2026年中期选举对曼哈顿和迈阿密购房者意味着什么

发生了什么变化，什么没有变

房地产归根结底取决于供给与需求。周二的选举并没有改变今天上午买家面前可供选择的房源。它会否改变需求，要看随后发生的事：借贷成本、金融市场，以及国内外买家的信心。目前，许多直接改变曼哈顿与迈阿密购房测算结果的规则，是在奥尔巴尼和塔拉哈西制定的，决定价格的仍然是物业本身。

民主党预计将在新一届国会中同时控制众议院和参议院。部分选区尚未宣布结果，也没有任何结果经过认证。总统保留否决权，因此联邦层面的重大税制调整看来不太可能。买家应在现行法律之下做出决定。

华盛顿依然重要。11 月 4 日股市上涨，10 年期美国国债收益率下降约 6 个基点，至约 4.89%。这对现金买家的意义，比听上去要大。成交桌上的大部分现金，来自投资组合，或以投资组合为担保的信贷额度，因此股票市值与放贷条件仍在塑造需求。分立政府还可能带来预算与债务上限的对峙，扰动这些同样的市场。税制的延续性，并不保证金融的稳定。

还有一点同时贯穿两个市场。我的判断是，这一结果可能向海外买家传递出更友好的信号，此前数年，他们对这届政府的移民政策一直心存顾虑。这可能带动对曼哈顿与迈阿密的兴趣。移民政策仍由政府制定，但选民发出的信号指向了不同的方向。

选举结果公布后，美元也小幅走软。如果这一势头持续，以欧元、英镑或其他走强货币出资购房的买家，购买力将随之提高。这是比政治情绪变化更直接的财务利益，不过两者目前都还不能算作买盘回升的证据。

战争同样重要。11 月 4 日，油价下跌逾 8%，原因是市场预期结束伊朗战争的压力将会加大，而且副总统将选举失利归咎于这场战争。民主党掌控的国会也可能推动对乌克兰提供更多支持。这两种结果都不能保证更快实现和解。对我们的买家而言，潜在的好处有两方面：油价走低可能缓解通胀与收益率的压力，而地缘政治不确定性的降低，也可能让一些一直在观望的买家回来。

关税是选举带来的变化比人们想象中要小的领域之一。最高法院已在 2 月裁定，依据 IEEPA 征收的紧急关税无效。对建筑业影响重大的钢铁和铝关税，是依据《贸易扩展法》（Trade Expansion Act）第 232 条征收的，目前仍然有效。国会控制权的更替，并不会自动取消这些关税。建筑投入品价格比去年同期高出约 11%，铜线涨幅超过 20%，而承包商协会将涨幅中相当大的一部分归因于伊朗战争带来的燃料成本。即便关税下调，供应商也未必会退还他们以关税为由而上调的价格。其中一部分涨幅会固化为建造成本。因此，关税减免即便到来，也许只能减缓价格的进一步上涨，而不会让新开发项目的建造成本显著下降。

曼哈顿

供给：顶端的稀缺

这场选举不会为曼哈顿增加或减少一套公寓。Corcoran 统计的第三季度在售房源仅有 6,354 套，为 2017 年以来第三季度的最低供给量，而开发商（即新开发项目）房源则是 2012 年第四季度以来的最低水平。周二的结果不会在短期内改变这一点。我们的曼哈顿第三季度（Q3）市场报告有完整的分项数据。

这并不意味着每一套公寓都稀缺。物业状况、楼宇、街区与价格，仍然决定着买家手中有多少真正的替代选择。一套已装修完毕、几乎没有直接竞争的公寓可以稳住自己的位置，而需要大规模翻修的公寓则会滞留。但豪宅市场的表现远好于入门级市场，因此曼哈顿的整体数据可能掩盖我们的买家所关注区域的强势。

需求：利率与 pied-a-terre 附加税

联邦层面的重大税制调整看来不太可能，买家也就没有什么理由为了抢在调整之前而仓促成交。

在典藏级豪宅这一档之下，利率仍然重要，那里的买家会使用大额贷款（jumbo loan）和以投资组合为抵押的额度。截至 11 月 5 日，Freddie Mac 公布的 30 年期固定利率抵押贷款周平均利率降至 7.18%，为连续第三周下降。Mortgage News Daily 给出的 30 年期大额贷款（jumbo）利率为 7.40%。融资条件正在改善，但借贷成本依然偏高。如果收益率保持在较低水平，实际借贷条件继续改善，这对有融资的豪宅购买是一股温和的助力。如果收益率反弹，这股助力便会消失。

对第二居所需求影响更大、也更直接的因素来自本地。自 7 月 1 日起生效的 pied-a-terre 附加税，对大致市场价值达 500 万美元或以上的适用该附加税的非主要居所，每年增加一项成本。由于纽约市判定哪些公寓适用的计算公式相当繁复，无法单凭挂牌价推断，请参阅我们的 纽约 pied-a-terre 税指南，核对它如何适用于某一具体住宅。业主需要在缴纳附加税、变更物业用途、争取豁免或出售之间作比较。只有在楼宇允许、且安排符合豁免要求的情况下，出租才是一个选项。

Corcoran 统计的第三季度 500 万美元以上已签约交易共 162 宗：7 月 53 宗，8 月 52 宗，9 月 57 宗。7 月同比增长 2%，8 月增长 13%，9 月持平。这些数字涵盖该价格区间内的所有买家，而不仅是第二居所买家，因此无法单独体现附加税的影响。但它们确实表明，附加税生效之后，豪宅交易仍在继续。

我的看法是，这项附加税有效期至 2031 年 6 月，除非获得延长，它为一些买家提供了又一个议价的理由，而周二的选举目前并不会改变这项成本。它并不能确定某位具体卖家应当让步多少。这仍取决于年度税额、可选的替代方案以及卖家的处境。

外部因素：奥尔巴尼的下一份预算

纽约州的选举同样值得关注。Kathy Hochul 赢得连任，而非官方统计结果显示，民主党在参议院重新取得绝对多数，并在州众议院继续保持。这并不意味着又一轮加税即将到来。但它确实意味着，联邦层面的僵局无法抵御奥尔巴尼方面的变化。对曼哈顿的业主，以及正在权衡迁往佛罗里达的买家而言，州的下一份预算，比华盛顿的政党格局分裂更为直接地重要。

迈阿密

供给：当下偏紧，新楼即将登场

这场选举不会改变迈阿密的豪宅房源。滨水土地依然有限，已建成的超豪华 condo 市场集中在少数几栋楼宇。我们的第三季度（Q3）报告仅统计到 15 宗 1000 万美元或以上的 condo 成交，分布在 11 栋楼宇，其中五宗在 The Surf Club。这说明的是交易何等集中，而不是有多少房源可供选择。

新一代超豪华 condo 仍在建设之中，数个项目计划在 2027 年至 2030 年陆续交付。这些交付对买家选择的改变，将比周二的选举更为直接。而且，即便关税有所缓和，建造价格也可能保留供应商已转嫁的涨幅，使重置成本维持在高位。

需求：税制延续与来自纽约的买家

佛罗里达州的选举更多指向延续性，而非方向的改变。共和党人 Byron Donalds 赢得州长职位，共和党保住了两院多数，不过他们在州众议院失去了三分之二绝对多数，参议院的三分之二绝对多数在几场接近的选情中仍悬而未决。我预计佛罗里达州亲商业、低税负的定位将保持不变，同时立法机构单方面行动的能力将受到更多限制。对考虑迁居的买家而言，这次选举没有改变该州的核心吸引力：没有州所得税。

对于迁往佛罗里达、同时保留一套价值 500 万美元或以上的曼哈顿公寓的买家，纽约的 pied-a-terre 附加税带来了另一项需要考虑的因素。如果这套公寓适用该附加税，这笔额外的年度成本可能影响他们的取舍：保留、在到访时改为出租，还是出售。这并不意味着买家必须放弃在两座城市同时持有物业。我们的纽约与迈阿密对比逐步演示了其中的税务计算。

据 MIAMI Realtors 统计，纽约人占 2026 年上半年迈阿密地区外州买家的 34%。在顶端，第三季度 1000 万美元以上的独栋住宅成交从 29 宗升至 38 宗，而该价位的 condo 成交则从 17 宗降至 15 宗。想要立即入住并拥有土地的买家倾向于独栋住宅，而一些顶级 condo 买家要么在等待 2027 年至 2030 年的新交付潮，要么在仔细审视老旧楼宇的储备金与里程碑检验（milestone inspection）要求。

海外买家是另一个摇摆因素。更友好的政治信号、美元走弱带来的更强购买力，以及海外不确定性的降低，可能有助于欧洲和拉丁美洲的需求。证据将体现在合同上，而不是选举结果本身。

在这个市场的部分领域，直接的抵押贷款风险敞口较低：去年，迈阿密 100 万美元以上的 condo 销售中，超过 80% 为全现金交易。这些买家仍然受到投资组合价值、汇率，以及把资金投入物业所放弃的回报的影响。

外部因素：第 3 号修正案与持有成本

佛罗里达州选民还以约 62% 的得票率通过了第 3 号修正案，这项决定直接影响持有成本。它将非学校税项的自住房（homestead）免税额在 2027 年提高到 150,000 美元，2028 年提高到 250,000 美元，并将适用的非自住房产的年度评估价值增幅上限从 10% 降至 5%。

在 2026 年 12 月 31 日之前尚未确立佛罗里达州永久居民身份的人，在较高免税额的资格上适用不同的规则，通常要从享受免税的第五年起才能获得。如果已经计划迁居，这个日期值得重视。免税额减少的是应税价值，并不是按美元对美元抵减税单，因此，一套 1000 万美元的住宅所能节省的金额，应当先行计算，再让它左右决定。

买家还需要一份购买之后的税费估算。卖家的税单可能反映了出售后不会延续的评估价值限制。未来评估价值增幅的上限降低，并不意味着买家承接卖家的评估价值。

其余成本取决于物业和楼宇本身。对于独栋住宅，在做出承诺之前，请先取得保险报价，并弄清风灾与洪水的承保范围。对于 condo，储备金研究、里程碑检验、保险、评估摊款记录和计划中的工程，都是价格的一部分。请在就单位议价之前先读懂这些内容。

选举之后，迈入 2027 年该怎么做

选举改变了一些预期。物业本身依然必须经得起检验。

如果您计划在迁往佛罗里达之后，继续持有一套价值 500 万美元或以上的曼哈顿公寓，请核查附加税是否适用，并按您打算的用途计算年度成本。然后与税务顾问一起复核纽约州居民身份；我们可以为您引荐。佛罗里达州住所（domicile）并不一定终止纽约州所得税居民身份。

如果曼哈顿将是您的主要居所，请把重点放在公寓的状况、持有成本，以及该楼内的竞争情况上。融资条件的持续改善可能让更多买家进入您的价格区间；收益率短暂下降，并不是追价的理由。

如果您要购买迈阿密的独栋住宅，请尽早备好检验、保险以及购买之后的税费估算。如果您要购买迈阿密的 condo，请在清楚掌握竞争房源与楼宇未来开支的前提下议价。

对卖家而言，选举是背景，而不是可比成交案例。请依据当前的竞争房源与已签署的合同来定价。附加税适用于其公寓的曼哈顿第二居所卖家，应当准备好就此进行讨论。迈阿密的 condo 卖家，应当准备好回答有关储备金、保险和评估摊款的问题。

迈入 2027 年，我会关注抵押贷款利率是否真的下降，海外的兴趣是否会转化为已签署的合同，以及奥尔巴尼和塔拉哈西接下来的预算对持有成本意味着什么。选举可能由此转化为两个市场中真正的变化。遗憾的是，供给的变动慢如冰川。

以上为一般性信息，不构成税务、法律或投资建议。选举结果、法律及市场数据截至 2026 年 11 月 5 日，可能发生变化。