A maioria de quem compra um imóvel precisa de financiamento para pagar por ele, e o tipo de crédito que você contrata influencia quanto o imóvel vai custar no total. Duas opções são a mortgage reassignment e a mortgage assumption. Os nomes se parecem, mas os dois caminhos são bem diferentes, e hoje a mortgage reassignment é muito mais comum do que a mortgage assumption. Talvez você se surpreenda ao saber que a mortgage assumption ainda existe, de tão rara que se tornou. A mortgage assumption traz vantagens relevantes sobre a mortgage reassignment, mais comum, e o CEMA consegue reproduzir parte dos benefícios que se perdem quando se opta pela reassignment em vez da assumption, mas pode ser preciso escolher entre uma taxa de juros menor e os benefícios do CEMA. Entenda melhor suas opções ao comprar um imóvel em Nova York conhecendo os termos.
Mortgage assumption vs. assignment: comparação rápida
| Critério | Mortgage Assumption | Mortgage Assignment (novo empréstimo) |
|---|---|---|
| Como funciona | O comprador assume a hipoteca existente do vendedor, com a mesma taxa e as mesmas condições | O comprador contrata um empréstimo inteiramente novo com um banco, às taxas de mercado do momento |
| Taxa de juros | Travada na taxa original do vendedor (possivelmente abaixo do mercado atual) | Taxa de mercado vigente na data da compra |
| Custos de fechamento | Menores; evita o mortgage recording tax integral (paga-se apenas sobre o saldo devedor) | Maiores; mortgage recording tax integral (1,8% a 1,925% em NYC) sobre todo o valor do empréstimo |
| Aprovação do banco | Obrigatória. O banco precisa aprovar a capacidade de crédito do novo devedor | Análise de crédito padrão, como em qualquer novo pedido de financiamento |
| Disponibilidade | Rara. A maioria dos contratos atuais traz cláusulas due-on-sale que impedem a assunção | Padrão. É assim que a maior parte das transações funciona hoje |
| Faz mais sentido quando | A taxa do vendedor está bem abaixo das taxas de mercado atuais | As taxas atuais estão competitivas ou o comprador precisa de condições sob medida |
O que é uma mortgage assumption?
Talvez você nem saiba que a mortgage assumption é possível, muito menos que já foi a forma mais usual de comprar e vender uma casa. Na mortgage assumption, o comprador assume o empréstimo do vendedor, com todas as condições que o devedor original contratou. Na prática, o comprador passa a pagar ao banco o saldo devedor no lugar do vendedor e mantém a taxa de juros. Isso importa porque o comprador não paga os juros do empréstimo original, ao contrário do que aconteceria em um empréstimo novo.
O que é uma mortgage reassignment?
Já a mortgage reassignment é quando o comprador contrata um novo empréstimo, com condições próprias, junto a um banco. É a opção bem mais comum hoje, em parte porque o banco costuma não ter entusiasmo por uma mortgage assumption. Há alguns motivos para essa resistência: um deles é que o banco deixa de receber os juros concentrados no início do empréstimo, de modo que existe pouco incentivo para concordar com a assunção. Outro motivo pelo qual os bancos preferem a mortgage reassignment é que só querem assumir um novo devedor com probabilidade igual ou melhor de quitar a dívida. O banco avalia isso pelo histórico de crédito do comprador e por outros fatores financeiros.
Vantagens da mortgage assumption para o comprador
Uma das maiores vantagens da mortgage assumption para o comprador é pagar menos juros ao longo do empréstimo. Outro benefício é eliminar boa parte do mortgage recording tax que normalmente incide sobre um empréstimo novo ou sobre uma mortgage reassignment. Na mortgage assumption, o imposto recai apenas sobre o saldo remanescente do empréstimo.
Como o CEMA ajuda quem compra condo e townhouse
O CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) pode gerar uma economia considerável para quem quer comprar uma townhouse ou um condo em Nova York. Esse tipo de estrutura ajuda quem está financiando uma nova compra ou refinanciando um imóvel já adquirido, contornando o mortgage recording tax, que incide sobre o valor total do empréstimo. Com alíquota de 1,8% para empréstimos abaixo de US$ 500.000 e de 1,925% para empréstimos acima de US$ 500.000, o mortgage recording tax pode acrescentar milhares de dólares à conta. O que torna esse imposto realmente caro é que, ao refinanciar, você acaba pagando duas vezes. Com o CEMA, o imposto incide apenas sobre a diferença entre as duas hipotecas.
Por que mortgage assumption e mortgage assignment são confundidas?
Se você acha estranho que dois termos com significados tão distintos sejam confundidos, não está sozinho. Como a mortgage assumption é raríssima, profissionais do mercado imobiliário passaram a usar os dois termos como sinônimos. A raridade tem explicação: os contratos vêm sendo redigidos de forma a impedir a mortgage assumption em caso de venda do imóvel. A lógica é simples, porque o banco não ganha nada com uma assunção. Pelo contrário, deixa de receber os juros que um novo empréstimo renderia, e por isso, nas últimas duas décadas, os bancos passaram a escrever os contratos de modo que a mortgage assumption não seja possível.
O CEMA pode demorar
Com o volume alto de imóveis vendidos nos últimos tempos, o CEMA tem levado tempo para sair, e você pode perder a taxa que esperava enquanto aguarda. Conceder um CEMA não afeta o resultado do banco, mas hoje a espera é maior justamente porque também não há incentivo para que ele conceda esse tipo de operação. Na prática, é mais uma cortesia do que qualquer outra coisa, então os bancos não se esforçam para concluí-la rápido, sobretudo quando estão sobrecarregados. Se você quer um CEMA para economizar no imposto, mas também quer a menor taxa de juros possível, a conta pode ficar difícil neste momento. Com os juros em alta, é preciso decidir se vale esperar o CEMA sair para evitar o mortgage recording tax adicional, mesmo correndo o risco de perder a taxa menor caso ela suba rápido.
Riscos a considerar
Riscos da mortgage assumption:
- Cláusula due-on-sale: a maior parte dos empréstimos convencionais assinados nas últimas duas décadas traz uma cláusula due-on-sale, ou seja, o banco pode exigir a quitação integral quando o imóvel muda de dono. Isso torna a assunção efetiva extremamente rara fora dos empréstimos FHA e VA.
- Diferença de equity: se o saldo devedor do vendedor for bem menor que o preço de compra, o comprador precisa cobrir a diferença em dinheiro. O que pode ser substancial em transações de alto valor em NYC.
- Responsabilidade do vendedor: em algumas estruturas de assunção, o devedor original pode continuar subsidiariamente responsável caso o novo devedor deixe de pagar, a menos que o banco conceda liberação formal.
Riscos da mortgage assignment (novo empréstimo):
- Exposição à taxa: em um cenário de juros em alta, um novo empréstimo trava você nas taxas atuais. Que podem estar bem acima daquilo que o vendedor conseguiu anos atrás.
- Imposto integral de registro: em NYC, o mortgage recording tax sobre um empréstimo novo (1,8% a 1,925%) acrescenta dezenas de milhares de dólares aos custos de fechamento, valor que uma assunção ou um CEMA poderiam evitar em parte.
- Risco de avaliação: um empréstimo novo exige nova avaliação do imóvel, que pode vir abaixo do preço acordado e exigir renegociação ou aporte adicional do comprador.
Se você pretende comprar ou vender um imóvel, examine as alternativas para chegar ao melhor resultado financeiro. Há muitos imóveis à venda em NYC para o comprador certo, mas é preciso fazer o dever de casa para não deixar passar um negócio que pode afetar suas finanças por muitos anos.
