New York pied-à-terre vergisi 2026: kupa alıcı ne öder

Öne çıkanlar

• New York eyaleti ilk pied-à-terre vergisini 2027 mali yılı bütçesiyle yasalaştırdı; Vali Kathy Hochul 28 Mayıs 2026'da imzaladı. Vergiyi, Vali ve Belediye Başkanı Zohran Mamdani 15 Nisan 2026'da önermişti.
• Ana ikametgâh dışındaki konutlara uygulanan yıllık bir ek yüktür; 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi, 30 Haziran 2031'de sona eriyor. İlk aşamada eşik, bir ila üç aileli konutlarda 5 milyon dolarlık Department of Finance piyasa değeri, condo ve co-op'larda ise 1 milyon dolardır.
• Vali'nin ofisi yılda en az 500 milyon dolar öngördü; şehrin sayıştayı (Comptroller) rakamı 340 ila 380 milyon dolara yakın buldu. Etkilenen taşınmazların sayısı, Nisan'da anılan 13.000 ile şehir sayıştayının modellediği 11.226 arasında değişiyor.
• Oran cetveli yayımlandı. Condo ve co-op'lar 1 milyon ile 3 milyon dolar arasında yüzde 4, 5 milyon dolara kadar yüzde 5,25 ve üzerinde yüzde 6,5 öder; bir ila üç aileli konutlar 5 milyon dolardan başlayan kademelerde yüzde 0,8, 1,05 ve 1,3 öder.

Sürekli geri dönen vergi nihayet geldi

On yılı aşkın süre boyunca pied-à-terre vergisi, ne ölen ne de geçen fikirdi. Albany'deki ve Belediye'deki savunucuları onu birkaç yönetim boyunca gündeme getirdi, daralttı ve rafa kaldırdı. Central Park South'ta tam katlı bir daireye bakan alıcı için varsayım olarak kaldı; stres testine sokulacak, ama ödenmeyecek bir kalem. 2026'da bu değişti.

15 Nisan 2026'da Vali Kathy Hochul ve Belediye Başkanı Zohran Mamdani eyaletin ilk pied-à-terre vergisini önerdi. Yasama organı düzenlemeyi Mayıs sonunda 2027 mali yılı bütçesinin parçası olarak kabul etti, Vali de 28 Mayıs 2026'da imzaladı. Vergi 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi ve uzatılmazsa 30 Haziran 2031'de sona erecek. Neredeyse tamamı ikinci konut üzerine kurulu bir koridor olan Billionaires' Row için bu artık bir tartışma değil. Bir planlama meselesi.

Yasalaşan vergi gerçekte ne diyor

Metni dikkatle okuyun; ayrıntılar kimin ne kadar ödeyeceğini belirliyor. Yasalaşan düzenlemenin kurduğu çerçeve şu:

• Bu bir kapanış masrafı değil, yıllık bir ek yüktür. Vergi, taşınmazı elinizde tuttuğunuz her yıl yeniden gelir. Mesele tam olarak budur ve onu, alımda tek seferlik vuran mansion tax ile devir vergilerinden ayıran da budur.
• Eşik tek bir sayı değil. 30 Haziran 2028'e kadar bir ila üç aileli konutlarda 5 milyon dolarlık Department of Finance piyasa değeri, condo ve co-op'larda ise 1 milyon dolardır; co-op'lar pay adedine göre dağıtılan varsayılan bir piyasa değeri üzerinden değerlenir ve fatura kooperatif tüzel kişiliğine çıkar. 1 Temmuz 2028'den itibaren bütün sınıflar, bir ila üç aileli konut oranlarıyla 5 milyon dolarlık tek bir eşikte buluşur ve değer, bağımsız taraflar arasındaki emsal satışlara göre belirlenir.
• Hedefi, ana ikametgâh olmayan konutlar. Ek yük, konut; sahibinin, yakın bir aile bireyinin ya da gerçek bir uzun süreli kira sözleşmesiyle oturan bir kiracının ana ikametgâhı değilse devreye girer. Kısa anlatımdaki tuzağa dikkat: bu, yalnızca eyalet dışındaki sahiplere getirilmiş bir vergi değildir. Şehirde ikinci bir birime sahip olan bir New York City sakini de öder; çünkü ana ikametgâh yalnızca tek bir konut olabilir.
• Gelir öngörüsü tartışmalı. Vali'nin ofisi yılda en az 500 milyon dolar öngördü ve kabul edilen mali plan 2027 mali yılı için 506 milyon dolar taşıyor. Kira ve davranış düzeltmelerini modelleyen şehir sayıştayı ise rakamı 340 ila 380 milyon dolara yakın buldu.

Düzenlemenin sahipleri, hedefledikleri sahip tipini adlandırdı; konut olmaktan çok servet saklamaya yarayan rezidanslara işaret ettiler ve ülkenin en pahalı taşınmazlarından bazılarına, bu arada Ken Griffin'in kamuya açık biçimde bildirilen ve 238 milyon dolara yakın bir bedelle satın aldığı Midtown çatı katına atıfta bulundular. Öneri aşamasında Vali Hochul'un ofisi New York City'de kabaca 13.000 taşınmazı kapsam içinde saymıştı. Yasalaşmadan bu yana müşteri bilgi notlarında kaynak gösterilmeden kabaca 10.000 ve kabaca 14.000 sayıları dolaşıyor; şehir sayıştayının kendi yayımlanmış modeli ise 11.226'da duruyor. Tek bir sayıyı tahmin olarak alın ve hangi aşamadan geldiğini kontrol edin.

Oran cetveli

Nisan önerisi oranı boş bırakmıştı. Yasalaşan metin bırakmıyor. 30 Haziran 2028'e kadar condo ve co-op'lar piyasa değerinin 1 milyon ile 3 milyon dolar arasındaki diliminde yüzde 4, 3 milyon ile 5 milyon dolar arasında yüzde 5,25 ve 5 milyon doların üzerinde yüzde 6,5 öder. Bir ila üç aileli konutlar 5 milyon ile 15 milyon dolar arasında yüzde 0,8, 15 milyon ile 25 milyon dolar arasında yüzde 1,05 ve 25 milyon doların üzerinde yüzde 1,3 öder. Oran kademeler boyunca dilimlenmez: 30 milyon dolarlık tek aileli bir konut, değerin tamamı üzerinden yüzde 1,3, yani yılda 390.000 dolar öder. 1 Temmuz 2028'den itibaren bütün sınıflar, bir ila üç aileli konut oranlarıyla tek bir 5 milyon dolarlık eşiğe geçer ve piyasa değeri, yasadaki kira geliri yöntemi yerine bağımsız taraflar arasındaki emsal satışlarla belirlenir.

Maliyet hesabı

Ek yük şehrin değerlemesine bağlıdır; dolayısıyla maliyet, ödediğiniz bedelle değil o rakamla birlikte ölçeklenir. Aritmetik yalın bir çarpmadır ve uzun bir elde tutma süresi boyunca birikir. Alıcı havuzunun bu konuyu izlemesinin nedeni tam olarak budur. Tek seferlik bir kapanış masrafı, bir kez üstlendiğiniz bilinen bir büyüklüktür. Yinelenen yıllık bir yük ise bir kupa varlığı on ya da yirmi yıl elde tutmanın iç verim oranını değiştirir.

Bunu disiplinli biçimde değerlendirmenin yolu şu:

1. Bugün var olana çıpalayın. Varlığı, aşağıda ve pied-à-terre vergisi ile Manhattan lüks konut piyasası incelememizde ele alınan, hâlihazırda yürürlükteki vergilere göre fiyatlayın.
2. Ek yük katmanını ekleyin. Taşınmazın sınıfı için yayımlanan oranı onun Department of Finance piyasa değerine uygulayın, sonra gerçekçi bir elde tutma süresi boyunca, eşiklerin buluştuğu 2028 basamağı dâhil, taşıma profilinin nasıl değiştiğine bakın.
3. Fiyatı değil değerlemeyi çekin. Bir sonraki bölümün açıkladığı gibi, şehrin değeri nasıl ölçtüğü en az oranın kendisi kadar önem taşıyor.

Bu yaklaşım, önerilen yükümlülüğü değil var olanı fiyatlar.

Para değerlemede belirleniyor

Belirleyici soru oran değil. Soru, eşiğin hangi değere bağlandığı. New York City'nin emlak vergisi sistemi condo ve co-op'lara, satış fiyatlarının çok altında kalan piyasa ve takdir değerleri atar; çünkü eyalet yasası Department of Finance'ın bu değerleri, birimlerin fiilen el değiştirdiği bedel yerine teorik kira gelirine dayandırmasını öngörür. Yasalaşan düzenleme, condo ve co-op eşiğini tam da bu Department of Finance piyasa değerinin 1 milyon dolarına bağlıyor; 5 milyon dolara da satış fiyatına da değil. Yayımlanan özetler bu noktada tek ses değil: çoğu eşiği piyasa değeri olarak okuyor, biri takdir değeri olarak okuyor ve fark, kendi biriminiz üzerinden doğrulatacak kadar önemli.

The City Reporter bu farkı, düzenleme henüz bir öneriyken, 22 Nisan 2026'da ortaya koydu ve rakamlar çarpıcı. 432 Park Avenue'da 26 milyon dolara satılan bir condo'nun Department of Finance piyasa değeri 1,9 milyon doların hemen altında, takdir değeri ise 785.477 dolardı. Yayın, o kuledeki kayıtları incelediğinde takdir değeri üzerinden 5 milyon dolarlık eşiği aşacak tek bir konut birimi bulamadı; piyasa değeri üzerinden aşacak olansa tek bir birimdi, 2017'de 91 milyon dolara alınmış olan. Eyaletin fiilen kabul ettiği 1 milyon dolarlık condo eşiğine göre okunduğunda aynı sayılar ters yönü gösteriyor: 1,9 milyon doların hemen altındaki bir piyasa değeri verginin rahatça içinde kalıyor. Sting'in 2019'da 65,7 milyon dolara aldığı 220 Central Park South dairesinin güncel takdir değeri ise 1,89 milyon dolara yakın.

Billionaires' Row'da belirleyici olan eşik, şehir piyasa değerinin 1 milyon doları ve koridorda bunun altında kalan pek az şey var.

Bu makasın bir örneği, 432 Park Avenue'nun 2016'da 87,7 milyon dolara satılan 96. kat çatı katı. Bu güncel bir işlem değil, geçmiş bir satış; ama kopukluğu net biçimde gösteriyor: The City Reporter'a göre o birimin Department of Finance piyasa değeri 3,8 milyon dolar, takdir değeri ise 1,6 milyon dolar. Bu sayılara bağlanan 5 milyon dolarlık bir eşik onu tamamen ıskalardı. Eyaletin kabul ettiği 1 milyon dolarlık condo eşiği ıskalamıyor.

Yasa teklifinin daha önceki sürümlerini on yılı aşkın süredir taşımış olan Manhattan bölge başkanı (Borough President) Brad Hoylman-Sigal, öneri duyurulduğunda meseleyi şöyle koydu: New York City gayrimenkulünü servetlerini park etmek için kullanan küresel süper zenginler, o yatırımı koruyan ve ayakta tutan şehir hizmetlerine katkıda bulunmalı. Alıcı açısından çıkarım somut: yükümlülüğünüzü belirleyen sayı alım fiyatınız değil, Department of Finance piyasa değeridir; kapanıştan önce onu çekin.

Billionaires' Row neden bu meselenin merkezinde

Billionaires' Row bir fiyat dilimi değil. Bir coğrafya: Central Park'ın hemen güneyinde, 57. Sokak ve komşu blokları boyunca uzanan, Central Park Tower, 220 Central Park South, 111 West 57th Street ve One57 ile çapalanmış koridor. Koridordaki standart rezidanslar tek haneli milyonlardan sekiz hanenin ortalarına uzanan bir bantta el değiştirirken, tam katlı birimler ve çatı katları tepede dokuz haneye çıkar.

Billionaires' Row NYC rehberimizin ortaya koyduğu gibi, buradaki talep uluslararası asıl sahipler, family office'ler ve finans kökenli alıcılar arasında yoğunlaşıyor; bu rezidansları uyunacak bir yer olduğu kadar bir değer saklama aracı olarak da görüyorlar. Birçoğu, mahremiyet ve miras planlaması için sınırlı sorumluluk yapıları üzerinden sahiplik kuruyor. Bu konutların büyük bölümü, en yalın anlamıyla, ana ikametgâhı başka yerde olan sahiplerce tutulan pied-à-terre'lerdir. Verginin hedeflediği tam da bu sahiplik biçimi.

Yani ek yük koridora değip geçmiyor. Doğrudan ona nişan alıyor. Yine de iki kuvvet ters yönlere çekiyor ve ciddi bir alıcı ikisini de tartmalı.

Kıtlık ters yönde çalışıyor

Billionaires' Row'daki gerçek kupa stokunun arzı yapısal olarak sınırlı. Modern koridor, kabaca 2014 ile 2022 arasındaki bir süper yüksek kule teslim döngüsüyle oluştu ve Central Park'a doğrudan bakan tam katlı rezidanslar seyrek el değiştiriyor. En üst kademedeki hareketin çoğu kamuya açık platformlarda değil, off-market yolla, geliştirici tahsisleri ve broker ağları üzerinden gerçekleşiyor.

Hakiki kıtlık, en tepede taşıma maliyeti vergilerinin etkisini körleştirme eğilimindedir. Korunmuş park manzaralı tam katlı rezidanslardan yalnızca bir avuç varsa, onları isteyen alıcılar yıllık bir ek yükle, ne kadar istenmeyen olursa olsun, kolay caydırılmaz. Baskı büyük olasılıkla en ağır biçimde daha ikame edilebilir stoka, yani alıcının daha yakın ikameler bulduğu alt ve orta katlardaki birimlere; en hafif biçimde ise yeri doldurulamaz kupa katlara inecektir.

Bugün hâlihazırda var olan vergiler

Yeni ek yük, kupa alıcılarının zaten taşıdığı bir maliyet yapısının üzerine biniyor. Pied-à-terre katmanını modellemeden önce tabanı anlayın.

• Mansion tax. New York, 1 milyon dolar ve üzerindeki konut alımlarına mansion tax uygular; fiyat üst kademelere tırmandıkça oran da yükselir. Bir kupa alımında bu, kapanıştaki en büyük tek kalemlerden biridir.
• Devir vergileri. New York eyaleti ile New York şehri, taşınmaz devirlerinden ayrı ayrı devir vergisi alır. Yeni proje condo alımlarında geliştirici, devir vergisi yükümlülüğünü çoğu kez alıcıya kaydırır; bu da bir geliştirici satışının toplam maliyetini ikinci ele göre yükseltir.
• Yinelenen taşıma maliyetleri. Kupa sahipleri zaten kayda değer yıllık emlak vergileri, aidatlar ve bakım gideri ödüyor. Pied-à-terre ek yükü, bunların üzerine binen yeni ve yinelenen bir kalem.

Alıcı tarafındaki kapanış maliyetleri, geliştirici kapanış masraflarının uygulandığı yeni proje condo'larda kabaca yüzde 3 ila 5, ikinci elde ise yüzde 2 ila 3'e daha yakın seyreder. Yabancı alıcılar ayrıca satıcı tarafında FIRPTA stopajıyla karşılaşır ve Billionaires' Row yönetimlerinin çoğu küresel alıcıları ve LLC üzerinden sahipliği kabul edecek biçimde yapılandırılmıştır. Taban budur. Pied-à-terre vergisi ise bunun üzerindeki yeni değişken.

Bunun Florida'ya taşınmayla ilişkisi

New York'un ikinci konutlara getirdiği bir vergiyi Florida'yı konuşmadan ele almak mümkün değil. Servetin New York'tan Güney Florida'ya göçü son birkaç yılın belirleyici sermaye akışı hikâyelerinden biri oldu ve vergi rejimi bunun merkezî itici gücü. Florida'da eyalet gelir vergisi yok; ana ikametgâhını nereye çıpalayacağını tartan bir alıcı için karşılaştırma çarpıcı.

Yeni vergi bu karşılaştırmayı belirli bir biçimde keskinleştiriyor. Billionaires' Row sahiplerinin bir kısmı New York dairesini tam da vergi domisili başka yerde olduğu için ikincil konut olarak tutuyor. Ana ikametgâhı burada olmayan New York sahiplerine yönelen yıllık bir ek yük, tam olarak bu düzenin maliyetini artırır. New York'tan Miami'ye vergi göçü çözümlememiz, ciddi alıcıların bu hesapları nasıl yaptığını adım adım gösteriyor.

Ne var ki etki simetrik değil. Ana ikametgâhını Miami'ye taşıyan bir alıcı yine de New York'ta bir dayanak isteyebilir ve dayanak, tanımı gereği, bir pied-à-terre'dir. Yani gelir vergisi domisilini Florida'ya taşıyan aynı göç, arkasında tam da bu verginin hedeflediği türden, ana ikametgâh olmayan bir New York sahipliği bırakabilir. İki eğilim birbirini götürmek yerine etkileşiyor ve net sonuç, alıcının yapısına, elde tutma planına ve yinelenen maliyete toleransına bağlı. Asıl mesele gerçek rakamları hesaplamak; New York'tan Miami'ye vergi hesaplayıcısı ile daha geniş Manhattan ile Miami gayrimenkul karşılaştırması doğru başlangıç noktaları.

Billionaires' Row talebi için anlamı

Vergi yasalaştığına ve oranları yayımlandığına göre, olası sonucun biçimi tek bir sayıdan daha nettir.

1. En üst kademe kupa talebi en korunaklı olanı. Kıtlık, off-market dinamikler ve değer saklama güdüsü tam katlı ve çatı katı segmentini koruyor. Bu alıcılar yıllık bir taşıma yüküne fiyat açısından en az duyarlı olanlar.
2. En çok riski orta kademe stok taşıyor. Manhattan'da ya da rakip küresel piyasalarda daha yakın ikameleri bulunan standart rezidanslar, ek yükü fiyatta ve satış hızında daha doğrudan hissederdi.
3. Faturanın büyüklüğünü hâlâ değerleme belirliyor. Eşik koridoru yakalayacak kadar düşük; ama her sahibin fiilen ne ödeyeceğini satış fiyatı değil, Department of Finance piyasa değeri belirliyor.
4. Florida kadrada kalıyor. New York taşıma maliyetlerindeki her artış, özellikle New York'taki varlığından vazgeçmeden ana ikametgâhını taşıyabilen alıcılar için göç anlatısını besliyor.

Bunların hiçbiri kenarda beklemeyi gerektirmiyor. Oranlar yayımlandı ve eşikler 2028'de yeniden basamak atlıyor; bu koridorda en iyi sonucu alan alıcılar hem bugünkü maliyet yapısını hem de artık kayıtlarda duranı biliyor. Varlığı bugünün fiilî vergilerine göre değerlendirin, yayımlanan ek yükü taşınmazın kendi Department of Finance piyasa değerine uygulayın ve tam bilgiyle karar verin.

Kupa niteliğinde bir alım ya da satım mı düşünüyorsunuz? Brokerlarımız Manhattan ve Miami piyasalarında her gün çalışıyor. Baskısız ve özel bir görüşme için bize WhatsApp'tan yazın.

Sık sorulan sorular

2026 itibarıyla New York City'de pied-à-terre vergisi var mı?

Evet. Vali Kathy Hochul ve Belediye Başkanı Zohran Mamdani eyaletin ilk pied-à-terre vergisini 15 Nisan 2026'da önerdi; Yasama organı düzenlemeyi Mayıs sonunda 2027 mali yılı bütçesinin parçası olarak kabul etti ve Vali 28 Mayıs 2026'da imzaladı. Vergi 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi ve uzatılmazsa 30 Haziran 2031'de sona erecek. Sahibinin, yakın bir aile bireyinin ya da gerçek bir uzun süreli kira sözleşmesiyle oturan bir kiracının ana ikametgâhı olmayan konutlara uygulanan yıllık bir ek yüktür; ilk aşama eşiği bir ila üç aileli konutlarda 5 milyon dolarlık Department of Finance piyasa değeri, condo ve co-op'larda 1 milyon dolardır.

Pied-à-terre vergisi bir kupa dairede ne kadara mal olur?

Taşınmazın sınıfına ve ödenen fiyata değil şehrin değerlemesine bağlı. 30 Haziran 2028'e kadar condo ve co-op'lar Department of Finance piyasa değerinin 1 milyon ile 3 milyon dolar arasındaki diliminde yüzde 4, 5 milyon dolara kadar yüzde 5,25 ve üzerinde yüzde 6,5 öder; bir ila üç aileli konutlar ise 5 milyon dolardan başlayan kademelerde yüzde 0,8, 1,05 ve 1,3 öder. Oran kademe kademe değil, değerin tamamı üzerinden uygulanır; 30 milyon dolarlık tek aileli bir konut yüzde 1,3, yani yılda 390.000 dolar öder. Kupa condo'larda Department of Finance piyasa değerleri satış fiyatlarının çok altında seyrettiği için, dokuz haneli bir dairenin faturası, herhangi bir modelleme öncesinde çekmeniz gereken bir değerlemeye bağlı.

Mansion tax ile pied-à-terre vergisi arasındaki fark nedir?

Mansion tax, 1 milyon dolar ve üzerindeki konut alımlarında kapanışta ödenen tek seferlik bir vergidir ve fiyat yükseldikçe artan kademeli bir yapısı vardır. Pied-à-terre vergisi ise ana ikametgâh dışındaki konutlara uygulanan yinelenen yıllık bir ek yüktür; ilk aşama eşiği condo ve co-op'larda şehir piyasa değerinin 1 milyon doları, bir ila üç aileli konutlarda 5 milyon dolardır. Mansion tax almanın maliyetidir. Pied-à-terre vergisi ise yıl be yıl elde tutmanın maliyeti.

Kupa condo'lar takdir değeri üzerinden pied-à-terre vergisinden kaçabilir mi?

Nisan önerisinin düşündürdüğünden çok daha zor. The City Reporter'ın 22 Nisan 2026'da bildirdiği gibi, Department of Finance condo ve co-op'lara satış fiyatlarının çok altında kalan piyasa ve takdir değerleri atıyor; çünkü sistem, birimlerin fiilen el değiştirdiği bedel yerine teorik kira gelirine dayanıyor. Yayın, 432 Park Avenue'da 26 milyon dolara satılan bir condo'nun Department of Finance piyasa değerinin 1,9 milyon doların altında olduğunu tespit etti. O haber 5 milyon dolarlık bir eşiği sınıyordu. Yasalaşan düzenleme condo ve co-op eşiğini aynı piyasa değerinin 1 milyon dolarına bağlıyor; böylece önerinin ıskalayacağı birimler verginin içinde kalıyor ve 1 Temmuz 2028'den itibaren değerleme bağımsız taraflar arasındaki emsal satışlara geçiyor.

Bunun New York'tan Florida'ya taşınanlarla ilgisi ne?

Florida'da eyalet gelir vergisi yok ve yükselen New York taşıma maliyetleri, servetin Güney Florida'ya süregelen göçünü besliyor. Pied-à-terre vergisi, ana ikametgâh olmayan bir New York konutunu elde tutmanın maliyetini artırır; bu da taşınan birçok alıcının tercih ettiği düzenin ta kendisidir. İki eğilim birbirini götürmek yerine etkileşiyor; çünkü ana domisilini Miami'ye taşıyan bir alıcı yine de New York'ta bir pied-à-terre isteyebilir ve yeni verginin hedeflediği tam olarak bu sahipliktir.

Buradan nereye

Koridorda bir rezidansı değerlendiriyorsanız, stok ile maliyet yapısını yan yana koyarak başlayın. Güncel fırsatları satılık Billionaires' Row daireleri sayfamızdan inceleyin, ardından kendi rakamlarınızı New York'tan Miami'ye vergi hesaplayıcısında çalıştırarak bir New York pozisyonunun kendi yapınızda bir Florida pozisyonuyla nasıl karşılaştırıldığını görün. Off-market seçenekleri konuşmaya ya da pied-à-terre vergisinin yayımlanmış oranlarına karşı uzun vadeli bir elde tutmayı modellemeye hazır olduğunuzda, özel bir görüşme için danışmanlık ekibimize ulaşın.