Em 3 de novembro, os eleitores da Flórida decidem sobre a Amendment 3 (Emenda 3, uma alteração da Constituição estadual), a maior mudança no imposto predial (property tax) a chegar à cédula do estado em anos. Ela elevaria a isenção homestead (homestead exemption, a isenção fiscal sobre a residência principal) aplicada aos tributos não escolares de um máximo de US$ 51.411 em 2026 para US$ 150.000 em 2027 e US$ 250.000 em 2028, e reduziria de 10% para 5% o teto anual de aumento do valor tributável de segundas residências, imóveis para locação e imóveis comerciais. Uma pesquisa do Sun-Sentinel com eleitores de Broward, publicada em 2 de outubro, apontou 53% de apoio, abaixo dos 60% de que a medida precisa, e a Florida Realtors já financiou o lado do sim com cerca de 33 vezes o valor arrecadado pelos opositores (WLRN, 29 de setembro de 2026).
Para quem tem imóvel em Miami, a queda ou não da conta do imposto depende de o imóvel ser ou não um homestead. A seguir: o que a medida diz, a quem beneficia, quem fica de fora e uma cláusula de residência que nova-iorquinos com planos de mudança devem conhecer, porque ela vincula a isenção maior a morar na Flórida em 31 de dezembro de 2026.
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Este artigo resume uma medida submetida a votação e reportagens públicas. Não é assessoria tributária nem jurídica. Converse com um consultor tributário na Flórida sobre o seu imóvel.
Em resumo
- A Amendment 3 eleva a isenção homestead para todos os impostos prediais não escolares, hoje de até US$ 51.411, para US$ 150.000 em 2027 e US$ 250.000 em 2028, e depois a corrige pela inflação. Os impostos escolares mantêm a isenção atual de US$ 25.000.
- Imóveis sem homestead (segundas residências, imóveis para locação, edifícios comerciais) não recebem nenhuma isenção nova. O teto anual de aumento do valor tributável desses imóveis cai de 10% para 5%.
- Quem não for residente da Flórida em 31 de dezembro de 2026 começa com a isenção atual e recebe a maior a partir do quinto ano de isenção, "na medida permitida pela Constituição dos Estados Unidos" (no original, "to the extent permitted by the U.S. Constitution").
- Economistas do estado estimam o custo recorrente para os governos locais em cerca de US$ 12 bilhões por ano, depois da implantação completa. Miami-Dade projeta uma perda de receita de US$ 359 milhões no primeiro ano.
- A medida precisa de 60% dos votos. Pesquisas recentes variam de 45% no estado (St. Pete Polls) a 63% (Sachs Media, agosto).
O que a Amendment 3 realmente diz
O Legislativo estadual levou a medida à cédula por meio da House Joint Resolution 1-F, aprovada em sessão extraordinária em junho de 2026 (Câmara 75-26, Senado 30-9). O primeiro título da cédula, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes", foi derrubado em 3 de agosto pelo juiz David Frank, da Circuit Court do condado de Leon, que o considerou "clara e conclusivamente defeituoso". O estado não recorreu e apresentou um novo texto em meados de agosto.
O título que os eleitores verão na cédula é "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (Isenção homestead maior; teto menor para aumentos na avaliação de imóveis sem homestead). O resumo determina cinco pontos:
- Isenção homestead maior. US$ 150.000 em 2027 e US$ 250.000 em 2028 "para todos os tributos não escolares", corrigida pela inflação a partir daí.
- Opção local de ir além. Condados e cidades podem elevar a isenção sobre seus próprios tributos até o valor tributável integral, segundo um procedimento que o Legislativo deve definir. Os special districts (distritos especiais) podem fazer o mesmo com aprovação dos eleitores.
- Uma cláusula de residência. Quem não for residente da Flórida em 31 de dezembro de 2026 recebe a isenção existente ao se qualificar, e a isenção ampliada a partir do quinto ano de isenção.
- Um teto menor para todos os demais. O teto anual de aumento do valor tributável dos imóveis sem homestead cai de 10% para 5%.
- Limites de gasto. Condados e municípios devem aplicar o imposto predial em finalidades listadas: segurança pública, educação e escolas, infraestrutura, recursos naturais, serviço da dívida de títulos, benefícios de aposentadoria dos servidores, e operação e administração.
Se aprovada, entra em vigor em 1º de janeiro de 2027. Outras duas emendas dividem a cédula (uma sobre um fundo de estabilização orçamentária e uma isenção para imóveis rurais), então confira o número na hora de votar. Esta não é a Amendment 3 de 2024 sobre maconha.
Proprietários com homestead: o que muda e o que não muda
Em 2026, um homestead na Flórida tem até US$ 51.411 deduzidos do valor tributável (assessed value) para os tributos não escolares e US$ 25.000 para os escolares. Os primeiros US$ 25.000 valem para todos os tributos. A isenção adicional vale apenas para os tributos não escolares e apenas para o valor acima de US$ 50.000, e desde 2025 é corrigida pela inflação, neste ano para US$ 26.411 (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Além disso, o Save Our Homes limita o aumento anual do valor tributável de um homestead a 3% ou à variação do CPI (índice de preços ao consumidor), o que for menor, e permite que o proprietário leve até US$ 500.000 desse benefício acumulado para um novo homestead na Flórida (Florida Department of Revenue).
A Amendment 3 não mexe nos impostos escolares. A Florida TaxWatch estima que os tributos escolares representam cerca de 40% da conta média do imposto predial, de modo que a isenção maior alcança os outros 60%, aproximadamente: tributos do condado, da cidade e dos distritos especiais. Em um apartamento ou uma casa em Miami avaliados em vários milhões de dólares, uma isenção de US$ 250.000 é uma parcela real, porém modesta, do valor tributável. Proprietários de imóveis próximos da mediana sentem mais o efeito em termos percentuais.
Para imóveis mantidos há muitos anos, o Save Our Homes continua pesando mais. Uma venda em geral reajusta o valor tributável ao valor de mercado no 1º de janeiro seguinte. Um comprador que já tenha um homestead na Flórida pode levar o crédito de portabilidade (portability) para suavizar esse reajuste, e a isenção é então deduzida da nova avaliação.
Segundas residências, imóveis para locação e investidores
Um pied-à-terre em Brickell ou uma unidade para locação em Sunny Isles é um imóvel sem homestead. Pela lei atual (Fla. Stat. 193.1554 para imóveis residenciais sem homestead), o valor tributável para os tributos não escolares em geral não pode subir mais de 10% ao ano, embora uma venda ou reformas relevantes o reajustem. A Amendment 3 reduziria esse teto anual para 5%.
Isso desacelera o crescimento do valor tributável, mas a conta ainda pode subir, porque os governos locais fixam as alíquotas de millage (millage rates, as alíquotas locais) e a medida não prevê substituição para a receita que elimina. A S&P Global Ratings alertou em junho, quando a versão do governador estava em debate, para uma "pressão de crédito maior" decorrente de "uma redução substancial das receitas tributárias sem identificar uma fonte de substituição".
Os opositores argumentam que o custo se desloca para inquilinos e proprietários sem homestead. Um relatório da Florida Housing Coalition, assinado pelo economista Jared Walczak, estimou que, se os governos locais elevassem as alíquotas para repor a receita perdida, os impostos de 2028 subiriam cerca de US$ 406 por apartamento e US$ 1.081 por casa unifamiliar alugada (segundo WPTV e FlaglerLive). A estimativa pressupõe que os governos locais reponham a receita perdida com alíquotas mais altas. Cada condado e cada cidade tomará essa decisão.
O dinheiro e a disputa
Até 25 de setembro, a campanha do sim havia arrecadado US$ 18 milhões, todos da Florida Realtors. Os dois comitês de oposição haviam arrecadado US$ 537.357 somados (WLRN; Orlando Weekly). A Florida League of Cities, a Florida Association of Counties, a Florida Sheriffs Association e a Florida TaxWatch são contra.
A prefeita de Miami-Dade, Daniella Levine Cava: "A Amendment 3 é enganosa. Está sendo apresentada como um simples corte de impostos, mas não elimina o custo de prestar os serviços dos quais nossas comunidades dependem, apenas muda quem paga por eles." O comissário de Miami Damian Pardo a comparou a um empréstimo rápido de curto prazo, o payday loan americano: "Você não faz ideia de quais são os juros, quais são os custos, quais são as tarifas, como isso vai ser tratado" (WLRN, 2 de setembro de 2026).
As pesquisas estão divididas. A Sachs Media encontrou 63% de apoio em agosto. A St. Pete Polls, 45%. A pesquisa em Broward da Bendixen & Amandi International para o Sun-Sentinel (de 22 a 27 de setembro, 918 eleitores registrados) apontou 53% a favor, 20% contra e 27% de indecisos, com o apoio caindo quando os eleitores ouviam sobre cortes nos serviços locais.
O que compradores e proprietários em Miami devem fazer agora
- Saiba em qual categoria você está. Proprietários de homestead que sejam residentes da Flórida em 31 de dezembro de 2026 recebem a isenção maior à medida que ela for implantada. Os demais imóveis recebem apenas o teto de 5%. Muitos proprietários com vida dividida entre dois estados têm um de cada: um homestead em um estado e uma segunda residência no outro.
- Se você está se mudando de Nova York, olhe o calendário. O texto da cédula vincula a isenção integral a ser residente da Flórida em 31 de dezembro de 2026. Quem se tornar residente depois dessa data começa com a isenção atual e espera até o quinto ano de isenção pela maior. A cláusula traz sua própria ressalva ("na medida permitida pela Constituição dos Estados Unidos"), então é de esperar que seja contestada. O domicílio depende de fatos como onde você mora, trabalha e vota, e nosso guia para fazer de Miami sua residência principal explica como o domicílio é estabelecido.
- Lembre-se da regra de 1º de janeiro. O homestead exige ser dono do imóvel e tê-lo como residência permanente em 1º de janeiro, com pedido até 1º de março (Miami-Dade Property Appraiser). Se o fechamento ocorrer depois de 1º de janeiro, sua isenção em geral começa no ano fiscal seguinte.
- Avalie imóveis para locação pelas alíquotas, não pelos tetos. Se você compra para alugar, projete a reavaliação ao valor de mercado no 1º de janeiro após o fechamento, depois um teto anual de 10% (5% se a emenda passar) sobre os tributos não escolares, avaliações escolares sem teto e alíquotas de millage que podem variar. Nosso comparativo de custos de fechamento entre Miami e Manhattan trata dos custos de manutenção.
- Compradores estrangeiros: verifiquem primeiro a elegibilidade. O homestead exige residência permanente. Portadores de green card podem se qualificar. Proprietários com vistos temporários em geral não, de modo que o imóvel de um comprador estrangeiro em Miami costuma ser tributado como imóvel sem homestead de qualquer forma. A estrutura também importa: veja nosso guia do imposto sobre herança dos EUA para compradores estrangeiros.
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Perguntas frequentes
O que é a Amendment 3 da Flórida na cédula de 2026?
É uma emenda constitucional que o Legislativo colocou na cédula de 3 de novembro de 2026. Ela eleva a isenção homestead para os impostos prediais não escolares a US$ 150.000 em 2027 e US$ 250.000 em 2028, reduz de 10% para 5% o teto anual de avaliação dos imóveis sem homestead e limita em que condados e cidades podem gastar a receita do imposto predial. Precisa de 60% dos votos.
A Amendment 3 reduz o imposto sobre uma segunda residência em Miami?
Não diretamente. Uma segunda residência não recebe nenhuma isenção nova. O aumento anual ordinário da sua avaliação para os tributos não escolares ficaria limitado a 5% em vez de 10%. Uma venda ou reformas ainda podem reajustar o valor, e a conta ainda pode subir se as alíquotas de millage locais aumentarem.
A Amendment 3 se aplica aos impostos escolares?
Não. A isenção maior cobre apenas os tributos não escolares. Os tributos escolares mantêm a isenção homestead atual de US$ 25.000.
Vou me mudar de Nova York para Miami em 2027. Terei direito à isenção de US$ 250.000?
Pelo texto da cédula, quem não for residente da Flórida em 31 de dezembro de 2026 recebe a isenção existente ao se qualificar, e a isenção ampliada a partir do quinto ano de isenção, na medida permitida pela Constituição dos Estados Unidos. Um consultor tributário na Flórida pode dizer como isso se aplica às suas datas.
Quanto a Amendment 3 custaria ao condado de Miami-Dade?
O condado projeta uma perda de receita de US$ 359 milhões no primeiro ano. No estado, a Revenue Estimating Conference estima o custo recorrente para os governos locais em cerca de US$ 12 bilhões por ano, depois da implantação completa.
Seja qual for o resultado, o homestead continua dependendo de ser dono do imóvel e morar nele em 1º de janeiro, e de fazer o pedido até 1º de março.
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Fontes: Florida Department of State, registro da iniciativa Amendment 3 (HJR 1-F); texto oficial da cédula publicado pela Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (junho e julho de 2026); Ballotpedia News (3 de junho de 2026); WFLX (4 de agosto de 2026); Florida Phoenix (6 de agosto de 2026); WLRN (2, 15, 29 e 30 de setembro de 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 de outubro de 2026); Fox 13; Sachs Media (19 de agosto de 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today e The Bond Buyer sobre a S&P Global Ratings (junho de 2026); WPTV e FlaglerLive sobre o relatório da Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 e 193.1554; comunicado do Florida Department of Revenue sobre a correção da isenção homestead pelo CPI; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.
