Bijgewerkt: mei 2026
De NAR-schikking heeft de kopersrestitutie veranderd
Op 17 augustus 2024 trad de schikking van de National Association of Realtors in werking. Daarmee is de vergoeding van de aankoopmakelaar losgekoppeld van de MLS-advertenties. Verkopers hoeven die courtage niet langer via de MLS aan te bieden en kopers onderhandelen rechtstreeks over het honorarium van hun eigen makelaar. De restitutie bestaat nog steeds en is onderhandelbaarder dan ooit, maar de rekensom loopt anders.
Wie vanuit Nederland of Vlaanderen in Manhattan koopt, rekent op koopsom, belastingen en afsluitkosten, maar ontdekt vaak laat dat er nog een post is waarop wél ruimte zit: de makelaarscourtage. De staat New York kent een wettelijk verankerd mechanisme om daarvan een deel bij het transport terug te krijgen, de buyer rebate. Deze gids legt uit wat het is, waar het geld vandaan komt, hoeveel er werkelijk terugvloeit en wat de NAR-schikking van 2024 heeft veranderd.
Wat een kopersrestitutie is
De restitutie is het deel van de courtage van de aankoopmakelaar dat die makelaar aan zijn koper teruggeeft. Het praktische gevolg is eenvoudig: twee makelaars kunnen dezelfde woning voor dezelfde prijs regelen, maar met restitutie legt de koper bij het afsluiten minder geld op tafel. Je kunt het ook lezen als een terugbetaling die de aankoopmakelaar op de dag van het transport doet.
De juridische situatie in de staat New York
New York heeft de kopersrestitutie in december 2014 wettelijk vastgelegd, toen een wijziging van artikel 442 van de Real Property Law haar uitdrukkelijk uitzonderde van het verbod om courtage te delen met iemand zonder vergunning. Een wijdverbreid misverstand hoort hier rechtgezet: vóór die datum was de restitutie niet verboden. Zowel het Department of State als de procureur-generaal van de staat stelden zich al op het standpunt dat zij toegestaan was, en de wijziging van 2014 codificeerde dat standpunt in plaats van een verbod op te heffen. Het uitgesproken doel was de transactiekosten voor kopers te verlagen en de concurrentie tussen makelaars te vergroten.
Fiscale behandeling
In de regel geldt de restitutie niet als belastbaar inkomen. Omdat elke vermogenssituatie anders ligt, zeker bij een koper die geen fiscaal inwoner van de Verenigde Staten is, laat u die kwalificatie het beste vóór het transport bevestigen door een belastingadviseur. Blijkt in uw specifieke geval tóch heffing te gelden, zorg dan dat u aan die verplichting voldoet.
Restitutie en onderhandelen over de courtage zijn niet hetzelfde
Ze lijken op elkaar, maar één verschil telt: de restitutie wordt verleend door de broker van de koper, terwijl de onderhandelde courtage door de verkoper wordt betaald. De koper onderhandelt over de restitutie, de verkoper over de courtage.
Hoe de courtage wordt verdeeld
In het klassieke model betaalt de verkoper zijn broker een courtage van zes procent van de verkoopprijs. Komt de koper met een eigen broker, dan houdt de broker van de verkoper de helft, dus drie procent, en draagt hij de andere drie procent over aan de broker van de koper. Uit die tweede helft komt de restitutie.
Wie waarover onderhandelt
De namen zeggen het al: over de restitutie onderhandelt de koper, niet de verkoper, en over de verkoperscourtage onderhandelt de verkoper, niet de koper. Wat de koper kan bespreken, is of zijn makelaar een restitutie betaalt en hoe hoog die is. Strikt genomen luidt de volledige term buyer commission rebate, courtagerestitutie aan de koper, zodat een koper die dit punt met zijn makelaar uitonderhandelt technisch inderdaad over courtage onderhandelt.
Wanneer de agent onder een broker werkt
Elke makelaar die niet zelf broker is, moet werken onder een andere broker, de zogeheten managing broker. Het deel dat de aankoopagent ontvangt, wordt daarom nog een keer gedeeld, doorgaans halfom, met die broker.
In cijfers. Wordt een woning verkocht voor 150.000 dollar en delen de agenten van beide partijen een courtage van zes procent gelijk, dan komt aan elke kant drie procent toe, oftewel 4.500 dollar. Werkt elke agent daarnaast onder een managing broker, dan wordt dat bedrag opnieuw gedeeld: agent en broker krijgen elk 1,5 procent, dus 2.250 dollar. Biedt de aankoopagent vervolgens een restitutie van één procent, dan ontvangt de koper 1.500 dollar terug en houdt de agent 750 dollar over, ofwel 0,5 procent.
Wat er werkelijk terugkomt
De som is rechttoe rechtaan en loont vóór er iets wordt getekend: een restitutie van één procentpunt geeft de koper bij het transport één procent van de koopsom terug. In het voorbeeld hierboven is dat 1.500 dollar op 150.000. Afgezet tegen de omvang van een transactie in Manhattan is dat bedrag allesbehalve symbolisch, en juist daarom hoort het schriftelijk te worden uitonderhandeld vóór de eerste bezichtigingen en niet pas als een bod al is aanvaard.
Waarom een makelaar een restitutie aanbiedt
De meest voorkomende reden is concurrentie om de klant. Een makelaar kan er ook mee instemmen wanneer hij er bijzonder aan hecht dat een bepaald object van eigenaar wisselt en die prikkel de koper over de streep trekt om een bod te doen. En er is een derde, minder zichtbare reden: wie met efficiëntere processen en betere techniek werkt, houdt ruimte over om een deel van die operationele besparing als transactiebesparing aan de koper door te geven.
Vier manieren om de restitutie te gebruiken
- De afsluitkosten verlagen.
- Verbouwing financieren, bijvoorbeeld nieuwe werkbladen of vloeren.
- Witgoed aanschaffen, denk aan een koelkast of een was-droogcombinatie.
- Het bedrag bij het transport in contanten laten uitkeren.
Courtage is niet alles
Wie vanuit het buitenland in New York koopt, moet meer afwegen dan een percentage. Op een markt die zo scherp is als deze weegt de kwaliteit van de makelaar zwaarder dan de restitutie. De volle courtage betalen aan iemand die de juiste woning voor de juiste prijs binnen het juiste tijdsbestek weet te bemachtigen, kan veel meer waard zijn dan een restitutie van iemand die dat niet lukt. Wie ervaring, specialisatie en de ervaringen van eerdere klanten weegt, komt doorgaans beter uit de transactie.
Wat de NAR-schikking van 2024 heeft veranderd
De drie operationele wijzigingen
- De verkoper hoeft de vergoeding van de aankoopmakelaar niet langer via de MLS aan te bieden. De automatische doorgifte naar de kopende kant is vervallen.
- Kopers moeten een schriftelijke vertegenwoordigingsovereenkomst tekenen voordat zij met een MLS-deelnemende makelaar een woning bezichtigen. Daarin staat precies hoe hun makelaar wordt betaald. De NAR beperkt die verplichting tot MLS-deelnemers die een koper begeleiden bij een in de MLS opgenomen object, zodat zij niet reikt tot een louter administratief contact of een open huis dat door de verkopende makelaar wordt gehouden.
- Het honorarium van de aankoopmakelaar wordt nu rechtstreeks tussen koper en makelaar afgesproken, gewoonlijk als vast bedrag, uurtarief of percentage van de koopsom.
Wat dat in 2026 betekent voor de restitutie
- Heeft de verkoper toegezegd de aankoopmakelaar te vergoeden, wat in New York nog steeds gangbaar is, dan werkt de restitutie zoals altijd: de makelaar geeft bij het transport een deel terug.
- Biedt de verkoper die vergoeding niet aan, dan betaalt de koper zijn makelaar rechtstreeks en wordt de restitutie een korting op dat afgesproken honorarium.
- In beide gevallen heeft de koper meer ruimte om zowel het honorarium als de restitutie vooraf en schriftelijk vast te leggen, nog voordat de zoektocht begint.
De New Yorkse context: co-ops en de vertegenwoordigingsovereenkomst
De besturen van New Yorkse co-ops eisen een volledig getekend koopcontract voordat zij het dossier van een koper überhaupt bekijken. De verplichte schriftelijke vertegenwoordigingsovereenkomst is in deze markt vrijwel wrijvingsloos geland, omdat een geformaliseerde relatie met de koper hier toch al gebruikelijk was. De meeste ervaren aankoopmakelaars in Manhattan en Miami leggen hun restitutiebeleid tegenwoordig in diezelfde overeenkomst vast.
De vraag die telt, gesteld vóór de eerste bezichtiging: biedt u een kopersrestitutie, en kunt u die in de vertegenwoordigingsovereenkomst opnemen? Het antwoord hoort helder te zijn en zwart op wit te staan.
Veelgestelde vragen
Wat is een kopersrestitutie precies?
Het is het deel van de courtage van de aankoopmakelaar dat die makelaar aan zijn koper teruggeeft, in de praktijk een terugbetaling bij het transport. De koper verwerft dezelfde woning voor dezelfde prijs en legt er minder geld voor op tafel.
Is de kopersrestitutie toegestaan in de staat New York?
Ja. New York legde haar in december 2014 wettelijk vast met een wijziging van artikel 442 van de Real Property Law. Vóór die datum was zij niet verboden: het Department of State en de procureur-generaal achtten haar al toegestaan, en de wijziging codificeerde dat standpunt in plaats van een verbod op te heffen.
Is de restitutie belast?
In de regel geldt zij niet als belastbaar inkomen. Laat de kwalificatie niettemin bevestigen door een belastingadviseur, zeker als koper zonder fiscaal inwonerschap in de Verenigde Staten, en voldoe aan de heffing als die in uw geval toch geldt.
Hoeveel krijgt een koper terug?
Een restitutie van één procentpunt geeft één procent van de koopsom terug. Bij een verkoop van 150.000 dollar is dat 1.500 dollar voor de koper, terwijl de agent na deling met zijn managing broker 750 dollar overhoudt.
Heeft de NAR-schikking van augustus 2024 iets veranderd?
Ja. Sinds 17 augustus 2024 hoeft de verkoper de vergoeding van de aankoopmakelaar niet meer via de MLS aan te bieden en wordt dat honorarium rechtstreeks afgesproken. De restitutie blijft in New York toegestaan: vergoedt de verkoper de aankoopmakelaar, dan werkt zij als voorheen, en anders wordt zij een korting op het overeengekomen honorarium.
Wat moet ik een makelaar vooraf vragen?
Of hij een kopersrestitutie biedt en of hij die in de schriftelijke vertegenwoordigingsovereenkomst opneemt. Het antwoord hoort vóór de eerste bezichtiging helder en schriftelijk te zijn.
