Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

यह इमारत नाम लेकर क्यों पूछी जाती है

South Florida के अधिकांश समुद्र-तटीय टावर व्यू, फ़्लोर प्लेट और फ़िनिश स्तर पर बिकते हैं। यह अपने रचनाकार-श्रेय पर बिकता है। Dezer Development के अपने परियोजना अभिलेख के अनुसार, Armani/Casa Interior Design Studio ने आंतरिक स्थानों और साझा क्षेत्रों का डिज़ाइन किया, और उस श्रेय ने बदल दिया कि इस इमारत में सौदे कैसे होते हैं। खरीदार ब्रांड को पहले से जानते हुए आते हैं। वे एक भी फ़्लोर प्लान देखने से पहले ही यह अपेक्षा लेकर आते हैं कि कमरा कैसा महसूस होना चाहिए।

इस तरह की पहचान उपयोगी है, और वह एक जाल भी है। ब्रांड से परिचय उस जाँच-पड़ताल को छोटा कर देता है जो कोई खरीदार इस स्तर की समुद्र-तटीय खरीद पर सामान्यतः करता। कोई लॉबी पर मोहित हो जाता है, जल्दी हस्ताक्षर कर देता है, और रिज़र्व की स्थिति, विशेष निर्धारण का इतिहास, बीमा की मद और उस विशिष्ट स्टैक के जोखिम को बाद में जाकर समझता है। यही मदें तय करती हैं कि अगले दशक तक अपार्टमेंट रखने में कितना खर्च आएगा। डिज़ाइन का श्रेय इनमें से किसी को नहीं बदलता।

यह पृष्ठ बताता है कि इमारत भौतिक रूप से क्या है, रेज़िडेंस लाइनें किस तरह भिन्न हैं, ऑफ़र देने से पहले खरीदार को क्या सत्यापित करना चाहिए, और Collins Avenue पर मौजूद अन्य ब्रांडेड उत्पाद के सामने यह टावर कहाँ ठहरता है। पहले व्यापक कॉरिडोर देखना हो, तो बिक्री हेतु Sunny Isles कॉन्डो हब से शुरू करें और फिर लौटें।

इमारत स्वयं

टावर Collins Avenue के पूर्वी हिस्से में, Sunny Isles Beach के समुद्र-तट के उत्तरी छोर की ओर, सीधे रेत पर खड़ा है। काउंटी के संपत्ति अभिलेख दिखाते हैं कि शहर के भीतर Collins Avenue के पते लगभग 19200 ब्लॉक तक चलते हैं, जिसके उत्तर में Golden Beach की नगर सीमा शुरू हो जाती है और समुद्र-तटीय सड़क का नाम बदल जाता है।

डिज़ाइन आर्किटेक्ट के अपने परियोजना पृष्ठ के अनुसार, César Pelli द्वारा स्थापित फर्म Pelli Clarke & Partners डिज़ाइन आर्किटेक्ट है, और Sieger Suarez Architects आर्किटेक्ट ऑफ़ रिकॉर्ड है। वह पृष्ठ टावर को 649 फुट और लगभग 784,000 वर्ग फुट निर्मित क्षेत्रफल पर दर्ज करता है। Dezer Development इमारत को 60-मंज़िला समुद्र-तटीय टावर बताता है, और Pelli Clarke & Partners अलग से टावर को साठ मंज़िल ऊँचा बताता है, इसलिए मार्केटिंग में बताई गई मंज़िल-गणना डेवलपर और डिज़ाइन आर्किटेक्ट के बीच कम से कम आपस में मेल खाती है। Miami-Dade County के यूनिट अभिलेख आवासीय मंज़िलों को तीन से चौवन तक संख्यांकित करते हैं और तेरहवीं मंज़िल नहीं रखते, इसलिए मार्केटिंग की मंज़िल-गणना और दर्ज यूनिट संख्यांकन आपस में नहीं मिलते। किसी लिस्टिंग की ऊँची मंज़िल की तुलना बगल की इमारत की ऊँची मंज़िल से करने से पहले पूछें कि वह लिस्टिंग कौन-सी पद्धति इस्तेमाल कर रही है।

आर्किटेक्ट इमारत के आयतन को दो आपस में गुँथे हुए पाल-जैसे रूपों के रूप में बताते हैं जो ऊपर उठते हुए फैलते जाते हैं। यह वर्णन सजावट नहीं है। यह फ़्लोर प्लेट की एक मापनीय विशेषता समझाता है: कुछ रेज़िडेंस लाइनें जितना ऊपर जाएँ, भौतिक रूप से उतनी बड़ी होती जाती हैं, जो काउंटी के अपने क्षेत्रफल अभिलेखों में दिखता है और Miami के किसी टावर में असामान्य है।

पूल डेक और बीच क्लब समुद्र की ओर हैं। पोर्ट कोशेर और आगमन क्रम Collins की ओर हैं।

संरचना, रेज़िडेंस की संख्या और पूर्णता

18975 Collins Condo के Miami-Dade County फ़ोलियो अभिलेख 306 संख्यांकित रेज़िडेंस दर्ज करते हैं, तीन से चौवन तक की मंज़िलों पर, प्रति मंज़िल छह, जो छहों लाइनों में से हर एक पर इक्यावन यूनिट बनते हैं। दो और फ़ोलियो पेंटहाउस यूनिट के रूप में दर्ज हैं, PH-00 काउंटी में दर्ज 5,336 वर्ग फुट और PH-04 4,821 वर्ग फुट रहने-योग्य क्षेत्रफल के साथ। इससे कुल 308 होते हैं, वही संख्या जो Dezer Development अपने परियोजना अभिलेख में प्रकाशित करता है, यहाँ वास्तविक दर्ज पार्सलों के विरुद्ध मिलान करके दी गई है। प्रकाशित गणनाओं पर एक सावधानी: इस टावर के लिए डिज़ाइन आर्किटेक्ट का परियोजना पृष्ठ 260 रेज़िडेंस बताता है, जो न काउंटी अभिलेख से मेल खाता है और न डेवलपर के अपने आँकड़े से। किसी भी एक प्रकाशित यूनिट-गणना को तथ्य के बजाय जाँचने योग्य दावा मानें।

काउंटी का अभिलेख उस सवाल का भी उत्तर देता है जो खरीदार तब पूछते हैं जब वे जानना चाहते हैं कि उनके अपने स्टैक के लिए तुलनीय समूह कितना गहरा है। हर फ़ोलियो में बेडरूम गिनने पर, इमारत में लाइन 04 और 05 पर 102 दो-बेडरूम रेज़िडेंस, लाइन 01 और 03 पर 102 तीन-बेडरूम रेज़िडेंस, और लाइन 00 और 02 पर 102 चार-बेडरूम रेज़िडेंस हैं। दोनों पेंटहाउस फ़ोलियो के विरुद्ध काउंटी कोई बेडरूम संख्या दर्ज नहीं करती। Dezer Development दो से छह बेडरूम तक के लेआउट का विज्ञापन करता है, इसलिए चार बेडरूम से बड़ा कोई भी विन्यास लाइन-ग्रिड के बजाय पेंटहाउस में बैठता है। एक प्रतिस्पर्धी इमारत-पृष्ठ इस मिश्रण को 102 दो-बेडरूम, 102 तीन-बेडरूम और 104 चार-बेडरूम-या-अधिक में बाँटता है, जो चुपचाप यह मान लेता है कि पेंटहाउस चार-बेडरूम यूनिट हैं। काउंटी का अभिलेख ऐसा नहीं कहता।

चौदह अतिरिक्त फ़ोलियो रेज़िडेंस-गणना से बाहर हैं। काउंटी अभिलेखों में उन्हें PS-1 से PS-15 तक नामित किया गया है, जिनमें PS-13 अनुपस्थित है, और हर एक 209 वर्ग फुट पर दर्ज है। ये वही कबाना हैं जिन्हें Pelli Clarke & Partners समुद्र-तट पर निजी समुद्र-तटीय कबाना बताता है। हर कबाना फ़ोलियो साझा तत्वों में अपना स्वयं का 0.0299 प्रतिशत अविभाजित हित रखता है, और यही उसे किसी और की सुविधा के उपयोग के लाइसेंस के बजाय अलग से पंजीकृत यूनिट बनाता है। चूँकि उनके अपने फ़ोलियो हैं, उन्हें अपार्टमेंट से अलग हस्तांतरित किया जा सकता है। Pelli Clarke & Partners कबाना को बहु-मंज़िला भी बताता है, इसलिए 209 वर्ग फुट से काफ़ी अधिक क्षेत्रफल बताने वाली कोई लिस्टिंग शीट काउंटी के दर्ज रहने-योग्य क्षेत्रफल के अलावा किसी और चीज़ का वर्णन कर रही है। लिखित में पुष्टि करें कि आप जिस सौदे को देख रहे हैं उसमें कबाना शामिल है या नहीं, और उसे लिस्टिंग शीट के बजाय फ़ोलियो के विरुद्ध जाँचें।

पूर्णता को लेकर काउंटी के अभिलेख बँटे हुए हैं। तीन से पचास तक की मंज़िलें 2019 निर्माण-वर्ष के साथ दर्ज हैं, मंज़िल तीन पर दो अपवादों के साथ: यूनिट 302 और 303 को 2020 के रूप में दर्ज किया गया है। इक्यावन से चौवन तक की मंज़िलें और दोनों पेंटहाउस फ़ोलियो 2020 के रूप में दर्ज हैं। Pelli Clarke & Partners परियोजना को 2020 में पूर्ण बताता है, और व्यापार-पत्रिकाओं ने टावर के 2019 के अंत में बनकर तैयार होने की खबर दी थी। यह सब उस टावर के अनुरूप है जो उस वर्ष-संधि पर टॉप-आउट होकर नीचे से ऊपर की ओर सौंपा गया। जो पृष्ठ इस इमारत के लिए किसी एक सपाट निर्माण-वर्ष को छापता है, किसी भी दिशा में, वह एक ऐसे अभिलेख को गोल कर रहा है जो वास्तव में बँटा हुआ है। यह तारीख एक व्यावहारिक कारण से मायने रखती है, जिसे नीचे बताया गया है: इसी से माइलस्टोन निरीक्षण की घड़ी शुरू होती है।

दस फुट से अधिक ऊँची छतें, पूरी ऊँचाई का काँच और गहरे टेरेस वे साझा सूत्र हैं जिन्हें डेवलपर ने सभी प्लान में प्रचारित किया। हम प्रति मंज़िल-बैंड तैयार छत-ऊँचाई प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि यह आँकड़ा बैंड और प्लान के अनुसार बदलता है और वेब पृष्ठ के बजाय डेवलपर की विनिर्देश शीट में आता है। हम ऑफ़र से पहले क्लाइंट के लिए वह शीट निकलवाते हैं।

Armani/Casa का श्रेय क्या-क्या समेटता है

Dezer Development का परियोजना अभिलेख बताता है कि Armani/Casa Interior Design Studio ने रेज़िडेंस, साझा क्षेत्र और सुविधा-स्थल डिज़ाइन किए, और स्टूडियो का काम इमारत में दिखाए गए फ़र्निशिंग और फ़िनिश तक फैला है। हम इस श्रेय का वर्णन ठीक वैसे ही करते हैं जैसे डेवलपर ने उसे प्रकाशित किया। हम इसके पीछे के व्यावसायिक अनुबंध का चरित्र नहीं बताते, क्योंकि उस अनुबंध की शर्तें निजी हैं और पक्षों के बाहर कोई भी उन्हें ईमानदारी से बयान नहीं कर सकता।

खरीदार जो वास्तव में देखता है वह एक संयत सामग्री-पटल है। गर्म तटस्थ रंग, बहुत सारा पत्थर और लकड़ी, कम-विरोधाभास वाली जॉइनरी, अप्रत्यक्ष प्रकाश, और जान-बूझकर शांत हार्डवेयर। Armani/Casa नाटकीयता नहीं करता। वह शांति करता है। जिसे ऊँची चमक और तीव्र विरोधाभास वाला Miami इंटीरियर चाहिए, उसे सौंपा गया पैकेज फीका लगेगा, और इस बाज़ार में यह एक वास्तविक विभाजन-बिंदु है।

कई पुनर्विक्रय यूनिट को उनके मालिकों ने तब से दोबारा फ़िनिश कराया है, जिसका अर्थ है कि एक ही लाइन के दो अपार्टमेंट बहुत अलग दिख सकते हैं। दौरे के समय सीधे पूछें कि आप मूल रूप से सौंपी गई फ़िनिश देख रहे हैं या मालिक का नवीनीकरण। इससे वह कीमत भी बदलती है जो आपको देनी चाहिए और वह परमिट इतिहास भी जो आपको निकलवाना है। हम मूल उपकरण या कैबिनेटरी निर्माताओं के नाम प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि इस पृष्ठ के लिए हमने डेवलपर की विनिर्देश शीट प्राप्त नहीं की है और वहाँ एक गलत उत्तर हर उस खरीदार द्वारा दोहराया जाएगा जिसने उसे पढ़ा।

सुविधा-मंज़िलें

Dezer Development दो मंज़िलों में फैले 35,000 वर्ग फुट से अधिक के सुविधा कार्यक्रम की घोषणा करता है, जिसमें निवासियों का लाउंज, एक रेस्तराँ, एक सिगार रूम, एक वाइन सेलर, दो-मंज़िला स्पा, समुद्र की ओर मुँह वाला फ़िटनेस सेंटर, एक मूवी थिएटर और एक क्लबरूम शामिल हैं, साथ में गर्म पूल डेक और लगभग 300 फुट निजी समुद्र-तट। डेवलपर लैंडस्केप डिज़ाइन का श्रेय Enzo Enea को भी देता है। इसे सौंपे गए कार्यक्रम के रूप में लें, आज चल रहे कार्यक्रम के रूप में नहीं। Sunny Isles के टावरों में सुविधा-संचालक और समय-सारणियाँ 2019 से बदली हैं, और प्रकाशित सूची स्टाफ़ लगी सूची के बराबर नहीं है।

सूची से ज़्यादा दो सवाल मायने रखते हैं। पहला, कौन-सी सुविधाओं में स्टाफ़ है और किस समय-सारणी पर, क्योंकि बिना स्टाफ़ वाला स्पा बस एक कमरा है। दूसरा, सुविधा कार्यक्रम को चलाने में कितना खर्च आता है, क्योंकि वह लागत आपके मासिक रखरखाव के भीतर बैठती है और यही वह मद है जो घटती-बढ़ती है।

रेज़िडेंस लाइनें और फ़्लोर प्लान

फ़्लोर प्लेट पर प्रति मंज़िल छह रेज़िडेंस हैं, लाइन के अनुसार 00 से 05 तक संख्यांकित। नीचे दिए आँकड़े इमारत की हर यूनिट के लिए Miami-Dade County Property Appraiser के फ़ोलियो अभिलेखों से आते हैं, इसलिए ये डेवलपर के प्रचारित आंतरिक क्षेत्रफल के बजाय दर्ज रहने-योग्य क्षेत्रफल हैं। ये दोनों माप एक जैसे नहीं हैं और डेवलपर की प्लान बुक आमतौर पर बड़ा आँकड़ा दिखाएगी। लाइनों के बीच तुलना के लिए काउंटी के आँकड़े इस्तेमाल करें, और जिस पर आप हस्ताक्षर करें उसके लिए प्लान बुक।

• लाइन 00 सबसे बड़ा मानक प्लान है। काउंटी अभिलेख चार बेडरूम, पाँच पूर्ण बाथ और एक हाफ़ बाथ दिखाते हैं, और रहने-योग्य क्षेत्रफल मंज़िल तीन पर 3,005 वर्ग फुट से बढ़कर मंज़िल चौवन पर 3,504 वर्ग फुट हो जाता है।
• लाइन 01 पाँच पूर्ण बाथ और एक हाफ़ बाथ वाला तीन-बेडरूम है, जो तीन से चौवन तक हर मंज़िल पर 2,468 वर्ग फुट दर्ज है।
• लाइन 02 चार पूर्ण बाथ और एक हाफ़ बाथ वाला चार-बेडरूम है, हर मंज़िल पर 2,682 वर्ग फुट दर्ज।
• लाइन 03 तीन पूर्ण बाथ और एक हाफ़ बाथ वाला तीन-बेडरूम है, हर मंज़िल पर 2,271 वर्ग फुट दर्ज।
• लाइन 04 दो पूर्ण बाथ और एक हाफ़ बाथ वाला दो-बेडरूम है, जो टावर के आधार पर 1,506 वर्ग फुट से बढ़कर शीर्ष पर 1,762 वर्ग फुट हो जाता है।
• लाइन 05 छोटा दो-बेडरूम है, दो बाथ, जो 1,080 वर्ग फुट से बढ़कर 1,305 वर्ग फुट हो जाता है।

अलग-अलग संख्याओं के बजाय पैटर्न पढ़ें। तीन लाइनें नीचे से ऊपर तक आयामों में एक जैसी हैं, जिससे उन्हें तुलनीय सौदों से कीमत देना असामान्य रूप से आसान हो जाता है। तीन लाइनें ऊँचाई के साथ बढ़ती हैं, और यही पाल-जैसा आयतन है जो रजिस्ट्री अभिलेखों में दिखाई देता है। 00 लाइन पर सबसे निचली और सबसे ऊँची मंज़िल के बीच दर्ज रहने-योग्य क्षेत्रफल का अंतर लगभग 500 वर्ग फुट है, और यह व्यू की कीमत लगाने से पहले की बात है।

एक प्रस्तुति-जाल का नाम लेना ज़रूरी है, क्योंकि यह उन इमारत-पृष्ठों पर दिखता है जो इस टावर के लिए रैंक करते हैं। वे पृष्ठ प्लान को तीन मंज़िल-बैंड में रखते हैं, आमतौर पर मंज़िल 3 से 20, 21 से 40 और 41 से 54, और हर बैंड के लिए एक ही क्षेत्रफल देते हैं। बढ़ने वाली लाइनों पर काउंटी का अभिलेख इस ढाँचे का समर्थन नहीं करता। लाइन 04 पर दर्ज रहने-योग्य क्षेत्रफल मंज़िल तीन पर 1,506 वर्ग फुट, बीस पर 1,584, तीस पर 1,634, इकतालीस पर 1,693 और चौवन पर 1,762 है, और बीच की मंज़िलें इन मानों को दोहराने के बजाय उनके बीच पड़ती हैं। इसलिए बैंड-तालिका बैंड के निचले सिरे के अपार्टमेंट को बढ़ा-चढ़ाकर और ऊपरी सिरे के अपार्टमेंट को कम करके बताएगी। मंज़िल की कीमत लगाएँ, बैंड की नहीं।

टेरेस के क्षेत्रफल काउंटी दर्ज नहीं करती और हम उन्हें प्रकाशित नहीं करते। अभिलेख में जो है, उन्हीं दो पक्षों की ओर से जिन्होंने वास्तव में टावर बनाया, वह यह है कि टेरेस किसी कगार के बजाय एक डिज़ाइन किया गया कमरा है। Dezer Development बताता है कि रेज़िडेंस में समर किचन से सज्जित विस्तृत निजी बालकनी हैं, और Pelli Clarke & Partners बताता है कि सभी रेज़िडेंस में समर किचन के साथ विशाल निजी टेरेस हैं और अधिकांश में निजी हाई-स्पीड एलिवेटर पहुँच है। न कोई लाइन के अनुसार टेरेस का आयाम प्रकाशित करता है, न काउंटी। यहाँ टेरेस की गहराई सचमुच लाइन और बैंड के अनुसार बदलती है, और Collins के समुद्र की ओर वाले हिस्से में बाहरी कमरा सजावट के बजाय अपार्टमेंट का कार्यात्मक हिस्सा होता है। प्रति फुट कीमत पर सलाह देने से पहले हम विशिष्ट यूनिट का आयाम-सहित प्लान प्राप्त करते हैं, क्योंकि केवल आंतरिक क्षेत्रफल पर कीमत लगाने वाला खरीदार लाइनों की वरीयता गलत लगाएगा।

दोनों पेंटहाउस फ़ोलियो अलग से विन्यस्त हैं और लाइन-ग्रिड का पालन नहीं करते।

स्टैक चुनने के बारे में कैसे सोचें

इस इमारत के भीतर तीन चर मूल्य तय करते हैं, इसी क्रम में।

सबसे पहले दिशा। उत्तर-मुखी रेज़िडेंस Golden Beach की ओर खुला पानी और समुद्र-तट पकड़ते हैं। दक्षिण-मुखी रेज़िडेंस Sunny Isles की टावर-कतार पर नज़र डालते हैं, जो नाटकीय और अधिक व्यस्त है। सीधा पूर्व शुद्ध समुद्र-दृश्य है। पश्चिम Intracoastal Waterway है, और Pelli Clarke & Partners रेज़िडेंस को द्वीप, समुद्र और Intracoastal के दृश्य दिखाने वाला बताता है, जो याद दिलाता है कि इतनी सँकरी बैरियर-द्वीप साइट पर एक ही प्लान एक से अधिक दिशा ले सकता है। लिस्टिंग शीट से एक दिशा-नाम मान लेने के बजाय पूछें कि कौन-सी खिड़कियाँ किस ओर हैं।

मंज़िल-बैंड दूसरे स्थान पर आता है, और यह रैखिक नहीं है। मूल्य में उछाल वहाँ सबसे तीखा होता है जहाँ रेज़िडेंस आसपास की छतों से ऊपर निकल जाता है। इस टावर में छह में से तीन लाइनों पर प्लान स्वयं भी ऊँचाई के साथ बड़ा होता जाता है, इसलिए उन स्टैक पर ऊँचाई आपको दृश्य के साथ क्षेत्रफल भी देती है।

टेरेस की गहराई तीसरे स्थान पर आती है और इसे लगातार कम आँका जाता है। यह संख्या लिस्टिंग से नहीं, प्लान से लें।

यहाँ स्वामित्व: क्लोज़िंग स्टेटमेंट पर और उसके बाद क्या सामने आता है

यही वह खंड है जिसे मार्केटिंग पृष्ठ छोड़ देते हैं।

मासिक रखरखाव। पूर्ण सुविधा कार्यक्रम वाले Sunny Isles के समुद्र-तटीय टावर उल्लेखनीय मासिक निर्धारण वहन करते हैं, और यह इमारत भी अपवाद नहीं है। हम प्रति वर्ग फुट का आँकड़ा प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि यह हर स्वीकृत बजट के साथ बदलता है और बासी संख्या किसी संख्या न होने से बुरी है। पोर्टल पर भरोसा करने के बजाय वर्तमान आँकड़ा लिखित में माँगें, और पिछले तीन स्वीकृत बजट माँगें ताकि आप दिशा देख सकें।

रिज़र्व और Florida के संरचनात्मक रिज़र्व नियम। Florida Statute 718.112 के अंतर्गत, किसी आवासीय कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन को संपत्ति पर स्थित तीन या अधिक मंज़िल वाली हर इमारत के लिए कम से कम हर दस वर्ष में एक संरचनात्मक अखंडता रिज़र्व अध्ययन पूरा कराना होता है। 31 दिसंबर 2024 को या उसके बाद अपनाए गए बजट के लिए, यूनिट-मालिकों के नियंत्रण वाला ऐसा एसोसिएशन जिसे यह अध्ययन कराना अनिवार्य है, अध्ययन में शामिल मदों के लिए कोई रिज़र्व न रखने, या आवश्यक रिज़र्व से कम रखने, के पक्ष में मतदान नहीं कर सकता। नई इमारत आमतौर पर इस मामले में 1980 के दशक के टावर से बेहतर स्थिति में होती है। नई होना छूट नहीं है। अध्ययन और वर्तमान रिज़र्व शेष निकलवाएँ।

माइलस्टोन निरीक्षण का समय। Florida Statute 553.899 के अनुसार तीन या अधिक मंज़िल वाली कॉन्डोमिनियम इमारत का माइलस्टोन निरीक्षण उस वर्ष की 31 दिसंबर तक आवश्यक है जिसमें इमारत तीस वर्ष की आयु पूरी करती है, और उसके बाद हर दस वर्ष पर। संविधि स्थानीय प्रवर्तन एजेंसी को यह अनुमति भी देती है कि जहाँ खारे पानी की निकटता सहित स्थानीय परिस्थितियाँ इसे उचित ठहराएँ, वहाँ वह इसे पच्चीस वर्ष तक जल्दी कर दे। 2019 और 2020 में निर्मित दर्ज इमारत के लिए पहला माइलस्टोन काफ़ी दूर है। खरीदार के लिए मायने रखने वाला सवाल यह नहीं है कि निरीक्षण हो चुका है या नहीं, बल्कि यह है कि एसोसिएशन आने वाले निरीक्षण के लिए बजट बना रहा है या नहीं।

बीमा। तटीय Florida का तूफ़ान और संपत्ति बीमा पिछले कई वर्षों में तेज़ी से महँगा हुआ है, और यह मास्टर पॉलिसी से होकर आपके मासिक खर्च में आता है। पूछें कि पिछले तीन नवीनीकरणों में से हर एक पर एसोसिएशन का प्रीमियम क्या रहा। फिर पूछें कि आपकी विशिष्ट यूनिट के लिए HO-6 कोटेशन कैसा दिखता है, क्योंकि वह अकेले आपका है।

संपत्ति कर का पुनर्निर्धारण। Florida बिक्री पर पुनर्मूल्यांकन करता है। जो विक्रेता सौंपे जाने के समय से मालिक है वह संभवतः उससे काफ़ी कम चुका रहा हो जितना आप अपने पहले पूरे वर्ष में चुकाएँगे। विक्रेता के मौजूदा कर बिल के आधार पर हिसाब न लगाएँ। संयुक्त दर हर वर्ष काउंटी, स्कूल बोर्ड, शहर और क्षेत्रीय कर प्राधिकरणों द्वारा तय की जाती है, और हम यह संख्या आपकी खरीद कीमत और क्लोज़िंग के समय प्रभावी दर से निकालते हैं।

क्लोज़िंग लागत। Florida का डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प टैक्स डीड पर लागू होता है। Florida Department of Revenue प्रतिफल के प्रति $100 पर Miami-Dade County की दर 60 सेंट तय करता है, साथ में प्रति $100 पर 45 सेंट का सरचार्ज। विभाग नोट करता है कि सरचार्ज ऐसे दस्तावेज़ पर लागू नहीं होता जो केवल एकल-परिवार आवास हस्तांतरित करता है, जिसका अर्थ है कि यहाँ कॉन्डोमिनियम यूनिट दोनों घटकों के दायरे में आती है। टाइटल और ऋणदाता शुल्क इसके ऊपर बैठते हैं। अनुबंध पर जाने से पहले हम पूरा मद-वार विवरण देते हैं।

लीज़ पर प्रतिबंध। इस इमारत में लीज़ की आवृत्ति और न्यूनतम अवधि घोषणा-पत्र और एसोसिएशन के नियमों से तय होती है, और दोनों संशोधनीय हैं। हम वर्तमान शर्तें प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि वेब पृष्ठ पर उद्धृत पुराना नियम वैसी गलती है जो किसी की खरीद पर भारी पड़ती है। हालाँकि घोषणा-पत्र कोई गुप्त दस्तावेज़ नहीं है। Miami-Dade County अभिलेख में हर यूनिट का वैधानिक विवरण उसे Official Records Book 31715, Page 2560 पर उद्धृत करता है, इसलिए शासकीय दस्तावेज़ को पोर्टल से अनुमान लगाने के बजाय निकलवाकर पढ़ा जा सकता है। यह यहाँ इसलिए मायने रखता है क्योंकि इस टावर के लिए न्यूनतम लीज़ अवधि प्रकाशित करने वाले प्रतिस्पर्धी पृष्ठ आपस में विरोधाभासी हैं, और उनमें से कम से कम एक तो एक ही पृष्ठ के भीतर दो बार स्वयं का खंडन करता है। अनुबंध पर जाने से पहले हम नियम लिखित में प्राप्त करते हैं। यदि आपकी योजना इस कॉरिडोर में कहीं भी अल्पकालिक किराये पर निर्भर है, तो शुरू में ही बता दें और हम आपको साफ़-साफ़ बताएँगे कि यह इमारत उसके लिए उपयुक्त है या नहीं।

Sunny Isles बाज़ार में इमारत कहाँ खड़ी है

Collins Avenue का समुद्र-तटीय हिस्सा अब फ़ैशन, आतिथ्य और मोटरवाहन ब्रांड-नाम वाले टावरों की सघन कतार रखता है, जिन्हें प्रायोजकों के एक छोटे समूह ने विकसित किया है। उस बदलाव में Dezer Development एक निरंतर उपस्थिति रहा है, और यह टावर उसके अपने विकास-अभिलेख की परियोजनाओं में से एक है।

सघनता इस बाज़ार की ताकत भी है और जोखिम भी। ताकत गहराई है: एक अंतरराष्ट्रीय खरीदार-वर्ग जो समुद्र-तट के इसी हिस्से को एक मान्यता प्राप्त परिसंपत्ति श्रेणी मानता है, और धीमी तिमाहियों में भी यहाँ वास्तविक तरलता रहती है। जोखिम प्रतिस्थापन है। यदि एक मील के भीतर कई टावर ऊँची मंज़िल पर समुद्र-दृश्य वाला ब्रांडेड चार-बेडरूम दे रहे हैं, तो विक्रेता की मूल्य-शक्ति प्रतिस्पर्धा से अनुशासित होती है, और जो खरीदार प्रतिस्थापन-समूह समझते हैं वे बेहतर मोल-भाव करते हैं।

उस समूह के भीतर Armani/Casa की स्थिति विशिष्ट है। यह आतिथ्य-ब्रांड इमारत के बजाय डिज़ाइन-ब्रांड इमारत है, इसलिए इसमें होटल सेवाएँ या किसी ब्रांडेड संचालक का किराया कार्यक्रम नहीं है। जो खरीदार बिना होटल घटक वाला निजी आवासीय टावर चाहता है, उसके लिए यह एक विशेषता है। जो खरीदार फ्रंट-डेस्क आतिथ्य सेवा और किराया कार्यक्रम चाहता है, उसके लिए यह मेल नहीं खाता, और सही तुलना-समूह Collins पर कहीं और है।

South Florida भर में ब्रांडेड उत्पाद की कीमत बिना-ब्रांड उत्पाद के मुकाबले कैसे तय होती है, इसके लिए Miami में ब्रांडेड रेज़िडेंस पर हमारा विश्लेषण देखें। बाज़ार का शीर्ष कहाँ तय हो रहा है, इसके लिए Miami के सबसे महँगे घर देखें।

मूल्य निर्धारण और बाज़ार की स्थिति

हम इमारत-पृष्ठों पर स्थिर मूल्य-आँकड़े प्रकाशित नहीं करते। वे बासी हो जाते हैं, और स्टैक, मंज़िल और फ़िनिश स्तर से जुड़े बिना कोई संख्या लगभग अर्थहीन है। इस टावर के दो चार-बेडरूम केवल दिशा और फ़िनिश की स्थिति के आधार पर बहुत अलग कीमत ले सकते हैं। वर्तमान उपलब्धता और माँगी जा रही कीमतें इस पृष्ठ के लाइव सर्च मॉड्यूल में दिखाई जाती हैं।

हम यहाँ बाज़ार में बिताए दिनों का आकलन या इन्वेंटरी पर दिशा-सूचक राय भी प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि इनमें से कोई भी तभी कहने लायक है जब उसके साथ तिथि-अंकित MLS डेटा जुड़ा हो, और साल भर लाइव रहने वाला पृष्ठ तिथि-अंकित डेटा ईमानदारी से नहीं ढो सकता। बातचीत के समय हम आपको इस इमारत का वर्तमान आँकड़ा और काउंटी की तुलना देते हैं, डेटा निकालने की तिथि सहित।

पूरी काउंटी में मौजूदा गतिशीलता के लिए हमारा Miami कॉन्डो बाज़ार विश्लेषण देखें।

संयुक्त राज्य अमेरिका के बाहर से खरीदना

Sunny Isles का समुद्र-तटीय कॉरिडोर एक अंतरराष्ट्रीय खरीदार-वर्ग को आकर्षित करता है। हम इस इमारत के लिए राष्ट्रीयता के अनुसार स्वामित्व का विभाजन प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि कोई विश्वसनीय सार्वजनिक स्रोत ऐसा विभाजन तैयार नहीं करता।

विदेशी खरीद की प्रक्रिया नियमित है पर स्वतः नहीं होती। FIRPTA वह मद है जिसका पता अक्सर बहुत देर से चलता है। Internal Revenue Service के नियमों के अनुसार, किसी विदेशी व्यक्ति द्वारा US रियल प्रॉपर्टी हित के निपटान पर रोक-कर लागू होता है, खरीद पर नहीं, सामान्यतः खरीदार ही रोक-कर एजेंट होता है, और मानक दर प्राप्त राशि का 15 प्रतिशत है। यह निकास के समय काटता है, फिर भी इसकी योजना अधिग्रहण के समय ही बनाएँ।

इकाई-संरचना मायने रखती है, और सही संरचना किसी सामान्य नियम के बजाय आपके गृह-देश की संधि-स्थिति पर निर्भर करती है। विदेशी नागरिकों के लिए पोर्टफ़ोलियो ऋणदाताओं के माध्यम से वित्तपोषण उपलब्ध है, घरेलू खरीदार को मिलने वाली शर्तों से अलग ऋण-से-मूल्य शर्तों पर। एसोसिएशन की स्वीकृति एक वास्तविक चरण है जिसमें वास्तविक दस्तावेज़ी आवश्यकताएँ हैं, और उसमें समय लगता है। हम यह लगातार संभालते हैं और ऑफ़र देने से पहले आपके अपने क्षेत्राधिकार के लिए पूरा क्रम आपको समझाएँगे।

इस इमारत के लिए ड्यू डिलिजेंस चेकलिस्ट

यहाँ ऑफ़र देने से पहले हम आपकी ओर से निम्नलिखित प्राप्त करते और पढ़ते हैं:

• पंजीकृत कॉन्डोमिनियम घोषणा-पत्र और उसके सभी संशोधन, ताकि हम जान सकें कि आप वास्तव में किसके मालिक हैं और एसोसिएशन क्या बदल सकता है। इस इमारत के लिए काउंटी के यूनिट वैधानिक विवरण घोषणा-पत्र को Official Records Book 31715, Page 2560 पर उद्धृत करते हैं।
• पिछले तीन स्वीकृत वार्षिक बजट, ताकि रखरखाव मद की दिशा दिखे।
• सबसे हाल का संरचनात्मक अखंडता रिज़र्व अध्ययन और वर्तमान रिज़र्व शेष।
• एसोसिएशन का बीमा घोषणा पृष्ठ, जिसमें तूफ़ान के लिए कटौती-योग्य राशि की संरचना शामिल हो।
• पिछले चौबीस महीनों की बोर्ड बैठक कार्यवृत्त, जहाँ विशेष निर्धारण मतदान से पहले ही अपनी सूचना दे देते हैं।
• एसोसिएशन से जुड़ा कोई भी लंबित या संभावित मुकदमा।
• विशिष्ट यूनिट का परमिट इतिहास, जो बताता है कि मालिक का नवीनीकरण वैध था या नहीं।
• वर्तमान नियम और विनियम, जिनमें लीज़ और पालतू पशु नीति उनके संशोधित रूप में शामिल हों।
• अपार्टमेंट के साथ हस्तांतरित हो रहे किसी भी कबाना या पार्किंग अधिकार का फ़ोलियो अभिलेख।

यदि कोई विक्रेता या लिस्टिंग एजेंट इनमें से कुछ भी देने में आनाकानी करे, तो उस आनाकानी को ही सूचना मानें।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

Residences by Armani/Casa कहाँ स्थित है?

इमारत 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160 पर, Collins Avenue के पूर्वी हिस्से में सीधे Atlantic Ocean पर स्थित है। Miami-Dade County के संपत्ति अभिलेख इस पार्सल को City of Sunny Isles Beach में 18975 Collins Condo उपविभाग के अंतर्गत सूचीबद्ध करते हैं। यह शहर के समुद्र-तट के उत्तरी छोर की ओर खड़ी है, और Golden Beach की नगर सीमा उससे थोड़ी ही दूर उत्तर में है।

इमारत को किसने डिज़ाइन और विकसित किया?

टावर को Dezer Development और The Related Group ने विकसित किया। डिज़ाइन आर्किटेक्ट के परियोजना अभिलेख के अनुसार, César Pelli द्वारा स्थापित फर्म Pelli Clarke & Partners डिज़ाइन आर्किटेक्ट है, और Sieger Suarez Architects आर्किटेक्ट ऑफ़ रिकॉर्ड है। Dezer Development आंतरिक स्थानों, साझा क्षेत्रों और सुविधा-स्थलों का श्रेय Armani/Casa Interior Design Studio को देता है, और लैंडस्केप डिज़ाइन का श्रेय Enzo Enea को।

इमारत में कितने रेज़िडेंस हैं और यह कब पूरी हुई?

Miami-Dade County के फ़ोलियो अभिलेख तीन से चौवन तक की मंज़िलों पर 306 संख्यांकित रेज़िडेंस सूचीबद्ध करते हैं, प्रति मंज़िल छह और प्रति लाइन इक्यावन, साथ में दो पेंटहाउस यूनिट, जिससे वह 308 का आँकड़ा बनता है जो Dezer Development प्रकाशित करता है। बेडरूम के हिसाब से फ़ोलियो 102 दो-बेडरूम, 102 तीन-बेडरूम और 102 चार-बेडरूम रेज़िडेंस दिखाते हैं, और दोनों पेंटहाउस के विरुद्ध कोई बेडरूम संख्या दर्ज नहीं है। काउंटी अभिलेख तीन से पचास तक की मंज़िलों के लिए 2019 निर्माण-वर्ष दिखाते हैं, सिवाय यूनिट 302 और 303 के जो 2020 दर्ज हैं, और इक्यावन से चौवन तक की मंज़िलों तथा पेंटहाउस के लिए 2020। Pelli Clarke & Partners टावर को 649 फुट पर दर्ज करता है और पूर्णता 2020 में बताता है।

Armani/Casa के कबाना क्या हैं और क्या वे अपार्टमेंट के साथ आते हैं?

Miami-Dade County के अभिलेख इमारत में चौदह अलग-अलग फ़ोलियो वाली यूनिट दिखाते हैं, जिन्हें PS-1 से PS-15 तक नामित किया गया है और जिनमें PS-13 अनुपस्थित है, हर एक 209 वर्ग फुट पर दर्ज। चूँकि उनके अपने फ़ोलियो हैं, उन्हें अपार्टमेंट से स्वतंत्र रूप से हस्तांतरित किया जा सकता है। किसी विशिष्ट सौदे में कोई कबाना शामिल है या नहीं, यह लिस्टिंग शीट के बजाय फ़ोलियो के विरुद्ध पुष्टि करें।

क्या Armani/Casa में रेज़िडेंस किराये पर दिया जा सकता है?

इस इमारत में लीज़ पंजीकृत घोषणा-पत्र और एसोसिएशन के नियमों तथा विनियमों से शासित होती है, और एसोसिएशन दोनों में संशोधन कर सकता है। हम वर्तमान न्यूनतम अवधि या आवृत्ति की सीमा प्रकाशित नहीं करते, क्योंकि ऑनलाइन उद्धृत बासी नियम वैसी गलती है जो किसी खरीदार की खरीद पर भारी पड़ती है। जिस भी खरीदार की योजना किराये की आय पर निर्भर है, उसे अनुबंध पर जाने से पहले हमसे नियमों की लिखित पुष्टि करा लेनी चाहिए।

खरीद कीमत के अलावा यहाँ रेज़िडेंस रखने में कितना खर्च आता है?

मासिक रखरखाव में मास्टर बीमा, स्टाफ़, सुविधा संचालन और रिज़र्व शामिल हैं। उसके ऊपर Florida के संपत्ति कर बैठते हैं, जो विक्रेता से आगे नहीं चलते बल्कि आपकी खरीद कीमत पर पुनर्निर्धारित होते हैं, साथ ही आपकी अपनी HO-6 यूनिट पॉलिसी। तटीय तूफ़ान बीमा हाल के वर्षों में उल्लेखनीय रूप से महँगा हुआ है और मास्टर पॉलिसी से होकर आता है। हम ऑफ़र से पहले हर क्लाइंट के लिए पोर्टल के अनुमानों के बजाय एसोसिएशन के वर्तमान स्वीकृत बजट का उपयोग करते हुए पूरा वहन-लागत मॉडल बनाते हैं।

किन रेज़िडेंस लाइनों में सबसे अच्छा मूल्य है?

यह इस पर निर्भर करता है कि आप किसके लिए अनुकूलन कर रहे हैं। काउंटी अभिलेख दिखाते हैं कि लाइन 01, 02 और 03 तीन से चौवन तक हर मंज़िल पर एक ही रहने-योग्य क्षेत्रफल पर दर्ज हैं, जिससे उन्हें तुलनीय सौदों से कीमत देना असामान्य रूप से आसान हो जाता है। लाइन 00, 04 और 05 ऊँचाई के साथ बढ़ती हैं, इसलिए उन स्टैक पर ऊँची मंज़िल दृश्य के साथ क्षेत्रफल भी देती है। टेरेस का क्षेत्रफल काउंटी दर्ज नहीं करती और वह आयाम-सहित प्लान से ही आना चाहिए, इसीलिए प्रति फुट कीमत पर सलाह देने से पहले हम उसे प्राप्त करते हैं।

अन्य Sunny Isles ब्रांडेड टावरों की तुलना में क्या Armani/Casa अच्छी खरीद है?

यह होटल घटक या ब्रांडेड किराया कार्यक्रम के बिना एक डिज़ाइन-ब्रांड इमारत है, जो उस खरीदार के लिए उपयुक्त है जो निजी आवासीय टावर चाहता है और उस खरीदार के लिए उपयुक्त नहीं जो फ्रंट-डेस्क आतिथ्य सेवा चाहता है। Collins Avenue के ब्रांडेड कॉरिडोर के भीतर टावरों के बीच वास्तविक प्रतिस्थापन है, और वह प्रतिस्थापन उस खरीदार के लिए मोल-भाव की शक्ति है जो तुलना-समूह समझता है। हम आपको इसे ईमानदारी से समझाएँगे, उन इमारतों सहित जिन्हें हम सूचीबद्ध नहीं करते।

मैं इमारत में कोई रेज़िडेंस कैसे देख सकता हूँ?

किसी खरीदार-ब्रोकर के माध्यम से, निजी तौर पर। इस मूल्य स्तर पर Sunny Isles में उल्लेखनीय ओपन-हाउस आवाजाही नहीं होती, और बेहतर इन्वेंटरी अधिकतर लिस्टिंग एजेंट की उपस्थिति में पूर्व-नियत समय पर दिखाई जाती है। हम दौरे की व्यवस्था करते हैं, एसोसिएशन के दस्तावेज़ पहले ही प्राप्त कर लेते हैं, और आपसे निर्णय माँगे जाने से पहले आपको वहन-लागत मॉडल तथा तुलनीय विश्लेषण देते हैं।

किसी Miami सलाहकार से बात करें

हम 18975 Collins Avenue पर और पूरे Sunny Isles Beach समुद्र-तटीय कॉरिडोर में खरीदारों का प्रतिनिधित्व करते हैं। दौरे से पहले हम इमारत में वर्तमान उपलब्धता निकालेंगे, एसोसिएशन के दस्तावेज़ प्राप्त करेंगे, और आप जिस विशिष्ट स्टैक पर विचार कर रहे हैं उसके विरुद्ध वहन-लागत मॉडल बनाएँगे। ऑफ़र से पहले हम रेज़िडेंस की कीमत कॉरिडोर के हर तुलनीय सौदे के विरुद्ध लगाएँगे, केवल इस टावर के भीतर वालों के विरुद्ध नहीं।

यदि आप यहाँ बेच रहे हैं, तो बातचीत अलग होती है और वह हमें निजी तौर पर करनी चाहिए।

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