O Guia do Comprador Estrangeiro para Comprar Imóveis em Miami

Miami tornou-se um dos destinos globais mais ativos para investimentos imobiliários transfronteiriços. O capital internacional da América Latina, Europa e Ásia flui para o Sul da Florida numa escala que nenhum outro mercado dos EUA iguala. Mas os compradores estrangeiros enfrentam um conjunto distinto de considerações fiscais, jurídicas e financeiras que diferem significativamente das transações nacionais, incluindo retenção na fonte FIRPTA, decisões de estruturação de entidades e disponibilidade limitada de hipotecas. Este guia cobre o que você precisa saber antes de comprometer capital.

Antes de assinar, peça a um advogado da Flórida que verifique a situação do comprador e a localização do imóvel.

Para uma estrutura mais ampla dos EUA, estruturas de propriedade, financiamento e fechamento, leia nosso guia de pilares: Como os compradores internacionais compram imóveis de luxo nos EUA →

IMPORTANTE: Restrições do SB 264 da Flórida

Os artigos 692.201–692.204 da Flórida restringem determinados compradores e entidades ligados aos sete países definidos na lei. Para pessoas físicas, importam o domicílio e a cidadania ou residência permanente legal nos EUA; a nacionalidade, isoladamente, não determina a elegibilidade. Há regras distintas para terras agrícolas, imóveis em instalações militares ou infraestrutura crítica ou a até dez milhas delas, e restrições mais amplas relacionadas à República Popular da China. Exceções, declarações e registros exigem análise individual. Antes de contratar, um advogado da Flórida deve verificar comprador, cadeia societária, imóvel e ordens judiciais aplicáveis. Sanções americanas exigem análise separada. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Por que Miami funciona para compradores estrangeiros?

Escolha o imóvel e examine o prédio

As regras de propriedade e locação variam por condomínio. Verifique aprovação da associação, titularidade por entidade, prazo mínimo e frequência de locações e normas locais antes de se comprometer. Ter os recursos não basta para determinar se pode comprar ou alugar a unidade.

A Flórida não cobra imposto estadual sobre a renda de pessoas físicas

A Flórida não cobra imposto estadual sobre a renda de pessoas físicas. Impostos federais, imposto imobiliário e obrigações de declaração ainda podem existir. O tratamento tributário estadual de uma entidade precisa de análise separada.

Proteção homestead.

A proteção da residência contra credores e a isenção do imposto imobiliário são benefícios diferentes, com requisitos próprios. Nenhum decorre automaticamente da compra por estrangeiro. A proteção tem limites de área e exceções, incluindo certas hipotecas, impostos e contribuições. Consulte o advogado sobre titularidade e uso; o avaliador fiscal determina a elegibilidade para a isenção imobiliária. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Infraestrutura internacional.

Miami é uma cidade de entrada. Os bancos aqui trabalham rotineiramente com cidadãos estrangeiros. Os advogados são especializados em transações transfronteiriças. Os agentes imobiliários (incluindo nós) conduzem negócios em espanhol, português, francês e outros idiomas. Todo o ecossistema está configurado para atender compradores internacionais.

Onde os compradores estrangeiros estão comprando

Brickell

O distrito financeiro de Miami atrai compradores latino-americanos que desejam conveniência urbana e proximidade com bancos e empresas internacionais. Condomínios altos, ruas transitáveis, forte demanda por aluguel. Os pontos de entrada giram em torno de US$ 500 mil para apartamentos de um quarto, US$ 1 milhão ou mais para unidades maiores em edifícios de alto padrão.

Miami Beach

Vida icônica à beira-mar. South of Fifth (SoFi) é o enclave ultraluxuoso. Mid-Beach e North Beach oferecem mais espaço e uma sensação mais tranquila. Os compradores europeus e sul-americanos dominam aqui. As unidades à beira-mar começam em torno de US$ 1 milhão e chegam a US$ 20 milhões ou mais para coberturas.

Sunny Isles Beach

Forte presença de compradores russos e latino-americanos. Torres modernas, muitas com residências de marca (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, próximo Bentley Residences). Vistas diretas para o mar a preços abaixo de Miami Beach.

Coconut Grove

Mais residencial, voltado para a família. Apela aos compradores que buscam uma sensação de bairro em vez de um estilo de vida em arranha-céus. Mistura de condomínios e casas unifamiliares.

Coral Gables

Arquitectura mediterrânica, ruas arborizadas, excelentes escolas. Mais casas unifamiliares do que condomínios. Apela às famílias que estabelecem residência permanente.

Due Diligence Pós-Surfside

Após o colapso das Torres Champlain em 2021, a Flórida aprovou uma legislação significativa de reforma de condomínios. Como comprador estrangeiro, você precisa entender o que isso significa:

Inspeções de marcos: Prédios com mais de três andares e mais de 30 anos (25 anos se próximos ao litoral) deverão passar por inspeções estruturais. Alguns edifícios mais antigos falharam ou enfrentam reparações dispendiosas.

Requisitos de reserva: As associações já não podem renunciar a reservas para componentes estruturais. Muitos edifícios estão agora a recolher avaliações especiais para financiar reservas que anteriormente ignoravam.

O que perguntar antes de comprar:

• O edifício concluiu sua inspeção Milestone? Quais foram os resultados?
• Qual é o nível atual de financiamento de reserva?
• Existem avaliações especiais pendentes ou recentes?
• Qual é o plano de conformidade do edifício?

O agente do seu comprador deve verificar tudo isso antes de você fazer uma oferta. Edifícios mal conservados e com manutenção adiada são compras arriscadas neste momento.

Financiamento para Estrangeiros

Bancos especializados podem analisar compradores sem histórico de crédito americano. A aprovação depende do comprador, documentos, uso pretendido, entidade titular e prédio. Obtenha condições específicas de entrada, reservas, juros, tarifas e análise do empreendimento antes de se comprometer.

Prepare passaporte, comprovante de endereço, renda ou documentos empresariais, declarações fiscais se solicitadas, extratos bancários e de investimentos, origem e percurso dos recursos e documentos societários quando aplicáveis. Confirme o que exige tradução. Pré-aprovação não é compromisso definitivo de empréstimo.

Considerações fiscais

A depreciação e as despesas dedutíveis, inclusive juros hipotecários, podem compensar a receita de aluguel. Prejuízos passivos de locação não utilizados geralmente são carregados até poderem ser aproveitados, sujeitos às regras de atividade passiva, capital em risco e outros limites; não há um vencimento geral em sete anos. Isso pode gerar fluxo de caixa positivo com pouco ou nenhum imposto federal corrente, mas não garante 15 anos sem imposto. O resultado depende do aluguel, despesas, financiamento, base fiscal e titularidade. Uma pessoa física não residente pode precisar da opção prevista no IRC 871(d) e do Formulário 1040-NR para deduzir despesas sobre o resultado líquido. Impostos imobiliários e tributos na venda ainda podem ser devidos. IRS Publication 527 IRS Publication 925

O aluguel americano de pessoa física não residente, quando não efetivamente ligado a atividade empresarial nos EUA, costuma ser tributado em 30% do bruto, ou alíquota menor por tratado, sem dedução de despesas. Uma opção válida pelo IRC 871(d) pode permitir tributação do líquido por alíquotas progressivas. IRS §871(d)

O contador deve confirmar elegibilidade, declaração da opção, identificação fiscal, formulários e prazos. Não presuma que uma LLC ou prejuízo eliminem obrigações de declarar.

O FIRPTA geralmente exige que o comprador retenha 15% do valor realizado na alienação de imóvel americano por vendedor estrangeiro. Exceções e certificados do IRS podem reduzir ou eliminar a retenção. Ela é creditada contra o imposto do vendedor; apenas o pagamento excedente é restituível. Protocolar o Formulário 8288-B não autoriza, por si só, retenção reduzida. Os assessores fiscais e de fechamento devem cuidar da aprovação do IRS e das regras de retenção e recolhimento aplicáveis. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

O imposto sucessório americano depende do domicílio, da titularidade e dos tratados aplicáveis. Para quem não é cidadão nem domiciliado nos EUA, geralmente é exigida declaração sucessória quando os ativos situados nos EUA excedem US$60.000, conforme as regras aplicáveis. Uma LLC, isoladamente, não elimina automaticamente essa exposição. IRS Form 706-NA

A Flórida não cobra imposto estadual sobre a renda de pessoas físicas. Impostos federais, imposto imobiliário e obrigações de declaração ainda podem existir. O tratamento tributário estadual de uma entidade precisa de análise separada. Florida DOR

Impostos e custos de fechamento dependem da localização, preço, financiamento e contrato. Um único percentual não descreve Manhattan e Miami. Solicite um orçamento discriminado, incluindo eventual remuneração do corretor do comprador. Miami-Dade: US$0,60 por US$100, mais sobretaxa de US$0,45, salvo aplicação da exceção para moradia unifamiliar. Florida DOR

O Processo de Compra

1. Contrate um agente do comprador: alguém que conhece Miami, trabalha com compradores internacionais e representará seus interesses (não os do vendedor)
2. Seja pré-aprovado: se estiver financiando, obtenha uma carta de pré-aprovação de um credor que trabalha com estrangeiros
3. Defina seus critérios: bairro, tipo de construção, orçamento, investimento vs. uso pessoal, potencial de aluguer
4. Pesquisa e tour. Podemos realizar tours virtuais se você estiver no exterior
5. Faça uma oferta. Na Flórida, as ofertas são feitas por escrito com depósito
6. Due diligence (diligência prévia): período de inspeção (normalmente de 10 a 15 dias) para revisar documentos do condomínio, finanças, relatórios de inspeção
7. O fechamento remoto costuma ser possível, mas advogado, banco e empresa de título ou fechamento precisam aprovar previamente a forma de assinatura. Confirme procuração, reconhecimento consular ou outro método aceito. Reserve tempo para agendamentos, autenticação e originais.

Todo o processo normalmente leva de 30 a 45 dias para compras à vista e de 45 a 60 dias para financiamento.

FIRPTA e considerações fiscais para estratégia de saída

O FIRPTA geralmente exige que o comprador retenha 15% do valor realizado na alienação de imóvel americano por vendedor estrangeiro. Exceções e certificados do IRS podem reduzir ou eliminar a retenção. Ela é creditada contra o imposto do vendedor; apenas o pagamento excedente é restituível. Protocolar o Formulário 8288-B não autoriza, por si só, retenção reduzida. Os assessores fiscais e de fechamento devem cuidar da aprovação do IRS e das regras de retenção e recolhimento aplicáveis. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

O FIRPTA pode importar na compra e na futura venda. Ao comprar de vendedor estrangeiro, peça ao advogado ou responsável pelo fechamento que confirme a condição do vendedor e a obrigação de retenção. Planeje o caixa após a retenção, em vez de contar com todo o preço bruto da venda.

O imposto na venda depende do ganho, do prazo de detenção e da titularidade. A depreciação reduz a base fiscal e pode afetar o imposto devido na venda. Tributos estaduais também podem incidir; não existe um teto federal universal de 28% para vendedores estrangeiros.

Uma permuta que cumpra a Seção 1031 pode diferir ganhos sobre imóveis empresariais ou de investimento. Apenas comprar outro imóvel não basta; residências de uso pessoal geralmente não se qualificam e há prazos e requisitos rigorosos.

Comprando por meio de uma LLC : o que os compradores estrangeiros devem saber

Numa transação residencial, a LLC pode constar como compradora e proprietária na escritura, criando uma camada de opacidade entre a pessoa e o imóvel. Também pode ajudar a proteger o patrimônio pessoal de obrigações da LLC: a Flórida geralmente não responsabiliza pessoalmente sócios ou administradores por dívidas da empresa apenas por exercerem essa função. Privacidade e proteção dependem da estrutura e dos fatos. Garantias pessoais ou conduta própria podem gerar responsabilidade pessoal. Essa privacidade não elimina a identificação do proprietário nem as declarações exigidas. Florida Statutes 605.0304

Defina a titularidade antes de assinar. Assessores americanos e do país de origem devem comparar responsabilidade, sucessão, obrigações declaratórias, financiamento e venda. Confirme que banco e prédio aceitam o titular proposto. Uma entidade não garante anonimato nem isenção fiscal.

O imposto sucessório americano depende do domicílio, da titularidade e dos tratados aplicáveis. Para quem não é cidadão nem domiciliado nos EUA, geralmente é exigida declaração sucessória quando os ativos situados nos EUA excedem US$60.000, conforme as regras aplicáveis. Uma LLC, isoladamente, não elimina automaticamente essa exposição. IRS LLC IRS Form 706-NA

Os benefícios dependem do tratado específico e da elegibilidade da pessoa. Um tratado de renda não oferece necessariamente alívio sucessório; não ter tratado sucessório não significa imposto de 0%. Os assessores americanos e do país de origem devem analisar o texto aplicável, sem depender de uma tabela baseada no passaporte. IRS

Perguntas comuns de compradores internacionais

Preciso visitar Miami para comprar?

O fechamento remoto costuma ser possível, mas advogado, banco e empresa de título ou fechamento precisam aprovar previamente a forma de assinatura. Confirme procuração, reconhecimento consular ou outro método aceito. Reserve tempo para agendamentos, autenticação e originais.

Posso alugar minha unidade?

As regras de propriedade e locação variam por condomínio. Verifique aprovação da associação, titularidade por entidade, prazo mínimo e frequência de locações e normas locais antes de se comprometer. Ter os recursos não basta para determinar se pode comprar ou alugar a unidade.

Preciso de uma conta bancária nos EUA?

Útil, mas não obrigatório. Você precisará transferir fundos para o fechamento. Alguns compradores abrem contas nos EUA; outros transferem diretamente de bancos estrangeiros.

E a gestão de propriedades?

Oferecemos serviços de gestão de propriedades para proprietários estrangeiros: colocação de inquilinos, gestão de arrendamento, coordenação de manutenção. Muitos dos nossos clientes nunca visitam as suas propriedades; nós cuidamos de tudo.

Por que trabalhar conosco

Ajudamos compradores internacionais do Brasil, Argentina, Colômbia, México, Espanha, França, Reino Unido,   Hong Kong, China e dezenas de outros países compram imóveis em Miami. Compreendemos as considerações únicas, desde a estruturação de entidades ao planeamento fiscal e à gestão de propriedades em diferentes fusos horários.

Colocaremos você em contato com credores, advogados e profissionais tributários especializados em transações de compradores estrangeiros. E guiaremos você por um mercado que recompensa compradores informados e pune aqueles que não fazem a lição de casa.

Fale conosco →

Escritório em Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Recursos relacionados:

• Guia completo do comprador estrangeiro para imóveis nos EUA →
• Estrangeiro pode comprar imóvel nos EUA? Guia 2026 →
• Guia de compra de casa em Miami →
• Os edifícios residenciais mais icônicos de Miami →
• Pesquisar Condomínios de luxo em Miami →
• Condomínios em pré-construção em Miami →
• Comparativo dos custos de fechamento em Nova York e Miami →

Frequently Asked Questions: Foreign Buyers in Miami