O mercado de ultraluxo de Miami-Dade se dividiu em dois no terceiro trimestre. Os fechamentos de condos a partir de US$ 10 milhões caíram de 17 para 15. Os fechamentos de casas no mesmo patamar de preço subiram de 29 para 38. Somar os dois ocultaria o resultado mais útil: a demanda por casas de referência se fortaleceu, enquanto o mercado de condos de ultraluxo já concluídos continuou pequeno e concentrado.
Os números dos condos ainda trouxeram um forte sinal de preço. O preço mediano de venda subiu para US$ 17 milhões e o preço mediano por pé quadrado chegou a US$ 3.950. Com apenas 15 fechamentos, porém, alguns imóveis excepcionais podem alterar bastante as duas medidas. É um mercado a ser lido edifício por edifício, e não por uma média do condado.
Sinal do mercado de ultraluxo no 3T
| Indicador | 3T 2025 | 3T 2026 | Leitura do mercado |
|---|---|---|---|
| Fechamentos de condos a partir de US$ 10 mi | 17 | 15 | Dois fechamentos a menos em relação ao ano anterior. |
| Volume de vendas de condos | US$ 277,5 mi | US$ 265,3 mi | Queda de 4,4%. |
| Preço mediano de venda de condos | US$ 14,765 mi | US$ 17 mi | Mais alto, mas com base em um mix de vendas pequeno e variável. |
| Preço mediano por pé quadrado de condos | $3.288 | $3.950 | Mais alto, com o mix migrando para produtos mais fortes. |
| Mediana de dias no mercado de condos | 135 | 93 | A cobertura estava incompleta para quatro vendas do 3T 2026. |
| Fechamentos de casas a partir de US$ 10 mi | 29 | 38 | Alta de 31%. |
| Volume de vendas de casas | US$ 544,4 mi | US$ 823,4 mi | A demanda por casas de referência foi a parte mais forte do trimestre. |
The Surf Club definiu a referência de condos do trimestre
A Residence S-1003 do The Surf Club foi vendida por US$ 30,25 milhões, o maior preço de um fechamento de condo em Miami-Dade no arquivo do 3T analisado. Com US$ 7.143 por pé quadrado, também registrou o maior preço por pé quadrado de condo do trimestre nesse arquivo.
O resultado não deve ser aplicado indiscriminadamente a outros edifícios. Compradores de ultraluxo comparam a residência, a vista, a privacidade, o modelo de serviços, a arquitetura e o histórico de revenda. O endereço importa, mas o imóvel específico importa mais.
A concentração importa
Os 15 fechamentos de condos se distribuíram por 11 edifícios, e cinco ocorreram no The Surf Club. Essa concentração faz parte da história. Miami tem condos caros, mas o produto concluído que compete no mais alto nível internacional ainda se limita a uma lista curta.
Miami tem casas de ultraluxo há muito tempo. Não tinha um mercado consolidado de condos de ultraluxo. Houve alguns edifícios de condo excepcionais, entre eles Apogee, The Surf Club e Seaway at The Surf Club, mas poucos edifícios não formam um mercado.
Essa categoria está sendo construída agora. A próxima geração inclui Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences em Brickell e Sunny Isles, e The Residences at Mandarin Oriental, Miami, em Brickell Key.
Várias dessas propriedades só serão entregues entre 2027 e 2030. Os dados de fechamentos do 3T descrevem, portanto, o pequeno mercado concluído que existe hoje, e não o mercado mais amplo que os compradores já estão avaliando. Reservas e contratos assinados não devem ser tratados como fechamentos concluídos.
Luxo e ultraluxo não são o mesmo recorte
No relatório de mercado de Miami do 3T complementar, luxo significa os 10% de maior preço entre os fechamentos selecionados de condos, co-ops e casas geminadas em cada geografia. O ponto de entrada no 3T 2026 foi de US$ 2,8 milhões em Miami Beaches e de US$ 1,55 milhão em Miami Coastal Mainland.
O ultraluxo, nesta página, usa um limite fixo de preço de venda efetivo de US$ 10 milhões ou mais em todo Miami-Dade. O limite fixo permite a comparação ano a ano, mas o preço sozinho não torna toda residência equivalente. Para a visão por edifício, consulte o guia de condos de ultraluxo de Miami.
A Carnegie Mellon pode ampliar o futuro grupo de compradores
O campus planejado da Carnegie Mellon em Miami é um fator de demanda de prazo mais longo, e não uma explicação para as vendas do 3T. A universidade anunciou o campus de Wynwood em 30 de setembro, último dia do trimestre. A doação de US$ 3 bilhões de Ken Griffin destina US$ 2 bilhões a Miami e US$ 1 bilhão a Pittsburgh. A construção está prevista para 2027, com os primeiros alunos esperados em 2028, sujeito a aprovações.
A conexão com o ultraluxo não está na população estudantil, e sim nos fundadores, pesquisadores seniores, executivos e investidores que podem criar ou financiar empresas em torno do campus. O setor financeiro veio primeiro no recente ciclo migratório de Miami. Uma base mais profunda de tecnologia e pesquisa pode criar, com o tempo, a próxima fonte de demanda de alto patrimônio. Leia o anúncio da Carnegie Mellon.
O que o trimestre significa para compradores e vendedores
Para compradores: compare a residência específica, o edifício e a plataforma de serviços. Uma venda de US$ 10 milhões em outro ponto do condado não é automaticamente um comparável útil.
Para vendedores: o grupo de compradores existe, mas é seletivo. O preço precisa ser sustentado por evidências do mesmo edifício, vista, estado de conservação, privacidade, altura do andar e qualidade da operação.
Para compradores que avaliam novos empreendimentos: separe o mercado concluído dos projetos em desenvolvimento. Estrutura de depósito, risco de entrega, histórico da incorporadora e o conjunto competitivo final devem fazer parte da análise.
Perguntas frequentes
Quantos condos de Miami-Dade foram vendidos por US$ 10 milhões ou mais no 3T 2026?
Quinze fechamentos de condos em Miami-Dade atingiram o limite de US$ 10 milhões no 3T 2026, contra 17 no 3T 2025.
Qual foi o fechamento de condo de maior preço em Miami no 3T 2026?
A Residence S-1003 do The Surf Club foi vendida por US$ 30,25 milhões. Com US$ 7.143 por pé quadrado, também teve o maior preço por pé quadrado de condo registrado no arquivo de fechamentos do 3T de Miami-Dade analisado.
O mercado de ultraluxo de Miami melhorou no 3T 2026?
Dependeu do tipo de imóvel. Os fechamentos de casas a partir de US$ 10 milhões subiram 31%, enquanto os de condos caíram de 17 para 15. O preço mediano e o preço mediano por pé quadrado dos condos aumentaram, mas a amostra foi pequena e concentrada.
Qual é a diferença entre luxo e ultraluxo em Miami?
Luxo é definido aqui como os 10% de maior preço entre os fechamentos selecionados dentro de uma geografia específica. O ultraluxo usa um limite fixo de preço de venda efetivo de US$ 10 milhões em todo Miami-Dade. Os grupos se sobrepõem, mas respondem a perguntas diferentes.
Miami tem um mercado consolidado de condos de ultraluxo?
Ainda não. Miami tem casas de ultraluxo há muito tempo e alguns edifícios de condo excepcionais, entre eles Apogee, The Surf Club e Seaway at The Surf Club. A categoria mais ampla de condos só agora está sendo construída, por meio de projetos como Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences em Brickell e Sunny Isles, e The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
O relatório inclui contratos de pré-construção?
Não. O relatório abrange fechamentos concluídos de 1º de julho a 30 de setembro de 2026. Vendas diretas de incorporadoras podem não aparecer nos dados de origem, e reservas ou contratos assinados não são contados como fechamentos.
Precisa de uma comparação edifício por edifício? Solicite um briefing privado sobre o mercado de ultraluxo de Miami.
Fonte e método: MIAMI REALTORS Matrix, consultado em 15 de outubro de 2026. O filtro abrange fechamentos de condos e casas unifamiliares em Miami-Dade de 1º de julho a 30 de setembro, com preço de venda efetivo de US$ 10 milhões ou mais. O preço por pé quadrado dos condos usa a área habitável informada. Os campos de dias no mercado e de desconto sobre o último preço pedido estavam incompletos em algumas transações; os valores ausentes foram excluídos. Vendas diretas de incorporadoras e outras vendas fora do Matrix podem estar ausentes. Por Anthony Guerriero, Corretor, Manhattan Miami Real Estate LLC.