Манхэттен вышел на осенний рынок с большим количеством закрытий, более высокими ценами и меньшим количеством доступных товарных запасов, чем год назад. Corcoran зафиксировала 3625 продаж в третьем квартале, что является самым высоким показателем за третий квартал с 2022 года. Средняя цена продажи достигла 1,25 миллиона долларов, что является рекордом третьего квартала.
Рынок активен, но движется не в одном направлении. Закрытие отражает сделки, заключенные ранее в этом году, тогда как количество заключенных контрактов упало на 6% по сравнению с годом ранее. Покупатели продолжают действовать, когда недвижимость и цена имеют смысл. Они также работают с меньшим выбором: активные запасы упали до 6354 позиций, что является самым низким показателем в третьем квартале с 2017 года.
Последний доступный отчет StreetEasy подтверждает ту же историю поставок и скорости, хотя он охватывает август, а не весь квартал. Запасы на Манхэттене снизились на 11,2% по сравнению с годом ранее, а дома, заключающие контракты, находились на рынке по медиане 93 дня, что на шесть дней быстрее. Количество контрактов на Манхэттене практически не изменилось, снизившись на 0,9%, что усиливает необходимость отделения сильных сделок закрытия от форвардного трубопровода.
Манхэттен, третий квартал 2026 года: краткий обзор
| Мера | 3 квартал 2026 г. | Год за годом |
|---|---|---|
| Закрытые продажи | 3,625 | +9% |
| Объем продаж | 7,28 миллиарда долларов | +10% |
| Средняя цена продажи | 1,25 миллиона долларов | +4% |
| Средняя цена за квадратный фут | $1,751 | +2% |
| Активные объявления | 6,354 | -3% |
| Контракты подписаны | 2,532 | -6% |
| Среднее количество дней на рынке | 90 дней | на 13% быстрее |
Квартиры обеспечили большую часть роста цен
В анализе «Жилищных заметок» Джонатана Миллера от 2 октября также говорится, что медиана Манхэттена составляет 1,25 миллиона долларов, что на 5,9% больше, чем в третьем квартале 2025 года в его наборе данных. Он сообщает о самом сильном годовом росте продаж в диапазоне от 2 до 5 миллионов долларов и о самом большом среднем размере продаж квартир за шесть лет. Более широкий набор транзакций имеет значение: более высокий медианный показатель в районе не означает, что все квартиры получили одинаковую сумму.
Продажи вторичных квартир выросли на 15% до 1266. Их медианная цена выросла на 10% до рекордных $1,65 млн, а средняя цена за квадратный фут достигла $1807. В кооперативах перепродажи ситуация была более стабильной: медиана осталась на уровне 875 000 долларов, в то время как средняя цена и средняя цена за квадратный фут снизились.
Предложение новых разработок является более глубокой проблемой. Инвентаризация спонсоров упала на 22% до 564 объявлений, что является самым низким уровнем с четвертого квартала 2012 года. Новые проекты, запущенные в течение квартала, добавили 286 резиденций, но этого было недостаточно, чтобы обратить вспять более длительное снижение доступных спонсорских продуктов.
Высококлассный сегмент делает больше, чем от него требуется
Сумма сделок, превышающих 3 миллиона долларов, выросла на 25% в годовом исчислении. Группа от 3 до 5 миллионов долларов была самой сильной: продажи выросли на 40%. На дома стоимостью более 3 миллионов долларов пришлось 19% всех сделок, что является самой высокой долей за всю историю. Крупнейшим закрытием квартала стал 113-й этаж Central Park Tower за 46 958 750 долларов.
Эта сила не означает, что каждая дорогая недвижимость имеет равные рычаги воздействия. Расположение, состояние, виды, качество зданий и ценовая дисциплина по-прежнему определяют, какие объявления будут перенесены. Квартиры стоимостью от 3 до 5 миллионов долларов подписывались быстрее всего, в среднем за 78 дней. Дома стоимостью более 5 миллионов долларов проживали в среднем 113 дней.
Что означают цифры Q3
Подписанные контракты заслуживают большего внимания, чем заключительные заголовки. Compass сообщает о 2075 контрактах, что на 12% меньше, чем в третьем квартале 2025 года, при этом контракты на кондоминиумы упали на 9%, а контракты на кооперативы - на 13,2%. Первоначальные данные за третий квартал действительны до 20 сентября и позже пересматриваются, поэтому их не следует объединять с данными Коркорана. Тем не менее оба источника указывают на меньшее количество контрактов, чем год назад.
Что происходит при цене ниже 1 миллиона долларов?
Коркоран сообщает, что на долю квартир стоимостью менее 1 миллиона долларов пришлось 42% продаж, что является его второй самой низкой долей без учета ажиотажа до уплаты налогов во втором квартале 2019 года. Но количество закрытий кооперативов при перепродаже стоимостью менее 1 миллиона долларов все же выросло на 4% по сравнению с третьим кварталом 2025 года. Меньшая доля рынка - это не то же самое, что меньше продаж.
Квартиры начального уровня продаются долго, но имеющиеся цифры не свидетельствуют о том, что они продаются медленнее, чем в прошлом году. Corcoran сообщает, что для заключения контракта ниже $500 000 потребуется 106 дней по сравнению со 110 в третьем квартале 2025 года, а также 89 дней с $500 000 до $1 млн по сравнению с 99. Диапазон от $3 до $5 млн в среднем составлял 78 дней. Compass сообщает, что заключение контракта на 28% объектов недвижимости на Манхэттене заняло более 180 дней, но не предоставляет сравнения этого показателя с прошлым годом. Время заключения контракта описывает дома, которые нашли покупателей, а не то, как долго лежали оставшиеся непроданные объекты.
Для покупателей: квартиры с лучшим положением не ждут широкого сигнала рынка. Недостаточное предложение и более быстрое время маркетинга говорят о том, что необходимо подготовиться до появления нужного объекта недвижимости. Это не лишает возможности вести переговоры по поводу скомпрометированных или устаревших ресурсов.
Для продавцов: рынок вознаграждает за качество, но снижение количества заключенных контрактов на 6% является поводом сохранять дисциплину. Сильное закрытие квартала может скрыть более медленный форвардный конвейер. Цены на фоне текущей конкуренции имеют большее значение, чем цены на фоне заголовка.
Для инвесторов и покупателей вторичного жилья: новый налог на жилые дома добавляет к модели еще одну стоимость владения, особенно в верхнем сегменте. Это не остановило спрос, но оно включено в андеррайтинг наряду с финансированием, расходами на содержание, структурой предприятия и ожидаемым периодом удержания.
Источники: Коркоран, Отчет о рынке недвижимости Манхэттена, 3 квартал 2026 г., 2 октября; Джонатан Миллер, Жилищные заметки, анализ Манхэттена за третий квартал 2026 г., 2 октября; Отчет Compass Manhattan за третий квартал 2026 года, воспроизведенный командой Стейси Фролих., 2 октября; StreetEasy, Отчет о рынке жилья Нью-Йорка за август 2026 г., 15 сентября. Проверено 5 октября 2026 г. В таблице заголовков постоянно используется Corcoran. Compass использует REBNY RLS и ACRIS с первоначальными показателями за текущий квартал до 20 сентября, которые могут быть пересмотрены. Августовский отчет StreetEasy представляет собой ежемесячную проверку, а не полное сравнение за третий квартал. Подсчеты и изменения цен остаются отдельными источниками. Партнерство Миллера по подготовке докладов о Нью-Йорке перешло от Elliman к The Real Deal в 2026 году; его анализ здесь цитируется непосредственно из «Жилищных заметок».