New York'ta Satış Sözleşmesinden Dönmek: Moreno'ların 8,5 Milyon Dolarlık Kaporasından Ders

Ekim 2017'de Los Angeles Angels'ın eski sahipleri Arte ve Carole Moreno, 520 Park Avenue'daki bir penthouse'u 34 milyon dolara satın almak üzere anlaştı ve %25'lik bir kapora olarak 8,5 milyon dolar yatırdı. Devir hiçbir zaman gerçekleşmedi. Şikâyetleri, dairenin yanındaki bir makine dairesinden gelen gürültüydü. Devir tarihinin geçmesinin üzerinden yedi yıldan fazla zaman geçtikten sonra Manhattan'daki bir federal yargıç, gürültünün "makul olmayan düzeyde olmadığına" hükmetti, geliştiricilerin "tüm makul önlemleri" aldığını tespit etti ve Zeckendorf'lara 8,5 milyon doların tamamını, faiz ve avukatlık ücretleriyle birlikte verdi (The Real Deal, 29 Eylül 2026).

Manşetler rakamı 9 milyon dolara yuvarladı. Kararın dayandığı kural New York'ta bir asırdan eski: imzalanmış bir sözleşmeden hukuken geçerli bir mazereti olmadan çekilen alıcı, genellikle kaporasını kaybeder. Manhattan'da bunun nasıl işlediğini ve alıcıların imzadan önce kendilerini nasıl koruduğunu aşağıda bulabilirsiniz.

Bu makale genel kuralları ve kamuya açık davaları açıklamaktadır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her sözleşme farklıdır ve sözleşmenizi gayrimenkul avukatınızın incelemesi gerekir.

Özetle

• Bir federal yargıç, alıcıların devri reddetmek için geçerli bir nedenleri olmadığına hükmettikten sonra, 34 milyon dolarlık penthouse sözleşmesindeki Moreno'lara ait 8,5 milyon dolarlık kaporayı faiz ve avukatlık ücretleriyle birlikte Zeckendorf'lara verdi.
• New York'un en yüksek mahkemesi Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) kararında, "hukuken geçerli bir mazereti olmadan" temerrüde düşen alıcının "peşinatı geri alamayacağına" hükmetti ve alışılmış %10'luk kaporayı zararın makul bir ölçüsü olarak kabul etti.
• Lüks yeni projelerde %20 ile %25 arası kaporalar yaygındır ve 2004'te bir New York istinaf mahkemesi, bir geliştiricinin Trump World Tower penthouse'larındaki %25'lik kaporanın tamamını elinde tutmasına izin verdi.
• Gerçek korumanız sözleşmede ve takvimde yatar: imzadan önce yapılan denetimler ve dile getirilen itirazlar, zamanında gönderilen yazılı bildirimler ve bir gecikmenin ya da değişikliğin size ne zaman yasal bir çıkış yolu sunduğunu bilen bir avukat.

Moreno Davasında Ne Oldu?

The Real Deal ve Law360'ın aktardığı şekliyle olaylar:

• İşlem. Ekim 2017'de Moreno'lar, 520 Park Avenue'daki 58 numaralı penthouse için 34 milyon dolar bedelle sözleşme imzaladı ve imzada 8,5 milyon dolar ödedi. The Real Deal, mahkeme belgelerine dayanarak işlemin bir opsiyon sözleşmesi olarak yapılandırıldığını bildirdi.
• Uyuşmazlık. Sözleşme, geliştiriciyi bir mekanik sistemin alıcıların "huzurlu kullanımını" etkilememesi için "tüm makul önlemleri" almakla yükümlü kılıyordu. Devir 4 Ocak 2019'a planlanmıştı. Moreno'lar, geliştiricinin ses testinin sistem kapalıyken yapıldığını ileri sürdü ve devri reddetti.
• Temerrüt. Şubat 2019'da bir temerrüt bildirimi gönderildi ve sözleşme 1 Mart 2019'da feshedildi.
• Davalar. Zeckendorf'lar 2022'de eyalet mahkemesinde dava açtı. Moreno'lar ise 8,5 milyon dolarlarını geri almak için federal mahkemede karşı dava açtı. Ekim 2025'te jürisiz yapılan bir günlük duruşmanın ardından Southern District of New York'tan Yargıç Lorna G. Schofield, geliştiriciler lehine karar verdi.

Satıcının Oved & Oved'deki avukatları sonucu tek cümleyle özetledi: "sözleşme bir taahhüttür, opsiyon değil; bağlayıcı anlaşmalardan kaçmak için ileri sürülen bahane niteliğindeki uyuşmazlıklara göz yumulmayacaktır." Moreno'ların avukatı yorum yapmadı. Yazılı kararın hukuki gerekçesi haberlerin yayımlandığı tarihte henüz yayımlanmamıştı; bu nedenle mahkemenin hangi doktrine dayandığını nitelendirmiyoruz.

Davanın, alıcıların hafife aldığı bir başka riskle açık bir bağlantısı var. Bu konuyu Manhattan'da daire satın almadan önce gürültü incelemesi rehberimizde ele alıyoruz.

Kural: Mazeretsiz Temerrüt, Kaporanın Kaybı

New York hukuku bu konuda köklü ve istikrarlıdır. Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986) kararında Court of Appeals, "bir gayrimenkul sözleşmesinde hukuken geçerli bir mazereti olmadan temerrüde düşen alıcının peşinatı geri alamayacağına" hükmetti ve bu kuralın kökenini 1881'e dayandırdı. Mahkeme, satıcı mülkü daha sonra aynı fiyata yeniden satmış olmasına rağmen kuralı uyguladı ve geleneksel %10'luk peşinatı genel kabul görmüş, makul bir tutar olarak tanımladı. Memnun olmayan alıcılara tavsiyesi açıktı: "bunu söylemenin zamanı pazarlık masasıdır."

Manhattan'daki standart sözleşmeler de aynı sonucu içerir. New York City Bar'ın örnek kondominyum sözleşmesi, alıcı temerrüde düşerse satıcının tek başvuru yolunun kaporayı götürü tazminat olarak elinde tutmak olduğunu öngörür. Satıcı temerrüde düşerse alıcı, satışın ifasını talep eden dava da dahil olmak üzere daha geniş başvuru yollarına sahip olur.

Daha Yüksek Kaporalar, Aynı Kural

Manhattan'da ikinci el co-op ve condo sözleşmeleri genellikle %10 peşinat öngörür. Yeni projelerde durum farklıdır. Brick Underground, sözleşmede %10 ve satış planı yürürlüğe girdiğinde %10 daha şeklinde yaygın bir yapıyı anlatıyor; CityRealty ise yabancı alıcılardan çoğu zaman çok daha fazlasının istendiğini bildiriyor.

Daha yüksek kaporalar mahkemelerde ayakta kaldı. Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) davasında, Trump World Tower'daki dört penthouse'u yaklaşık 32 milyon dolara alan alıcılar %25'lik, yaklaşık 8 milyon dolarlık bir kapora ödemiş, ardından 11 Eylül sonrasındaki terör korkusunu gerekçe göstererek sözleşmeyi iptal etmeye çalışmıştı. Appellate Division, sözleşmenin her iki tarafta da avukatların bulunduğu, bağımsız taraflar arasında müzakere edildiğini ve "%25'lik peşinatın New York City'deki yeni lüks kondominyum piyasasında yaygın bir uygulama olduğunu" belirterek geliştiricinin tamamını elinde tutmasına izin verdi.

Moreno'ların %25'i tam olarak bu geleneğin içindeydi.

Beklerken Kaporanız Nasıl Korunur?

New York'ta geliştiriciden yapılan bir satışta, temerrüde düşmeniz hâlinde risk altında olsa da paranız gerçek korumalara sahiptir. General Business Law'un 352-h bölümü ve Başsavcılığın 13 NYCRR Part 20'deki düzenlemeleri uyarınca:

• Kapora, emanet olarak tutulan alıcı parası olmaya devam eder ve devirden önce geliştiricinin fonlarıyla karıştırılamaz.
• Geliştirici olmayan ve New York barosuna kayıtlı bir avukat olan bir emanetçi (escrow agent) tarafından tutulmalı, beş iş günü içinde yatırılmalı ve alıcıya on iş günü içinde yazılı bildirim yapılmalıdır.
• Faiz genellikle alıcıya aittir.
• İhtilaflı fonların serbest bırakılması için devir, ortak yazılı talimat, kesinleşmiş mahkeme kararı ya da bildirim ve itiraz süreci gerekir.
• Bir satış planının revize bütçesi ilk projeksiyonların %25 veya daha fazla üzerine çıkarsa alıcılar sözleşmeden dönme hakkı kazanır.

Bunu Florida ile karşılaştırın: Orada eyalet hukuku, sözleşmede göze çarpan bir uyarı ile belirtilmişse, geliştiricilerin inşaat başladıktan sonra %10'u aşan ön satış kaporalarını fiili inşaat maliyetleri için kullanmasına izin verir. New York ise parayı devre kadar emanette tutar. Her iki şehirde de alım yapıyorsanız, Miami ve Manhattan devir maliyetleri karşılaştırmamız diğer farkları ele alıyor.

Alıcı Ne Zaman Yasal Olarak Çekilebilir?

Sözleşme ya da yasa bir çıkış yolu sunduğunda alıcılar kaporalarını geri alabilir. Yaygın yollar şunlardır:

• Süresi içinde gerçekleşmeyen bir şart. Örneğin bir kredi şartı, ancak bildirim gerekliliklerine harfiyen uyarsanız sizi korur. Maxton davasında alıcılar, kısmen yazılı iptal bildirimleri sözleşmedeki süre içinde ulaşmadığı için kaybettiler.
• Geliştiricinin yaptığı esaslı bir değişiklik. Plaza'daki 31 milyon dolarlık bir penthouse'a ilişkin 2012 tarihli bir davada bir istinaf mahkemesi, onaylı planlarda gerekli bildirim yapılmadan esaslı değişiklikler yapıldığı iddiasına dayanan, alıcının fesih ve kaporanın iadesi taleplerinin görülmeye devam etmesine izin verdi. Bu, nihai bir zafer değil, davanın sürebileceğine dair bir karardı.
• Satıcının temerrüdü. Satıcı sözleşmenin vaat ettiğini teslim edemezse alıcının başvuru yolları satıcınınkinden daha geniştir.
• Usulüne uygun ilan edilmiş "time of the essence" devir tarihi. Sözleşmeye yazılan devir tarihi genellikle kesin değildir. Kesin hâle getirmek için taraflardan birinin makul yeni bir tarih belirleyen açık bir bildirim göndermesi gerekir. Bu adımda yapılan bir hata, süreyi uygulatmaya çalışan tarafı temerrüde düşen taraf hâline getirebilir.

İmzalamadan Önce Ne Yapmalısınız?

1. Önce incelemeyi yapın. Gürültü, manzara, ışık, makine daireleri, binanın mali durumu: devirden vazgeçmenize yol açabilecek her şey, çekilmenin hiçbir maliyeti olmadığı sözleşme öncesinde test edilmelidir.
2. Başvuru yollarını müzakere edin. Satıcı bir şeyi düzelteceğini vaat ediyorsa avukatınızdan standardı, test yöntemini ve standart karşılanmazsa ne olacağını tanımlamasını isteyin. Moreno'ların davası "tüm makul önlemler" ifadesi etrafında döndü.
3. Kapora takviminizi bilin. Yeni projelerde her taksitin tam olarak ne zaman ödeneceğini, kimin tuttuğunu ve hangi koşullarda serbest bırakılacağını bilin.
4. Her süreyi takvime işleyin. Şart ve bildirim süreleri sözleşmeden itibaren işler ve bir gün geç ulaşan bir bildirim geçerli sayılmayabilir.
5. Mülkiyet yapısını erkenden düşünün. LLC ya da trust aracılığıyla satın alan alıcılar, özellikle de yabancı alıcılar, yapıyı imzadan önce netleştirmelidir. Yabancı alıcılar için ABD veraset vergisi rehberimiz nedenini açıklıyor.

Manhattan'da bir daire için imza aşamasında mısınız? Brokerlerimiz her gün deneyimli gayrimenkul avukatlarıyla çalışıyor. Gizli ve bağlayıcı olmayan bir görüşme için bize WhatsApp'tan yazın.

Sıkça Sorulan Sorular

New York'ta bir daire alımından vazgeçersem kaporama ne olur?

Sözleşme kapsamında hukuken geçerli bir neden olmadan vazgeçerseniz satıcı genellikle kaporayı elinde tutabilir. New York Court of Appeals, Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) kararında hukuken geçerli bir mazereti olmadan temerrüde düşen alıcının peşinatı geri alamayacağına hükmetmiştir; New York'un standart sözleşme formları da kaporayı, alıcının temerrüdü hâlinde satıcının başvuru yolu olarak belirler.

Manhattan'da bir dairenin kaporası ne kadardır?

İkinci el co-op ve condo sözleşmeleri genellikle imzada fiyatın %10'unu gerektirir. Yeni proje geliştiricileri çoğu zaman daha fazlasını, genellikle iki taksitte %20 ister; lüks segmentteki ve yabancı alıcılardan %25 veya daha fazlası istenebilir.

New York'ta satıcı %25'lik bir kaporayı elinde tutabilir mi?

Mahkemeler buna izin vermiştir. Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) davasında bir istinaf mahkemesi, Trump World Tower geliştiricisinin penthouse'lar için alınan %25'lik kaporayı elinde tutmasına izin vermiş ve %25'i şehrin lüks yeni proje piyasasında yaygın olarak nitelendirmiştir. Eylül 2026'da bir federal mahkeme, 34 milyon dolarlık bir sözleşmenin %25'i olan Arte Moreno'nun 8,5 milyon dolarlık kaporasını Zeckendorf'lara vermiştir.

New York'ta yeni bir projeden alımda kaporamı kim tutar?

New York barosuna kayıtlı bir avukat olması gereken ve geliştirici olamayan bir emanetçi. Para, geliştiricinin fonlarıyla karıştırılamayan bir emanet hesabında kalır, faiz genellikle alıcıya aittir ve serbest bırakma Başsavcılığın düzenlemelerine tabidir.

Arte Moreno kaporasını neden kaybetti?

Moreno'lar, bitişikteki bir makine dairesinden gelen gürültü nedeniyle 520 Park Avenue'daki 34 milyon dolarlık penthouse'un devrini reddetti. Jürisiz yapılan duruşmanın ardından yargıç, gürültünün "makul olmayan düzeyde olmadığına" ve geliştiricilerin "tüm makul önlemleri" aldığına hükmetti ve 8,5 milyon dolarlık kaporayı faiz ve avukatlık ücretleriyle birlikte geliştiricilere verdi.

Her endişenizi sözleşmeyi imzalamadan önce dile getirin ve test edin.

İlgili Analizler

• New York'ta Daire Nasıl Satın Alınır?
• New York'ta Co-op mu, Condo mu?
• 2026'da Nakit Ödeyen Prestij Mülk Alıcıları

Kaynaklar: The Real Deal (29 Eylül 2026; 19 Kasım 2024; 14 Ekim 2022); Law360 (Ekim 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, 352-e ve 352-h bölümleri; 13 NYCRR 20.3; New York City Bar örnek kondominyum sözleşmesi; Fla. Stat., 718.202. bölüm; Brick Underground; CityRealty.