Arti Pemilu Paruh Waktu 2026 bagi Pembeli di Manhattan dan Miami

Apa yang Berubah, dan Apa yang Tidak

Properti pada dasarnya soal penawaran dan permintaan. Pemilu hari Selasa tidak mengubah pasokan yang tersedia bagi pembeli pagi ini. Apakah pemilu mengubah permintaan akan bergantung pada apa yang terjadi berikutnya: biaya pinjaman, pasar keuangan, dan kepercayaan pembeli domestik maupun asing. Untuk saat ini, banyak aturan yang langsung mengubah hitungan di Manhattan dan Miami ditulis di Albany dan Tallahassee, dan propertinya sendiri tetap yang menentukan harga.

Partai Demokrat diproyeksikan menguasai Dewan Perwakilan dan Senat di Kongres baru. Beberapa pemilihan belum diputuskan dan belum ada yang disahkan. Presiden tetap memegang hak vetonya, sehingga perubahan pajak federal besar tampaknya kecil kemungkinan. Pembeli sebaiknya mengambil keputusan berdasarkan hukum yang berlaku saat ini.

Washington tetap penting. Saham naik pada 4 November dan imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun turun sekitar enam basis poin menjadi kira-kira 4,89 persen. Hal itu lebih berarti bagi pembeli tunai daripada kedengarannya. Sebagian besar dana tunai di meja penutupan berasal dari portofolio atau jalur kredit yang dijaminkan dengannya, sehingga nilai saham dan syarat pinjaman tetap membentuk permintaan. Pemerintahan yang terbelah juga dapat memunculkan pertikaian anggaran dan batas utang yang mengguncang pasar yang sama. Kesinambungan pajak tidak menjamin stabilitas keuangan.

Satu hal lagi berlaku di kedua pasar. Penilaian saya adalah bahwa hasil ini dapat memberi sinyal yang lebih ramah bagi pembeli asing setelah bertahun-tahun kekhawatiran terhadap kebijakan imigrasi pemerintah. Itu dapat mendorong minat pada Manhattan dan Miami. Pemerintah tetap menetapkan kebijakan imigrasi, tetapi sinyal dari para pemilih menunjuk ke arah yang berbeda.

Dolar juga melemah moderat setelah hasil pemilu. Jika berlanjut, pembeli yang mendanai pembelian dalam euro, pound, atau mata uang lain yang menguat memperoleh daya beli lebih besar. Itu manfaat finansial yang lebih langsung daripada perubahan sentimen politik, meskipun keduanya belum menjadi bukti kembalinya pembelian.

Perang juga penting. Harga minyak turun lebih dari 8 persen pada 4 November karena ekspektasi bahwa tekanan untuk mengakhiri perang Iran akan meningkat, dan wakil presiden menyalahkan perang itu atas kekalahan pemilu. Kongres yang dikuasai Demokrat juga dapat menekan untuk dukungan lebih besar bagi Ukraina. Tidak satu pun hasil menjamin penyelesaian yang lebih cepat. Bagi pembeli kami, potensi manfaatnya bekerja dua arah: minyak yang lebih murah dapat meredakan tekanan pada inflasi dan imbal hasil, sementara berkurangnya ketidakpastian geopolitik dapat mengembalikan sebagian pembeli yang selama ini menunggu.

Tarif adalah salah satu hal yang diubah pemilu lebih sedikit daripada yang disangka orang. Mahkamah Agung sudah membatalkan tarif darurat berdasarkan IEEPA pada Februari. Tarif baja dan aluminium yang penting bagi konstruksi dikenakan berdasarkan Section 232 dari Trade Expansion Act dan tetap berlaku. Pergantian penguasa kongres tidak otomatis mencabutnya. Harga bahan konstruksi berjalan sekitar 11 persen di atas tahun lalu, kabel tembaga lebih dari 20 persen, dan asosiasi kontraktor mengaitkan sebagian besar kenaikan itu dengan biaya bahan bakar akibat perang Iran. Dan bahkan ketika tarif turun, pemasok belum tentu mengembalikan kenaikan harga yang mereka jadikan alasan dengan tarif itu. Sebagian kenaikan itu menjadi bagian dari biaya konstruksi. Jadi keringanan tarif, jika datang, dapat memperlambat kenaikan lebih lanjut tanpa membuat pembangunan proyek baru jauh lebih murah.

Manhattan

Pasokan: Kelangkaan di Segmen Atas

Pemilu tidak menambah atau mengurangi satu pun apartemen di Manhattan. Corcoran hanya mencatat 6.354 properti aktif yang dipasarkan pada kuartal ketiga, pasokan kuartal ketiga terendah sejak 2017, dan persediaan sponsor, atau proyek baru, terendah sejak kuartal keempat 2012. Tidak ada dalam hasil hari Selasa yang mengubah hal itu dalam jangka pendek. Laporan pasar Manhattan Q3 kami memuat rincian lengkapnya.

Itu tidak berarti setiap apartemen langka. Kondisi, gedung, lingkungan, dan harga tetap menentukan berapa banyak alternatif nyata yang dimiliki pembeli. Apartemen yang sudah rampung dengan sedikit persaingan langsung dapat mempertahankan posisinya, sementara apartemen yang membutuhkan renovasi besar tidak kunjung terjual. Namun pasar mewah berkinerja jauh lebih baik daripada segmen harga bawah, sehingga angka Manhattan secara keseluruhan dapat menutupi kekuatan di segmen yang dicari pembeli kami.

Permintaan: Suku Bunga dan Biaya Tambahan Pied-à-Terre

Dengan perubahan pajak federal besar yang kecil kemungkinannya, pembeli hampir tidak punya alasan untuk terburu-buru bertransaksi demi mendahuluinya.

Suku bunga tetap berarti di bawah tingkat trofi, tempat pembeli menggunakan kredit jumbo dan fasilitas yang dijaminkan portofolio mereka. Rata-rata mingguan Freddie Mac untuk KPR tetap 30 tahun turun menjadi 7,18 persen per 5 November, penurunan mingguan ketiga berturut-turut. Mortgage News Daily menempatkan suku bunga jumbo 30 tahun di 7,40 persen. Pembiayaan membaik, tetapi biaya pinjaman tetap tinggi. Jika imbal hasil bertahan lebih rendah dan syarat pinjaman yang sebenarnya terus membaik, itu menjadi angin pendukung moderat bagi pembelian mewah yang dibiayai. Jika imbal hasil memantul, dukungan itu hilang.

Pengaruh langsung yang lebih besar pada permintaan rumah kedua bersifat lokal. Biaya tambahan pied-à-terre, yang berlaku sejak 1 Juli, menambah biaya tahunan untuk hunian non-utama yang tercakup dengan perkiraan nilai pasar US$5 juta atau lebih. Karena rumus kota untuk menentukan apartemen mana yang memenuhi syarat berbelit-belit dan tidak dapat disimpulkan dari harga penawaran, lihat panduan pajak pied-à-terre NYC kami untuk memeriksa bagaimana ketentuan itu berlaku pada hunian tertentu. Pemilik harus membandingkan pembayaran biaya itu dengan mengubah penggunaan properti, memenuhi syarat untuk pengecualian, atau menjual. Menyewakan hanya menjadi pilihan jika gedung mengizinkannya dan pengaturannya memenuhi persyaratan pengecualian.

Corcoran mencatat 162 kontrak yang ditandatangani di atas US$5 juta pada kuartal ketiga: 53 pada Juli, 52 pada Agustus, dan 57 pada September. Juli naik 2 persen dari tahun sebelumnya, Agustus naik 13 persen, dan September datar. Angka-angka itu mencakup semua pembeli pada kisaran harga tersebut, bukan hanya pembeli rumah kedua, sehingga tidak memisahkan dampak biaya tambahan. Namun angka-angka itu menunjukkan bahwa transaksi mewah berlanjut setelah biaya tambahan itu mulai berlaku.

Pandangan saya adalah bahwa biaya tambahan yang berlaku hingga Juni 2031 kecuali diperpanjang memberi sebagian pembeli satu alasan lagi untuk bernegosiasi, dan pemilu hari Selasa tidak mengubah biaya itu hari ini. Hal itu tidak menentukan berapa besar konsesi yang semestinya diberikan penjual tertentu. Itu tetap bergantung pada biaya tahunan, alternatif yang ada, dan posisi penjual.

Faktor Eksternal: Anggaran Albany Berikutnya

Pemilihan negara bagian New York juga layak diperhatikan. Kathy Hochul memenangkan pemilihan ulang, dan hasil tidak resmi menunjukkan Demokrat merebut kembali supermayoritas di Senat sambil mempertahankannya di Majelis (Assembly). Itu tidak berarti kenaikan pajak lain akan datang. Namun itu berarti kebuntuan federal tidak memberi perlindungan dari perubahan di Albany. Bagi pemilik di Manhattan, dan pembeli yang menimbang pindah ke Florida, anggaran negara bagian berikutnya lebih langsung berpengaruh daripada pembagian partai di Washington.

Miami

Pasokan: Ketat Hari Ini, Menara Baru di Depan

Pemilu tidak mengubah persediaan mewah Miami. Lahan tepi laut tetap terbatas, dan pasar kondominium ultra-mewah yang sudah rampung terkonsentrasi di segelintir gedung. Laporan Q3 kami hanya mencatat 15 penutupan kondominium senilai US$10 juta atau lebih di 11 gedung; lima di antaranya di The Surf Club. Itu menunjukkan betapa terkonsentrasinya aktivitas, bukan seberapa banyak persediaan yang tersedia.

Generasi berikutnya kondominium ultra-mewah masih dibangun, dengan beberapa proyek dijadwalkan diserahkan dari 2027 hingga 2030. Penyerahan itu akan mengubah pilihan pembeli lebih langsung daripada pemilu hari Selasa. Dan bahkan jika tarif mereda, harga konstruksi dapat mempertahankan kenaikan yang sudah diteruskan pemasok, sehingga biaya pengganti tetap tinggi.

Permintaan: Kesinambungan Pajak dan Jalur dari New York

Pemilihan negara bagian Florida lebih mengarah pada kesinambungan daripada perubahan arah. Byron Donalds dari Partai Republik memenangkan jabatan gubernur, dan Partai Republik mempertahankan kedua kamar legislatif, meskipun mereka kehilangan supermayoritas dua pertiga di Dewan Perwakilan negara bagian, sementara supermayoritas di Senat masih diragukan dalam persaingan yang ketat. Saya memperkirakan posisi Florida yang ramah bisnis dan berpajak rendah akan tetap utuh, dengan lebih banyak batasan pada kemampuan legislatif bertindak secara sepihak. Bagi pembeli yang mempertimbangkan pindah, pemilu tidak mengubah daya tarik utama negara bagian itu: tidak ada pajak penghasilan negara bagian.

Biaya tambahan pied-à-terre New York menambah pertimbangan tersendiri bagi pembeli yang pindah ke Florida sambil mempertahankan apartemen Manhattan senilai US$5 juta atau lebih. Jika apartemen itu terkena biaya tambahan, biaya tahunan tambahan tersebut dapat memengaruhi keputusan untuk mempertahankannya, menyewa saja ketika berkunjung, atau menjualnya. Itu tidak berarti pembeli harus melepas kepemilikan di kedua kota. Perbandingan NYC dengan Miami kami menguraikan hitungan pajaknya.

Warga New York adalah 34 persen pembeli dari luar negara bagian di wilayah Miami pada paruh pertama 2026, menurut MIAMI Realtors. Di segmen teratas, penutupan rumah senilai US$10 juta ke atas naik dari 29 menjadi 38 pada kuartal ketiga, sementara penutupan kondominium pada level itu turun dari 17 menjadi 15. Pembeli yang menginginkan hunian segera dan lahan condong ke rumah, sementara sebagian pembeli kondominium kelas atas menunggu gelombang penyerahan baru 2027 hingga 2030 atau mencermati dana cadangan dan persyaratan milestone gedung yang lebih tua.

Pembeli asing adalah faktor penentu lainnya. Sinyal politik yang lebih ramah, daya beli yang lebih besar dari dolar yang lebih lemah, dan ketidakpastian yang berkurang di luar negeri dapat membantu permintaan dari Eropa dan Amerika Latin. Buktinya akan ada pada kontrak, bukan pada hasil pemilu itu sendiri.

Paparan langsung terhadap KPR lebih rendah di sebagian pasar ini: lebih dari 80 persen penjualan kondominium Miami di atas US$1 juta tahun lalu dibayar tunai penuh. Para pembeli itu tetap terpapar pada nilai portofolio, nilai tukar, dan imbal hasil yang mereka lepaskan dengan menaruh uang di properti.

Faktor Eksternal: Amendment 3 dan Biaya Kepemilikan

Pemilih Florida juga menyetujui Amendment 3 dengan sekitar 62 persen suara, keputusan yang langsung memengaruhi biaya kepemilikan. Amendment ini menaikkan pengecualian homestead untuk pajak non-sekolah menjadi US$150.000 pada 2027 dan US$250.000 pada 2028, serta menurunkan batas pertumbuhan penilaian tahunan atas properti non-homestead yang tercakup dari 10 persen menjadi 5 persen.

Orang yang belum menetapkan status penduduk tetap Florida per 31 Desember 2026 menghadapi aturan kelayakan yang berbeda untuk pengecualian yang lebih tinggi, umumnya baru memperolehnya mulai tahun kelima pengecualian. Jika kepindahan sudah direncanakan, tanggal itu layak diperhatikan. Pengecualian mengurangi nilai kena pajak, bukan tagihan pajak dolar demi dolar, dan penghematan pada rumah senilai US$10 juta sebaiknya dihitung sebelum memengaruhi keputusan.

Pembeli juga memerlukan estimasi pajak setelah pembelian. Tagihan penjual dapat mencerminkan batas penilaian yang tidak berlanjut setelah penjualan. Batas yang lebih rendah atas pertumbuhan penilaian di masa depan tidak berarti pembeli mewarisi nilai taksiran penjual.

Biaya lainnya tetap melekat pada properti dan gedungnya. Untuk rumah, dapatkan penawaran asuransi dan pahami cakupan angin dan banjir sebelum berkomitmen. Pada kondominium, studi dana cadangan, inspeksi milestone, asuransi, riwayat iuran khusus, dan pekerjaan yang direncanakan adalah bagian dari harga. Bacalah semuanya sebelum menegosiasikan unitnya.

Yang Perlu Dilakukan Setelah Pemilu, Menjelang 2027

Pemilu mengubah sebagian ekspektasi. Properti tetap harus memenuhi hitungannya.

Jika Anda berencana mempertahankan apartemen Manhattan senilai US$5 juta atau lebih setelah pindah ke Florida, periksa apakah biaya tambahan berlaku dan hitung biaya tahunannya berdasarkan rencana penggunaan Anda. Lalu tinjau status penduduk New York bersama penasihat pajak; kami dapat memperkenalkan Anda kepada salah satunya. Domisili Florida belum tentu mengakhiri status penduduk pajak penghasilan New York.

Jika Manhattan akan menjadi tempat tinggal utama Anda, fokuslah pada kondisi apartemen, biaya kepemilikan, dan persaingan di gedung itu. Perbaikan pembiayaan yang berkelanjutan dapat membawa lebih banyak pembeli ke kisaran harga Anda; penurunan imbal hasil sesaat bukan alasan untuk mengejar harga penawaran.

Jika Anda membeli rumah di Miami, siapkan inspeksi, asuransi, dan estimasi pajak setelah pembelian sejak awal. Jika Anda membeli kondominium di Miami, bernegosiasilah dengan gambaran jelas tentang unit pesaing dan pengeluaran gedung di masa depan.

Bagi penjual, pemilu adalah konteks, bukan penjualan pembanding. Tetapkan harga terhadap persaingan saat ini dan kontrak yang ditandatangani. Penjual rumah kedua di Manhattan yang apartemennya terkena biaya tambahan sebaiknya siap membahasnya. Penjual kondominium Miami sebaiknya siap menjawab pertanyaan tentang dana cadangan, asuransi, dan iuran khusus.

Menjelang 2027, saya akan memantau apakah suku bunga KPR benar-benar turun, apakah minat asing menjadi kontrak yang ditandatangani, dan apa arti anggaran berikutnya di Albany dan Tallahassee bagi biaya kepemilikan. Itulah saluran yang dapat mengubah pemilu menjadi perubahan nyata di kedua pasar. Pasokan, sayangnya, bergerak selambat gletser.

Informasi umum, bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Hasil pemilu, undang-undang, dan data pasar berlaku per 5 November 2026 dan dapat berubah.