Perpanjangan sewa unit rent-stabilized (sewa yang diatur pemerintah) di New York City yang dimulai pada atau setelah 1 Oktober kini dikenai kenaikan pedoman 0%. Order #58 (Perintah No. 58) dari Rent Guidelines Board (Dewan Pedoman Sewa) membekukan perpanjangan satu tahun maupun dua tahun untuk sewa yang dimulai antara 1 Oktober 2026 dan 30 September 2027, mencakup sekitar 1 juta apartemen rent-stabilized. Ini pertama kalinya dewan membekukan sewa dua tahun. Keputusan ini berlaku saat gugatan para pemilik masih berjalan, dan pada 1 Oktober pesan-pesan City Hall (Balai Kota) dengan anggota dewan menjadi bagian dari berkas perkara (The Real Deal; NY1).
The Real Deal menyebut penerapannya "kacau". Bagi pembeli di Manhattan, yang penting adalah apartemen dan gedung mana yang tersentuh pembekuan ini, dan di titik mana ia mengubah hitungan sebuah pembelian.
Jika Anda baru mengenal prosesnya, mulailah dengan panduan membeli apartemen di NYC kami.
Artikel ini merangkum aturan publik dan pemberitaan. Ini bukan nasihat hukum. Pengacara properti Anda perlu meninjau setiap pembelian yang melibatkan penyewa yang masih menempati unit.
Sekilas
- Dewan memutuskan dengan suara 7-1 pada 25 Juni 2026: 0% untuk perpanjangan satu tahun dan 0% untuk perpanjangan dua tahun. Pembekuan sebelumnya pada 2015, 2016 dan 2020 hanya berlaku untuk sewa satu tahun.
- Pembekuan hanya berlaku untuk unit rent-stabilized. Unit sewa harga pasar, serta sebagian besar apartemen kondominium dan co-op (koperasi), berada di luarnya.
- Para pemilik yang diwakili Randy Mastro menggugat pada bulan Juli, dengan dalil bahwa prosesnya sudah ditentukan hasilnya sejak awal. Hakim Brendan Lantry memerintahkan City Hall menyerahkan komunikasinya dengan dewan, menolak menangguhkan pembekuan, dan memperkirakan akan memutus sebelum akhir tahun.
- Para pengacara berbeda pendapat tentang nasib sewa yang sudah ditandatangani dengan 0% jika para pemilik menang.
- Bagi pembeli townhouse dan gedung kecil yang memiliki unit rent-stabilized, pembekuan ini menambah beban di atas aturan 2019 yang menghapus vacancy decontrol (pelepasan regulasi saat unit kosong) dan membatasi seberapa besar renovasi dapat menambah sewa.
Keputusan Dewan
Untuk sewa satu tahun atau dua tahun "yang dimulai pada atau setelah 1 Oktober 2026 dan pada atau sebelum 30 September 2027": 0%. Pemungutan suara berakhir 7-1, oleh dewan yang enam dari sembilan anggotanya ditunjuk oleh Wali Kota Zohran Mamdani, yang berkampanye dengan janji pembekuan sewa. Christina Smyth, anggota dari unsur pemilik yang ditunjuk pada pemerintahan sebelumnya, mengundurkan diri beberapa jam sebelum pemungutan suara (WSET; CityRealty).
Dewan pernah membekukan sewa sebelumnya. Dewan menetapkan 0% untuk sewa satu tahun pada 2015 dan 2016, dan sekali lagi pada 2020. Setiap kali, sewa dua tahun tetap mendapat kenaikan (City Limits; CityRealty). Kali ini kedua jangka waktu dibekukan, sehingga penyewa yang menandatangani perpanjangan dua tahun tahun ini dapat membawa sewa yang sama hingga akhir 2029.
Para pemilik menyoroti biaya. Price Index of Operating Costs (Indeks Harga Biaya Operasional) 2026 milik dewan sendiri, yang dirilis pada bulan April, mencatat kenaikan biaya gedung rent-stabilized sebesar 5,3%, dengan asuransi naik 10,5% dan bahan bakar naik 11,0%. Kajian pendapatan dan pengeluaran terpisah oleh dewan menemukan pendapatan operasional bersih (NOI) rata-rata masih meningkat, dengan perbedaan besar antar-borough (wilayah kota).
Gugatan dan Mengapa Penting
Sekelompok pemilik gedung rent-stabilized di Brooklyn, Queens, Staten Island dan Bronx mengajukan permohonan Article 78 (uji yudisial atas keputusan administratif) di State Supreme Court (pengadilan tingkat pertama Negara Bagian New York) pada bulan Juli. Pengacara mereka, Randy Mastro dari Dechert serta Rosenberg & Estis, berpendapat bahwa dewan "sudah cenderung memberikan pembekuan" dan mengabaikan datanya sendiri (Commercial Observer; 6sqft).
Hakim Brendan T. Lantry telah mengeluarkan beberapa putusan sejak awal September. Ia memerintahkan kota menyerahkan komunikasi tertulis antara City Hall dan anggota dewan sejak 1 Januari hingga pemungutan suara bulan Juni. Ia menolak permintaan para pemilik untuk memberlakukan kembali kenaikan 2025 (3% untuk sewa satu tahun, 4,5% untuk sewa dua tahun), dengan alasan pengadilan tidak memiliki kewenangan tersebut, dan menolak memutus sebelum 1 Oktober: "Kami bekerja secepat mungkin untuk menyelesaikan perkara ini. Saya tidak akan bekerja dengan senapan ditodongkan ke kepala saya." Ia memperkirakan akan memutus sebelum akhir tahun (THE CITY, 24 September 2026).
Sekitar 3.000 halaman dokumen dibuka pada 1 Oktober. The Real Deal menggambarkannya sebagian besar bersifat logistik. Mastro mengatakan dokumen itu menunjukkan koordinasi antara kantor wali kota dan dewan. Corporation Counsel (kepala penasihat hukum kota) Steven Banks mengatakan dokumen itu menunjukkan independensi dewan.
Pertanyaan yang masih terbuka adalah apa arti kemenangan pemilik bagi sewa yang sudah diperpanjang. Menurut THE CITY, Mastro sendiri merumuskannya begini: "Jika nol-nol tetap berlaku, para pemilik akan terjebak dengan itu." Pengacara pemilik lain yang dikutip The Real Deal memperkirakan setiap kenaikan yang diperintahkan pengadilan akan berlaku surut. Belum ada yang tahu, dan proses banding bisa memperpanjangnya hingga 2027.
Siapa yang Tercakup Pembekuan, dan Siapa yang Tidak
Status rent stabilization bergantung pada gedung, usianya, dan riwayat pajaknya. Menurut Rent Guidelines Board, secara umum cakupannya meliputi:
- Gedung berisi enam unit atau lebih yang dibangun antara 1 Februari 1947 dan 31 Desember 1973.
- Apartemen di gedung sebelum 1947 berisi enam unit atau lebih yang penyewanya pindah masuk setelah 30 Juni 1971.
- Gedung berisi tiga unit atau lebih yang dibangun atau direnovasi besar sejak 1974 dengan insentif pajak seperti 421-a atau J-51 (program keringanan pajak properti), selama insentif tersebut mensyaratkannya. Panduan keringanan pajak 421-a dan J-51 kami menjelaskan cara kerja program tersebut.
Di luar cakupan: unit sewa harga pasar serta sebagian besar apartemen kondominium dan co-op. Sebagian apartemen harga pasar memang tunduk pada undang-undang negara bagian 2024, Good Cause Eviction (pengusiran hanya dengan alasan sah), yang membatasi kenaikan yang tidak wajar dan penolakan perpanjangan, tetapi itu rezim yang terpisah dari pedoman dewan. Ketika sebuah gedung dikonversi menjadi kondominium atau co-op, penyewa rent-stabilized yang masih tinggal tetap mendapat perlindungan. Setelah penyewa itu pergi, unit dapat dijual atau disewakan tanpa rent stabilization (RGB). Rent control (kontrol sewa) adalah sistem terpisah yang jauh lebih kecil untuk penyewa jangka panjang di gedung-gedung tua, dengan rumusnya sendiri.
Artinya Jika Anda Membeli di Manhattan
- Membeli kondominium untuk disewakan. Unit kondominium Manhattan pada umumnya yang disewakan dengan harga pasar tidak terdampak. Jika unit dijual beserta penyewanya, mintalah perjanjian sewanya dan pastikan secara tertulis apakah unit itu terdaftar sebagai rent-stabilized. Unit di gedung yang menerima 421-a bisa termasuk di dalamnya.
- Membeli unit co-op. Sebagian co-op lama masih memiliki apartemen milik sponsor (penjual saat konversi) yang ditempati penyewa rent-stabilized sejak konversi. Sewa unit-unit itu kini juga dibekukan. Tanyakan berapa banyak unit seperti itu yang tersisa, dan baca laporan keuangan dengan memperhitungkan pendapatan tersebut. Panduan co-op vs kondominium kami membahas dokumen yang perlu diminta.
- Membeli townhouse beserta penyewanya. Rumah sebelum 1974 dengan kurang dari enam unit umumnya tidak rent-stabilized kecuali menerima insentif pajak. Enam unit atau lebih biasanya termasuk. Sebelum menandatangani, dapatkan riwayat registrasi sewa dari DHCR (Divisi Perumahan dan Pembaruan Komunitas Negara Bagian New York), bukan ringkasan dari penjual. Daftar periksa pembelian brownstone kami mencakup sisa pemeriksaannya.
- Menghitung kelayakan gedung kecil. Sejak 2019 tidak ada lagi vacancy decontrol, dan kenaikan akibat perbaikan modal besar (MCI) dibatasi 2% per tahun di kota ini. Sejak perubahan anggaran 2024, biaya perbaikan unit (IAI) yang dapat dipulihkan pemilik melalui sewa umumnya dibatasi US$30.000 per apartemen selama 15 tahun, atau US$50.000 untuk sebagian unit yang lama kosong (HCR). Modelkan pedoman 0% pada setiap perpanjangan yang dimulai hingga 30 September 2027, pedoman mendatang setelah itu, serta pertumbuhan biaya riil. Para broker mengatakan kepada The Real Deal pada bulan Juli bahwa pemungutan suara tersebut menekan nilai gedung rent-stabilized.
- Mengamati pengadilan. Putusan diperkirakan keluar sebelum akhir tahun. Kontrak yang ditandatangani sekarang harus mengalokasikan risiko untuk kedua kemungkinan, dan pengacara Anda yang perlu menyusun klausulnya.
Sedang mempertimbangkan properti Manhattan yang masih dihuni penyewa? Para broker kami bekerja sama dengan penasihat hukum berpengalaman di pihak pemilik maupun penyewa. Kirim pesan melalui WhatsApp untuk percakapan pribadi.
Tanya Jawab
Apakah ada pembekuan sewa di NYC pada 2026?
Ya. Rent Guidelines Board Order #58 menetapkan 0% untuk perpanjangan satu tahun dan dua tahun pada apartemen rent-stabilized bagi sewa yang dimulai 1 Oktober 2026 hingga 30 September 2027. Ketentuan ini tidak berlaku untuk apartemen harga pasar.
Apakah pembekuan sewa NYC berlaku untuk kondominium?
Umumnya tidak. Apartemen kondominium dan co-op yang disewakan dengan harga pasar berada di luar rent stabilization. Pengecualiannya adalah penyewa rent-stabilized yang sudah tinggal di apartemen itu saat gedung dikonversi, yang tetap mendapat perlindungan tersebut, serta unit di gedung yang insentif pajaknya mensyaratkan rent stabilization.
Berapa banyak apartemen yang tercakup pembekuan sewa?
Sekitar 1 juta apartemen rent-stabilized di seluruh kota, menurut Rent Guidelines Board.
Bisakah pembekuan sewa dibatalkan?
Para pemilik telah meminta pengadilan negara bagian untuk membatalkannya. Hakim Brendan Lantry memerintahkan komunikasi City Hall dengan dewan diserahkan, menolak menangguhkan pembekuan, dan memperkirakan akan memutus sebelum akhir 2026. Jika perintah itu dibatalkan, putusan pengadilan akan menentukan langkah berikutnya, dan para pengacara berbeda pendapat tentang artinya bagi sewa yang sudah ditandatangani.
Apakah pembekuan 2026 yang pertama dalam sejarah NYC?
Tidak. Dewan membekukan sewa satu tahun pada 2015, 2016 dan 2020. Pada 2026, untuk pertama kalinya dewan juga membekukan sewa dua tahun.
Mintalah riwayat registrasi sewa sebelum Anda menentukan harga sebuah gedung.
Wawasan terkait
Sumber: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 serta FAQ rent stabilization dan rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 Juli, 22 Juli dan 1 Oktober 2026); NY1 (1 Oktober 2026); THE CITY (24 September 2026); Commercial Observer (22 Juli 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 Juli 2026); City Limits; Spectrum News (17 September 2026); NY Daily News (1 Oktober 2026); NYS Homes and Community Renewal tentang perubahan HSTPA (Undang-Undang Stabilitas Perumahan dan Perlindungan Penyewa) 2019 dan IAI 2024; N.Y. Real Property Law pasal 216 (Good Cause Eviction).
