11月3日，佛罗里达州选民将就Amendment 3（佛罗里达州宪法第3号修正案）投票，这是多年来该州选票上规模最大的房产税变革。修正案将把针对非学校税的homestead exemption（自住房产评估减免，下称“自住减免”）从2026年最高51,411美元，提高到2027年的15万美元和2028年的25万美元，并把第二居所、出租物业与商业物业评估值的年度增幅上限从10%降至5%。Sun-Sentinel于10月2日发布的Broward选民民调显示支持率为53%，低于修正案通过所需的60%；而Florida Realtors为支持方投入的资金，目前约为反对方筹款的33倍（WLRN，2026年9月29日）。
对迈阿密业主而言，税单是否下降，取决于物业是否属于自住房产（homestead）。下文梳理修正案的内容、受益者、未覆盖的群体，以及计划迁居的纽约人应当了解的一项居民身份条款：该条款把更高的减免与2026年12月31日是否居住在佛罗里达州挂钩。
如需了解把税务居所迁往南方的整体测算，请参阅我们的纽约至迈阿密税务迁移指南。
本文概述一项公投议案及公开报道，并不构成税务或法律意见。请就您名下的物业咨询佛罗里达州税务顾问。
要点速览
- Amendment 3将所有非学校房产税的自住减免，从目前最高51,411美元提高到2027年的15万美元和2028年的25万美元，此后按通胀调整。学校税继续适用现行的2.5万美元减免。
- 非自住物业（第二居所、出租物业、商业楼宇）不获新增减免，其评估值年度增幅上限由10%降至5%。
- 凡在2026年12月31日不是佛罗里达州居民者，先适用现行减免，自享受减免的第五年起才获得更高的减免，且以“to the extent permitted by the U.S. Constitution”（在美国宪法允许的范围内）为限。
- 州政府经济学家估计，全面实施后地方政府每年的经常性成本约为120亿美元。Miami-Dade（迈阿密-戴德县）预计首年收入减少3.59亿美元。
- 修正案需获得60%的选票。近期民调结果从全州45%（St. Pete Polls）到63%（Sachs Media，8月）不等。
Amendment 3的具体内容
州议会通过2026年6月特别会议上表决通过的House Joint Resolution 1-F（HJR 1-F，众议院75-26，参议院30-9），将该议案列入选票。其最初的选票标题“Save Our Homes From Excessive Property Taxes”（保护家园免受过高房产税）于8月3日被Leon County巡回法院法官David Frank驳回，法官认为该标题“明显且确定无疑地存在缺陷”。州政府未提起上诉，并于8月中旬提交了新的文本。
选民将看到的选票标题是“Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments”（提高自住减免；降低非自住物业评估增幅上限）。议案摘要包含五项内容：
- 更高的自住减免。2027年为15万美元，2028年为25万美元，“for all non-school taxes”（适用于所有非学校税），此后与通胀挂钩。
- 地方可进一步提高。县与市可按州议会制定的程序，将其自身征收部分的减免提高至全部评估值。特别区经选民批准后亦可如此。
- 居民身份条款。在2026年12月31日不是佛罗里达州居民者，符合条件时获得现行减免，自享受减免的第五年起获得更高的减免。
- 其他物业适用更低上限。非自住物业评估值的年度增幅上限由10%降至5%。
- 支出限制。县与市须将房产税收入用于列明的用途：公共安全、教育与学校、基础设施、自然资源、债券还本付息、雇员退休福利，以及运营与行政管理。
若获通过，修正案将于2027年1月1日生效。同一张选票上还有另外两项修正案（一项涉及预算稳定基金，一项涉及农业用地减免），投票时请核对编号。它也不是2024年那项关于大麻的Amendment 3。
自住业主：哪些改变，哪些不变
2026年，佛罗里达州的自住房产在非学校税方面可从评估值中减免最高51,411美元，在学校税方面可减免2.5万美元。首个2.5万美元适用于所有税种。额外减免仅适用于非学校税，且仅针对评估值中超过5万美元的部分；自2025年起按通胀调整，今年为26,411美元（Florida Department of Revenue；Florida TaxWatch）。此外，Save Our Homes（自住房产评估增幅上限制度）将自住房产评估值的年度增幅限制在3%或CPI变动幅度两者中的较低者，并允许业主把累积下来的这部分优惠最多50万美元转移至佛罗里达州内新的自住房产（Florida Department of Revenue）。
Amendment 3不触及学校税。Florida TaxWatch估计，学校税约占平均房产税单的40%，因此更高的减免覆盖的是其余约60%：县、市及特别区的税。对于价值数百万美元的迈阿密公寓或独栋住宅，25万美元的减免占评估值的比例确有意义，但并不大。房价接近中位数的业主，按百分比计算感受会更明显。
对于长期持有的住宅，Save Our Homes仍然更为关键。出售通常会使评估值在次年1月1日重置为市场价值。已在佛罗里达州拥有自住房产的买家，可借助portability（评估优惠可转移制度）带入额度以缓冲这一重置，随后再从新的评估值中扣除减免。
第二居所、出租物业与投资者
位于Brickell的城市行馆（pied-à-terre）或Sunny Isles的出租单位，均属非自住物业。根据现行法律（非自住住宅物业适用Fla. Stat. 193.1554），其非学校税的评估值通常每年增幅不得超过10%，但出售或重大改建会使其重置。Amendment 3将把年度上限降至5%。
这会放缓应税价值的增长，但税单仍可能上升，因为millage（千分税率，即地方房产税率）由地方政府制定，而修正案并未为其削减的收入提供替代来源。S&P Global Ratings在6月州长版本仍在讨论时警告称，“在未确定替代来源的情况下大幅削减税收收入”将带来“更大的信用压力”。
反对者认为，成本将转嫁给租户和非自住业主。经济学家Jared Walczak为Florida Housing Coalition撰写的报告估计，若地方政府提高税率以弥补收入损失，2028年每套公寓的税负将增加约406美元，每套出租独栋住宅增加约1,081美元（WPTV与FlaglerLive报道）。该估算以地方政府通过提高税率弥补收入损失为前提，而这一决定将由各县、各市自行作出。
资金与角力
截至9月25日，支持方已筹得1,800万美元，全部来自Florida Realtors。两个反对方委员会合计筹得537,357美元（WLRN；Orlando Weekly）。Florida League of Cities、Florida Association of Counties、Florida Sheriffs Association和Florida TaxWatch均表示反对。
Miami-Dade县长Daniella Levine Cava表示：“Amendment 3具有误导性。它被包装成简单的减税，但并没有消除提供我们社区所依赖的服务的成本，只是改变了由谁来付。”迈阿密市委员Damian Pardo将其比作发薪日贷款：“你完全不知道利息是多少、成本是多少、收费是多少，也不知道会被如何处理。”（WLRN，2026年9月2日）
民调结果分歧明显。Sachs Media在8月测得63%的支持率，St. Pete Polls测得45%。Bendixen & Amandi International为Sun-Sentinel开展的Broward调查（9月22日至27日，918名登记选民）显示，53%支持、20%反对、27%未决定；而在选民了解到地方服务将被削减后，支持率随之下降。
迈阿密买家与业主现在应当做什么
- 弄清自己属于哪一类。在2026年12月31日为佛罗里达州居民的自住业主，将随分阶段实施获得更高的减免；其他物业只享有5%的上限。许多跨州业主两类物业各有一处：一个州有自住房产，另一个州有第二居所。
- 若从纽约迁居，请看准时间。选票文本把全额减免与2026年12月31日是否为佛罗里达州居民挂钩。在此日期之后成为居民者，先适用现行减免，须等到享受减免的第五年才能获得更高的减免。该条款自带限定语（“to the extent permitted by the U.S. Constitution”，在美国宪法允许的范围内），预计将面临法律检验。住所地（domicile）取决于您在何处居住、工作和投票等事实；我们的将迈阿密作为主要居所指南介绍了如何确立住所地。
- 牢记1月1日规则。申请自住减免，须在1月1日拥有该住宅并将其作为永久居所，申请截止日期为3月1日（Miami-Dade Property Appraiser）。若在1月1日之后完成交割，减免通常从下一个纳税年度开始。
- 为出租物业做测算时看税率，而非上限。若买入用于出租，请按以下假设建模：交割后的1月1日评估值重置为市场价值，此后非学校税适用10%的年度上限（若修正案通过则为5%），学校税评估不设上限，以及可能变动的millage税率。我们的迈阿密与曼哈顿交易成本对比涵盖了持有成本方面的内容。
- 境外买家：先确认资格。自住减免要求永久居住。绿卡持有人可以符合条件；持临时签证的业主通常不符合，因此境外买家在迈阿密的住宅无论如何通常按非自住物业计税。持有架构同样重要，请参阅我们的境外买家美国遗产税指南。
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常见问题
2026年选票上的佛罗里达州Amendment 3是什么？
这是州议会列入2026年11月3日选票的一项州宪法修正案。它把非学校房产税的自住减免在2027年提高到15万美元、2028年提高到25万美元，把非自住物业的年度评估上限从10%降至5%，并限制县与市可将房产税收入用于哪些用途。修正案需获得60%的选票。
Amendment 3会降低迈阿密第二居所的税负吗？
不会直接降低。第二居所不获新增减免。其非学校税的常规年度评估增幅上限将从10%降为5%。出售或改建仍可能使评估值重置，若地方千分税率上调，税单仍可能上升。
Amendment 3适用于学校税吗？
不适用。更高的减免仅涵盖非学校税。学校税继续适用现行的2.5万美元自住减免。
我将于2027年从纽约迁居迈阿密，能获得25万美元的减免吗？
根据选票文本，在2026年12月31日不是佛罗里达州居民者，符合条件时获得现行减免，并在美国宪法允许的范围内，自享受减免的第五年起获得更高的减免。佛罗里达州税务顾问可以告诉您这对您的时间安排有何影响。
Amendment 3会让Miami-Dade County损失多少？
该县预计首年收入减少3.59亿美元。在全州层面，Revenue Estimating Conference（州收入预测会议）估计，全面实施后地方政府每年的经常性成本约为120亿美元。
无论投票结果如何，自住减免仍取决于在1月1日拥有并居住于该住宅，并在3月1日前提交申请。
相关文章
资料来源：Florida Department of State，Amendment 3议案记录（HJR 1-F）；Fort Pierce Utilities Authority公布的官方选票文本；Florida Policy Institute（2026年6月及7月）；Ballotpedia News（2026年6月3日）；WFLX（2026年8月4日）；Florida Phoenix（2026年8月6日）；WLRN（2026年9月2日、15日、29日及30日）；Orlando Weekly；Sun-Sentinel（2026年10月2日）；Fox 13；Sachs Media（2026年8月19日）；Florida TaxWatch；Accounting Today与The Bond Buyer关于S&P Global Ratings的报道（2026年6月）；WPTV与FlaglerLive关于Florida Housing Coalition报告的报道；Fla. Stat. 193.155及193.1554；Florida Department of Revenue关于CPI自住减免的公告；Florida Department of Revenue；Miami-Dade Property Appraiser。
