New York'ta condo satın alma süreci, adım adım

Manhattan'da condo satın alma süreci çoğu ABD pazarından daha kuralcıdır. Offering plan, avukat yürütümündeki sözleşme aşaması ve alıcı tarafındaki kapanış maliyeti kalemleri, hazırlığı ödüllendiren bir işlem mimarisi kurar. Takvim sapmalarının çoğu üç nedenden birine dayanır: uluslararası alıcı yapısına çok geç karar verilmesi, finansman yolunun önceden ayarlanmamış olması ya da avukatın teklif öncesinde değil sonrasında devreye alınması.

Herhangi bir teklif öncesinde nitelikli alıcılar şunları yapmalı: satın alma yapısını belirlemek (kendi adına, LLC, tröst, yabancı şirket); yargı yetkisine ilişkin sonuçları netleştirmek (yerleşiklik, FIRPTA riski, miras planlaması); New York barosuna kayıtlı bir gayrimenkul avukatıyla çalışmaya başlamak; binanın en güncel mali tablolarını, yönetim kurulu tutanaklarını ve offering plan eklerini incelemek; kiraya verme kurallarını, evcil hayvan politikasını ve bina iç yönetmeliğindeki kısıtları anlamak. Uluslararası alıcılar için bu aşamada verilen yapısal kararlar, mülkiyetin vergi sonrası toplam maliyetini baştan sona belirler.

Manhattan'da teklifler genellikle satıcı temsilcisi aracılığıyla yazılı olarak verilir. Karşı teklifler hızlı ilerler; lüks segmentte çoğu zaman 24-72 saat içinde. Pazarlık kaldıraçları stok tipine göre değişir: ikinci elde kaldıraç fiyattır; teslim aşamasındaki geliştirici stokunda kapanış maliyeti katkısı, aidat muafiyeti ve seçili iç mekân yükseltmeleri devreye girer. Proje aşamasındaki rezervasyon fiyatları genellikle daha katıdır, ancak kişiselleştirme anlamlı bir taviz olabilir.

Teklif kabul edildikten sonra avukatlar sözleşme taslaklarını karşılıklı iletir. Alıcının avukatı bina belgelerini ayrıntılı inceler, offering plan'ı doğrular ve sözleşmeye özgü hükümleri müzakere eder. Sözleşme imzalanır ve bir kapora yatırılır (ikinci elde genellikle yüzde 10, proje satışlarında kademeli ödeme planları). Sözleşme tamamen imzalandıktan sonra, varsa kredi başvurusu başlar.

Alımı kredilendiren alıcılar, taahhüt mektubu için mortgage brokerlarıyla ya da doğrudan kredi verenlerle çalışır. New York'ta standart faiz maliyetine ek olarak bir mortgage recording tax vardır. Bu, alıcı tarafında bir kalemdir. Yabancı uyruklulara kredi verilebilir, ancak genellikle daha yüksek peşinat (çoğu zaman yüzde 30 ve üzeri) ve ABD'deki varlıkların belgelenmesi istenir. Nakit alıcılar bu adımı atlayıp doğrudan kapanış hazırlığına geçer. Ayrıntılar için bkz. New York'ta konut kredisi finansmanı ürün ayrıntıları için.

New York'ta condo alıcıları için kapanış maliyetleri genellikle şunları içerir: mansion tax (satış bedeline göre kademeli; mevcut eyalet mevzuatında yüzde 1 ile 3,9 aralığında); mortgage recording tax (yalnızca kredili işlemlerde); avukatlık ücretleri; tapu sigortası; condo işletme sermayesi katkısı; yeni projelerde geliştiricinin ödediği transfer tax; ve çeşitli dosyalama ve tescil ücretleri. Toplam yük; alımın ikinci el mi, geliştirici stoku mu, yoksa proje aşamasında mı olduğuna göre esaslı biçimde değişir. Ayrıntılar için bkz. New York kapanış masrafları kalem kalem döküm için.

Kapanışın kendisi avukat yürütümündedir. Alıcı teyitli fonu ya da havaleyi getirir, belgeleri imzalar ve tapunun tescili yoluyla mülkiyeti devralır. Geliştirici stokunda kapanış genellikle binada ya da geliştiricinin avukatının ofisinde yapılır. İkinci elde ise iki avukattan birinin ofisinde yapılabilir. Ayrı bir kullanım ve zilyetlik düzenlemesi müzakere edilmediyse, zilyetlik kapanışta geçer.

Kapanıştan sonra: tapu City Register nezdinde tescil edilir; bina yönetimi yeni maliki sisteme alır; aidat ödeme talimatları devreye girer; aidat faturalandırması başlar. Uluslararası alıcılar, kullandıkları yapılarla ilgili kapanış sonrası yükümlülükleri teyit etmelidir (LLC bildirimleri, gerçek faydalanıcı raporları, vergi anlaşması pozisyonları). Yatırım amaçlı tutulan mülklerde varlık koruma ve miras planlaması yapıları, mülkiyetin ilk 12 ayı içinde kurulmalıdır.