ضريبة pied-à-terre في نيويورك 2026: ما يدفعه مشترو الكنوز

أبرز النقاط

• سنّت ولاية نيويورك أول ضريبة pied-à-terre لديها ضمن موازنة FY2027، ووقّعتها الحاكمة Kathy Hochul في 28 مايو 2026، بعد أن اقترحتها هي والعمدة Zohran Mamdani في 15 أبريل 2026.
• الضريبة رسم سنوي على المساكن غير الأساسية، سرت اعتباراً من 1 يوليو 2026 وتنتهي في 30 يونيو 2031. وفي مرحلتها الأولى تبلغ العتبة 5 ملايين دولار من القيمة السوقية لدى Department of Finance للمساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات، ومليون دولار للكوندومينيوم ووحدات Co-op.
• توقّع مكتب الحاكمة 500 مليون دولار سنوياً على الأقل، فيما قدّره مراقب حسابات المدينة (Comptroller) بما يقرب من 340 إلى 380 مليون دولار. أما أعداد العقارات المتأثرة فتتراوح بين 13,000 عقار ذُكرت في أبريل و11,226 عقاراً في نموذج مراقب حسابات المدينة (Comptroller).
• صار جدول النسب منشوراً. فالكوندومينيوم ووحدات Co-op تدفع 4 في المئة من مليون إلى 3 ملايين دولار، و5.25 في المئة حتى 5 ملايين دولار، و6.5 في المئة فوقها. أما المساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات فتدفع 0.8 و1.05 و1.3 في المئة ضمن شرائح تبدأ من 5 ملايين دولار.

الضريبة التي ظلّت تعود وصلت أخيراً

على مدى أكثر من عقد، كانت ضريبة pied-à-terre الفكرة التي لا تموت ولا تُقَرّ. طرحها مؤيدوها في Albany وفي مقر البلدية، ثم ضيّقوها ثم أجّلوها عبر إدارات متعاقبة. وبالنسبة لمن يتطلّع إلى مسكن يشغل طابقاً كاملاً على Central Park South، ظلّت فرضية، بنداً يخضع لاختبار الجهد لا للدفع. في 2026 تغيّر ذلك.

في 15 أبريل 2026 اقترحت الحاكمة Kathy Hochul والعمدة Zohran Mamdani أول ضريبة pied-à-terre في الولاية. وأقرّها المجلس التشريعي في أواخر مايو ضمن موازنة FY2027، ووقّعتها الحاكمة في 28 مايو 2026. وسرت اعتباراً من 1 يوليو 2026 وتنتهي في 30 يونيو 2031 ما لم تُمدَّد. أما Billionaires' Row، وهو ممر مبني كلياً تقريباً على المساكن الثانية، فلم يعد الأمر بالنسبة له نقاشاً. صار مسألة تخطيط.

ما تقوله الضريبة المُقرّة فعلاً

اقرأ نصّ القانون بتمعّن، فالتفاصيل هي التي تحدّد من يدفع وكم يدفع. وهذا ما ينصّ عليه القانون المُقَرّ:

• إنه رسم سنوي، لا تكلفة إتمام صفقة. الضريبة تتكرر كل عام تحتفظ فيه بالعقار. هذا هو جوهرها بالكامل، وهو ما يفصلها عن ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax) وضرائب النقل التي تصيبك مرة واحدة عند الشراء.
• العتبة ليست رقماً واحداً. فحتى 30 يونيو 2028 هي 5 ملايين دولار من القيمة السوقية لدى Department of Finance للمساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات، ومليون دولار للكوندومينيوم ووحدات Co-op، على أن تُقدَّر وحدات Co-op بقيمة سوقية ضمنية تُوزَّع بحسب عدد الأسهم وتُحصَّل من الشركة المالكة. ومن 1 يوليو 2028 تلتقي الفئات كلها عند عتبة 5 ملايين دولار وبنسب المساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات، مع تقدير القيمة على أساس مبيعات مماثلة بشروط السوق.
• تستهدف المساكن غير الأساسية. يسري الرسم حين لا يكون العقار إقامة أساسية لمالكه، ولا لأحد أفراد أسرته المباشرين، ولا لمستأجر بعقد إيجار طويل الأجل حسن النية. وهنا مكمن الالتباس في الاختصار الشائع: ليست هذه ضريبة على المُلّاك من خارج الولاية وحدهم. فمقيم مدينة نيويورك الذي يملك وحدة ثانية داخل المدينة يدفعها هو الآخر، لأن الإقامة الأساسية لا تكون إلا في مسكن واحد.
• تقدير الإيراد محلّ خلاف. توقّع مكتب الحاكمة 500 مليون دولار سنوياً على الأقل، وتحمل الخطة المالية المُقَرّة 506 ملايين دولار للسنة المالية 2027. أما مراقب حسابات المدينة (Comptroller)، الذي وضع نموذجاً لتعديلات الإيجار والسلوك، فقدّره بما يقرب من 340 إلى 380 مليون دولار.

سمّى مقدّمو المشروع نوع المالك الذي يقصدونه، مشيرين إلى المساكن المستخدمة لتخزين الثروة أكثر منها بيوتاً للسكن، ومحيلين إلى بعض أغلى العقارات في البلاد، ومنها بنتهاوس Midtown الذي اشتراه Ken Griffin بمبلغ أُعلن عنه علناً يقارب 238 مليون دولار. وفي مرحلة الاقتراح وضع مكتب الحاكمة Hochul نحو 13,000 عقار في مدينة نيويورك ضمن نطاق الضريبة. وبعد الإقرار تداولت نشرات المكاتب القانونية أعداداً تقارب 10,000 وأخرى تقارب 14,000 من دون ذكر مصدر، بينما ينتهي النموذج المنشور لمراقب حسابات المدينة (Comptroller) إلى 11,226. وتعامل مع أي رقم مفرد بوصفه تقديراً، وتحقّق من المرحلة التي جاء منها.

جدول النسب

ترك اقتراح أبريل خانة النسبة فارغة. أما القانون المُقَرّ فلا. فحتى 30 يونيو 2028 يدفع الكوندومينيوم ووحدات Co-op 4 في المئة من القيمة السوقية من مليون إلى 3 ملايين دولار، و5.25 في المئة من 3 إلى 5 ملايين دولار، و6.5 في المئة فوق 5 ملايين دولار. وتدفع المساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات 0.8 في المئة من 5 إلى 15 مليون دولار، و1.05 في المئة من 15 إلى 25 مليون دولار، و1.3 في المئة فوق 25 مليون دولار. والنسبة لا تتدرّج عبر الشرائح: فمسكن لعائلة واحدة قيمته 30 مليون دولار يدفع 1.3 في المئة على القيمة كاملة، أي 390,000 دولار سنوياً. ومن 1 يوليو 2028 تنتقل الفئات كلها إلى عتبة واحدة قدرها 5 ملايين دولار وبنسب المساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات، مع تحديد القيمة السوقية بمبيعات مماثلة بشروط السوق بدل طريقة الدخل الإيجاري المنصوص عليها في القانون.

حساب التكلفة

الرسم مرتبط بتقييم المدينة، ولذلك تتناسب التكلفة مع ذلك الرقم لا مع ما دفعته أنت. والحساب ضرب بسيط، ويتراكم عبر حيازة طويلة. ولهذا السبب بالضبط تراقبه شريحة المشترين. تكلفة الإتمام لمرة واحدة كمّية معلومة تستوعبها مرة. أما رسم سنوي متكرر فيغيّر معدل العائد الداخلي على الاحتفاظ بأصل كنز عشر سنوات أو عشرين.

وهذه هي الطريقة المنضبطة لتقديره:

1. ارسُ على ما هو قائم اليوم. سعّر الأصل مقابل الضرائب السارية فعلاً، وهي مشروحة أدناه وفي نظرتنا العامة على ضريبة pied-à-terre والعقارات الفاخرة في مانهاتن.
2. أضف طبقة الرسم. طبّق النسبة المنشورة لفئة العقار على قيمته السوقية لدى Department of Finance، ثم انظر كيف يتغيّر ملف تكلفة الحيازة عبر مدة احتفاظ واقعية، بما في ذلك قفزة 2028 حين تلتقي العتبات.
3. استخرج التقييم، لا السعر. كما يوضح القسم التالي، كيفية قياس المدينة للقيمة لا تقلّ أهمية عن النسبة ذاتها.

هذا النهج يسعّر الالتزام القائم فعلاً لا الالتزام الذي كان مقترحاً.

في التقييم يكمن المال

السؤال الأثقل ليس النسبة، بل بأي قيمة تُربط العتبة. فنظام الضريبة العقارية في مدينة نيويورك يمنح الكوندومينيوم ووحدات Co-op قيماً سوقية وقيماً مقدَّرة تقع بعيداً دون أسعار بيعها، لأن قانون الولاية يُلزم Department of Finance بأن يبني تلك القيم على دخل إيجاري نظري لا على ما تُتداول به الوحدات فعلاً. وقد وضع القانون المُقَرّ عتبة الكوندومينيوم ووحدات Co-op عند مليون دولار من تلك القيمة السوقية لدى Department of Finance، لا عند 5 ملايين دولار ولا عند سعر البيع. والملخّصات المنشورة ليست مجمعة على هذه النقطة: فمعظمها يقرأ العتبة على أنها قيمة سوقية، وواحد يقرأها على أنها قيمة مقدَّرة، والفارق كبير بما يكفي لتتحقّق منه على وحدتك أنت.

عرض The City Reporter هذه الفجوة في 22 أبريل 2026، حين كان الإجراء لا يزال مقترحاً، والأرقام لافتة. فوحدة كوندومينيوم في 432 Park Avenue بيعت بـ 26 مليون دولار كانت تحمل قيمة سوقية لدى Department of Finance تقلّ قليلاً عن 1.9 مليون دولار وقيمة مقدَّرة قدرها 785,477 دولاراً. وبمراجعة سجلات ذلك البرج لم تجد الصحيفة وحدة سكنية واحدة تتجاوز عتبة 5 ملايين دولار وفق قيمتها المقدَّرة، ووجدت وحدة واحدة بالضبط، اشتُريت بـ 91 مليون دولار عام 2017، تتجاوزها وفق قيمتها السوقية. وإذا قُرئت هذه الأرقام نفسها في ضوء عتبة المليون دولار للكوندومينيوم التي سنّتها الولاية فعلاً، فإنها تشير إلى العكس: قيمة سوقية تقلّ قليلاً عن 1.9 مليون دولار تقع في صميم الضريبة. أما شقة Sting في 220 Central Park South، التي اشتُريت بـ 65.7 مليون دولار عام 2019، فتحمل قيمة مقدَّرة حالية تقارب 1.89 مليون دولار.

العتبة التي تهمّ على Billionaires' Row هي مليون دولار من القيمة السوقية لدى المدينة، وقليل جداً على الممر يقع دونها.

ومن أمثلة اتساع الفارق البنتهاوس في الطابق السادس والتسعين في 432 Park Avenue، الذي بيع بـ 87.7 مليون دولار في 2016. تلك عملية بيع سابقة لا صفقة جارية، لكنها تُظهر الانفصال بوضوح: فبحسب The City Reporter تبلغ القيمة السوقية لتلك الوحدة لدى Department of Finance 3.8 مليون دولار وقيمتها المقدَّرة 1.6 مليون دولار. وعتبة خمسة ملايين دولار مربوطة بهذه الأرقام كانت ستخطئها تماماً. أما عتبة المليون دولار للكوندومينيوم التي سنّتها الولاية فلا تخطئها.

وحين أُعلن الاقتراح صاغ رئيس بلدية مانهاتن (Borough President) Brad Hoylman-Sigal، الذي حمل صيغاً سابقة من مشروع القانون على مدى أكثر من عقد، الحجة على هذا النحو: على أثرياء العالم الكبار الذين يستخدمون عقارات مدينة نيويورك لإيداع ثرواتهم أن يسهموا في خدمات المدينة التي تحمي ذلك الاستثمار وتصونه. والخلاصة للمشتري ملموسة: الرقم الذي يحدّد التزامك هو القيمة السوقية لدى Department of Finance لا سعر شرائك، فاستخرجه قبل الإتمام.

لماذا يقع Billionaires' Row في قلب المسألة

Billionaires' Row ليس شريحة سعرية، بل جغرافيا: الممر الممتد على طول West 57th Street والمربّعات المجاورة جنوب Central Park مباشرة، وترسو عليه Central Park Tower و220 Central Park South و111 West 57th Street وOne57. تُتداول المساكن الاعتيادية على الممر في نطاق يمتد من ملايين بخانة واحدة إلى منتصف الخانات الثماني، بينما تصل الوحدات التي تشغل طابقاً كاملاً والبنتهاوس إلى تسع خانات في القمة.

وكما يبيّن دليلنا إلى Billionaires' Row NYC، يتركّز الطلب هنا بين الأصلاء الدوليين ومكاتب العائلات ومشترين من قطاع المال، ممن يرون في هذه المساكن مخزناً للقيمة بقدر ما هي مكان للنوم. وكثيرون يملكون عبر هياكل محدودة المسؤولية طلباً للخصوصية وتخطيطاً للتركات. وجزء كبير من هذه البيوت هو، بأبسط المعاني، pied-à-terre يحتفظ بها ملّاك تقع إقامتهم الأساسية في مكان آخر. وهذه بالضبط هي الملكية التي تستهدفها الضريبة.

فالرسم إذن لا يمرّ على الممر مروراً عابراً. بل يصوّب نحوه. ومع ذلك تشدّ قوتان في اتجاهين متعاكسين، وعلى المشتري الجاد أن يزن كلتيهما.

الندرة تعمل في الاتجاه المعاكس

المعروض من المنتج الكنز الحقيقي على Billionaires' Row محدود بنيوياً. فقد نشأ الممر الحديث من دورة تسليم أبراج شاهقة الارتفاع امتدت من نحو 2014 إلى 2022، والمساكن التي تشغل طابقاً كاملاً بإطلالة مباشرة على Central Park تُتداول نادراً. ويجري كثير من النشاط في أعلى الشرائح خارج السوق المعلن، عبر تخصيصات المطوّر وشبكات الوسطاء، لا على المنصات العامة.

والندرة الحقيقية تميل إلى تخفيف أثر ضرائب تكلفة الحيازة عند القمة تحديداً. فحين لا يوجد سوى حفنة من المساكن التي تشغل طابقاً كاملاً بإطلالة محمية على الحديقة، لا يسهل ثني المشترين الراغبين فيها برسم سنوي، مهما كان غير مرحّب به. والأرجح أن يقع الضغط أشدّه على المعروض الأكثر قابلية للاستبدال، أي وحدات الطوابق الدنيا والوسطى حيث يجد المشتري بدائل أقرب، وأخفّه على الطوابق الكنز التي لا تُعوَّض.

الضرائب القائمة اليوم أصلاً

يستقر الرسم الجديد فوق بنية تكاليف يحملها مشترو الكنوز أصلاً. وقبل وضع نموذج لطبقة pied-à-terre، افهم الأساس.

• ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax). تطبّق نيويورك ضريبة العقارات الفاخرة على المشتريات السكنية من مليون دولار فأعلى، متدرّجةً بحيث ترتفع النسبة كلما تسلّق السعر إلى الشرائح الأعلى. وفي شراء كنز تكون من أكبر البنود المفردة عند الإتمام.
• ضرائب النقل (Transfer Tax). تفرض ولاية نيويورك ومدينة نيويورك كلتاهما ضرائب على نقل ملكية العقارات. وفي شراء وحدات الكوندومينيوم في المشاريع الجديدة كثيراً ما ينقل المطوّر التزام ضريبة النقل إلى المشتري، ما يرفع التكلفة الإجمالية لصفقة المطوّر مقارنةً بإعادة البيع.
• تكاليف الحيازة المتكرّرة. يدفع ملّاك الكنوز أصلاً ضرائب عقارية سنوية كبيرة ورسوم المبنى والصيانة. ورسم pied-à-terre بند متكرر جديد يُضاف فوق هذه.

تتراوح تكاليف الإتمام على المشتري نحو 3 إلى 5 في المئة في وحدات الكوندومينيوم بالمشاريع الجديدة حيث تسري تكاليف إتمام المطوّر، وأقرب إلى 2 إلى 3 في المئة في إعادة البيع. ويواجه المشترون الأجانب كذلك اقتطاع FIRPTA على جانب البائع، ومعظم مجالس Billionaires' Row مهيكلة لاستيعاب المشترين العالميين والملكية عبر LLC. هذا هو خط الأساس. وضريبة pied-à-terre هي المتغيّر الجديد فوقه.

كيف يتقاطع هذا مع الانتقال إلى فلوريدا

لا يمكن مناقشة ضريبة نيويوركية على المساكن الثانية دون مناقشة فلوريدا. فهجرة الثروة من نيويورك إلى جنوب فلوريدا كانت من قصص تدفّق رأس المال التي طبعت السنوات الأخيرة، والمعاملة الضريبية محرّك مركزي فيها. ففلوريدا لا تفرض ضريبة دخل على مستوى الولاية، وبالنسبة لمشترٍ يوازن أين يرسي إقامته الأساسية تبدو المقارنة صارخة.

والضريبة الجديدة تُحدّ تلك المقارنة على نحو محدد. فبعض ملّاك Billionaires' Row يبقون على شقتهم في نيويورك كمسكن ثانوي تحديداً لأن موطنهم الضريبي في مكان آخر. ورسم سنوي موجّه إلى ملّاك نيويورك غير المقيمين إقامة أساسية يرفع كلفة هذا الترتيب بعينه. ويستعرض تحليلنا لـ الهجرة الضريبية من نيويورك إلى ميامي كيف يجري المشترون الجادون هذه الحسابات.

غير أن الأثر ليس متماثلاً. فالمشتري الذي ينقل إقامته الأساسية إلى ميامي قد يظل يريد موطئ قدم في نيويورك، وموطئ القدم هو بالتعريف pied-à-terre. وهكذا فإن الهجرة نفسها التي تنقل الموطن الضريبي إلى فلوريدا قد تترك خلفها بالضبط ذلك النوع من الملكية النيويوركية غير الأساسية التي تستهدفها هذه الضريبة. فالاتجاهان يتفاعلان بدل أن يلغي أحدهما الآخر، والنتيجة الصافية تتوقف على هيكل المشتري وخطة احتفاظه وقدرته على تحمّل التكلفة المتكررة. والمقصود هو إجراء الحسابات الفعلية، وحاسبة الضرائب من نيويورك إلى ميامي والمقارنة الأوسع بين عقارات مانهاتن وميامي هما نقطتا البداية الصحيحتان.

ماذا يعني ذلك للطلب على Billionaires' Row

وقد صارت الضريبة نافذة ونسبها منشورة، بات شكل النتيجة المرجّحة أوضح من أي رقم مفرد.

1. الطلب على كنوز القمة هو الأكثر تحصّناً. فالندرة وديناميكيات خارج السوق ودافع تخزين القيمة تحمي شريحة الطوابق الكاملة والبنتهاوس. وهؤلاء المشترون هم الأقل حساسية للسعر أمام رسم حيازة سنوي.
2. المعروض في الشريحة الوسطى يحمل أكبر مخاطرة. فالمساكن الاعتيادية التي لها بدائل أقرب، في مانهاتن أو في أسواق عالمية منافسة، ستشعر بالرسم بصورة أكثر مباشرة في التسعير ووتيرة الامتصاص.
3. التقييم يظلّ هو ما يحدّد حجم الفاتورة. فالعتبة منخفضة بما يكفي لتطال الممر، لكن القيمة السوقية لدى Department of Finance، لا سعر البيع، هي التي تحدّد ما يدفعه كل مالك فعلاً.
4. فلوريدا تبقى في الصورة. فأي ارتفاع في تكاليف الحيازة النيويوركية يغذّي سردية الهجرة، وبخاصة لدى المشترين القادرين على نقل إقامتهم الأساسية دون التخلّي عن حضور في نيويورك.

لا شيء من هذا يدعو إلى الوقوف على الهامش. فالنسب منشورة والعتبات تقفز مرة أخرى في 2028، والمشترون الأنجح على هذا الممر يفهمون بنية التكلفة الحالية وما صار مثبتاً في القانون معاً. قدّر الأصل مقابل ضرائب اليوم الفعلية، وطبّق الرسم المنشور على القيمة السوقية للعقار نفسه لدى Department of Finance، ثم قرّر بمعلومات كاملة.

تفكّر في شراء أو بيع عقار كنز؟ يعمل وسطاؤنا في سوقَي مانهاتن وميامي كل يوم. راسلنا على WhatsApp لمحادثة خاصة بلا ضغط.

أسئلة متكررة

هل توجد ضريبة pied-à-terre في مدينة نيويورك اعتباراً من 2026؟

نعم. اقترحت الحاكمة Kathy Hochul والعمدة Zohran Mamdani أول ضريبة pied-à-terre في الولاية في 15 أبريل 2026، وأقرّها المجلس التشريعي في أواخر مايو ضمن موازنة FY2027، ووقّعتها الحاكمة في 28 مايو 2026. وسرت اعتباراً من 1 يوليو 2026 وتنتهي في 30 يونيو 2031 ما لم تُمدَّد. وهي رسم سنوي على المساكن التي ليست إقامة أساسية لمالكها، ولا لأحد أفراد أسرته المباشرين، ولا لمستأجر بعقد إيجار طويل الأجل حسن النية، بعتبة في المرحلة الأولى قدرها 5 ملايين دولار من القيمة السوقية لدى Department of Finance للمساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات، ومليون دولار للكوندومينيوم ووحدات Co-op.

كم ستكلّف ضريبة pied-à-terre على شقة كنز؟

يتوقف الأمر على فئة العقار وعلى تقييم المدينة لا على السعر المدفوع. فحتى 30 يونيو 2028 يدفع الكوندومينيوم ووحدات Co-op 4 في المئة من القيمة السوقية لدى Department of Finance من مليون إلى 3 ملايين دولار، و5.25 في المئة حتى 5 ملايين دولار، و6.5 في المئة فوقها، بينما تدفع المساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات 0.8 و1.05 و1.3 في المئة ضمن شرائح تبدأ من 5 ملايين دولار. والنسبة تسري على القيمة كاملة لا شريحة بشريحة، فمسكن لعائلة واحدة قيمته 30 مليون دولار يدفع 1.3 في المئة، أي 390,000 دولار سنوياً. ولأن القيم السوقية لدى Department of Finance على وحدات الكوندومينيوم الكنز تجري بعيداً دون أسعار البيع، فإن فاتورة شقة من تسع خانات تتوقف على تقييم ينبغي أن تستخرجه قبل وضع أي نموذج.

ما الفرق بين ضريبة العقارات الفاخرة وضريبة pied-à-terre؟

ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax) ضريبة تُدفع مرة واحدة عند الإتمام على المشتريات السكنية من مليون دولار فأعلى، ببنية متدرّجة ترتفع كلما زاد السعر. أما ضريبة pied-à-terre فرسم سنوي متكرر على المساكن غير الأساسية، بعتبة في المرحلة الأولى قدرها مليون دولار من القيمة السوقية لدى المدينة للكوندومينيوم ووحدات Co-op، و5 ملايين دولار للمساكن من عائلة إلى ثلاث عائلات. ضريبة العقارات الفاخرة كلفة الشراء. وضريبة pied-à-terre كلفة الاحتفاظ، عاماً بعد عام.

هل يمكن أن تفلت وحدات الكوندومينيوم الكنز من ضريبة pied-à-terre عبر القيمة المقدَّرة؟

بصعوبة أكبر بكثير مما أوحى به اقتراح أبريل. فكما أفاد The City Reporter في 22 أبريل 2026، يمنح Department of Finance وحدات الكوندومينيوم وCo-op قيماً سوقية وقيماً مقدَّرة تقع بعيداً دون أسعار بيعها، لأن النظام مبني على دخل إيجاري نظري لا على ما تُتداول به الوحدات فعلاً. ووجدت الصحيفة أن وحدة كوندومينيوم في 432 Park Avenue بيعت بـ 26 مليون دولار كانت تحمل قيمة سوقية لدى Department of Finance دون 1.9 مليون دولار. وقد اختبر ذلك التقرير عتبة قدرها 5 ملايين دولار. أما القانون المُقَرّ فيضع عتبة الكوندومينيوم ووحدات Co-op عند مليون دولار من القيمة السوقية نفسها، ولذلك تقع داخل الضريبة وحدات كان الاقتراح سيخطئها، ومن 1 يوليو 2028 ينتقل التقدير إلى مبيعات مماثلة بشروط السوق.

ما صلة ذلك بمن ينتقلون من نيويورك إلى فلوريدا؟

فلوريدا لا تفرض ضريبة دخل على مستوى الولاية، وارتفاع تكاليف الحيازة في نيويورك يغذّي هجرة الثروة القائمة إلى جنوب فلوريدا. وضريبة pied-à-terre ترفع كلفة الاحتفاظ بمسكن نيويوركي غير أساسي، وهو بالضبط الترتيب الذي يفضّله كثير من المشترين المنتقلين. والاتجاهان يتفاعلان بدل أن يلغي أحدهما الآخر، لأن المشتري الذي ينقل موطنه الأساسي إلى ميامي قد يظل يريد pied-à-terre في نيويورك، وهي بالتحديد الملكية التي تستهدفها الضريبة الجديدة.

إلى أين تمضي من هنا

إن كنت تقيّم مسكناً على الممر، فابدأ بالمعروض وبنية التكلفة جنباً إلى جنب. راجع الفرص المتاحة عبر صفحة شقق Billionaires' Row المعروضة للبيع، ثم شغّل أرقامك على حاسبة الضرائب من نيويورك إلى ميامي لترى كيف يقارن مركز نيويوركي بمركز في فلوريدا ضمن هيكلك أنت. وحين تكون مستعداً لمناقشة خيارات خارج السوق أو لوضع نموذج لاحتفاظ طويل الأمد في مواجهة ضريبة pied-à-terre بنسبها المنشورة، تواصل مع فريقنا الاستشاري لمحادثة خاصة.