Sebagian besar orang yang membeli rumah membutuhkan pinjaman, dan jenis pinjaman yang Anda pilih memengaruhi berapa yang Anda bayar secara keseluruhan untuk hunian tersebut. Dua jalur yang ada: mortgage reassignment atau mortgage assumption. Keduanya terdengar mirip, tetapi strukturnya cukup berbeda, dan reassignment kini jauh lebih umum daripada assumption. Anda mungkin terkejut bahwa mortgage assumption masih ada, begitu langkanya. Assumption tetap membawa keunggulan berarti dibanding reassignment yang lebih umum; pinjaman CEMA dapat meniru sebagian manfaat yang hilang ketika Anda memilih reassignment alih-alih assumption, tetapi Anda mungkin harus memutuskan apakah yang lebih penting adalah suku bunga lebih rendah atau manfaat CEMA. Pelajari opsi Anda saat membeli rumah di New York dengan memahami istilahnya.
Mortgage assumption vs assignment: perbandingan singkat
| Faktor | Mortgage assumption | Mortgage assignment (pinjaman baru) |
|---|---|---|
| Cara kerjanya | Pembeli mengambil alih hipotek penjual yang ada, suku bunga sama, syarat sama | Pembeli memperoleh pinjaman sepenuhnya baru dari pemberi pinjaman dengan suku bunga pasar saat ini |
| Suku bunga | Terkunci pada suku bunga asli penjual (berpotensi di bawah pasar saat ini) | Suku bunga pasar pada saat pembelian |
| Biaya penutupan | Lebih rendah; menghindari mortgage recording tax penuh (hanya dibayar atas sisa saldo) | Lebih tinggi; mortgage recording tax penuh (1,8%–1,925% di NYC) atas seluruh jumlah pinjaman |
| Persetujuan pemberi pinjaman | Wajib. Pemberi pinjaman harus menyetujui kelayakan kredit peminjam baru | Underwriting standar untuk permohonan pinjaman baru |
| Ketersediaan | Langka. Sebagian besar perjanjian pinjaman modern memuat klausul due-on-sale yang mencegah assumption | Standar. Begitulah sebagian besar transaksi berjalan hari ini |
| Paling cocok ketika | Suku bunga penjual jauh di bawah suku bunga pasar saat ini | Suku bunga saat ini kompetitif atau pembeli membutuhkan syarat pinjaman khusus |
Apa itu mortgage assumption?
Anda mungkin belum tahu bahwa mortgage assumption masih mungkin, apalagi bahwa dulu ini cara yang lebih umum untuk membeli atau menjual rumah. Dalam assumption, pembeli pada dasarnya mengambil alih pinjaman dari penjual, termasuk seluruh syarat yang ditetapkan peminjam asli. Artinya pembeli membayar bank sisa jumlah untuk penjual dan mempertahankan suku bunga tersebut. Ini penting: pembeli tidak membayar bunga seperti pada pinjaman baru.
Apa itu mortgage reassignment?
Sebaliknya, mortgage reassignment adalah ketika pembeli rumah mengambil pinjaman baru dengan syaratnya sendiri dari bank. Opsi ini jauh lebih umum hari ini, sebagian karena bank biasanya tidak antusias menerima assumption. Bank tidak menyukai opsi itu karena beberapa alasan, termasuk karena mereka tidak mengumpulkan jumlah bunga yang dibayar di awal pinjaman, sehingga sedikit insentif untuk menyetujui assumption. Bank juga lebih memilih reassignment karena mereka hanya ingin menerima peminjam baru dengan kemungkinan pelunasan yang sama atau lebih baik. Pemberi pinjaman menilainya berdasarkan riwayat kredit pembeli dan faktor keuangan lain.
Manfaat mortgage assumption bagi pembeli
Salah satu keunggulan terbesar assumption bagi pembeli adalah jumlah bunga yang lebih kecil yang harus dibayar. Manfaat lain: Anda dapat menghilangkan sebagian besar mortgage recording tax yang biasanya dibayar pada pinjaman baru atau reassignment. Dalam assumption, Anda hanya membayar mortgage recording tax atas sisa pinjaman.
Bagaimana CEMA membantu pembeli condo dan townhouse
CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) dapat membantu orang di New York yang ingin membeli townhouse atau condo menghemat banyak biaya. Jenis pinjaman ini membantu mereka yang membiayai pembelian baru atau merefinansiasi hunian yang ada dengan menyiasati mortgage recording tax, pajak atas total jumlah pinjaman. Dengan tarif 1,8% untuk pinjaman di bawah $500.000 dan 1,925% di atas $500.000, mortgage recording tax dapat menambah ribuan dolar. Yang membuatnya sangat mahal adalah Anda pada dasarnya membayarnya dua kali jika merefinansiasi. Dengan pinjaman CEMA, Anda hanya membayar pajak atas selisih antara dua hipotek.
Mengapa mortgage assumption dan assignment sering dikacaukan?
Jika Anda bertanya-tanya mengapa dua istilah yang sangat berbeda sering dikacaukan, Anda tidak sendirian. Karena assumption begitu langka, orang di industri properti mulai memakai kedua istilah secara bergantian. Kelangkaannya karena surat utang bank kini ditulis agar assumption tidak tersedia saat rumah dijual. Mudah dipahami: bank tidak mendapat apa pun dari assumption. Justru mereka kehilangan bunga yang akan dibawa pinjaman baru, sehingga dalam dua dekade terakhir bank menulis pinjaman sedemikian rupa sehingga assumption tidak mungkin.
Mendapatkan CEMA bisa memakan waktu
Akhir-akhir ini, karena begitu banyak rumah dijual, mendapatkan CEMA bisa memakan waktu, dan Anda bisa kehilangan suku bunga awal yang diharapkan sambil menunggu. Memberikan pinjaman CEMA tidak memengaruhi laba bank, tetapi Anda harus menunggu lebih lama sekarang karena juga tidak ada insentif bagi bank untuk memprioritaskannya. Faktanya lebih merupakan layanan sopan daripada produk inti, sehingga bank tidak terburu-buru, terutama saat backlog. Jika Anda ingin CEMA yang menghemat pajak sekaligus suku bunga terendah yang mungkin, situasinya bisa rumit saat ini. Karena suku bunga naik, Anda harus memutuskan apakah layak menunggu CEMA selesai agar terhindar dari mortgage recording tax tambahan, meskipun Anda mungkin kehilangan suku bunga lebih rendah yang tersedia jika naik cepat.
Faktor risiko yang perlu dipertimbangkan
Risiko mortgage assumption:
- Klausul due-on-sale: Sebagian besar pinjaman konvensional dalam dua dekade terakhir memuat klausul due-on-sale, yang berarti pemberi pinjaman dapat menuntut pelunasan penuh ketika properti berpindah tangan. Ini membuat assumption sejati sangat langka di luar pinjaman FHA dan VA.
- Kesenjangan ekuitas: Jika sisa saldo pinjaman penjual jauh lebih kecil daripada harga beli, pembeli harus menutup selisihnya secara tunai. Jumlahnya bisa substansial dalam transaksi NYC bernilai tinggi.
- Tanggung jawab penjual: Dalam beberapa struktur assumption, peminjam asli mungkin tetap bertanggung jawab secara sekunder jika peminjam baru wanprestasi, kecuali pemberi pinjaman memberikan pelepasan formal.
Risiko mortgage assignment (pinjaman baru):
- Eksposur suku bunga: Dalam lingkungan suku bunga naik, pinjaman baru mengunci Anda pada suku bunga saat ini. Yang mungkin jauh lebih tinggi daripada yang diamankan penjual bertahun-tahun lalu.
- Recording tax penuh: Di NYC, mortgage recording tax pada pinjaman baru (1,8%–1,925%) menambah puluhan ribu dolar pada biaya penutupan yang sebagian dapat dihindari oleh assumption atau CEMA.
- Risiko appraisal: Pinjaman baru membutuhkan appraisal baru, yang mungkin berada di bawah harga beli yang disepakati, berpotensi memerlukan negosiasi ulang atau dana tunai tambahan dari pembeli.
Jika Anda akan membeli atau menjual rumah, jelajahi opsi Anda agar mendapatkan kesepakatan keuangan terbaik. Ada banyak rumah dijual di NYC untuk pembeli yang tepat, tetapi Anda harus mengerjakan pekerjaan rumah agar tidak melewatkan transaksi yang dapat memengaruhi keuangan Anda selama bertahun-tahun.
