В третьем квартале доля элитных игроков Манхэттена возросла, но рынок трофеев оставался избирательным. По сравнению с третьим кварталом 2025 года Corcoran сообщила о 25-процентном увеличении количества сделок, превышающих 3 миллиона долларов, и о 40-процентном увеличении в сегменте от 3 до 5 миллионов долларов. Продажи на сумму более 3 миллионов долларов составили 19% рынка, что является рекордным показателем.
Для покупателя или продавца с состоянием более 10 миллионов долларов более важным посланием является то, что дефицит по-прежнему поддерживает правильную собственность. Он не поддерживает каждую запрашиваемую цену. Максимальным закрытием третьего квартала стала продажа в Central Park Tower на сумму 46 958 750 долларов США, тогда как объем закрытия кооперативов при перепродаже стоимостью более 10 миллионов долларов США упал более чем вдвое по сравнению с годом ранее. Рынок трофеев активен, но результативность зависит от актива.
Наш экран UrbanDigs делает эту избирательность видимой. Используя данные RLS и то же строгое определение, что и в предыдущем отчете, продажи и контракты на Манхэттене превышают 10 миллионов долларов и превышают 4000 долларов за квадратный фут, UrbanDigs сообщил о 13 закрытиях в третьем квартале и 16 подписанных контрактах. Тот же экран за третий квартал 2025 года показал 17 закрытий и 13 подписанных контрактов. В годовом исчислении количество заключенных квалификационных сделок упало на 24%, а количество заключенных контрактов выросло на 23%.
Это увеличение контрактов представляет собой три дополнительные сделки, а не свидетельство ускорения роста всего рынка предметов роскоши. Рынок контрактов в Манхэттене в целом замедлился: Corcoran сообщает о снижении на 6% по сравнению с третьим кварталом 2025 года, а Compass сообщает о снижении на 12% в своем первоначальном наборе данных до 20 сентября. Compass также сообщает о 14 контрактах на сумму более 20 миллионов долларов по сравнению с восемью годом ранее. Эта категория, отображающая только цену, отличается от нашего строгого экрана цен и PPSF UrbanDigs, и ее не следует добавлять в нее.
Отдельный анализ собственной компиляции транзакций StreetEasy выявил 12 явных совпадений закрытия третьего квартала 2026 года в рамках того же теста. Разница заключается в одной продаже по адресу 150 West 12th Street: UrbanDigs занимает 4206 квадратных футов, а запись StreetEasy, зарегистрированная на закрытие, занимает 4938 квадратных футов. При более крупном размере StreetEasy сделка стоимостью 18,85 миллиона долларов оказывается ниже 4000 долларов за квадратный фут.
Сигнал рынка элитного сегмента в третьем квартале
| Мера | 3 квартал 2026 г. | Чтение рынка |
|---|---|---|
| Строгие закрытые продажи PPSF на сумму более 10 миллионов долларов США/4000 долларов США | 13 UrbanDigs RLS / 12 в компиляции StreetEasy | На 24% меньше, чем 17 в третьем квартале 2025 года. Одна сделка 2026 года отличается тем, что платформы сообщают о разной площади. |
| Строгие контракты с PPSF на сумму более 10 миллионов долларов США или 4000 долларов США. | 16 | Увеличение на 23% по сравнению с 13 в третьем квартале 2025 года. |
| Закрытие выше 3 миллионов долларов | +25% в годовом исчислении | Высококачественный продукт опередил более широкий рынок. |
| Закрытие от 3 до 5 миллионов долларов | +40% в годовом исчислении | Это был самый сильный ценовой диапазон. |
| Доля закрытий выше $3 млн. | 19% | Это самая высокая доля за всю историю. |
| Активные листинги на сумму более 5 миллионов долларов США | 837 | Рост на 6% в годовом исчислении, в отличие от более широкого снижения предложения. |
| Среднее количество дней на рынке превышает 5 миллионов долларов США. | 113 дней | По сравнению со 125 днями в третьем квартале 2025 года. |
| Наибольшее зарегистрированное закрытие | $46,958,750 | Башня Центрального парка, 217 West 57th Street, 113 этаж. |
Обновление в начале октября: заключены более широкие контракты на предметы роскоши
Олшан сообщил, что в период с 28 сентября по 4 октября было подписано 30 контрактов на строительство домов на Манхэттене стоимостью 4 миллиона долларов и более, что является самым высоким недельным показателем с начала июня. На предыдущей неделе их было 17. Это еженедельные цифры, а не сравнение с прошлым годом.
Это охватывает более широкий рынок, чем наше ультра-роскошное определение недвижимости стоимостью от 10 миллионов долларов до 4000 долларов за квадратный фут. Неделя также пересекает границу третьего и четвертого кварталов, поэтому эти контракты не добавляются к нашим итогам за третий квартал. Одна неделя не устанавливает тренда.
Источник: The Real Deal, сообщающая еженедельные данные по контрактам Olshan Realty., 5 октября 2026 г.
Где завершились сделки по трофеям третьего квартала
Самым крупным квалификационным закрытием стал 113-й этаж Central Park Tower по цене 46 958 750 долларов, или 6 638 долларов за квадратный фут. Среди других крупных сделок - пентхаус на Кросби-стрит, 42 за 28,25 миллиона долларов и пентхаус на 555 West 22nd Street за 27,5 миллиона долларов. Те же три транзакции фигурируют в отдельной подборке StreetEasy.
На подписанной стороне самая крупная запрашиваемая цена на экране составляла 54,9 миллиона долларов за ту же резиденцию Central Park Tower, прежде чем она закрылась позже в этом квартале. Другие крупные контракты включали 40,5 миллиона долларов на Мэдисон-авеню, 1122, 34 миллиона долларов на Вестри-стрит, 70 и 27 миллионов долларов на пентхаус на Вустер-стрит, 73.
Дефицит реален, но он специфичен
Число спонсоров новостроек упало на 22% с третьего квартала 2025 года до 564 объявлений, самого низкого уровня с конца 2012 года. Это важно для верхушки, потому что недавно сданные дома большого формата с защищенными видами и проверенной моделью обслуживания трудно заменить.
Запасы товаров стоимостью более 5 миллионов долларов выросли на 6% по сравнению с третьим кварталом 2025 года. Покупатели имеют больший выбор, чем год назад, в широком сегменте предметов роскоши, даже несмотря на то, что действительно незаменимых товаров по-прежнему мало. Большую квартиру без подходящего вида, пола, состояния, уединения или происхождения здания не следует оценивать так, как будто ее может обеспечить только ее дефицит.
Рынок делится по качеству активов
Цифры квартала показывают, почему один заголовок о роскоши может ввести в заблуждение. Рынок стоимостью от 3 до 5 миллионов долларов двигался быстро, в среднем на его сокращение ушло 78 дней. Для недвижимости стоимостью более 5 миллионов долларов в среднем требовалось 113 дней. На перепродажу квартир были зафиксированы рекордные цены, в то время как небольшое количество кооперативных сделок по перепродаже стоимостью выше 10 миллионов долларов оказало огромное влияние на средние показатели кооперативов.
Для покупателей трофеев: ждите подходящего актива, а не общей коррекции Манхэттена. Труднее всего вести переговоры, когда недвижимость подлежит замене или цена продавца не соответствует данным о недавнем строительстве.
Для продавцов трофеев: пул покупателей присутствует, но он не является неизбирательным. Недавние сделки по продаже одного и того же здания, защита вида, состояние, высота этажа, обслуживание, конфиденциальность и расходы на транспортировку — все это имеет значение.
Для семейных офисов и покупателей вторичного жилья: включить налог на жилье в модель собственности. Налог меняет балансовую стоимость. При этом не меняется, является ли конкретная квартира редкой или поддерживается ли ее цена.
Источники: The Corcoran Group, Отчет о рынке недвижимости Манхэттена, 3 квартал 2026 г., опубликованный 2 октября 2026 г.; Поиск UrbanDigs по данным, полученным с помощью RLS, проводится 2 октября 2026 года для закрытых продаж на Манхэттене и подписанных контрактов с 1 июля по 30 сентября как в 2026, так и в 2025 году с ценой выше 10 миллионов долларов и ценой за квадратный фут выше 4000 долларов; Отчет StreetEasy о рынке жилья Нью-Йорка за август 2026 года и отдельно составленные отчеты об индивидуальной собственности. Обзор StreetEasy выявил 12 явных совпадений за третий квартал 2026 года по одному и тому же тесту; Рекорд 150 West 12th Street падает ниже 4000 долларов за квадратный фут при использовании более крупной зарегистрированной площади StreetEasy. Сравнение StreetEasy — это перекрестная проверка, а не замена экрана UrbanDigs, созданного на основе RLS. StreetEasy еще не опубликовала рыночные данные за сентябрь, поэтому они не считаются полным отчетом за третий квартал. Закрытый поиск UrbanDigs за третий квартал 2026 года выявил 14 записей, но включал одну запись о закрытии 30 июня, выходящую за пределы указанного диапазона; эта запись исключена. Экраны за третий квартал 2025 года показали 17 закрытий и 13 подписанных контрактов. Результаты поиска могут измениться по мере урегулирования записей. Дополнительные источники, проверенные 5 октября: Джонатан Миллер, Жилищные заметки, анализ Манхэттена за третий квартал, 2 октября; Отчет Compass Manhattan Q3, воспроизведенный командой Стейси Фролих, 2 октября. Данные Compass за первый квартал действительны до 20 сентября и будут пересмотрены позже. Его роскошные категории, ориентированные только на цену, не являются строгим экраном UrbanDigs. Теперь Миллер сотрудничает с The Real Deal, а не с Эллиманом, для своих репортажей о Нью-Йорке.