O Guia do Comprador Estrangeiro para Comprar Imóveis em Miami

Miami tornou-se um dos destinos globais mais ativos para investimentos imobiliários transfronteiriços. O capital internacional da América Latina, Europa e Ásia flui para o Sul da Florida numa escala que nenhum outro mercado dos EUA iguala. Mas os compradores estrangeiros enfrentam um conjunto distinto de considerações fiscais, jurídicas e financeiras que diferem significativamente das transações nacionais, incluindo retenção na fonte FIRPTA, decisões de estruturação de entidades e disponibilidade limitada de hipotecas. Este guia cobre o que você precisa saber antes de comprometer capital.

Miami é um dos mercados imobiliários mais favoráveis ​​aos compradores estrangeiros do mundo, com uma grande exceção. A lei da Flórida agora restringe certas compras por compradores domiciliados em um dos sete países mencionados e que não sejam cidadãos dos Estados Unidos ou residentes permanentes legais. O domicílio, e não a nacionalidade, é o critério utilizado pelo estatuto. Se isso descreve você, leia a próxima seção com atenção antes de prosseguir.

Para uma estrutura mais ampla dos EUA, estruturas de propriedade, financiamento e fechamento, leia nosso guia de pilares: Como os compradores internacionais compram imóveis de luxo nos EUA →

IMPORTANTE: Restrições do SB 264 da Flórida

Em vigor a partir de 1º de julho de 2023, o Projeto de Lei 264 do Senado da Flórida restringe a compra de propriedades por “principais estrangeiros”. A seção 692.201(3) dos Estatutos da Flórida nomeia sete "países estrangeiros preocupantes": a República Popular da China, a Federação Russa, a República Islâmica do Irã, a República Popular Democrática da Coreia, a República de Cuba, o regime venezuelano de Nicolás Maduro e a República Árabe Síria. Para um indivíduo, a seção 692.201(4)(d) define um principal estrangeiro como uma pessoa domiciliada em um desses países e que não é cidadão dos Estados Unidos ou residente permanente legal. A prova operativa é o domicílio e não a nacionalidade ou cidadania. Esta lei permanece em vigor apesar dos desafios legais em curso.

Se essa definição legal puder descrevê-lo, peça a um advogado da Flórida para confirmar seu status antes de contratar. Estas restrições se aplicam a um principal estrangeiro:

China (mais restritiva): De acordo com a seção 692.204(1)(a) dos Estatutos da Flórida, uma pessoa domiciliada na República Popular da China e que não seja cidadã dos Estados Unidos ou residente permanente legal não pode possuir ou adquirir participação em bens imóveis em qualquer lugar da Flórida. A Seção 692.204(2) fornece uma exceção:

• Pode comprar UM imóvel residencial
• A propriedade deve ter 2 acres ou menos
• NÃO deve estar a menos de 8 km de qualquer instalação militar
• Deve possuir um visto de não turista ou ter recebido asilo

Rússia, Cuba, Venezuela, Irã, Síria, Coreia do Norte: De acordo com a seção 692.203(1) dos Estatutos da Flórida, um principal estrangeiro, que para um indivíduo significa uma pessoa domiciliada em um desses países que não seja cidadão dos Estados Unidos ou residente permanente legal, não pode adquirir participação em bens imóveis em ou dentro de 10 milhas de qualquer instalação militar ou instalação de infraestrutura crítica, conforme esses termos são definidos na seção 692.203 dos Estatutos da Flórida. Como essas instalações estão distribuídas por todo o estado, a zona restrita atinge uma grande parte das terras desenvolvidas da Flórida. Peça a um advogado da Flórida que confirme o status do pacote específico antes de fazer uma oferta.

As penalidades são severas:

• Confisco de propriedade para o estado
• Penalidades criminais, que diferem por lei: uma compra que viole a seção 692.203 dos Estatutos da Flórida, que abrange diretores estrangeiros de seis países preocupantes além da China, é uma contravenção de segundo grau, enquanto uma compra que viola a seção 692.204, que se aplica à República Popular da China, é um crime de terceiro grau
• As penalidades se aplicam a compradores, vendedores E profissionais do setor imobiliário

Todos os compradores, independentemente da nacionalidade ou domicílio, deverá assinar uma declaração no encerramento confirmando o cumprimento do SB 264.

Situação atual, em agosto de 2026: A lei está em vigor e é aplicável. Em 4 de novembro de 2025, o Décimo Primeiro Circuito, em Shen v. Simpson (No. 23-12737), recusou-se a bloqueá-lo, sustentando que a maioria dos desafiantes não tinha legitimidade porque estão domiciliados na Flórida e não em um país preocupante, e rejeitando sua proteção igualitária, devido processo, Lei de Habitação Justa e argumentos de preempção na fase preliminar. O caso foi devolvido ao tribunal distrital e o litígio continua, pelo que esta posição pode mudar.

Se isso se aplica a você: Consulte um advogado de imigração dos EUA antes de tentar comprar. Alternativamente, considere Nova York. NYC não tem restrições semelhantes e permanece aberta a compradores de todos os países.

Por que Miami funciona para compradores estrangeiros?

Sem restrições de co-ops (cooperativas habitacionais).

Ao contrário de Nova Iorque, onde 70% do mercado são cooperativas habitacionais (apartamentos cooperativos) com conselhos que excluem efectivamente os compradores estrangeiros, Miami é quase inteiramente constituída por condomínios. Você compra um imóvel. Não há entrevista no conselho, nem exigência de que sua renda venha dos EUA, nem restrições à sublocação. Se você tiver fundos, você pode comprar.

Sem imposto de renda estadual.

A Flórida não cobra imposto de renda estadual, uma grande vantagem para investidores que geram renda de aluguel e para indivíduos de alto patrimônio que estabelecem residência. Combinado com deduções federais para depreciação e despesas, muitos investidores pagam zero imposto de renda sobre a renda de aluguel em Miami durante os primeiros 10 a 15 anos.

Proteção homestead.

As leis de propriedade rural da Flórida oferecem proteção extraordinária de ativos. Se você estabelecer residência na Flórida e se apropriar de sua residência principal, os credores geralmente não poderão forçar a venda de sua casa para saldar dívidas. Para os compradores internacionais preocupados com a protecção dos activos, isto é significativo.

Infraestrutura internacional.

Miami é uma cidade de entrada. Os bancos aqui trabalham rotineiramente com cidadãos estrangeiros. Os advogados são especializados em transações transfronteiriças. Os agentes imobiliários (incluindo nós) conduzem negócios em espanhol, português, francês e outros idiomas. Todo o ecossistema está configurado para atender compradores internacionais.

Onde os compradores estrangeiros estão comprando

Brickell

O distrito financeiro de Miami atrai compradores latino-americanos que desejam conveniência urbana e proximidade com bancos e empresas internacionais. Condomínios altos, ruas transitáveis, forte demanda por aluguel. Os pontos de entrada giram em torno de US$ 500 mil para apartamentos de um quarto, US$ 1 milhão ou mais para unidades maiores em edifícios de alto padrão.

Miami Beach

Vida icônica à beira-mar. South of Fifth (SoFi) é o enclave ultraluxuoso. Mid-Beach e North Beach oferecem mais espaço e uma sensação mais tranquila. Os compradores europeus e sul-americanos dominam aqui. As unidades à beira-mar começam em torno de US$ 1 milhão e chegam a US$ 20 milhões ou mais para coberturas.

Sunny Isles Beach

Forte presença de compradores russos e latino-americanos. Torres modernas, muitas com residências de marca (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, próximo Bentley Residences). Vistas diretas para o mar a preços abaixo de Miami Beach.

Coconut Grove

Mais residencial, voltado para a família. Apela aos compradores que buscam uma sensação de bairro em vez de um estilo de vida em arranha-céus. Mistura de condomínios e casas unifamiliares.

Coral Gables

Arquitectura mediterrânica, ruas arborizadas, excelentes escolas. Mais casas unifamiliares do que condomínios. Apela às famílias que estabelecem residência permanente.

Due Diligence Pós-Surfside

Após o colapso das Torres Champlain em 2021, a Flórida aprovou uma legislação significativa de reforma de condomínios. Como comprador estrangeiro, você precisa entender o que isso significa:

Inspeções de marcos: Prédios com mais de três andares e mais de 30 anos (25 anos se próximos ao litoral) deverão passar por inspeções estruturais. Alguns edifícios mais antigos falharam ou enfrentam reparações dispendiosas.

Requisitos de reserva: As associações já não podem renunciar a reservas para componentes estruturais. Muitos edifícios estão agora a recolher avaliações especiais para financiar reservas que anteriormente ignoravam.

O que perguntar antes de comprar:

• O edifício concluiu sua inspeção Milestone? Quais foram os resultados?
• Qual é o nível atual de financiamento de reserva?
• Existem avaliações especiais pendentes ou recentes?
• Qual é o plano de conformidade do edifício?

O agente do seu comprador deve verificar tudo isso antes de você fazer uma oferta. Edifícios mal conservados e com manutenção adiada são compras arriscadas neste momento.

Financiamento para Estrangeiros

Os credores de Miami têm experiência com compradores internacionais. Termos típicos:

• É solicitado um pagamento inicial substancialmente maior do que o de um mutuário residente nos EUA, com o valor exato definido pelo credor individual
• Uma taxa de juros mais alta do que uma hipoteca comparável residente nos EUA, com o prêmio definido pelo credor individual
• Valores máximos de empréstimo de US$ 3 a 5 milhões em bancos privados
• 12 meses de reservas necessárias

Credores que trabalham com compradores estrangeiros:

• HSBC (extensos programas de compradores estrangeiros)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Você precisará da documentação do passaporte, comprovante de renda, extratos bancários e uma referência de crédito do banco do seu país de origem.

Compras em dinheiro são comuns. Aproximadamente 50% das transações de luxo em Miami são todas em dinheiro.

Considerações fiscais

Renda de aluguel: Despesas totalmente dedutíveis mais depreciação muitas vezes eliminam a responsabilidade fiscal durante anos. Você deve apresentar declarações fiscais dos EUA e optar por ser tributado sobre o lucro líquido.

FIRPTA: Quando você vende, o comprador deve reter uma parte do valor bruto realizado, não do seu ganho, e remetê-lo ao IRS. A seção 1445 do Código da Receita Federal define a alíquota em 15%. Cai para 10% quando o comprador adquire a propriedade para uso como residência e o valor realizado é superior a US$ 300.000, mas não superior a US$ 1.000.000, e nenhuma retenção é exigida quando o comprador a adquire como residência e o valor realizado é de US$ 300.000 ou menos. Qualquer coisa retida acima do seu imposto real será reembolsada quando você registrar, e o Formulário 8288-B preenchido antes do fechamento pode reduzir a retenção antecipada.

Imposto sobre herança: Este é o grande problema. Os ativos de um estrangeiro não residente não domiciliado nos EUA estão expostos ao imposto federal sobre heranças a taxas que chegam a 40%, e o espólio deve apresentar o Formulário 706-NA assim que esses ativos situados nos EUA excederem US$ 60.000. O IRS afirma que esse limite de depósito de US$ 60.000 não é indexado pela inflação, portanto não aumenta a cada ano. É um valor separado e muito menor do que o valor básico de exclusão disponível para cidadãos e domicílios dos EUA, que o IRS estabelece em US$ 13.990.000 para mortes em 2025 e US$ 15.000.000 para mortes em 2026. Quando o país de origem do falecido tiver um tratado de imposto sobre herança com os Estados Unidos, a seção 2102(b)(3)(A) do Código da Receita Federal pode substituir um crédito unificado rateado pela parcela de o patrimônio mundial que fica nos Estados Unidos, que geralmente é maior que o equivalente a US$ 60.000, mas não é o valor total de um cidadão americano. Estruture sua compra por meio de uma empresa estrangeira ou proteja-se com seguro de vida. Consulte um advogado tributário antes de comprar.

Sem imposto de renda estadual: A falta de imposto de renda estadual na Flórida torna Miami mais atraente do que Nova York ou Califórnia para investimentos geradores de renda.

Detalhes completos sobre questões fiscais de compradores estrangeiros →

O Processo de Compra

1. Contrate um agente do comprador: alguém que conhece Miami, trabalha com compradores internacionais e representará seus interesses (não os do vendedor)
2. Seja pré-aprovado: se estiver financiando, obtenha uma carta de pré-aprovação de um credor que trabalha com estrangeiros
3. Defina seus critérios: bairro, tipo de construção, orçamento, investimento vs. uso pessoal, potencial de aluguer
4. Pesquisa e tour. Podemos realizar tours virtuais se você estiver no exterior
5. Faça uma oferta. Na Flórida, as ofertas são feitas por escrito com depósito
6. Due diligence (diligência prévia): período de inspeção (normalmente de 10 a 15 dias) para revisar documentos do condomínio, finanças, relatórios de inspeção
7. Encerrar. Pode ser feito remotamente via procuração (Power of Attorney)

Todo o processo normalmente leva de 30 a 45 dias para compras à vista e de 45 a 60 dias para financiamento.

FIRPTA e considerações fiscais para estratégia de saída

A Lei do Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real (FIRPTA) exige uma retenção de 15% do preço bruto de venda quando um estrangeiro vende imóveis nos EUA. Isto não é um imposto. É uma retenção aplicada no fechamento e remetida ao IRS. Depois de preencher uma declaração de imposto de renda nos EUA, o vendedor recebe um reembolso de qualquer valor retido que exceda a obrigação fiscal real.

Por que isso importa para sua estratégia de saída: A retenção do FIRPTA é baseada no preço bruto de venda, não no ganho. Em uma venda de US$ 5 milhões, US$ 750.000 são retidos no fechamento, independentemente de seu lucro ou prejuízo. Os compradores que compram de vendedores estrangeiros também podem ser responsabilizados se a retenção não for tratada adequadamente, o que pode complicar as negociações.

O planejamento do FIRPTA deve começar na aquisição e não na venda. A estrutura da entidade que você escolher (nome pessoal, LLC dos EUA, empresa estrangeira) afeta diretamente sua exposição ao FIRPTA, responsabilidade fiscal sobre herança e capacidade de diferir ganhos por meio de mecanismos como vendas parceladas.

Comprando por meio de uma LLC : o que os compradores estrangeiros devem saber

Muitos compradores internacionais compram imóveis em Miami por meio de uma LLC com sede nos EUA para proteção de privacidade e responsabilidade. A LLC detém a titularidade da propriedade, mantendo o nome do comprador fora dos registros públicos e protegendo os bens pessoais de reivindicações relacionadas à propriedade.

Considerações principais:

• Privacidade: Uma LLC impede que seu nome apareça em registros de propriedade pública, relevante para compradores que valorizam a discrição
• Proteção de responsabilidade: Se um inquilino ou convidado for ferido na propriedade, as reivindicações serão limitadas aos ativos da LLC , e não aos seus bens pessoais
• As implicações fiscais variam conforme a estrutura: Uma LLC de membro único de propriedade de uma pessoa estrangeira é tratada como uma entidade desconsiderada para fins fiscais dos EUA, o que significa que o FIRPTA e o imposto sobre herança ainda se aplicam como se você fosse o proprietário direto. Uma empresa estrangeira como membro da LLC pode reduzir a exposição ao imposto imobiliário, mas introduz outras consequências fiscais
• Complicações de financiamento: Alguns credores não emprestam para LLC s ou exigem uma garantia pessoal. Compradores em dinheiro enfrentam menos restrições

A estrutura correta da entidade depende do seu país de residência, do status do tratado fiscal e se a propriedade é para uso pessoal ou investimento. Consulte um advogado tributário dos EUA especializado em imóveis internacionais antes de escolher uma estrutura.

Perguntas comuns de compradores internacionais

Preciso visitar Miami para comprar?

Não. Trabalhamos regularmente com compradores que compram remotamente: tours virtuais, assinaturas eletrônicas, fechamentos de procurações. Dito isto, recomendamos visitar, se possível.

Posso alugar minha unidade?

A maioria dos condomínios de Miami permite aluguéis com poucas restrições. Alguns edifícios têm prazos mínimos de locação (30 dias, 6 meses ou 12 meses). Verifique as políticas de aluguel antes de comprar se a receita do aluguel for importante para você.

Preciso de uma conta bancária nos EUA?

Útil, mas não obrigatório. Você precisará transferir fundos para o fechamento. Alguns compradores abrem contas nos EUA; outros transferem diretamente de bancos estrangeiros.

E a gestão de propriedades?

Oferecemos serviços de gestão de propriedades para proprietários estrangeiros: colocação de inquilinos, gestão de arrendamento, coordenação de manutenção. Muitos dos nossos clientes nunca visitam as suas propriedades; nós cuidamos de tudo.

Por que trabalhar conosco

Ajudamos compradores internacionais do Brasil, Argentina, Colômbia, México, Espanha, França, Reino Unido,   Hong Kong, China e dezenas de outros países compram imóveis em Miami. Compreendemos as considerações únicas, desde a estruturação de entidades ao planeamento fiscal e à gestão de propriedades em diferentes fusos horários.

Colocaremos você em contato com credores, advogados e profissionais tributários especializados em transações de compradores estrangeiros. E guiaremos você por um mercado que recompensa compradores informados e pune aqueles que não fazem a lição de casa.

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