Amendment 3 Florida: Arti Pemungutan Suara Pajak Properti bagi Pemilik di Miami

Pada 3 November, pemilih Florida memutuskan Amendment 3 (amendemen ke-3 konstitusi negara bagian Florida), perubahan pajak properti terbesar dalam surat suara negara bagian itu selama bertahun-tahun. Amendemen ini akan menaikkan homestead exemption (pengurangan nilai taksiran untuk rumah tinggal utama, selanjutnya "pengurangan homestead") atas pajak non-sekolah dari maksimum US$51.411 pada 2026 menjadi US$150.000 pada 2027 dan US$250.000 pada 2028, serta memangkas batas tahunan kenaikan nilai taksiran untuk rumah kedua, properti sewa, dan properti komersial dari 10% menjadi 5%. Jajak pendapat Sun-Sentinel terhadap pemilih Broward yang terbit 2 Oktober menunjukkan dukungan 53%, di bawah 60% yang dibutuhkan, sementara Florida Realtors kini telah mendanai kubu pendukung sekitar 33 kali lipat dana yang dihimpun penentang (WLRN, 29 September 2026).

Bagi pemilik di Miami, turun atau tidaknya tagihan pajak bergantung pada apakah properti tersebut berstatus homestead. Berikut ini: isi amendemen, siapa yang diuntungkan, siapa yang tidak tersentuh, dan klausul residensi yang perlu diketahui warga New York yang berencana pindah, karena klausul itu mengaitkan pengurangan yang lebih besar dengan tinggal di Florida pada 31 Desember 2026.

Untuk hitungan menyeluruh soal memindahkan domisili pajak ke selatan, lihat panduan migrasi pajak NYC ke Miami kami.

Artikel ini merangkum sebuah usulan pemungutan suara dan pemberitaan publik. Ini bukan nasihat pajak atau hukum. Konsultasikan properti Anda dengan penasihat pajak di Florida.

Sekilas

• Amendment 3 menaikkan pengurangan homestead untuk semua pajak properti non-sekolah, yang kini maksimum US$51.411, menjadi US$150.000 pada 2027 dan US$250.000 pada 2028, lalu menyesuaikannya dengan inflasi. Pajak sekolah tetap memakai pengurangan US$25.000 yang berlaku saat ini.
• Properti non-homestead (rumah kedua, properti sewa, gedung komersial) tidak mendapat pengurangan baru. Batas tahunan kenaikan nilai taksirannya turun dari 10% menjadi 5%.
• Siapa pun yang bukan penduduk Florida pada 31 Desember 2026 memulai dengan pengurangan yang berlaku saat ini dan mendapat pengurangan yang lebih besar mulai tahun kelima pengurangan, "to the extent permitted by the U.S. Constitution" (sejauh diizinkan oleh Konstitusi AS).
• Para ekonom negara bagian memperkirakan beban berulang bagi pemerintah daerah sekitar US$12 miliar per tahun setelah berlaku penuh. Miami-Dade memproyeksikan kehilangan pendapatan US$359 juta pada tahun pertama.
• Amendemen ini memerlukan 60% suara. Jajak pendapat terbaru berkisar dari 45% di tingkat negara bagian (St. Pete Polls) hingga 63% (Sachs Media, Agustus).

Isi Sebenarnya Amendment 3

Badan Legislatif memasukkan usulan ini ke surat suara melalui House Joint Resolution 1-F (HJR 1-F), yang disahkan dalam sidang khusus Juni 2026 (DPR 75-26, Senat 30-9). Judul surat suara pertamanya, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes" ("Lindungi Rumah Kita dari Pajak Properti yang Berlebihan"), dibatalkan pada 3 Agustus oleh Hakim Pengadilan Sirkuit Leon County David Frank, yang menyebutnya "jelas dan secara meyakinkan cacat". Negara bagian tidak mengajukan banding dan mengajukan rumusan baru pada pertengahan Agustus.

Judul surat suara yang akan dilihat pemilih adalah "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" ("Peningkatan Pengurangan Homestead; Batas Lebih Rendah atas Kenaikan Taksiran Properti Non-Homestead"). Ringkasannya mengatur lima hal:

• Pengurangan homestead yang lebih besar. US$150.000 pada 2027 dan US$250.000 pada 2028 "for all non-school taxes" (untuk semua pajak non-sekolah), lalu diindeks terhadap inflasi.
• Opsi daerah untuk melangkah lebih jauh. County dan kota dapat menaikkan pengurangan atas pungutan mereka sendiri hingga seluruh nilai taksiran, berdasarkan prosedur yang wajib ditetapkan Badan Legislatif. Distrik khusus dapat melakukan hal yang sama dengan persetujuan pemilih.
• Klausul residensi. Orang yang bukan penduduk Florida pada 31 Desember 2026 menerima pengurangan yang berlaku saat memenuhi syarat, dan pengurangan yang lebih besar mulai tahun kelima pengurangan.
• Batas lebih rendah untuk properti lainnya. Batas tahunan kenaikan nilai taksiran properti non-homestead turun dari 10% menjadi 5%.
• Pembatasan belanja. County dan munisipalitas wajib menggunakan pajak properti untuk tujuan yang tercantum: keselamatan publik, pendidikan dan sekolah, infrastruktur, sumber daya alam, pembayaran utang obligasi, tunjangan pensiun pegawai, serta operasional dan administrasi.

Jika disetujui, amendemen ini berlaku 1 Januari 2027. Dua amendemen lain ada di surat suara yang sama (usulan dana stabilisasi anggaran dan pengurangan untuk properti pertanian), jadi periksa nomornya saat memilih. Ini bukan Amendment 3 tahun 2024 tentang ganja.

Pemilik Homestead: Apa yang Berubah dan Apa yang Tidak

Pada 2026, homestead di Florida mendapat pengurangan hingga US$51.411 dari nilai taksiran untuk pajak non-sekolah dan US$25.000 untuk pajak sekolah. US$25.000 pertama berlaku untuk semua pajak. Pengurangan tambahan hanya berlaku untuk pajak non-sekolah dan hanya atas nilai di atas US$50.000, dan sejak 2025 disesuaikan dengan inflasi, menjadi US$26.411 tahun ini (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Selain itu, Save Our Homes (batas kenaikan tahunan nilai taksiran rumah tinggal utama) membatasi kenaikan tahunan nilai taksiran homestead pada 3% atau perubahan CPI, mana yang lebih rendah, dan memungkinkan pemilik membawa hingga US$500.000 dari manfaat yang terakumulasi itu ke homestead baru di Florida (Florida Department of Revenue).

Amendment 3 tidak menyentuh pajak sekolah. Florida TaxWatch memperkirakan pungutan sekolah mencakup sekitar 40% dari rata-rata tagihan pajak properti, sehingga pengurangan yang lebih besar menjangkau sekitar 60% sisanya: pajak county, kota, dan distrik khusus. Pada kondominium atau rumah di Miami senilai beberapa juta dolar, pengurangan US$250.000 merupakan porsi yang nyata tetapi moderat dari nilai taksiran. Pemilik rumah di kisaran harga median lebih merasakannya secara persentase.

Save Our Homes tetap lebih penting untuk rumah yang sudah lama dimiliki. Penjualan umumnya mengatur ulang nilai taksiran ke nilai pasar pada 1 Januari berikutnya. Pembeli yang sudah memiliki homestead di Florida dapat membawa kredit portability (pemindahan manfaat taksiran) untuk meredam pengaturan ulang itu, lalu pengurangan diterapkan pada taksiran yang baru.

Rumah Kedua, Properti Sewa, dan Investor

Sebuah pied-à-terre (hunian singgah di kota) di Brickell atau unit sewa di Sunny Isles adalah properti non-homestead. Menurut hukum yang berlaku (Fla. Stat. 193.1554 untuk properti hunian non-homestead), nilai taksirannya untuk pungutan non-sekolah umumnya tidak boleh naik lebih dari 10% per tahun, meskipun penjualan atau perbaikan besar mengatur ulang nilainya. Amendment 3 akan memangkas batas tahunan itu menjadi 5%.

Hal itu memperlambat pertumbuhan nilai kena pajak, tetapi tagihan tetap bisa naik karena pemerintah daerah menetapkan tarif millage (tarif pajak properti daerah), dan amendemen ini tidak menyediakan pengganti bagi pendapatan yang hilang. S&P Global Ratings pada Juni, ketika versi gubernur sedang dibahas, memperingatkan "tekanan kredit yang lebih besar" akibat "pengurangan pendapatan pajak yang substansial tanpa mengidentifikasi sumber pengganti".

Pihak penentang berpendapat beban akan bergeser ke penyewa dan pemilik non-homestead. Laporan Florida Housing Coalition oleh ekonom Jared Walczak memperkirakan bahwa jika pemerintah daerah menaikkan tarif untuk menutup pendapatan yang hilang, pajak 2028 akan naik sekitar US$406 per apartemen dan US$1.081 per rumah tapak yang disewakan (diberitakan oleh WPTV dan FlaglerLive). Perkiraan ini mengasumsikan pemerintah daerah menutup pendapatan yang hilang melalui tarif yang lebih tinggi. Setiap county dan kota akan memutuskannya sendiri.

Dana dan Pertarungan

Hingga 25 September, kampanye pendukung telah menghimpun US$18 juta, seluruhnya dari Florida Realtors. Dua komite penentang menghimpun total US$537.357 (WLRN; Orlando Weekly). Florida League of Cities, Florida Association of Counties, Florida Sheriffs Association, dan Florida TaxWatch menentangnya.

Wali Kota Miami-Dade Daniella Levine Cava: "Amendment 3 menyesatkan. Amendemen ini disajikan sebagai pemotongan pajak sederhana, tetapi tidak menghapus biaya penyediaan layanan yang diandalkan komunitas kita, hanya mengubah siapa yang membayarnya." Komisioner Miami Damian Pardo menyamakannya dengan pinjaman gajian: "Anda tidak tahu berapa bunganya, berapa biayanya, berapa pungutannya, bagaimana nanti perlakuannya" (WLRN, 2 September 2026).

Hasil jajak pendapat terbelah. Sachs Media mencatat dukungan 63% pada Agustus. St. Pete Polls mencatat 45%. Survei Broward oleh Bendixen & Amandi International untuk Sun-Sentinel (22 hingga 27 September, 918 pemilih terdaftar) menemukan 53% setuju, 20% tidak setuju, dan 27% belum memutuskan, dengan dukungan menurun setelah pemilih mendengar tentang pemotongan layanan daerah.

Langkah bagi Pembeli dan Pemilik di Miami Saat Ini

1. Ketahui kategori Anda. Pemilik homestead yang menjadi penduduk Florida pada 31 Desember 2026 mendapat pengurangan yang lebih besar seiring penerapannya secara bertahap. Properti lain hanya mendapat batas 5%. Banyak pemilik lintas negara bagian memiliki keduanya, homestead di satu negara bagian dan rumah kedua di negara bagian lain.
2. Jika pindah dari New York, perhatikan kalender. Rumusan surat suara mengaitkan pengurangan penuh dengan status penduduk Florida pada 31 Desember 2026. Penduduk baru setelah tanggal itu memulai dengan pengurangan saat ini dan menunggu hingga tahun kelima pengurangan untuk mendapat yang lebih besar. Klausul ini memuat syaratnya sendiri ("to the extent permitted by the U.S. Constitution", sejauh diizinkan oleh Konstitusi AS), sehingga kemungkinan akan diuji di pengadilan. Domisili bergantung pada fakta seperti tempat Anda tinggal, bekerja, dan memilih, dan panduan menjadikan Miami tempat tinggal utama kami membahas cara menetapkan domisili.
3. Ingat aturan 1 Januari. Homestead mensyaratkan Anda memiliki rumah tersebut dan menjadikannya tempat tinggal tetap per 1 Januari, dengan batas pengajuan 1 Maret (Miami-Dade Property Appraiser). Jika transaksi selesai setelah 1 Januari, pengurangan umumnya baru berlaku pada tahun pajak berikutnya.
4. Hitung properti sewa berdasarkan tarif, bukan batas. Jika membeli untuk disewakan, modelkan penilaian ulang ke nilai pasar pada 1 Januari setelah transaksi, kemudian batas tahunan 10% (5% jika amendemen disetujui) atas pungutan non-sekolah, taksiran sekolah tanpa batas, dan tarif millage yang dapat berubah. Perbandingan biaya penutupan Miami dan Manhattan kami membahas sisi biaya kepemilikan.
5. Pembeli asing: periksa kelayakan lebih dahulu. Homestead mensyaratkan tempat tinggal tetap. Pemegang green card dapat memenuhi syarat. Pemilik dengan visa sementara umumnya tidak, sehingga rumah pembeli asing di Miami biasanya dikenai pajak sebagai non-homestead dalam kedua skenario. Struktur kepemilikan juga penting: lihat panduan pajak warisan AS untuk pembeli asing kami.

Menimbang pembelian di Miami sebelum atau sesudah pemungutan suara? Broker kami bekerja bersama pengacara pajak dan properti Florida setiap minggu. Kirimi kami pesan melalui WhatsApp untuk percakapan pribadi.

Tanya Jawab

Apa itu Amendment 3 Florida dalam surat suara 2026?

Ini adalah amendemen konstitusi yang dimasukkan Badan Legislatif ke surat suara 3 November 2026. Amendemen ini menaikkan pengurangan homestead untuk pajak properti non-sekolah menjadi US$150.000 pada 2027 dan US$250.000 pada 2028, menurunkan batas taksiran tahunan properti non-homestead dari 10% menjadi 5%, dan membatasi penggunaan pendapatan pajak properti oleh county dan kota. Amendemen ini memerlukan 60% suara.

Apakah Amendment 3 menurunkan pajak rumah kedua di Miami?

Tidak secara langsung. Rumah kedua tidak mendapat pengurangan baru. Kenaikan taksiran tahunan normalnya untuk pungutan non-sekolah akan dibatasi 5%, bukan 10%. Penjualan atau perbaikan tetap dapat mengatur ulang nilainya, dan tagihan tetap bisa naik jika tarif millage daerah naik.

Apakah Amendment 3 berlaku untuk pajak sekolah?

Tidak. Pengurangan yang lebih besar hanya mencakup pajak non-sekolah. Pungutan sekolah tetap memakai pengurangan homestead US$25.000 yang berlaku saat ini.

Saya pindah dari New York ke Miami pada 2027. Apakah saya mendapat pengurangan US$250.000?

Menurut rumusan surat suara, orang yang bukan penduduk Florida pada 31 Desember 2026 menerima pengurangan yang berlaku saat memenuhi syarat, dan pengurangan yang lebih besar mulai tahun kelima pengurangan, sejauh diizinkan oleh Konstitusi AS. Penasihat pajak di Florida dapat menjelaskan penerapannya pada jadwal Anda.

Berapa biaya Amendment 3 bagi Miami-Dade County?

County ini memproyeksikan kehilangan pendapatan US$359 juta pada tahun pertama. Di tingkat negara bagian, Revenue Estimating Conference (konferensi estimasi pendapatan negara bagian) memperkirakan beban berulang bagi pemerintah daerah sekitar US$12 miliar per tahun setelah berlaku penuh.

Apa pun hasil pemungutan suara, homestead tetap bergantung pada kepemilikan dan tinggal di rumah tersebut pada 1 Januari serta pengajuan paling lambat 1 Maret.

Wawasan terkait

• Migrasi Jutawan 2026: Ke Mana Kaum Kaya Pindah
• Panduan Pembeli Internasional: NYC dan Miami
• Laporan Pasar Kondominium Miami

Sumber: Florida Department of State, catatan inisiatif Amendment 3 (HJR 1-F); rumusan resmi surat suara sebagaimana diterbitkan Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (Juni dan Juli 2026); Ballotpedia News (3 Juni 2026); WFLX (4 Agustus 2026); Florida Phoenix (6 Agustus 2026); WLRN (2, 15, 29, dan 30 September 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 Oktober 2026); Fox 13; Sachs Media (19 Agustus 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today dan The Bond Buyer tentang S&P Global Ratings (Juni 2026); WPTV dan FlaglerLive tentang laporan Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 dan 193.1554; pemberitahuan Florida Department of Revenue tentang pengurangan homestead berbasis CPI; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.