديد إيجار الشقق الخاضعة لنظام rent stabilization (تثبيت الإيجارات) في مدينة نيويورك، التي تبدأ في 1 أكتوبر أو بعده، تحمل زيادة إرشادية قدرها 0%. فالقرار Order #58 (القرار رقم 58) الصادر عن Rent Guidelines Board (مجلس إرشادات الإيجار) يجمّد تجديدات السنة الواحدة والسنتين معا للعقود التي تبدأ بين 1 أكتوبر 2026 و30 سبتمبر 2027، ويشمل نحو مليون شقة خاضعة لتثبيت الإيجار. وهي المرة الأولى التي يجمّد فيها المجلس عقود السنتين. وقد دخل القرار حيز التنفيذ بينما لا تزال دعوى الملاك منظورة، وفي 1 أكتوبر أصبحت رسائل City Hall (مقر بلدية المدينة) مع أعضاء المجلس جزءا من سجل المحكمة (The Real Deal؛ NY1).
وصفت The Real Deal طريقة التطبيق بأنها "فوضى". أما ما يهم المشتري في مانهاتن فهو: أي الشقق والمباني يطالها التجميد، وأين يغيّر حسابات الشراء.
إن كنتم جددا على هذه العملية، فابدأوا بـدليلنا لشراء شقة في نيويورك.
يلخص هذا المقال القواعد المعلنة والتغطية الصحفية، ولا يُعد استشارة قانونية. ينبغي أن يراجع محاميكم العقاري أي عملية شراء تتضمن مستأجرين مقيمين.
في لمحة
- صوّت المجلس بأغلبية 7 مقابل 1 في 25 يونيو 2026 على 0% لتجديدات السنة الواحدة و0% لتجديدات السنتين. أما التجميدات السابقة في 2015 و2016 و2020 فشملت عقود السنة الواحدة فقط.
- لا يسري التجميد إلا على الوحدات الخاضعة لتثبيت الإيجار. فالإيجارات بسعر السوق، ومعظم شقق الكوندو والكو-أوب (co-op، الشقق التعاونية)، تقع خارج نطاقه.
- رفع الملاك الذين يمثلهم Randy Mastro دعوى في يوليو، معتبرين أن الإجراء كان محسوم النتيجة مسبقا. وأمر القاضي Brendan Lantry مقر البلدية بتسليم مراسلاته مع المجلس، ورفض وقف التجميد، ويتوقع أن يصدر حكمه قبل نهاية العام.
- يختلف المحامون حول مصير العقود الموقعة بالفعل عند 0% إذا كسب الملاك الدعوى.
- بالنسبة لمشتري التاون هاوس والمباني الصغيرة التي تضم وحدات خاضعة لتثبيت الإيجار، يأتي التجميد فوق قواعد 2019 التي ألغت vacancy decontrol (رفع التنظيم عند إخلاء الوحدة) ووضعت سقفا لما يمكن أن تضيفه التحسينات إلى الإيجار.
ما الذي قرره المجلس
بالنسبة لعقد مدته سنة أو سنتان "يبدأ في 1 أكتوبر 2026 أو بعده وفي 30 سبتمبر 2027 أو قبله": 0%. جاء التصويت 7 مقابل 1، من مجلس عيّن العمدة Zohran Mamdani ستة من أعضائه التسعة، وكان قد خاض حملته الانتخابية على وعد بالتجميد. واستقالت Christina Smyth، العضوة الممثلة للملاك والمعيّنة في عهد الإدارة السابقة، قبل التصويت بساعات (WSET؛ CityRealty).
سبق للمجلس أن جمّد الإيجارات. فقد حدد 0% لعقود السنة الواحدة في 2015 و2016، ثم مرة أخرى في 2020. وفي كل مرة حصلت عقود السنتين على زيادة ما (City Limits؛ CityRealty). أما هذه المرة فقد جُمّدت المدتان معا، ما يعني أن المستأجر الذي يوقع تجديدا لسنتين هذا العام قد يحتفظ بالإيجار نفسه حتى أواخر 2029.
يشير الملاك إلى التكاليف. فقد سجّل مؤشر أسعار تكاليف التشغيل لعام 2026 (Price Index of Operating Costs) الصادر عن المجلس نفسه في أبريل ارتفاعا بنسبة 5.3% في تكاليف المباني الخاضعة لتثبيت الإيجار، مع ارتفاع التأمين بنسبة 10.5% والوقود بنسبة 11.0%. وخلصت دراسة منفصلة للمجلس حول الدخل والنفقات إلى أن صافي الدخل التشغيلي (NOI) لا يزال يرتفع في المتوسط، مع فوارق واسعة بين الأحياء الإدارية (borough).
الدعوى القضائية ولماذا تهم
تقدمت مجموعة من ملاك المباني الخاضعة لتثبيت الإيجار في بروكلين وكوينز وستاتن آيلاند والبرونكس في يوليو بطلب وفق Article 78 (المراجعة القضائية للقرارات الإدارية) أمام State Supreme Court (محكمة الدرجة الأولى في ولاية نيويورك). ويحتج محاموهم، Randy Mastro من Dechert وRosenberg & Estis، بأن المجلس كان "ميالا مسبقا إلى إقرار التجميد" وتجاهل بياناته الخاصة (Commercial Observer؛ 6sqft).
أصدر القاضي Brendan T. Lantry عدة قرارات منذ مطلع سبتمبر. فقد أمر المدينة بتسليم المراسلات المكتوبة بين مقر البلدية وأعضاء المجلس من 1 يناير حتى تصويت يونيو. ورفض طلب الملاك ترحيل زيادات 2025 (3% لعقود السنة الواحدة و4.5% لعقود السنتين)، قائلا إن المحكمة لا تملك هذه الصلاحية، وامتنع عن الحكم قبل 1 أكتوبر: "نعمل بأقصى ما نستطيع من سرعة للفصل في هذه القضية. لن أعمل وفوهة بندقية مصوبة إلى رأسي." ويتوقع أن يحسم الأمر قبل نهاية العام (THE CITY، 24 سبتمبر 2026).
كُشف في 1 أكتوبر عن نحو 3,000 صفحة. ووصفتها The Real Deal بأنها لوجستية في معظمها. ويقول Mastro إنها تُظهر تنسيقا بين مكتب العمدة والمجلس، بينما يقول Steven Banks، Corporation Counsel (كبير المستشارين القانونيين للمدينة)، إنها تُظهر استقلالية المجلس.
يبقى السؤال المفتوح: ماذا يعني فوز الملاك بالنسبة للعقود التي جُدّدت بالفعل؟ صياغة Mastro نفسه، بحسب THE CITY: "إذا بقي الصفر والصفر قائمين، فسيظل الملاك عالقين بذلك." ويتوقع محامون آخرون للملاك نقلت عنهم The Real Deal أن تُطبَّق أي زيادة تأمر بها المحكمة بأثر رجعي. لا أحد يعرف بعد، وقد تمتد الاستئنافات بالقضية إلى 2027.
من يشمله التجميد ومن لا يشمله
يتوقف تثبيت الإيجار على المبنى وعمره وتاريخه الضريبي. ووفقا لـ Rent Guidelines Board، فإنه يشمل عموما:
- المباني المؤلفة من ست وحدات أو أكثر والمشيدة بين 1 فبراير 1947 و31 ديسمبر 1973.
- الشقق في المباني المشيدة قبل 1947 والمؤلفة من ست وحدات أو أكثر، إذا انتقل المستأجر إليها بعد 30 يونيو 1971.
- المباني المؤلفة من ثلاث وحدات أو أكثر، المشيدة أو المجددة تجديدا جوهريا منذ 1974 بمزايا ضريبية مثل 421-a أو J-51 (برامج إعفاء من ضريبة العقارات)، طوال المدة التي تشترطها الميزة. ويشرح دليلنا لإعفاءات 421-a وJ-51 طريقة عمل هذه البرامج.
خارج النطاق: الإيجارات بسعر السوق ومعظم شقق الكوندو والكو-أوب. وتخضع بعض الشقق بسعر السوق لقانون الولاية لعام 2024 المعروف بـ Good Cause Eviction (الإخلاء لسبب مشروع فقط)، الذي يحد من الزيادات غير المعقولة ورفض التجديد، لكنه نظام منفصل عن إرشادات المجلس. وعندما يتحول مبنى إلى كوندو أو كو-أوب، يحتفظ المستأجر المقيم الخاضع لتثبيت الإيجار بحمايته. وبعد مغادرته، يمكن بيع الوحدة أو تأجيرها دون تثبيت الإيجار (RGB). أما rent control (مراقبة الإيجارات) فهو نظام منفصل أصغر بكثير للمستأجرين القدامى في المباني الأقدم، يعمل وفق معادلته الخاصة.
ماذا يعني ذلك إذا كنتم تشترون في مانهاتن
- شراء كوندو بغرض التأجير. لا تتأثر وحدة الكوندو النموذجية في مانهاتن المؤجرة بسعر السوق. وإذا كانت الوحدة مؤجرة لمستأجر، فاطلبوا عقد الإيجار وتأكدوا كتابيا مما إذا كانت مسجلة كوحدة خاضعة لتثبيت الإيجار. فالوحدة في مبنى حصل على 421-a قد تكون كذلك.
- الشراء في مبنى كو-أوب. لا تزال بعض مباني الكو-أوب القديمة تضم شققا يملكها الـ sponsor (البائع عند التحويل) ويشغلها مستأجرون خاضعون لتثبيت الإيجار منذ التحويل. وإيجارات هذه الشقق مجمدة الآن أيضا. اسألوا عن عدد ما تبقى من هذه الوحدات، واقرأوا البيانات المالية مع أخذ هذا الدخل في الحسبان. ويتناول دليلنا للمقارنة بين الكو-أوب والكوندو ما ينبغي طلبه.
- شراء تاون هاوس بمستأجريه. المنزل المشيد قبل 1974 والمؤلف من أقل من ست وحدات لا يخضع عموما لتثبيت الإيجار ما لم يحصل على مزايا ضريبية. أما ست وحدات أو أكثر فيخضع عادة. قبل التوقيع، احصلوا على سجل تسجيل الإيجار لدى DHCR (إدارة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك)، لا على ملخص البائع. وتغطي قائمة التحقق لشراء البراونستون بقية جوانب الفحص.
- تقييم الجدوى المالية لمبنى صغير. منذ 2019 لم يعد هناك vacancy decontrol، وزيادات التحسينات الرأسمالية الكبرى (MCI) محدودة بسقف 2% سنويا داخل المدينة. ومنذ تعديل ميزانية 2024، أصبحت تكاليف تحسين الشقق (IAI) التي يمكن للمالك استردادها عبر الإيجار محدودة عموما بـ 30,000 دولار للشقة على مدى 15 عاما، أو 50,000 دولار لبعض الوحدات الشاغرة لفترة طويلة (HCR). ضعوا في نموذجكم إرشادا بنسبة 0% لكل تجديد يبدأ حتى 30 سبتمبر 2027، ثم الإرشادات المستقبلية بعد ذلك، والنمو الفعلي في التكاليف. وقد قال وسطاء لـ The Real Deal في يوليو إن التصويت دفع قيم المباني الخاضعة لتثبيت الإيجار إلى الانخفاض.
- متابعة المحكمة. يُتوقع صدور الحكم قبل نهاية العام. ينبغي أن يوزع أي عقد يُوقَّع الآن المخاطر في الحالتين، وأن يتولى محاميكم صياغة هذه البنود.
هل تدرسون عقارا في مانهاتن يشغله مستأجرون؟ يعمل وسطاؤنا مع محامين ذوي خبرة يمثلون الملاك والمستأجرين. راسلونا عبر WhatsApp لمحادثة خاصة.
الأسئلة الشائعة
هل يوجد تجميد للإيجارات في نيويورك عام 2026؟
نعم. يحدد Order #58 الصادر عن Rent Guidelines Board نسبة 0% لتجديدات السنة الواحدة والسنتين في الشقق الخاضعة لتثبيت الإيجار، للعقود التي تبدأ من 1 أكتوبر 2026 حتى 30 سبتمبر 2027. ولا يسري على الشقق بسعر السوق.
هل يسري تجميد الإيجارات في نيويورك على الكوندو؟
لا، بشكل عام. فشقق الكوندو والكو-أوب المؤجرة بسعر السوق تقع خارج نظام تثبيت الإيجار. والاستثناء هو المستأجر الخاضع لتثبيت الإيجار الذي كان يقيم في الشقة عند تحويل المبنى ويحتفظ بتلك الحماية، والوحدة في مبنى تشترط ميزته الضريبية تثبيت الإيجار.
كم عدد الشقق التي يشملها التجميد؟
نحو مليون شقة خاضعة لتثبيت الإيجار في أنحاء المدينة، وفقا لـ Rent Guidelines Board.
هل يمكن إلغاء تجميد الإيجارات؟
طلب الملاك من محكمة الولاية إبطاله. وأمر القاضي Brendan Lantry بتسليم مراسلات مقر البلدية مع المجلس، ورفض وقف التجميد، ويتوقع أن يصدر حكمه قبل نهاية 2026. وإذا أُبطل القرار، فإن حكم المحكمة هو الذي سيحدد ما يلي، ويختلف المحامون حول ما سيعنيه ذلك للعقود الموقعة بالفعل.
هل تجميد 2026 هو الأول في تاريخ نيويورك؟
لا. فقد جمّد المجلس عقود السنة الواحدة في 2015 و2016 و2020. وعام 2026 هو المرة الأولى التي يجمّد فيها عقود السنتين أيضا.
اطلبوا سجل تسجيل الإيجار قبل أن تضعوا سعرا لأي مبنى.
رؤى ذات صلة
- الإيجار أم الشراء في نيويورك
- ضرائب العقارات في نيويورك
- ضريبة Pied-à-Terre والطلب على Billionaires' Row
المصادر: NYC Rent Guidelines Board، Apartment and Loft Order #58 والأسئلة الشائعة حول rent stabilization وrent control؛ RGB 2026 Price Index of Operating Costs؛ The Real Deal (10 يوليو و22 يوليو و1 أكتوبر 2026)؛ NY1 (1 أكتوبر 2026)؛ THE CITY (24 سبتمبر 2026)؛ Commercial Observer (22 يوليو 2026)؛ 6sqft؛ WSET؛ CityRealty (10 يوليو 2026)؛ City Limits؛ Spectrum News (17 سبتمبر 2026)؛ NY Daily News (1 أكتوبر 2026)؛ NYS Homes and Community Renewal بشأن تعديلات HSTPA (قانون استقرار السكن وحماية المستأجرين) لعام 2019 وIAI لعام 2024؛ N.Y. Real Property Law، المادة 216 (Good Cause Eviction).
