New York City'de kirası düzenlenen (rent-stabilized) dairelerde 1 Ekim veya sonrasında başlayan yenileme sözleşmelerine artık %0 kılavuz artış oranı uygulanıyor. Kira oranlarını belirleyen şehir kurulu Rent Guidelines Board'un Order #58 (58 Sayılı Karar) düzenlemesi, 1 Ekim 2026 ile 30 Eylül 2027 arasında başlayan sözleşmelerde hem bir yıllık hem de iki yıllık yenilemeleri, yaklaşık 1 milyon düzenlenmiş dairede donduruyor. Kurul iki yıllık sözleşmeleri ilk kez donduruyor. Karar, ev sahiplerinin açtığı dava henüz sürerken yürürlüğe girdi ve 1 Ekim'de belediye yönetimi City Hall ile kurul üyeleri arasındaki yazışmalar dava dosyasına girdi (The Real Deal; NY1).
The Real Deal, uygulamaya geçişi "tam bir karmaşa" olarak nitelendirdi. Manhattan'da alım yapanlar için önemli olan, dondurmanın hangi daireleri ve binaları etkilediği ve bir alımda hesabı nerede değiştirdiğidir.
Sürece yeniyseniz NYC'de daire satın alma rehberimizle başlayın.
Bu yazı kamuya açık kuralları ve basında çıkan haberleri özetler. Hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kiracılı bir mülkün her alımını gayrimenkul avukatınızın incelemesi gerekir.
Bir bakışta
- Kurul 25 Haziran 2026'da 1'e karşı 7 oyla bir yıllık yenilemelerde %0, iki yıllık yenilemelerde %0 kararı aldı. 2015, 2016 ve 2020'deki önceki dondurmalar yalnızca bir yıllık sözleşmeleri kapsıyordu.
- Dondurma yalnızca kirası düzenlenen birimlere uygulanıyor. Piyasa fiyatından kiralanan daireler ile condo ve co-op dairelerinin çoğu kapsam dışında.
- Randy Mastro'nun temsil ettiği ev sahipleri temmuzda dava açtı ve sürecin önceden belirlendiğini savundu. Yargıç (Justice) Brendan Lantry, City Hall'a kurulla yazışmalarını teslim etmesini emretti, dondurmanın durdurulması talebini reddetti ve yıl sonuna kadar karar vermeyi öngörüyor.
- Ev sahipleri kazanırsa %0 ile imzalanmış sözleşmelere ne olacağı konusunda hukukçular farklı görüşte.
- Düzenlenmiş birimler içeren townhouse ve küçük binaları satın alanlar için dondurma, boşalan dairenin düzenleme dışına çıkmasını (vacancy decontrol) sona erdiren ve iyileştirmelerin kiraya ne kadar eklenebileceğini sınırlayan 2019 kurallarının üzerine geliyor.
Kurul Ne Karar Verdi
"1 Ekim 2026 veya sonrasında ve 30 Eylül 2027 veya öncesinde başlayan" bir yıllık ya da iki yıllık sözleşme için: %0. Oylama 1'e karşı 7 oyla sonuçlandı. Kurulun dokuz üyesinden altısı, seçim kampanyasında kira dondurma sözü veren Belediye Başkanı Zohran Mamdani tarafından atanmıştı. Önceki yönetim döneminde atanan mülk sahibi temsilcisi üye Christina Smyth, oylamadan saatler önce istifa etti (WSET; CityRealty).
Kurul daha önce de kiraları dondurdu. 2015 ve 2016'da, ardından 2020'de bir yıllık sözleşmeler için %0 belirledi. Her seferinde iki yıllık sözleşmeler yine de bir miktar artış aldı (City Limits; CityRealty). Bu kez her iki süre de donduruldu. Bu da bu yıl iki yıllık yenileme imzalayan bir kiracının aynı kirayı 2029'un sonlarına kadar sürdürebileceği anlamına geliyor.
Mülk sahipleri maliyetlere dikkat çekiyor. Kurulun nisanda yayımlanan kendi işletme maliyetleri endeksi Price Index of Operating Costs 2026, düzenlenmiş binalarda maliyetlerin %5,3 arttığını ölçtü. Sigorta %10,5, yakıt ise %11,0 arttı. Kurulun ayrı gelir ve gider çalışması, net faaliyet gelirinin ortalamada hâlâ arttığını, ancak ilçeler arasında büyük farklar bulunduğunu ortaya koydu.
Dava ve Neden Önemli
Brooklyn, Queens, Staten Island ve Bronx'taki düzenlenmiş binaların sahiplerinden oluşan bir grup, temmuzda New York eyaletinin ilk derece mahkemesi olan State Supreme Court'a, idari kararlara karşı açılan bir dava türü olan Article 78 petition başvurusunda bulundu. Avukatları, Dechert'ten Randy Mastro ve Rosenberg & Estis hukuk bürosu, kurulun "bir dondurma kararı çıkarmaya önceden şartlandığını" ve kendi verilerini göz ardı ettiğini savunuyor (Commercial Observer; 6sqft).
Yargıç Brendan T. Lantry eylül başından bu yana birkaç karar verdi. Şehre, 1 Ocak'tan haziran oylamasına kadar City Hall ile kurul üyeleri arasındaki yazılı iletişimi teslim etmesini emretti. Ev sahiplerinin 2025 artışlarının (bir yıllık sözleşmelerde %3, iki yıllık sözleşmelerde %4,5) devam ettirilmesi talebini, mahkemenin bu yetkiye sahip olmadığını belirterek reddetti ve 1 Ekim'den önce karar vermeyi kabul etmedi: "Bu davayı sonuçlandırmak için elimizden geldiğince hızlı çalışıyoruz. Başıma dayanmış bir av tüfeğiyle çalışmayacağım." Yıl sonundan önce karar vermeyi öngörüyor (THE CITY, 24 Eylül 2026).
1 Ekim'de yaklaşık 3.000 sayfa kamuoyuna açıklandı. The Real Deal bu belgeleri büyük ölçüde lojistik nitelikte olarak tanımladı. Mastro, belgelerin belediye başkanlığı ile kurul arasında koordinasyon olduğunu gösterdiğini söylüyor. Şehrin baş hukuk müşaviri Corporation Counsel Steven Banks ise kurulun bağımsızlığını gösterdiğini söylüyor.
Açık soru, ev sahiplerinin kazanmasının halihazırda yenilenmiş sözleşmeler için ne anlama geleceği. THE CITY'ye göre Mastro'nun kendi ifadesi: "Sıfır-sıfır yürürlükte kalırsa, ev sahipleri bununla baş başa kalacak." The Real Deal'ın aktardığı diğer ev sahibi avukatları ise mahkemenin vereceği herhangi bir artışın geriye dönük uygulanmasını bekliyor. Henüz kimse bilmiyor ve temyiz süreçleri bu durumu 2027'ye kadar uzatabilir.
Dondurma Kimleri Kapsıyor, Kimleri Kapsamıyor
Rent stabilization (kira düzenlemesi) binaya, binanın yaşına ve vergi geçmişine bağlıdır. Rent Guidelines Board'a göre genel olarak şunları kapsar:
- 1 Şubat 1947 ile 31 Aralık 1973 arasında inşa edilmiş, altı veya daha fazla birimli binalar.
- 1947 öncesi inşa edilmiş, altı veya daha fazla birimli binalarda kiracının 30 Haziran 1971'den sonra taşındığı daireler.
- 1974'ten bu yana 421-a veya J-51 gibi vergi avantajlarıyla inşa edilmiş ya da kapsamlı biçimde yenilenmiş, üç veya daha fazla birimli binalar; avantajın gerektirdiği süre boyunca. 421-a ve J-51 vergi indirimleri rehberimiz bu programların nasıl işlediğini açıklıyor.
Kapsam dışında kalanlar: piyasa fiyatından kiralanan daireler ile condo ve co-op dairelerinin çoğu. Bazı piyasa fiyatlı daireler ise eyaletin 2024 tarihli Good Cause Eviction yasasına (yalnızca haklı nedenle tahliye) tabidir. Bu yasa makul olmayan artışları ve sözleşme yenilememeyi sınırlar, ancak kurulun kılavuz oranlarından ayrı bir rejimdir. Bir bina condo veya co-op'a dönüştürüldüğünde, binada oturan düzenlenmiş kiracı korumasını sürdürür. Bu kiracı ayrıldığında birim, düzenleme olmaksızın satılabilir veya kiralanabilir (RGB). Rent control (eski tip kira kontrolü) ise eski binalardaki uzun süreli kiracılar için kendi formülüyle işleyen, ayrı ve çok daha küçük bir sistemdir.
Manhattan'da Alım Yapıyorsanız Ne Anlama Geliyor
- Kiraya vermek için condo almak. Manhattan'da piyasa fiyatından kiralanan tipik bir condo dairesi etkilenmez. Daire kiracısıyla birlikte satılıyorsa, kira sözleşmesini isteyin ve düzenlenmiş olarak kayıtlı olup olmadığını yazılı olarak teyit ettirin. 421-a almış bir binadaki birim düzenlenmiş olabilir.
- Bir co-op'tan almak. Bazı eski co-op'larda, dönüşümden bu yana düzenlenmiş kiracıların oturduğu, sponsor mülkiyetindeki daireler hâlâ bulunuyor. Bu kiralar da artık donduruldu. Bu tür kaç birimin kaldığını sorun ve mali tabloları bu geliri göz önünde bulundurarak okuyun. Co-op mu condo mu rehberimiz hangi belgeleri talep etmeniz gerektiğini anlatıyor.
- Kiracılı bir townhouse almak. 1974 öncesine ait, altıdan az birimli bir ev, vergi avantajlarından yararlanmadıysa genellikle düzenlenmiş değildir. Altı veya daha fazla birimli olanlar ise genellikle düzenlenmiştir. İmzalamadan önce satıcının özetini değil, DHCR'nin (eyalet konut kurumu) kira kayıt geçmişini alın. Brownstone satın alma kontrol listemiz incelemenin geri kalanını kapsıyor.
- Küçük bir binayı değerlemek. 2019'dan bu yana boşalan dairenin düzenleme dışına çıkması mümkün değil ve binadaki büyük iyileştirmelere dayalı artışlar (MCI, Major Capital Improvements) şehirde yıllık %2 ile sınırlı. 2024 bütçe değişikliğinden bu yana, bir mülk sahibinin kira yoluyla geri alabileceği daire içi iyileştirme maliyetleri (IAI, Individual Apartment Improvements) genellikle 15 yıl boyunca daire başına 30.000 ABD doları, uzun süre boş kalmış bazı birimlerde ise 50.000 ABD doları ile sınırlı (HCR). 30 Eylül 2027'ye kadar başlayan her yenilemede %0 kılavuz oranı, sonrasında gelecekteki kılavuz oranları ve gerçek maliyet artışını modelleyin. Emlak komisyoncuları temmuzda The Real Deal'a, oylamanın düzenlenmiş bina değerlerini aşağı çektiğini söyledi.
- Mahkemeyi takip etmek. Yıl sonundan önce bir karar bekleniyor. Şimdi imzalanan bir sözleşme riski her iki sonuca göre paylaştırmalı ve bu hükümleri avukatınız kaleme almalıdır.
Manhattan'da kiracılı bir mülkü mü değerlendiriyorsunuz? Danışmanlarımız ev sahibi ve kiracı hukukunda deneyimli avukatlarla birlikte çalışıyor. Özel bir görüşme için bize WhatsApp'tan yazın.
Sıkça Sorulan Sorular
2026'da NYC'de kira dondurması var mı?
Evet. Rent Guidelines Board'un Order #58 kararı, 1 Ekim 2026 ile 30 Eylül 2027 arasında başlayan sözleşmelerde, kirası düzenlenen dairelerin bir yıllık ve iki yıllık yenilemeleri için %0 oranı belirliyor. Piyasa fiyatlı dairelere uygulanmıyor.
NYC kira dondurması condo'lar için de geçerli mi?
Genellikle hayır. Piyasa fiyatından kiralanan condo ve co-op daireleri kira düzenlemesi kapsamı dışındadır. İstisnalar, bina dönüştürüldüğünde dairede oturmakta olan ve bu korumayı sürdüren düzenlenmiş kiracı ile vergi avantajı kira düzenlemesini gerektiren bir binadaki birimdir.
Kira dondurması kaç daireyi kapsıyor?
Rent Guidelines Board'a göre şehir genelinde yaklaşık 1 milyon kirası düzenlenen daireyi.
Kira dondurması iptal edilebilir mi?
Ev sahipleri bir eyalet mahkemesinden kararın iptalini istedi. Yargıç Brendan Lantry, City Hall'un kurulla yazışmalarının teslim edilmesini emretti, dondurmanın durdurulması talebini reddetti ve 2026 sona ermeden karar vermeyi öngörüyor. Karar iptal edilirse sonrasını mahkemenin hükmü belirleyecek ve hukukçular bunun halihazırda imzalanmış sözleşmeler için ne anlama geleceği konusunda farklı görüşte.
2026 dondurması NYC tarihindeki ilk dondurma mı?
Hayır. Kurul bir yıllık sözleşmeleri 2015, 2016 ve 2020'de dondurdu. 2026, iki yıllık sözleşmeleri de dondurduğu ilk yıl.
Bir binaya fiyat biçmeden önce kira kayıt geçmişini isteyin.
İlgili analizler
- NYC'de kiralamak mı, satın almak mı
- NYC emlak vergileri
- Pied-à-terre vergisi ve Billionaires' Row talebi
Kaynaklar: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 ile rent stabilization ve rent control hakkında SSS; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 Temmuz, 22 Temmuz ve 1 Ekim 2026); NY1 (1 Ekim 2026); THE CITY (24 Eylül 2026); Commercial Observer (22 Temmuz 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 Temmuz 2026); City Limits; Spectrum News (17 Eylül 2026); NY Daily News (1 Ekim 2026); NYS Homes and Community Renewal, 2019 HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) ve 2024 IAI değişiklikleri hakkında; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).
