5 kroków do zakupu domu z foreclosure w NYC

Krok 1: Poznaj trzy typy foreclosure w NYC

Nie wszystkie „przejęte domy” handlują w ten sam sposób. Zanim złożysz jakąkolwiek ofertę, określ, na którym etapie masz do czynienia i przejrzyj podstawy w naszym artykule przewodnik zakupu apartamentu w NYC.

Pre-Foreclosure (złożono Lis Pendens)

Właściciel zalegał z płatnościami, a pożyczkodawca złożył zawiadomienie o zawieszeniu spłaty (lis pendens) do urzędnika hrabstwa Nowy Jork. Właściciel nadal posiada tytuł i może sprzedać bezpośrednio. Są to możliwości krótkiej sprzedaży, zazwyczaj wymagające zgody pożyczkodawcy z dyskontem w stosunku do salda kredytu. Najlepsza opcja dla kupujących, którzy chcą negocjować z właścicielem domu i czekać 90-180 dni na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży.

Aukcja sądowa (Sheriff's Sale)

Jeśli właściciel domu nie usunie zaległości lub nie sprzeda nieruchomości, nieruchomość zostanie przekazana na aukcję zleconą przez sąd w sądzie okręgowym. Aukcje w Nowym Jorku odbywają się co tydzień. Manhattan's odbywają się przy 60 Center Street. Nieruchomości sprzedają oferentowi, który zaoferuje najwyższą cenę. Pożyczkodawca zazwyczaj rozpoczyna licytację od salda pożyczki, co oznacza, że ​​ceny na aukcji często przekraczają wartość rynkową, gdy pożyczka jest aktualna i ma zaległości. Najlepsze dla kupujących za gotówkę, którzy czują się komfortowo i mają ograniczony dostęp do kontroli.

REO (własność banku, po aukcji)

Jeżeli żaden kwalifikujący się oferent nie osiągnie rezerwy pożyczkodawcy, nieruchomość wraca do banku jako REO (Real Estate Owned). Bank wystawia go za pośrednictwem brokera na otwartym rynku, zazwyczaj z dyskontem. Przejęcia REO są najbliższe tradycyjnemu zakupowi: tytuł jest wyraźniejszy (bank spłacił większość zastawów), dozwolone są inspekcje i działa standardowe finansowanie hipoteczne. Najlepsze dla kupujących poszukujących cen foreclosure bez ryzyka aukcji.

Krok 2: Zabezpiecz finansowanie przed licytacją

Transakcje foreclosure częściej zawodzą pod względem finansowania niż ceny. Trzy zasady:

• Licytacja wymaga środków poświadczonych. W sądzie należy wpłacić depozyt w wysokości 10% (czek kasjerski lub przelew), pozostała część w ciągu 30 dni. Warunki finansowania (financing contingencies) nie są akceptowane.
• Rezerwa na remont ma znaczenie. Domy foreclosed często wymagają odroczonego utrzymania w wysokości 5-15% ceny zakupu. Finansowanie nieruchomości na poziomie 80% LTV bez rezerw to najczęstszy powód, dla którego nowi nabywcy kończą z ujemnym kapitałem własnym.
• Foreclosures co-op w NYC wymagają zgody zarządu. Nawet zwycięski oferent musi przejść kontrolę finansową przez zarząd co-op budynku. Nieudane zatwierdzenia wymagają od pożyczkodawcy ponownej sprzedaży jednostki.

W przypadku zakupów REO pożyczki FHA 203 (k) i Fannie Mae HomeStyle wliczają koszty renowacji do kredytu hipotecznego i są powszechnie stosowane przez nabywców przejęcia po raz pierwszy.

Krok 3: Sprawdź nieruchomość i zweryfikuj title

Największym pojedynczym źródłem strat po zamknięciu przejęć w Nowym Jorku jest ryzyko tytułu. Zanim zatwierdzisz:

• Zamów pełne badanie tytułu od nowojorskiej firmy ubezpieczeniowej. Poszukaj mniejszych kredytów hipotecznych, zastawów mechaników, zastawów na usługi komunalne ConEd / National Grid, zastawów na wodociągi i kanalizację w Nowym Jorku, naruszeń HPD i ocen przeterminowanych HOA.
• Sprawdź certificate of occupancy na stronie internetowej Departamentu Budynków Nowego Jorku. Przejęte nieruchomości często mają nielegalne SRO, nielegalne piwnice lub otwarte naruszenia dotyczące pracy bez pozwolenia, które przetrwają sprzedaż.
• Dla condo i co-op, sprawdź finanse budynku. Budynki znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej mogą zostać poddane specjalnym ocenom, które przetrwają sprzedaż foreclosure i staną się obowiązkiem nowego właściciela.
• Dla Townhouse 1-4 rodzin na Manhattanie i Brooklynzlecić inspekcję strukturalną i ocenę środowiskową I fazy dla starszych nieruchomości (ołów, azbest, zbiornik oleju).

Krok 4: Licytuj na aukcji lub negocjuj REO

Strategia licytacji zależy od rodzaju foreclosure, którego szukasz.

Na aukcji sądowej: Przyjdź wcześniej. Zarejestruj się u licytatora. Wpłać depozyt w wysokości 10% czekiem kasjerskim (podzielony na kilka czeków, jeśli planujesz licytować wiele nieruchomości). Przedstawiciel pożyczkodawcy otworzy licytację po saldzie pożyczki. Oferenci, którzy przekroczą rezerwę pożyczkodawcy, wygrywają nieruchomość w stanie takim, w jakim jest, bez możliwości przeprowadzenia inspekcji.

Przy zakupach REO: Banki zazwyczaj odrzucają oferty poniżej 90% ceny katalogowej w ciągu pierwszych 30 dni. Po 60 dniach na rynku rabat REO otwiera się na 75-80% listy. Przesyłaj oferty z dowodem posiadania środków, bez konieczności przeprowadzania inspekcji i z 30-dniowym terminem zamknięcia.

Krok 5: Zamknij transakcję i ureguluj prawa redemption

Zamknięcie przejęcia w Nowym Jorku różni się od standardowego zakupu pod trzema względami, chociaż nadal powinieneś zaplanować budżet na zwykłe Koszty closing w NYC , które dotyczą każdej transakcji:

• NYC nie ma ustawowego prawa odkupu po sądowej sprzedaży przejęcia, po zamknięciu aukcji poprzedni właściciel nie może odzyskać nieruchomości w drodze spłaty długu.
• Eksmisja pozostałych lokatorów jest odpowiedzialnością kupującego. Przepisy Nowego Jorku dotyczące ochrony najemców mają zastosowanie do przejętych lokali na wynajem. Istniejące umowy najmu muszą być honorowane aż do wygaśnięcia.
• Cash for keys negocjacje są powszechne, a byli właściciele nadal są w posiadaniu. Budżet od 5 000 do 15 000 dolarów na relokację byłych lokatorów bez postępowania sądowego.

Foreclosure vs standardowy zakup w NYC: zestawienie

Często zadawane pytania, Zakupy foreclosure w Nowym Jorku

Kupno foreclosure w Nowym Jorku to jeden z najlepszych sposobów na zakup domu, ponieważ można go sprzedać po atrakcyjnej cenie. Kupno przejętego domu może wiązać się z kilkoma dodatkowymi trudnymi miejscami na drodze. Po pierwsze, będziesz musiał kupić dom w stanie „takim, jaki jest”, co oznacza, że ​​możesz otrzymać dom, który ma poważne problemy, które będziesz musiał naprawić, zanim będzie nadawał się do zamieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, większość procesu jest dość podobna do zakupu zwykłego domu. Oto kroki, które należy podjąć, aby wykupić egzekucję.

1. Znajdź agenta nieruchomości

Kiedy chcesz kupić dom, jednym z pierwszych kroków, które wykonasz, będzie zatrudnienie agenta nieruchomości aby uniknąć frustracji i zamieszania związanych z samodzielnym kupnem domu. Właściwy agent nieruchomości pomoże Ci zidentyfikować nieruchomości przejęte, które odpowiadają Twoim kryteriom, a Ty szybciej się o nich dowiesz, co pomoże Ci konkurować z konkurencją inwestorów.

2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową

Podobnie jak w przypadku zakupu zwykłego domu, powinieneś uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę, aby wykazać, że jesteś w stanie sfinansować ten zakup. Pożyczka przed zatwierdzeniem pokaże również, ile możesz pożyczyć. Ponieważ Twoje foreclosure będzie prawdopodobnie wymagało trochę pracy, pomyśl o uzyskaniu FHA 203 (K). Ten rodzaj pożyczki jest idealny, gdy potrzebujesz wielu napraw, ponieważ często możesz przeznaczyć na remonty nawet 35 000 dolarów.

3. Przeanalizuj opcje

Chcesz uzyskać najlepszy dom dostępny dla Twojego budżetu i tego, co jest dostępne w okolicy. Aby to zrobić, współpracuj ze swoim agentem w celu przeprowadzenia porównawczej analizy rynku, która uwzględni takie czynniki, jak powierzchnia, lokalizacja, wielkość bieżącej sprzedaży domów i historia podatkowa. Wykonanie tego kroku pomoże Ci również określić kwotę do zaoferowania, co może zapewnić Ci lepszą pozycję do złożenia oferty mogącej konkurować z ofertami gotówkowymi.

4. Złóż konkurencyjną ofertę

Kiedy inne przejęcia sprzedają się szybko, będziesz musiał zaoferować wyższą cenę, ponieważ banki będące właścicielami przejętych nieruchomości wiedzą, że szybko otrzymają cenę wywoławczą. Banki nie chcą długo przetrzymywać przejętych nieruchomości, ponieważ wiąże to ich pieniądze, więc złożenie nieco wyższej oferty może zachęcić je do przyjęcia Twojej szybkiej i nieco wyższej oferty, nawet jeśli nie możesz zapłacić gotówką, ponieważ pozwala im to przejść dalej. Ponadto ustalanie niskich stawek jest złym pomysłem, ponieważ większość przejęć jest już znacznie obniżona w porównaniu z godziwą wartością rynkową.

5. Kupujesz w stanie as-is

Koszty renowacji w Nowym Jorku mogą sięgać dziesiątek tysięcy dolarów. Nigdy nie wiadomo, w jak złym stanie jest dany dom, dlatego czasami przejęcie nieruchomości najlepiej pozostawić doświadczonym nabywcom.

Gdy szukasz domy na sprzedaż w NYC, możesz znaleźć świetne opcje, rozmawiając z właściwym agentem nieruchomości. Zakup nieruchomości w Nowym Jorku może być trudny, a posiadanie po swojej stronie kogoś z doświadczeniem może zadecydować o różnicy między zdobyciem domu, który pokochasz, a znalezieniem się w sytuacji, która bardziej Cię zrani, niż pomoże.