Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Por que perguntam por este edifício pelo nome

A maioria das torres à beira-mar do Sul da Florida se vende pela vista, pela planta e pelo padrão de acabamento. Esta se vende pela assinatura. O Armani/Casa Interior Design Studio assina os interiores e as áreas comuns, conforme o próprio registro do empreendimento da Dezer Development, e esse crédito mudou a forma como o edifício é negociado. O comprador chega já conhecendo a marca e com uma expectativa formada sobre o que um ambiente deve transmitir antes mesmo de ver a primeira planta.

Esse reconhecimento é útil e também é uma armadilha. A familiaridade com a marca encurta a diligência que um comprador normalmente faria em uma aquisição à beira-mar deste porte. Alguém se encanta com o lobby, assina rápido e só depois examina a posição do fundo de reserva, o histórico de taxas extraordinárias, a linha do seguro e a exposição daquela coluna específica. São esses itens que definem quanto o apartamento custa para ser mantido na próxima década, e nenhum deles muda por causa de um crédito de design.

Esta página trata do que o edifício é fisicamente, de como as linhas de residências se diferenciam, do que convém verificar antes de fazer uma oferta e de onde a torre se posiciona diante das demais residências de marca da Collins Avenue. Para começar pelo corredor mais amplo, vá antes ao hub apartamentos à venda em Sunny Isles e depois volte.

O edifício em si

A torre ergue-se diretamente sobre a areia, no lado leste da Collins Avenue, na porção norte da orla de Sunny Isles Beach. Os registros imobiliários do condado mostram endereços da Collins Avenue dentro da cidade até aproximadamente a quadra 19200; a partir dali começa o limite municipal de Golden Beach e a via à beira-mar muda de nome.

O arquiteto autor do projeto é o Pelli Clarke & Partners, escritório fundado por César Pelli, e o arquiteto responsável técnico é o Sieger Suarez Architects, conforme a página do próprio projeto do escritório autor. Essa página registra a torre com 649 pés e cerca de 784.000 pés quadrados de área construída. A Dezer Development descreve o edifício como uma torre à beira-mar de 60 andares e o Pelli Clarke & Partners também descreve a torre com sessenta pavimentos, de modo que a contagem comercial de andares é ao menos coerente entre a incorporadora e o escritório autor. Já os registros de unidades do Miami-Dade County numeram os andares residenciais do terceiro ao quinquagésimo quarto, sem décimo terceiro andar, e por isso a contagem comercial não coincide com a numeração registrada. Pergunte qual convenção o anúncio está usando antes de comparar um “andar alto” daqui com um andar alto do prédio vizinho.

Os arquitetos descrevem a volumetria como duas formas entrelaçadas, semelhantes a velas, que se expandem à medida que sobem. A descrição não é ornamental: ela explica uma característica mensurável do pavimento, já que algumas linhas de residências realmente ganham área conforme se sobe, o que aparece nos próprios registros de área do condado e é incomum em uma torre de Miami.

O deck da piscina e o beach club ficam voltados para o oceano, enquanto o pórtico coberto e o percurso de chegada dão para a Collins.

Estrutura, número de residências e entrega

Os registros de folio do Miami-Dade County (o folio equivale à matrícula da unidade no condado) para o 18975 Collins Condo listam 306 residências numeradas, seis por andar, do terceiro ao quinquagésimo quarto pavimento, o que resulta em cinquenta e uma unidades em cada uma das seis linhas. Outros dois folios estão registrados como coberturas: PH-00, com 5.336 pés quadrados, e PH-04, com 4.821 pés quadrados de área privativa registrada pelo condado. Chega-se assim a 308, número que a Dezer Development publica em seu próprio registro do empreendimento e que aqui se reconcilia com as matrículas efetivamente registradas. Uma ressalva sobre contagens publicadas: a página do projeto do escritório autor informa 260 residências, o que não se concilia nem com o registro do condado nem com o número da incorporadora. Trate qualquer contagem publicada de unidades como uma afirmação a ser verificada, e não como um fato.

O registro do condado também responde à pergunta que o comprador faz quando quer saber qual é a profundidade do conjunto de comparáveis da sua própria coluna. Somados os dormitórios de todos os folios, o edifício reúne 102 residências de dois dormitórios nas linhas 04 e 05, 102 de três dormitórios nas linhas 01 e 03 e 102 de quatro dormitórios nas linhas 00 e 02. Para os dois folios de cobertura, o condado não registra contagem alguma de dormitórios. A Dezer Development anuncia plantas de dois a seis dormitórios, de modo que qualquer configuração acima de quatro dormitórios está nas coberturas, e não na grade de linhas. Uma página concorrente sobre o edifício divide o mix em 102 de dois dormitórios, 102 de três e 104 de quatro ou mais, o que pressupõe silenciosamente que as coberturas são unidades de quatro dormitórios. O registro do condado não afirma isso.

Outros quatorze folios ficam fora da contagem de residências. Nos registros do condado eles aparecem como PS-1 a PS-15, sem o PS-13, cada um registrado com 209 pés quadrados. São as cabanas que o Pelli Clarke & Partners descreve como cabanas privativas à beira-mar, sobre a areia. Cada folio de cabana carrega sua própria fração ideal de 0,0299% nas áreas comuns, e é isso que a torna uma unidade com escritura própria, e não uma simples autorização de uso de área alheia. Por terem folio próprio, podem ser transferidas separadamente do apartamento. O Pelli Clarke & Partners também descreve as cabanas como estruturas de mais de um nível, portanto uma ficha de venda que informe área muito superior a 209 pés quadrados está descrevendo outra coisa que não a área privativa registrada pelo condado. Confirme por escrito se alguma cabana está incluída no negócio em análise, e confirme pelo folio, não pela ficha do anúncio.

Quanto à conclusão, o registro do condado se divide: do terceiro ao quinquagésimo andar consta ano de construção de 2019, com duas exceções no terceiro pavimento, já que as unidades 302 e 303 constam como 2020. Do quinquagésimo primeiro ao quinquagésimo quarto andar e nos dois folios de cobertura consta 2020. O Pelli Clarke & Partners registra o projeto como concluído em 2020 e a imprensa setorial noticiou a finalização da torre no fim de 2019, o que é compatível com uma torre que atingiu a altura final e foi entregue de baixo para cima na virada daquele ano. Uma página que estampa um único ano de construção para o edifício, em qualquer direção, está arredondando um registro que de fato se divide. A data importa por uma razão prática, tratada adiante: é ela que dá início à contagem da milestone inspection.

Pé-direito de mais de dez pés, vidro de piso a teto e terraços profundos são o fio condutor que a incorporadora divulgou em todas as plantas. Não publicamos altura de pé-direito acabado por faixa de andares, porque o número varia conforme a faixa e a planta e pertence à ficha técnica da incorporadora, não a uma página na web. Obtemos essa ficha para o cliente antes da oferta.

O que o crédito Armani/Casa abrange

O registro do empreendimento da Dezer Development afirma que o Armani/Casa Interior Design Studio assinou as residências, as áreas comuns e as áreas de lazer, e que o trabalho do estúdio se estende ao mobiliário e aos acabamentos apresentados no edifício. Descrevemos o crédito exatamente como a incorporadora o publicou e não qualificamos o acordo comercial por trás dele, porque seus termos são privados e ninguém fora das partes pode descrevê-los com honestidade.

O que o comprador de fato encontra é uma paleta de materiais contida: neutros quentes, muita pedra e madeira, marcenaria de baixo contraste, iluminação indireta e ferragens deliberadamente discretas. A Armani/Casa não trabalha o efeito dramático; trabalha a serenidade. Quem procura um interior de Miami de alto brilho e alto contraste vai achar o pacote entregue pouco impressionante, e esse é um ponto real de segmentação neste mercado.

Desde então, várias unidades de revenda foram reformadas pelos proprietários, o que significa que dois apartamentos da mesma linha podem se apresentar de maneiras muito distintas. Na visita, pergunte diretamente se o que está vendo é o acabamento original de entrega ou uma reforma do proprietário: isso altera tanto o preço que se deve pagar quanto o histórico de licenças que será preciso levantar. Não publicamos os fabricantes originais de eletrodomésticos ou de marcenaria, porque não obtivemos a ficha técnica da incorporadora para esta página, e uma resposta errada aqui seria repetida por todo comprador que a lesse.

Os pavimentos de lazer

A Dezer Development publica um programa de lazer de mais de 35.000 pés quadrados distribuído em dois pavimentos, com lounge de moradores, restaurante, charutaria, adega, spa de dois níveis, academia voltada para o oceano, sala de cinema e salão de festas, além de deck de piscina aquecida e cerca de 300 pés de praia privativa. A incorporadora também credita o paisagismo a Enzo Enea. Considere isso o programa tal como entregue, e não o programa tal como opera hoje: operadores e horários de lazer nas torres de Sunny Isles mudaram desde 2019, e uma lista publicada não equivale a uma operação com equipe em campo.

Duas perguntas importam mais do que a lista. A primeira: quais áreas têm equipe própria e em que horários, porque um spa sem equipe é apenas uma sala. A segunda: quanto custa operar o programa de lazer, porque esse custo está dentro da sua taxa mensal de condomínio e é a rubrica que se move.

Linhas de residências e plantas

O pavimento tipo comporta seis residências por andar, numeradas por linha de 00 a 05. Os números abaixo vêm dos registros de folio do Miami-Dade County Property Appraiser para todas as unidades do edifício, ou seja, são área privativa registrada, e não a área interna divulgada pela incorporadora. As duas medidas não são a mesma coisa e o caderno de plantas da incorporadora costuma indicar área maior. Use os números do condado para comparar as linhas entre si e o caderno de plantas para qualquer documento que for assinar.

• Linha 00 é a maior planta padrão. Os registros do condado indicam quatro dormitórios com cinco banheiros completos e um lavabo, e área privativa que sobe de 3.005 pés quadrados no terceiro andar para 3.504 pés quadrados no quinquagésimo quarto.
• Linha 01 é uma planta de três dormitórios com cinco banheiros completos e um lavabo, registrada com 2.468 pés quadrados em todos os andares, do terceiro ao quinquagésimo quarto.
• Linha 02 é uma planta de quatro dormitórios com quatro banheiros completos e um lavabo, registrada com 2.682 pés quadrados em todos os andares.
• Linha 03 é uma planta de três dormitórios com três banheiros completos e um lavabo, registrada com 2.271 pés quadrados em todos os andares.
• Linha 04 é uma planta de dois dormitórios com dois banheiros completos e um lavabo, que cresce de 1.506 pés quadrados na base da torre para 1.762 pés quadrados no topo.
• Linha 05 é a menor planta de dois dormitórios, com dois banheiros, crescendo de 1.080 pés quadrados para 1.305 pés quadrados.

Leia o padrão, e não os números isolados. Três linhas são dimensionalmente idênticas de baixo a cima, o que as torna incomumente fáceis de precificar por comparáveis. Três linhas crescem com a altura, e essa é a volumetria em forma de vela aparecendo nos registros de escritura. Na linha 00, a diferença entre o andar mais baixo e o mais alto é de cerca de 500 pés quadrados de área privativa registrada, e isso antes de precificar a vista.

Vale nomear uma armadilha de apresentação, porque ela aparece nas páginas de edifício que se posicionam para esta torre. Essas páginas organizam as plantas em três faixas de andares, tipicamente do 3 ao 20, do 21 ao 40 e do 41 ao 54, e atribuem uma única área a cada faixa. O registro do condado não sustenta essa estrutura nas linhas que crescem. Na linha 04, a área privativa registrada é de 1.506 pés quadrados no terceiro andar, 1.584 no vigésimo, 1.634 no trigésimo, 1.693 no quadragésimo primeiro e 1.762 no quinquagésimo quarto, e os andares intermediários ficam entre esses valores em vez de repeti-los. Uma tabela por faixa, portanto, superestima o apartamento na base da faixa e subestima o do topo. Precifique o andar, e não a faixa.

As áreas de terraço não são registradas pelo condado e nós não as publicamos. O que está documentado, pelas duas partes que efetivamente construíram a torre, é que os terraços são um ambiente projetado, e não uma sacada estreita. A Dezer Development afirma que as residências têm amplas varandas privativas equipadas com cozinha externa, e o Pelli Clarke & Partners afirma que todas as residências têm terraços privativos amplos com cozinha externa e que a maioria conta com acesso privativo por elevador de alta velocidade. Nenhum dos dois publica dimensão de terraço por linha, e o condado tampouco. A profundidade do terraço varia de fato por linha e por faixa de andares aqui, e no lado oceânico da Collins um ambiente externo é parte funcional do apartamento, não um enfeite. Obtemos a planta cotada da unidade específica antes de opinar sobre preço por pé quadrado, porque quem precifica apenas pela área interna vai ordenar mal as linhas.

Os dois folios de cobertura têm configuração própria e não seguem a grade de linhas.

Como pensar a escolha da coluna

Três variáveis determinam o valor dentro deste edifício, nesta ordem.

A orientação vem primeiro. As residências voltadas para o norte guardam mar aberto e praia na direção de Golden Beach, e as voltadas para o sul acompanham a linha de torres de Sunny Isles, uma vista imponente e mais movimentada. O leste puro é a vista frontal do oceano; a oeste está o Intracoastal Waterway, e o Pelli Clarke & Partners descreve as residências com vistas da ilha, do oceano e do Intracoastal, lembrete de que, em um terreno de ilha-barreira tão estreito, uma mesma planta pode ter mais de uma orientação. Pergunte quais janelas apontam para cada direção, em vez de aceitar um único rótulo de bússola tirado da ficha do anúncio.

A faixa de andares vem em segundo lugar e não é linear, e o salto de valor é mais acentuado onde a residência supera a altura das construções do entorno. Nesta torre, em três das seis linhas a própria planta aumenta com a altura, de modo que, nessas colunas, subir compra área além de vista.

A profundidade do terraço vem em terceiro e é cronicamente subestimada. Tire a medida da planta, e não do anúncio.

Ser proprietário aqui: o que aparece no fechamento e depois dele

Esta é a seção que as páginas de marketing pulam.

Taxa mensal de condomínio. As torres à beira-mar de Sunny Isles com programas completos de lazer têm taxas mensais expressivas, e este edifício não é exceção. Não publicamos um valor por pé quadrado, porque ele muda a cada orçamento aprovado e um número desatualizado é pior do que número nenhum. Peça o valor vigente por escrito, em vez de confiar em um portal, e peça também os três últimos orçamentos aprovados para enxergar a direção do movimento.

Fundo de reserva e as regras de reserva estrutural da Florida. Nos termos do Florida Statute 718.112, a associação de condôminos de um condomínio residencial deve ter um structural integrity reserve study (estudo de reservas de integridade estrutural) concluído ao menos a cada dez anos para cada edificação do empreendimento com três pavimentos ou mais. Para os orçamentos adotados em 31 de dezembro de 2024 ou depois dessa data, a associação controlada pelos proprietários das unidades que esteja obrigada a obter esse estudo não pode votar por não constituir reservas, nem por constituí-las abaixo do exigido, quanto aos itens cobertos pelo estudo. Um edifício mais novo em geral está em posição melhor nesse ponto do que uma torre dos anos 1980, mas ser mais novo não isenta. Solicite o estudo e os saldos atuais do fundo de reserva.

Prazos da milestone inspection. O Florida Statute 553.899 exige uma milestone inspection (inspeção estrutural obrigatória por marco de idade) de edifício de condomínio com três pavimentos ou mais até 31 de dezembro do ano em que a edificação completa trinta anos, e a cada dez anos depois disso. A lei também permite que o órgão fiscalizador local antecipe esse prazo para vinte e cinco anos quando as condições locais, inclusive a proximidade da água salgada, justifiquem. Para um edifício registrado como construído em 2019 e 2020, o primeiro marco está bem distante. A pergunta que interessa ao comprador não é se a inspeção já ocorreu, e sim se a associação está fazendo provisão orçamentária para a que virá.

Seguros. O seguro de vendaval e o seguro patrimonial no litoral da Florida foram reprecificados com força nos últimos anos, e isso chega até a sua taxa mensal por meio da apólice coletiva do condomínio. Pergunte o que aconteceu com o prêmio da associação em cada uma das três últimas renovações e, depois, como fica a cotação do HO-6 para a sua unidade específica, porque essa é só sua.

Recálculo do imposto imobiliário. A Florida reavalia o imóvel na venda, de modo que um vendedor que é proprietário desde a entrega pode estar pagando bem menos do que você pagará no seu primeiro ano completo. Não faça a sua conta com base na guia de imposto atual do vendedor. A alíquota combinada é fixada anualmente pelo condado, pelo conselho escolar, pelo município e pelas autoridades tributárias regionais, e nós calculamos o número a partir do seu preço de compra e da alíquota vigente no fechamento.

Custos de fechamento. O documentary stamp tax da Florida incide sobre a escritura: o Florida Department of Revenue fixa a alíquota do Miami-Dade County em 60 centavos por US$ 100 de valor da transação, mais uma sobretaxa de 45 centavos por US$ 100. O departamento observa que a sobretaxa não se aplica a documento que transfira apenas uma residência unifamiliar, o que significa que uma unidade de condomínio aqui está sujeita aos dois componentes. As despesas de title e as do credor somam-se a isso, e fornecemos um demonstrativo completo, linha a linha, antes de você ir ao contrato.

Restrições à locação. A frequência de locação e o prazo mínimo neste edifício são definidos pela declaration of condominium (a convenção do condomínio) e pelas regras da associação, ambas passíveis de alteração. Não publicamos os termos vigentes, porque uma regra desatualizada citada em uma página na web é o tipo de erro que custa a compra a alguém. A declaração não é, contudo, um documento secreto: a descrição legal de cada unidade no registro do Miami-Dade County a cita no Official Records Book 31715, Page 2560, de modo que o instrumento que rege a matéria pode ser obtido e lido, em vez de inferido de um portal. Isso importa aqui porque as páginas concorrentes que publicam um prazo mínimo de locação para esta torre se contradizem entre si, e ao menos uma delas se contradiz duas vezes dentro da mesma página. Obtemos as regras por escrito antes de você ir ao contrato. Se o seu plano depende de locação de curta temporada em qualquer ponto deste corredor, diga isso desde cedo e diremos com franqueza se o edifício atende.

Onde o edifício se posiciona no mercado de Sunny Isles

O trecho à beira-mar da Collins Avenue reúne hoje uma sequência densa de torres que levam nomes de marcas de moda, hotelaria e automobilismo, erguidas por um pequeno grupo de incorporadoras. A Dezer Development tem sido uma das constantes dessa transformação, e esta torre está entre os projetos do seu próprio histórico de incorporação.

A densidade é a força e o risco deste mercado. A força é a profundidade: um público comprador internacional que trata este trecho específico de orla como uma classe de ativo reconhecida, com liquidez real mesmo em trimestres mais lentos. O risco é a substituição: se várias torres a menos de uma milha oferecem um quatro dormitórios de marca em andar alto com vista para o oceano, o poder de precificação do vendedor é disciplinado pela concorrência, e o comprador que conhece o conjunto substituto negocia melhor.

A posição do Armani/Casa dentro desse conjunto é específica. Trata-se de um edifício de marca de design, e não de marca de hotelaria, portanto não oferece serviços de hotel nem programa de locação de um operador de marca. Para quem quer uma torre residencial privativa, sem componente hoteleiro, isso é um atributo. Para quem quer serviço de recepção hoteleira e um programa de locação, é um descompasso, e o conjunto correto de comparação está em outro ponto da Collins.

Para saber como o produto de marca se precifica em relação ao produto sem marca no Sul da Florida, veja nossa análise sobre residências de marca em Miami. Para onde o topo do mercado está fechando negócios, veja as casas mais caras de Miami.

Preços e condições de mercado

Não publicamos valores estáticos de preço em páginas de edifício, porque eles envelhecem e um número sem coluna, andar e padrão de acabamento associados é quase sem sentido. Dois apartamentos de quatro dormitórios nesta torre podem ter preços muito diferentes apenas por orientação e estado de acabamento. A disponibilidade atual e os preços pedidos aparecem no módulo de busca ao vivo desta página.

Também não publicamos aqui uma leitura de tempo de mercado nem uma projeção de direção do estoque, porque qualquer uma das duas só vale acompanhada de uma extração datada do MLS, e uma página que fica no ar por um ano não consegue sustentar honestamente uma extração datada. Damos o número atual deste edifício e a comparação com o condado quando conversamos, com a data da extração.

Para a dinâmica atual em todo o condado, veja nossa análise do mercado de apartamentos de Miami.

Comprar a partir de fora dos Estados Unidos

O corredor à beira-mar de Sunny Isles atrai um público comprador internacional. Não publicamos a distribuição de propriedade por nacionalidade neste edifício, porque não há fonte pública confiável que a produza.

A mecânica de uma compra por estrangeiro é rotineira, mas não é automática, e o FIRPTA é o item mais frequentemente descoberto tarde demais. Segundo as regras do Internal Revenue Service, a retenção incide sobre a alienação de um US real property interest por pessoa estrangeira, e não sobre a compra; o comprador é ordinariamente o withholding agent, e a alíquota padrão é de 15% do amount realized. Planeje isso já na aquisição, ainda que o efeito apareça na saída.

A estrutura societária importa, e a estrutura correta depende da posição do seu país de residência em matéria de tratado, e não de uma regra geral. Há financiamento disponível a estrangeiros junto a credores que mantêm as operações em carteira, com condições de loan-to-value diferentes das que um comprador residente encontraria. A aprovação pela associação de condôminos é uma etapa real, com exigências reais de documentação, e leva tempo. Lidamos com isso continuamente e percorremos com você a sequência aplicável à sua jurisdição antes que faça uma oferta.

Checklist de due diligence para este edifício

Antes de você fazer uma oferta aqui, obtemos e lemos, em seu nome:

• A declaration of condominium registrada (a convenção do condomínio) e todas as suas emendas, para saber o que efetivamente se está adquirindo e o que a associação pode alterar. Neste edifício, as descrições legais das unidades no condado citam a declaração no Official Records Book 31715, Page 2560.
• Os três últimos orçamentos anuais aprovados, para ver a direção da rubrica de condomínio.
• O structural integrity reserve study mais recente e os saldos atuais do fundo de reserva.
• A declarations page da apólice de seguro da associação, inclusive a estrutura de franquia para vendaval.
• As atas das reuniões de conselho dos últimos vinte e quatro meses, que é onde as taxas extraordinárias se anunciam antes de serem votadas.
• Qualquer litígio em curso ou iminente envolvendo a associação.
• O histórico de licenças da unidade específica, que nos diz se uma reforma feita pelo proprietário foi legal.
• O regulamento interno vigente, inclusive as políticas de locação e de animais em sua forma alterada.
• O registro de folio de qualquer cabana ou direito de vaga de garagem transferido junto com o apartamento.

Se o vendedor ou o corretor da oferta resistir a apresentar qualquer um desses documentos, trate a resistência como a informação.

Perguntas frequentes

Onde fica o Residences by Armani/Casa?

O edifício fica na 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, diretamente sobre o Atlantic Ocean, no lado leste da Collins Avenue, e os registros imobiliários do Miami-Dade County listam o lote sob a subdivisão 18975 Collins Condo, na cidade de Sunny Isles Beach. Ele se situa na porção norte da orla do município, a curta distância do limite municipal de Golden Beach, mais ao norte.

Quem projetou e quem incorporou o edifício?

A torre foi incorporada por Dezer Development e The Related Group. O arquiteto autor do projeto é o Pelli Clarke & Partners, escritório fundado por César Pelli, com o Sieger Suarez Architects como arquiteto responsável técnico, conforme o registro do projeto do escritório autor. A Dezer Development credita os interiores, as áreas comuns e as áreas de lazer ao Armani/Casa Interior Design Studio, e o paisagismo a Enzo Enea.

Quantas residências há no edifício e quando ele foi concluído?

Os registros de folio do Miami-Dade County listam 306 residências numeradas do terceiro ao quinquagésimo quarto andar, seis por pavimento e cinquenta e uma por linha, além de duas coberturas, o que resulta no número de 308 publicado pela Dezer Development. Por número de dormitórios, os folios mostram 102 unidades de dois dormitórios, 102 de três e 102 de quatro, sem contagem de dormitórios registrada para as duas coberturas. Os registros do condado indicam ano de construção de 2019 para os andares do terceiro ao quinquagésimo, exceto as unidades 302 e 303, registradas como 2020, e 2020 para os andares do quinquagésimo primeiro ao quinquagésimo quarto e para as coberturas. O Pelli Clarke & Partners registra a torre com 649 pés e informa conclusão em 2020.

O que são as cabanas do Armani/Casa e elas acompanham o apartamento?

Os registros do Miami-Dade County mostram quatorze unidades com folio próprio no edifício, designadas PS-1 a PS-15, sem o PS-13, cada uma registrada com 209 pés quadrados. Por terem folio próprio, podem ser transferidas independentemente do apartamento. Confirme pelo folio, e não pela ficha do anúncio, se alguma está incluída em um negócio específico.

É possível alugar uma residência no Armani/Casa?

A locação neste edifício é regida pela declaration of condominium registrada e pelo regulamento da associação, ambos passíveis de alteração pela própria associação. Não publicamos o prazo mínimo nem o limite de frequência vigentes, porque uma regra desatualizada citada on-line é o tipo de erro que custa a compra a um comprador. Quem tem um plano que depende de receita de locação deve nos pedir a confirmação das regras por escrito antes de ir ao contrato.

Quanto custa ser proprietário de uma residência aqui, além do preço de compra?

A taxa mensal de condomínio cobre a apólice coletiva, o pessoal, a operação das áreas de lazer e o fundo de reserva. Somam-se a isso os impostos imobiliários da Florida, que são recalculados sobre o seu preço de compra em vez de serem herdados do vendedor, e a sua própria apólice HO-6 da unidade. O seguro de vendaval no litoral foi reprecificado de forma significativa nos últimos anos e chega até você pela apólice coletiva. Montamos um modelo completo de custo de manutenção para cada cliente antes da oferta, com base no orçamento vigente aprovado pela associação, e não em estimativas de portal.

Quais linhas de residências oferecem o melhor valor?

Depende do que se está buscando otimizar: os registros do condado mostram as linhas 01, 02 e 03 com a mesma área privativa em todos os andares, do terceiro ao quinquagésimo quarto, o que as torna incomumente fáceis de precificar por comparáveis. As linhas 00, 04 e 05 crescem com a altura, de modo que, nessas colunas, um andar mais alto compra área além de vista. A área de terraço não é registrada pelo condado e precisa vir da planta cotada, razão pela qual a obtemos antes de opinar sobre preço por pé quadrado.

O Armani/Casa é uma boa compra em comparação com outras torres de marca de Sunny Isles?

É um edifício de marca de design, sem componente hoteleiro e sem programa de locação de marca, o que atende a quem quer uma torre residencial privativa e não atende a quem quer serviço de recepção hoteleira. Dentro do corredor de marcas da Collins Avenue há substituição real entre torres, e essa substituição é poder de negociação para o comprador que conhece o conjunto de comparação. Percorremos isso com você com franqueza, inclusive os edifícios que não temos em carteira.

Como faço para conhecer uma residência no edifício?

Por meio de um corretor que representa o comprador, de forma reservada. Sunny Isles, nesta faixa de preço, não tem tráfego relevante de open house, e o melhor estoque costuma ser mostrado com hora marcada, na presença do corretor da oferta. Nós agendamos a visita, obtemos os documentos da associação com antecedência e entregamos um modelo de custo de manutenção e uma análise de comparáveis antes que você precise decidir.

Fale com um consultor em Miami

Representamos compradores na 18975 Collins Avenue e em todo o corredor à beira-mar de Sunny Isles Beach. Antes da visita, levantamos a disponibilidade atual no edifício, obtemos os documentos da associação e montamos um modelo de custo de manutenção para a coluna específica em consideração. Antes da oferta, precificamos a residência contra todos os negócios comparáveis do corredor, e não apenas os desta torre.

Se você está vendendo aqui, a conversa é outra e deve acontecer em caráter reservado.

Solicite uma visita privativa às Residences by Armani/Casa

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