Возврат комиссии покупателю в Нью-Йорке: как это работает в 2026 году

Покупатель из России или стран СНГ, приобретающий квартиру на Манхэттене, считает цену, налоги и расходы на закрытие сделки, но нередко поздно замечает статью, где переговорный ресурс действительно есть, — брокерскую комиссию. В штате Нью-Йорк существует закреплённый в законе механизм, возвращающий покупателю часть этой суммы при закрытии: buyer rebate, возврат комиссии покупателю. Этот материал объясняет, что это такое, откуда берутся деньги, сколько возвращается на деле и что изменило соглашение NAR 2024 года.

Что такое возврат комиссии покупателю

Возврат — это часть комиссии, получаемой агентом покупателя, которую тот же агент отдаёт своему клиенту. Практическое следствие простое: два агента могут добыть один и тот же объект по одной и той же цене, но с возвратом покупатель выходит на закрытие, потратив меньше. Можно смотреть на это и как на возмещение, которое агент покупателя выплачивает в день закрытия сделки.

Правовое положение в штате Нью-Йорк

Нью-Йорк внёс возврат комиссии в текст закона в декабре 2014 года: поправка к статье 442 Real Property Law прямо вывела его из-под запрета делить комиссию с лицом без лицензии. Здесь стоит исправить распространённое заблуждение — до этой даты возврат не был незаконным. И Департамент штата, и генеральный прокурор штата уже придерживались позиции, что он допустим, а поправка 2014 года кодифицировала эту позицию, а не сняла запрет. Заявленная цель состояла в том, чтобы снизить транзакционные издержки покупателей и усилить конкуренцию между агентами.

Налоговый режим

Как правило, возврат комиссии не рассматривается как облагаемый доход. Поскольку каждая имущественная ситуация своя, тем более если покупатель не является налоговым резидентом США, эту квалификацию имеет смысл подтвердить у налогового консультанта до закрытия сделки, а если в конкретном случае налог всё же возникает — исполнить обязанность.

Возврат и переговоры о комиссии — не одно и то же

Вещи похожие, но одно различие решает: возврат предоставляет брокер покупателя, тогда как согласованную комиссию платит продавец. Покупатель торгуется о возврате, продавец — о комиссии.

Как делится комиссия

В классической схеме продавец платит своему брокеру комиссию в шесть процентов от цены продажи. Если покупатель приходит со своим брокером, брокер продавца оставляет себе половину, то есть три процента, и передаёт оставшиеся три процента брокеру покупателя. Возврат берётся именно из этой второй половины.

Кто о чём договаривается

Названия говорят сами за себя: о возврате договаривается покупатель, а не продавец, а о комиссии продавца — продавец, а не покупатель. Покупатель может обсуждать, заплатит ли его агент возврат и в каком размере. Строго говоря, полный термин звучит как buyer commission rebate, возврат комиссии покупателю, поэтому покупатель, обсуждающий этот пункт со своим агентом, технически ведёт переговоры именно о комиссии.

Когда агент работает под брокером

Любой агент по недвижимости, сам не являющийся брокером, обязан работать под другим брокером — так называемым управляющим брокером. Поэтому доля, причитающаяся агенту покупателя, делится ещё раз, обычно пополам, с этим брокером.

В цифрах. Если жильё продаётся за 150 000 долларов, а агенты обеих сторон делят шестипроцентную комиссию поровну, каждой стороне достаётся три процента, то есть 4500 долларов. Если при этом каждый агент работает под управляющим брокером, сумма делится снова: агенту и брокеру достаётся по 1,5 процента, то есть по 2250 долларов. Если после этого агент покупателя предлагает возврат в один процент, покупатель получает обратно 1500 долларов, а агенту остаётся 750 долларов, то есть 0,5 процента.

Сколько на самом деле возвращается

Расчёт прямой, и сделать его стоит до того, как что-либо подписано: возврат в один процентный пункт возвращает покупателю при закрытии один процент от цены покупки. В примере выше это 1500 долларов при цене 150 000. На фоне размера сделки на Манхэттене сумма перестаёт быть символической — и именно поэтому её следует согласовать письменно до первых просмотров, а не тогда, когда предложение уже принято.

Зачем агенту предлагать возврат

Самая частая причина — конкуренция за клиента. Агент может пойти на это и тогда, когда ему особенно важно, чтобы конкретный объект сменил владельца, а такой стимул подталкивает покупателя сделать предложение. Есть и третья, менее очевидная причина: тот, кто работает на более эффективных процессах и технологиях, располагает запасом, чтобы передать часть операционной экономии покупателю в виде экономии на сделке.

Четыре способа распорядиться возвратом

• Уменьшить расходы на закрытие сделки.
• Профинансировать ремонт — например новые столешницы или полы.
• Купить бытовую технику: холодильник или стирально-сушильную машину.
• Получить сумму наличными при закрытии.

Комиссия решает не всё

Покупателю, приезжающему в Нью-Йорк из-за рубежа, взвешивать приходится не только проценты. На столь конкурентном рынке качество агента весит больше, чем возврат. Заплатить полную комиссию тому, кто способен получить нужный объект по нужной цене и в нужный срок, может оказаться куда выгоднее, чем взять возврат у того, кто на это не способен. Тот, кто оценивает опыт, специализацию и отзывы прежних клиентов, обычно выходит из сделки в лучшем положении.

Что изменило соглашение NAR 2024 года

Три практических изменения

• Продавец больше не обязан предлагать вознаграждение агента покупателя через MLS. Автоматическая передача на сторону покупателя прекратилась.
• Покупатель обязан подписать письменное соглашение о представительстве до просмотра объекта с агентом — участником MLS. Документ прописывает, как именно агент получает оплату. NAR ограничивает это требование участниками MLS, работающими с покупателем по объекту, размещённому в MLS, поэтому оно не распространяется ни на сугубо административный контакт, ни на день открытых дверей, который проводит агент продавца.
• Гонорар агента покупателя теперь согласуется напрямую между покупателем и агентом — как правило, в виде фиксированной суммы, почасовой ставки или процента от цены покупки.

Что это означает для возврата в 2026 году

• Если продавец согласился оплатить работу агента покупателя, а в Нью-Йорке это по-прежнему распространено, возврат работает как и раньше: агент отдаёт часть при закрытии.
• Если продавец такого вознаграждения не предлагает, покупатель платит своему агенту напрямую, и возврат превращается в скидку с согласованного гонорара.
• В обоих случаях у покупателя больше пространства, чтобы зафиксировать и гонорар, и возврат заранее и письменно, ещё до начала поиска.

Нью-йоркский контекст: кооперативы и соглашение о представительстве

Правления нью-йоркских кооперативов требуют полностью подписанный договор, прежде чем вообще рассматривать заявку покупателя. Обязательное письменное соглашение о представительстве вошло на этот рынок практически без трения, поскольку формальные отношения с покупателем здесь и так были обычной практикой, и сегодня большинство опытных агентов покупателя на Манхэттене и в Майами фиксируют свою политику возврата внутри того же соглашения.

Вопрос, который решает дело, и задать его следует до первого просмотра: предлагаете ли вы возврат комиссии покупателю и можно ли внести его в соглашение о представительстве? Ответ должен быть недвусмысленным и зафиксированным письменно.

Частые вопросы

Что такое возврат комиссии покупателю?

Это часть комиссии агента покупателя, которую агент отдаёт своему клиенту, на практике — возмещение, выплачиваемое при закрытии сделки. Покупатель получает тот же объект по той же цене, потратив меньше.

Законен ли возврат комиссии в штате Нью-Йорк?

Да. Нью-Йорк закрепил его в законе в декабре 2014 года поправкой к статье 442 Real Property Law. До этого он не был незаконным: Департамент штата и генеральный прокурор уже считали его допустимым, а поправка кодифицировала эту позицию, а не сняла запрет.

Облагается ли возврат налогом?

Как правило, он не рассматривается как облагаемый доход. Тем не менее квалификацию стоит подтвердить у налогового консультанта, особенно покупателю без налогового резидентства США, и исполнить обязанность, если в конкретной ситуации налог всё же возникает.

Сколько получает обратно покупатель?

Возврат в один процентный пункт возвращает один процент от цены покупки. При продаже за 150 000 долларов это 1500 долларов покупателю, а агенту после раздела с управляющим брокером остаётся 750 долларов.

Изменило ли что-нибудь соглашение NAR от августа 2024 года?

Да. С 17 августа 2024 года продавец не обязан предлагать вознаграждение агента покупателя через MLS, и этот гонорар согласуется напрямую. Возврат в Нью-Йорке остаётся законным: если продавец оплачивает работу агента покупателя, он работает как прежде, если нет — становится скидкой с согласованного гонорара.

О чём спросить агента на старте?

Предлагает ли он возврат комиссии покупателю и внесёт ли его в письменное соглашение о представительстве. Ответ должен быть недвусмысленным и письменным ещё до первого просмотра.