Le marché ultra-luxe de Miami-Dade s'est scindé en deux au troisième trimestre. Les ventes conclues de condos à 10 millions de dollars ou plus sont passées de 17 à 15. Celles de maisons au même prix sont passées de 29 à 38. Les additionner masquerait le résultat le plus utile : la demande s'est renforcée pour les maisons d'exception, tandis que le marché des condos ultra-luxe achevés est resté restreint et concentré.
Les chiffres des condos ont tout de même envoyé un signal de prix net. Le prix de vente médian a atteint 17 millions de dollars et le prix médian au pied carré 3 950 $. Avec seulement 15 ventes conclues, toutefois, quelques biens exceptionnels peuvent déplacer ces deux mesures de façon considérable. C'est un marché à lire immeuble par immeuble, et non à travers une moyenne valable pour tout le comté.
Signal du marché ultra-luxe au T3
| Indicateur | T3 2025 | T3 2026 | Lecture du marché |
|---|---|---|---|
| Ventes conclues de condos à 10 M$ et plus | 17 | 15 | Deux ventes conclues de moins d'une année sur l'autre. |
| Volume des ventes de condos | 277,5 M$ | 265,3 M$ | En baisse de 4,4 %. |
| Prix de vente médian des condos | 14,765 M$ | 17 M$ | En hausse, mais sur la base d'un éventail de ventes restreint et changeant. |
| Prix médian au pied carré des condos | $3 288 | $3 950 | En hausse, l'éventail s'étant déplacé vers des biens plus haut de gamme. |
| Nombre médian de jours sur le marché des condos | 135 | 93 | La couverture était incomplète pour quatre ventes du T3 2026. |
| Ventes conclues de maisons à 10 M$ et plus | 29 | 38 | En hausse de 31 %. |
| Volume des ventes de maisons | 544,4 M$ | 823,4 M$ | La demande pour les maisons d'exception a été la composante la plus forte du trimestre. |
The Surf Club a donné la référence condo du trimestre
La Residence S-1003 de The Surf Club a été vendue 30,25 millions de dollars, le prix le plus élevé pour une vente conclue de condo à Miami-Dade dans le fichier du T3 examiné. À 7 143 $ le pied carré, elle a aussi enregistré le prix au pied carré le plus élevé déclaré pour un condo du trimestre dans ce fichier.
Ce résultat ne doit pas être appliqué sans discernement à d'autres immeubles. Les acheteurs de l'ultra-luxe comparent la résidence, la vue, l'intimité, le modèle de service, l'architecture et l'historique de revente. L'adresse compte, mais le bien précis compte davantage.
La concentration compte
Les 15 ventes conclues de condos se répartissaient entre 11 immeubles, dont cinq à The Surf Club. Cette concentration fait partie du constat. Miami compte des copropriétés chères, mais l'offre achevée qui rivalise au plus haut niveau international se limite encore à une courte liste.
Miami compte depuis longtemps des maisons ultra-luxe. Elle n'a pas eu de marché établi de condominiums ultra-luxe. Quelques immeubles d'exception existent, dont Apogee, The Surf Club et Seaway at The Surf Club, mais quelques immeubles ne font pas un marché.
Cette catégorie est en train de se constituer. La prochaine génération comprend Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences à Brickell et à Sunny Isles, et The Residences at Mandarin Oriental, Miami sur Brickell Key.
Plusieurs de ces projets ne seront pas livrés avant 2027 à 2030. Les données de ventes conclues du T3 décrivent donc le petit marché achevé qui existe aujourd'hui, et non le marché plus large que les acheteurs intègrent déjà dans leurs calculs. Les réservations et les contrats signés ne doivent pas être traités comme des ventes conclues.
Luxe et ultra-luxe ne relèvent pas du même filtre
Dans le rapport de marché de Miami pour le T3 qui accompagne celui-ci, le luxe désigne les 10 % de prix les plus élevés parmi les ventes conclues de condos, de co-ops et de maisons de ville retenues dans chaque zone géographique. Le seuil d'entrée au T3 2026 était de 2,8 millions de dollars à Miami Beaches et de 1,55 million de dollars à Miami Coastal Mainland.
Sur cette page, l'ultra-luxe correspond à un prix de vente réel fixe de 10 millions de dollars ou plus dans tout Miami-Dade. Ce seuil fixe permet la comparaison d'une année sur l'autre, mais le prix seul ne rend pas chaque résidence équivalente. Pour la vue par immeuble, consultez le guide des condos ultra-luxe de Miami.
Carnegie Mellon pourrait élargir le bassin d'acheteurs futurs
Le futur campus de Carnegie Mellon à Miami relève d'une demande à plus long terme et n'explique pas les ventes du T3. L'université a annoncé le campus de Wynwood le 30 septembre, dernier jour du trimestre. Le don de 3 milliards de dollars de Ken Griffin attribue 2 milliards de dollars à Miami et 1 milliard de dollars à Pittsburgh. La construction est prévue en 2027 et les premiers étudiants sont attendus en 2028, sous réserve des autorisations.
Le lien avec l'ultra-luxe n'est pas la population étudiante. Ce sont les fondateurs, les chercheurs confirmés, les dirigeants et les investisseurs qui pourraient créer ou financer des entreprises autour du campus. La finance est venue en premier dans le récent cycle migratoire de Miami. Une base technologique et de recherche plus profonde pourrait, avec le temps, créer la prochaine source de demande de grandes fortunes. Lire l'annonce de Carnegie Mellon.
Ce que le trimestre signifie pour les acheteurs et les vendeurs
Pour les acheteurs : comparez la résidence précise, l'immeuble et la plateforme de services. Une vente à 10 millions de dollars ailleurs dans le comté n'est pas automatiquement une référence utile.
Pour les vendeurs : les acheteurs sont présents, mais ils sont sélectifs. Le prix doit s'appuyer sur des éléments du même immeuble, la vue, l'état, l'intimité, la hauteur d'étage et la qualité de l'exploitation.
Pour les acheteurs qui évaluent un programme neuf : distinguez le marché achevé du pipeline. La structure des dépôts, le risque de livraison, l'historique du promoteur et l'ensemble concurrentiel final doivent figurer dans l'analyse.
Questions fréquentes
Combien de condos de Miami-Dade se sont vendus 10 millions de dollars ou plus au T3 2026 ?
Quinze ventes conclues de condos à Miami-Dade ont atteint le seuil de 10 millions de dollars au T3 2026, contre 17 au T3 2025.
Quel a été le prix le plus élevé pour une vente conclue de condo à Miami au T3 2026 ?
La Residence S-1003 de The Surf Club a été vendue 30,25 millions de dollars. À 7 143 $ le pied carré, elle a aussi affiché le prix au pied carré déclaré le plus élevé pour un condo dans le fichier de ventes conclues de Miami-Dade du T3 examiné.
Le marché ultra-luxe de Miami s'est-il amélioré au T3 2026 ?
Cela dépendait du type de bien. Les ventes conclues de maisons à 10 millions de dollars ou plus ont augmenté de 31 %, tandis que celles de condos sont passées de 17 à 15. Le prix de vente médian et le prix médian au pied carré des condos ont progressé, mais l'échantillon était restreint et concentré.
Quelle différence entre le luxe et l'ultra-luxe à Miami ?
Le luxe est défini ici comme les 10 % de prix les plus élevés parmi les ventes conclues retenues dans une zone géographique donnée. L'ultra-luxe repose sur un seuil fixe de 10 millions de dollars de prix de vente réel dans tout Miami-Dade. Les deux groupes se recoupent, mais répondent à des questions différentes.
Miami a-t-elle un marché établi de condominiums ultra-luxe ?
Pas encore. Miami compte depuis longtemps des maisons ultra-luxe et quelques immeubles de condominiums d'exception, dont Apogee, The Surf Club et Seaway at The Surf Club. La catégorie plus profonde des condominiums ne se constitue que maintenant, avec des projets comme Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, St. Regis Residences à Brickell et à Sunny Isles, et The Residences at Mandarin Oriental, Miami.
Le rapport inclut-il les contrats de pré-construction ?
Non. Le rapport couvre les ventes conclues du 1er juillet au 30 septembre 2026. Les ventes directes de promoteurs peuvent ne pas figurer dans les données sources, et les réservations ou contrats signés ne sont pas comptés comme des ventes conclues.
Besoin d'une comparaison immeuble par immeuble ? Demander un point de marché privé sur l'ultra-luxe à Miami.
Source et méthode : MIAMI REALTORS Matrix, consulté le 15 octobre 2026. La sélection couvre les ventes conclues de condos et de maisons individuelles à Miami-Dade du 1er juillet au 30 septembre, à un prix de vente réel de 10 millions de dollars ou plus. Le prix au pied carré des condos repose sur la surface habitable déclarée. Les champs relatifs aux jours sur le marché et à la remise sur le dernier prix demandé étaient incomplets pour certaines transactions ; les valeurs manquantes ont été exclues. Les ventes directes de promoteurs et d'autres ventes hors Matrix peuvent être absentes. Par Anthony Guerriero, Broker, Manhattan Miami Real Estate LLC.