Ev alan çoğu kişi ev almak için krediye ihtiyaç duyar ve seçtiğiniz kredi türü, konuta toplamda ne kadar ödeyeceğinizi etkiler. İki yol vardır: mortgage reassignment ya da mortgage assumption. Benzer görünseler de bu iki yapı oldukça farklıdır; bugün reassignment, assumption'a göre çok daha yaygındır. Assumption'ın hâlâ var olması şaşırtıcı gelebilir, çünkü o kadar nadirleşmiştir. Assumption, daha yaygın reassignment'a göre ciddi avantajlar taşır; CEMA kredisi, reassignment seçildiğinde kaybolan faydalardan bir kısmını taklit edebilir, ancak daha düşük faiz oranı ile CEMA avantajları arasında bir tercih yapmanız gerekebilir. New York'ta ev alırken seçeneklerinizi bu terimleri öğrenerek daha iyi değerlendirirsiniz.
Mortgage assumption ile assignment: hızlı karşılaştırma
| Ölçüt | Mortgage assumption | Mortgage assignment (yeni kredi) |
|---|---|---|
| Nasıl işler | Alıcı, satıcının mevcut ipoteğini aynı faiz ve aynı koşullarla devralır | Alıcı, bir kredi kuruluşundan güncel piyasa faizleriyle tamamen yeni bir kredi alır |
| Faiz oranı | Satıcının orijinal faizinde kilitlenir (potansiyel olarak güncel piyasanın altında) | Satın alma anındaki güncel piyasa faizi |
| Kapanış maliyetleri | Daha düşük; tam mortgage recording tax'ten kaçınılır (yalnızca kalan bakiye üzerinden ödenir) | Daha yüksek; tüm kredi tutarı üzerinden tam mortgage recording tax (NYC'de %1,8–%1,925) |
| Kredi kuruluşunun onayı | Gerekli. Kredi kuruluşu yeni borçlunun kredi değerliliğini onaylamalıdır | Yeni kredi başvurusunda standart underwriting |
| Erişilebilirlik | Nadir. Çoğu modern kredi sözleşmesi assumption'ı engelleyen due-on-sale maddeleri içerir | Standart. Bugün işlemlerin çoğu bu şekilde yürür |
| Ne zaman avantajlı | Satıcının faizi güncel piyasa faizlerinin belirgin biçimde altındaysa | Güncel faizler rekabetçiyse ya da alıcı özel kredi koşullarına ihtiyaç duyuyorsa |
Mortgage assumption nedir?
Mortgage assumption'ın mümkün olduğunu, hatta bir zamanlar ev alım-satımında daha yaygın yol olduğunu bilmeyebilirsiniz. Assumption'da alıcı, satıcının kredisini, orijinal borçlunun belirlediği tüm koşullarla birlikte fiilen devralır. Yani bankaya satıcının kalan bakiyesini öder ve faiz oranını korur. Bu önemlidir: yeni bir kredide ödeyeceği faizi, orijinal kredinin koşullarıyla ödemez.
Mortgage reassignment nedir?
Buna karşılık mortgage reassignment, alıcının bankadan kendi koşullarıyla yeni bir kredi almasıdır. Bugün çok daha yaygındır; kısmen çünkü banka genellikle assumption'a hevesli değildir. Bankalar bunu birkaç nedenle istemez: kredinin başındaki faiz tutarını toplamadıkları için assumption'a razı olmak için az teşvikleri vardır. Ayrıca yalnızca geri ödeme olasılığı aynı ya da daha iyi olan yeni bir borçlu almak isterler. Kredi kuruluşu bunu alıcının kredi geçmişi ve diğer mali faktörlere göre değerlendirir.
Alıcı için mortgage assumption avantajları
Assumption'ın alıcı için en büyük avantajlarından biri, kredi üzerinde ödenecek faiz tutarının daha düşük olmasıdır. Bir diğeri, tamamen yeni bir kredide ya da reassignment'ta normalde ödeyeceğiniz mortgage recording tax'in büyük kısmından kurtulmanızdır. Assumption'da mortgage recording tax yalnızca kredinin kalan kısmı üzerinden ödenir.
CEMA, condo ve townhouse alıcılarına nasıl yardımcı olur
CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement), New York'ta bir townhouse veya condo almak isteyenlerin önemli ölçüde tasarruf etmesine yardımcı olabilir. Bu kredi türü, yeni bir alımı finanse ederken ya da mevcut bir konutu yeniden finanse ederken, toplam kredi tutarı üzerinden alınan mortgage recording tax'i dolanmanıza yardımcı olur. 500.000 USD altı kredilerde %1,8, üzeri kredilerde %1,925 oranıyla mortgage recording tax binlerce dolar ekleyebilir. Özellikle yeniden finansmanda fiilen iki kez ödenmesi pahalıya gelir. CEMA kredisiyle vergiyi yalnızca iki ipotek arasındaki fark üzerinden ödersiniz.
Mortgage assumption ile assignment neden karıştırılır?
Çok farklı iki terimin neden sıkça karıştırıldığını merak ediyorsanız, yalnız değilsiniz. Assumption'lar o kadar nadir ki, emlak sektörü içinde iki terim birbirinin yerine kullanılmaya başlandı. Nadir olmalarının nedeni, banka senetlerinin bugün ev satıldığında assumption'ı mümkün kılmayacak şekilde yazılmasıdır. Anlaşılır: banka assumption'dan bir şey kazanmaz. Hatta yeni bir kredinin getireceği faizi kaçırır; bu yüzden son yirmi yılda bankalar kredileri assumption mümkün olmayacak şekilde yazmaya başladı.
CEMA almak zaman alabilir
Son dönemde çok sayıda konut satıldığı için CEMA almak zaman alabilir ve beklerken umduğunuz orijinal faiz oranını kaybedebilirsiniz. CEMA kredileri bankanın kârını etkilemez; ancak bankanın bunları vermek için teşviki de olmadığı için şu anda daha uzun beklersiniz. Aslında bir nezaketten öteye geçmezler, bu yüzden özellikle iş yükü varken bankalar acele etmez. Vergiden tasarruf eden bir CEMA isterken aynı zamanda mümkün olan en düşük faizi de istiyorsanız, şu anda zorlanabilirsiniz. Faizler yükselirken, ek mortgage recording tax'ten kaçınmak için CEMA'nın tamamlanmasını beklemenin değer olup olmadığına karar vermeniz gerekir; faiz hızla artarsa daha düşük mevcut oranı kaybedebilirsiniz.
Dikkate alınması gereken riskler
Mortgage assumption riskleri:
- Due-on-sale maddesi: Son yirmi yılda yazılan çoğu konvansiyonel kredi, due-on-sale maddesi içerir; yani mülk el değiştirdiğinde kredi kuruluşu tam geri ödemeyi talep edebilir. Bu, gerçek assumption'ları FHA ve VA kredileri dışında son derece nadir kılar.
- Özkaynak açığı: Satıcının kalan kredi bakiyesi alış fiyatından belirgin biçimde düşükse, alıcı farkı nakit olarak kapatmalıdır. Bu tutar yüksek değerli NYC işlemlerindeiçin önemli olabilir.
- Satıcı sorumluluğu: Bazı assumption yapılarında, kredi kuruluşu resmi bir ibra vermedikçe, yeni borçlu temerrüde düşerse orijinal borçlu ikincil olarak sorumlu kalabilir.
Mortgage assignment (yeni kredi) riskleri:
- Faiz riski: Yükselen faiz ortamında yeni bir kredi sizi güncel oranlara kilitler. Bunlar, satıcının yıllar önce sabitlediği oranlardan belirgin biçimde yüksek olabilir.
- Tam recording tax: NYC'de yeni bir kredi üzerindeki mortgage recording tax (%1,8–%1,925), assumption veya CEMA'nın kısmen kaçınabileceği on binlerce doları kapanış maliyetlerine ekler.
- Ekspertiz riski: Yeni kredi taze bir ekspertiz gerektirir; bu, kararlaştırılan alış fiyatının altında çıkabilir ve potansiyel olarak yeniden müzakere veya alıcıdan ek nakit gerektirebilir.
Ev alacak veya satacaksanız, kendiniz için mümkün olan en iyi mali anlaşmayı yakalamak üzere seçeneklerinizi inceleyin. Doğru alıcı için bolca NYC'de satılık ev vardır; ancak yıllarca mali durumunuzu etkileyecek bir fırsatı kaçırmamak için ödevinizi yapmanız gerekir.
