Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Pourquoi cet immeuble est demandé par son nom

La plupart des tours de front de mer du sud de la Floride se vendent sur la vue, le plateau et le niveau de prestations. Celle-ci se vend sur une signature. L'Armani/Casa Interior Design Studio a conçu les intérieurs et les espaces communs, selon le dossier de projet publié par Dezer Development, et cette signature a changé la façon dont l'immeuble se vend. Les acquéreurs arrivent en connaissant déjà la marque. Ils arrivent avec une idée de ce que doit être l'atmosphère d'une pièce avant même d'avoir vu le moindre plan.

Une notoriété de cette nature est utile, et c'est aussi un piège. La familiarité avec la marque comprime les vérifications qu'un acquéreur mènerait normalement avant une acquisition en front de mer à ce niveau. On se laisse séduire par le hall, on signe vite, et l'on n'examine qu'ensuite l'état des réserves, l'historique des appels de fonds, la ligne assurance et l'exposition de la colonne concernée. Ce sont ces postes qui déterminent le coût de détention de l'appartement pour la décennie à venir. Une signature de designer n'en change aucun.

Cette page décrit ce qu'est physiquement l'immeuble, ce qui distingue les lignes d'appartements entre elles, ce qu'un acquéreur doit vérifier avant de faire une offre, et la position de la tour face aux autres programmes de marque de Collins Avenue. Pour aborder d'abord le corridor dans son ensemble, commencez par notre page consacrée aux appartements à vendre à Sunny Isles, puis revenez ici.

L'immeuble lui-même

La tour s'élève à même le sable, du côté est de Collins Avenue, vers l'extrémité nord du front de mer de Sunny Isles Beach. Les registres fonciers du comté montrent que les adresses de Collins Avenue situées dans les limites de la commune vont jusqu'au bloc 19200 environ ; au-delà commence la commune de Golden Beach, où la rue du front de mer change de nom.

Pelli Clarke & Partners, l'agence fondée par César Pelli, est l'architecte concepteur, et Sieger Suarez Architects l'architecte d'exécution, selon la page de projet de l'architecte concepteur. Cette page indique une tour de 649 pieds et une surface construite d'environ 784 000 pieds carrés. Dezer Development présente l'immeuble comme une tour de 60 étages en front de mer, et Pelli Clarke & Partners décrit de son côté une tour s'élevant sur soixante étages : le nombre d'étages annoncé au marketing est donc au moins cohérent entre le promoteur et l'architecte concepteur. Les registres de lots de Miami-Dade County numérotent en revanche les étages résidentiels du troisième au cinquante-quatrième, sans treizième étage : le nombre d'étages annoncé et la numérotation enregistrée ne coïncident pas. Demandez quelle convention retient une annonce avant de comparer un « étage élevé » ici à un étage élevé dans l'immeuble voisin.

Les architectes décrivent la volumétrie comme deux formes entrelacées, semblables à des voiles, qui s'élargissent en s'élevant. Cette description n'est pas ornementale. Elle explique une caractéristique mesurable du plateau : certaines lignes d'appartements deviennent physiquement plus grandes à mesure que l'on monte, ce que confirment les relevés de surface du comté et qui reste inhabituel dans une tour de Miami.

La terrasse-piscine et le beach club occupent le côté océan. La porte-cochère et le parcours d'arrivée donnent sur Collins.

Structure, nombre d'appartements et achèvement

Les folios de Miami-Dade County relatifs au 18975 Collins Condo recensent 306 appartements numérotés, six par étage, du troisième au cinquante-quatrième étage, soit cinquante et un lots sur chacune des six lignes. Deux folios supplémentaires sont enregistrés comme penthouses : PH-00, à 5 336 pieds carrés, et PH-04, à 4 821 pieds carrés de surface habitable enregistrée au comté. On arrive à 308, chiffre que Dezer Development publie sur son propre dossier de projet, rapproché ici des parcelles réellement enregistrées. Une mise en garde sur les nombres publiés : la page de projet de l'architecte concepteur annonce 260 appartements pour cette tour, ce qui ne se rapproche ni du registre du comté ni du chiffre du promoteur. Tout nombre de lots publié isolément doit être traité comme une affirmation à vérifier, non comme un fait.

Le registre du comté répond aussi à une question que posent les acquéreurs lorsqu'ils veulent mesurer la profondeur du marché comparable pour leur propre colonne. En comptant les chambres sur l'ensemble des folios, l'immeuble compte 102 appartements de deux chambres sur les lignes 04 et 05, 102 appartements de trois chambres sur les lignes 01 et 03, et 102 appartements de quatre chambres sur les lignes 00 et 02. Le comté n'enregistre aucun nombre de chambres pour les deux folios de penthouse. Dezer Development annonce des configurations de deux à six chambres : toute configuration de plus de quatre chambres se trouve donc dans les penthouses et non dans la grille des lignes. Une page concurrente répartit la composition en 102 deux-chambres, 102 trois-chambres et 104 appartements de quatre chambres ou plus, ce qui suppose discrètement que les penthouses sont des quatre-chambres. Le registre du comté ne dit pas cela.

Quatorze folios supplémentaires se situent en dehors du décompte des appartements. Ils portent dans les registres du comté les désignations PS-1 à PS-15, PS-13 étant absent, et sont chacun enregistrés à 209 pieds carrés. Ce sont les cabanas que Pelli Clarke & Partners décrit comme des cabines de plage privatives en front de mer. Chaque folio de cabana emporte sa propre quote-part indivise de 0,0299 % des parties communes, ce qui en fait un lot doté de son propre titre et non une simple autorisation d'user du bien d'autrui. Parce qu'ils disposent de leur propre folio, ils peuvent être cédés séparément d'un appartement. Pelli Clarke & Partners décrit également ces cabanas comme étant sur plusieurs niveaux : une fiche de commercialisation annonçant une surface nettement supérieure à 209 pieds carrés décrit donc autre chose que la surface habitable enregistrée au comté. Faites confirmer par écrit si une cabana est incluse dans l'opération que vous étudiez, et vérifiez-le sur le folio plutôt que sur la fiche de commercialisation.

Sur l'achèvement, les registres du comté se scindent. Les étages trois à cinquante portent une année de construction de 2019, à deux exceptions près au troisième étage : les lots 302 et 303 sont enregistrés en 2020. Les étages cinquante et un à cinquante-quatre ainsi que les deux folios de penthouse sont enregistrés en 2020. Pelli Clarke & Partners donne le projet pour achevé en 2020, et la presse spécialisée a rapporté une fin de chantier à la fin de 2019. Tout cela est cohérent avec une tour livrée du bas vers le haut au tournant de ces deux années. Une page qui affiche une année de construction unique pour cet immeuble, dans un sens comme dans l'autre, arrondit un registre qui se scinde réellement. La date compte pour une raison pratique, traitée plus bas : elle déclenche le compte à rebours du milestone inspection.

Des hauteurs sous plafond de plus de dix pieds, des baies vitrées toute hauteur et de profondes terrasses sont la constante que le promoteur a mise en avant sur l'ensemble des plans. Nous ne publions pas de hauteur sous plafond finie par tranche d'étages, car le chiffre varie selon la tranche et selon le plan et relève de la fiche technique du promoteur plutôt que d'une page web. Nous obtenons cette fiche pour nos clients avant toute offre.

Ce que couvre la signature Armani/Casa

Le dossier de projet de Dezer Development indique que l'Armani/Casa Interior Design Studio a conçu les appartements, les parties communes et les espaces de prestations, et que le travail du studio s'étend au mobilier et aux finitions présentés dans l'immeuble. Nous rapportons cette signature exactement telle que le promoteur l'a publiée. Nous ne qualifions pas l'accord commercial qui la sous-tend, car les termes de cet accord sont privés et personne, en dehors des parties, ne peut honnêtement les décrire.

Ce qu'un acquéreur voit réellement, c'est une palette de matériaux retenue. Des tons neutres et chauds, beaucoup de pierre et de bois, une menuiserie à faible contraste, un éclairage indirect et une quincaillerie volontairement discrète. Armani/Casa ne cherche pas l'effet. Il cherche le calme. Qui veut un intérieur très laqué et très contrasté, dans le goût de Miami, trouvera la livraison en deçà de ses attentes, et c'est là un véritable point de segmentation sur ce marché.

Plusieurs lots revendus ont depuis été refaits par leurs propriétaires : deux appartements d'une même ligne peuvent donc se présenter très différemment. Lors de la visite, demandez explicitement si vous voyez la finition d'origine ou une rénovation du propriétaire. Cela change à la fois le prix qu'il faut payer et l'historique des permis qu'il faut consulter. Nous ne publions pas les fabricants d'origine de l'électroménager ou de l'agencement, car nous n'avons pas obtenu la fiche technique du promoteur pour cette page et une erreur sur ce point serait reprise par tous les acquéreurs qui l'auraient lue.

Les niveaux de prestations

Dezer Development publie un programme de prestations de plus de 35 000 pieds carrés réparti sur deux niveaux : salon des résidents, restaurant, fumoir, cave à vin, spa sur deux niveaux, salle de sport face à l'océan, salle de cinéma et club privatif, avec une terrasse et sa piscine chauffée et environ 300 pieds de plage privée. Le promoteur attribue par ailleurs la conception paysagère à Enzo Enea. Il faut y voir le programme tel qu'il a été livré, et non tel qu'il fonctionne aujourd'hui. Les exploitants et les horaires des prestations ont évolué dans les tours de Sunny Isles depuis 2019, et une liste publiée n'équivaut pas à une équipe en poste.

Deux questions comptent davantage que la liste. D'abord, quelles prestations disposent de personnel et selon quels horaires, car un spa sans personnel n'est qu'une pièce. Ensuite, ce que coûte l'exploitation de ce programme, car ce coût se loge dans vos charges mensuelles et c'est la ligne qui bouge.

Lignes d'appartements et plans

Le plateau compte six appartements par étage, numérotés par ligne de 00 à 05. Les chiffres ci-dessous proviennent des folios du Miami-Dade County Property Appraiser pour chaque lot de l'immeuble : il s'agit donc de la surface habitable enregistrée, et non de la surface intérieure commercialisée par le promoteur. Les deux mesures ne se recouvrent pas et le cahier de plans du promoteur affiche généralement davantage. Servez-vous des chiffres du comté pour comparer les lignes entre elles, et du cahier de plans pour tout ce que vous signez.

• La ligne 00 est le plus grand plan standard. Les registres du comté indiquent quatre chambres, cinq salles de bains complètes et un cabinet de toilette, et une surface habitable passant de 3 005 pieds carrés au troisième étage à 3 504 pieds carrés au cinquante-quatrième.
• La ligne 01 est un trois-chambres avec cinq salles de bains complètes et un cabinet de toilette, enregistré à 2 468 pieds carrés à tous les étages, du troisième au cinquante-quatrième.
• La ligne 02 est un quatre-chambres avec quatre salles de bains complètes et un cabinet de toilette, enregistré à 2 682 pieds carrés à chaque étage.
• La ligne 03 est un trois-chambres avec trois salles de bains complètes et un cabinet de toilette, enregistré à 2 271 pieds carrés à chaque étage.
• La ligne 04 est un deux-chambres avec deux salles de bains complètes et un cabinet de toilette, passant de 1 506 pieds carrés au pied de la tour à 1 762 pieds carrés au sommet.
• La ligne 05 est le plus petit deux-chambres, avec deux salles de bains, passant de 1 080 pieds carrés à 1 305 pieds carrés.

Lisez la logique plutôt que les chiffres pris un à un. Trois lignes sont dimensionnellement identiques du bas jusqu'en haut, ce qui les rend inhabituellement faciles à évaluer par comparaison. Trois lignes s'agrandissent avec la hauteur : c'est la volumétrie en voiles qui réapparaît dans les actes. Sur la ligne 00, l'écart entre l'étage le plus bas et l'étage le plus haut approche 500 pieds carrés de surface habitable enregistrée, et cela avant même de valoriser la vue.

Un piège de présentation mérite d'être nommé, car il figure sur les pages d'immeuble qui se positionnent sur cette tour. Ces pages présentent les plans en trois tranches d'étages, en général du 3 au 20, du 21 au 40 et du 41 au 54, et donnent une surface unique par tranche. Le registre du comté ne valide pas cette structure sur les lignes qui s'agrandissent. Sur la ligne 04, la surface habitable enregistrée est de 1 506 pieds carrés au troisième étage, 1 584 au vingtième, 1 634 au trentième, 1 693 au quarante et unième et 1 762 au cinquante-quatrième, et les étages intermédiaires se situent entre ces valeurs au lieu de les répéter. Une table par tranches surévalue donc l'appartement en bas de tranche et le sous-évalue en haut. Évaluez l'étage, pas la tranche.

Les surfaces de terrasse ne sont pas enregistrées par le comté et nous ne les publions pas. Ce qui figure au dossier, de la part des deux parties qui ont effectivement construit la tour, c'est que ces terrasses sont une pièce à part entière et non un rebord. Dezer Development indique que les appartements disposent de vastes balcons privatifs équipés de cuisines d'été, et Pelli Clarke & Partners indique que tous les appartements disposent de terrasses privatives généreuses avec cuisine d'été et que la plupart bénéficient d'un accès direct par ascenseur privatif à grande vitesse. Ni l'un ni l'autre ne publie de dimension de terrasse par ligne, et le comté pas davantage. La profondeur des terrasses varie réellement ici selon la ligne et selon la tranche d'étages, et du côté océan de Collins une pièce extérieure fait fonctionnellement partie de l'appartement plutôt qu'elle ne l'agrémente. Nous obtenons le plan coté du lot concerné avant de conseiller sur le prix au pied carré, car un acquéreur qui raisonne sur la seule surface intérieure classera mal les lignes.

Les deux folios de penthouse ont une configuration propre et ne suivent pas la grille des lignes.

Comment raisonner le choix d'une colonne

Trois variables déterminent la valeur à l'intérieur de cet immeuble, dans cet ordre.

L'orientation d'abord. Les appartements exposés au nord tiennent l'eau libre et la plage vers Golden Beach. Ceux exposés au sud regardent l'alignement des tours de Sunny Isles, spectaculaire et plus animé. Plein est, c'est la vue océan pure. À l'ouest se trouve l'Intracoastal Waterway, et Pelli Clarke & Partners décrit des appartements offrant des vues sur l'île, sur l'océan et sur l'Intracoastal, ce qui rappelle que, sur un site d'île-barrière aussi étroit, un même plan peut porter plusieurs orientations. Demandez quelles fenêtres donnent de quel côté plutôt que d'accepter une seule mention d'orientation lue sur une annonce.

La tranche d'étages ensuite, et elle n'est pas linéaire. Le saut de valeur est le plus net là où un appartement dégage les toitures environnantes. Dans cette tour, le plan lui-même s'agrandit également avec la hauteur sur trois des six lignes : sur ces colonnes, la hauteur achète de la surface autant que de la vue.

La profondeur de la terrasse en troisième, et elle est chroniquement sous-pondérée. Prenez la cote sur le plan, pas sur l'annonce.

Détenir un bien ici : ce qui figure sur le décompte de clôture, et après

C'est la section que les pages marketing passent sous silence.

Charges mensuelles. Les tours de front de mer de Sunny Isles dotées d'un programme de prestations complet supportent des charges mensuelles significatives, et cet immeuble ne fait pas exception. Nous ne publions pas de montant au pied carré, car il évolue à chaque budget approuvé et un chiffre périmé vaut moins que pas de chiffre du tout. Demandez le montant en vigueur par écrit plutôt que de vous fier à un portail, et demandez les trois derniers budgets approuvés pour lire la tendance.

Réserves et règles floridiennes de réserves structurelles. Aux termes de la Florida Statute 718.112, une association de copropriétaires résidentielle doit faire réaliser une structural integrity reserve study (étude des réserves affectées à l'intégrité structurelle) au moins tous les dix ans pour chaque bâtiment de la propriété de trois étages ou plus. Pour les budgets adoptés à compter du 31 décembre 2024, une association contrôlée par les copropriétaires et tenue d'obtenir une telle étude ne peut pas voter l'absence de réserves, ni des réserves inférieures au niveau requis, pour les postes que l'étude couvre. Un immeuble récent se situe généralement dans une meilleure position à cet égard qu'une tour des années 1980. Récent ne veut pas dire exempté. Faites sortir l'étude et l'état actuel des réserves.

Calendrier du milestone inspection. La Florida Statute 553.899 impose un milestone inspection (inspection structurelle d'étape) pour tout immeuble en copropriété de trois étages ou plus, au plus tard le 31 décembre de l'année où l'immeuble atteint trente ans d'âge, puis tous les dix ans. Le texte permet également à l'autorité locale compétente d'avancer cette échéance à vingt-cinq ans lorsque les conditions locales, dont la proximité de l'eau salée, le justifient. Pour un immeuble enregistré comme construit en 2019 et 2020, la première échéance est encore lointaine. La question qui compte pour un acquéreur n'est pas de savoir si l'inspection a eu lieu, mais si l'association la budgète pour l'échéance à venir.

Assurance. En Floride côtière, l'assurance tempête (windstorm) et l'assurance des biens se sont fortement renchéries ces dernières années, et cela remonte dans vos charges mensuelles par la police de l'immeuble. Demandez ce qu'a fait la prime de l'association à chacun des trois derniers renouvellements. Demandez ensuite à quoi ressemble le devis HO-6 pour votre lot précis, car celui-là n'appartient qu'à vous.

Réévaluation de la taxe foncière. La Floride réévalue au moment de la vente. Un vendeur propriétaire depuis la livraison peut payer sensiblement moins que ce que vous paierez sur votre première année pleine. Ne bâtissez pas votre calcul sur l'avis d'imposition actuel du vendeur. Le taux global est fixé chaque année par le comté, le conseil scolaire, la commune et les autorités fiscales régionales, et nous établissons le chiffre à partir de votre prix d'acquisition et du taux en vigueur à la clôture.

Frais de clôture. La documentary stamp tax de Floride s'applique à l'acte de propriété. Le Florida Department of Revenue fixe le taux applicable à Miami-Dade County à 60 cents par tranche de 100 $ de contrepartie, auxquels s'ajoute une surtaxe de 45 cents par tranche de 100 $. Le département précise que la surtaxe ne s'applique pas à un acte transférant uniquement une maison individuelle, ce qui signifie qu'un lot en copropriété est ici exposé aux deux composantes. Les frais de titre et de prêteur s'y ajoutent. Nous fournissons un détail complet, ligne à ligne, avant votre passage sous contrat.

Restrictions de location. La fréquence des locations et la durée minimale de bail dans cet immeuble sont fixées par la declaration of condominium et par le règlement intérieur de l'association, l'une comme l'autre modifiables. Nous ne publions pas les termes en vigueur, car une règle périmée citée sur une page web est le genre d'erreur qui fait perdre une acquisition. La declaration n'est pas pour autant un document confidentiel. La description légale de chaque lot au registre de Miami-Dade County la cite sous Official Records Book 31715, Page 2560 : l'instrument qui fait loi peut donc être obtenu et lu, plutôt que déduit d'un portail. Cela compte ici parce que les pages concurrentes qui publient une durée minimale de bail pour cette tour se contredisent entre elles, et l'une d'elles au moins se contredit deux fois à l'intérieur d'une même page. Nous obtenons le règlement par écrit avant votre passage sous contrat. Si votre projet repose sur de la location de courte durée dans ce corridor, dites-le tôt et nous vous dirons franchement si l'immeuble s'y prête.

La place de l'immeuble sur le marché de Sunny Isles

La portion de Collins Avenue en front de mer aligne désormais une succession dense de tours portant des noms de marques de mode, d'hôtellerie et d'automobile, réalisées par un petit groupe de promoteurs. Dezer Development a été l'une des constantes de cette transformation, cette tour figurant parmi les opérations de son propre historique de développement.

La densité fait la force du marché et son risque. La force, c'est la profondeur : une clientèle internationale qui traite précisément cette portion de front de mer comme une classe d'actifs reconnue, avec une liquidité réelle même dans les trimestres plus calmes. Le risque, c'est la substitution. Si plusieurs tours situées dans un rayon d'un mille proposent toutes un quatre-chambres de marque en étage élevé avec vue sur l'océan, le pouvoir de fixation du prix d'un vendeur est discipliné par la concurrence, et les acquéreurs qui maîtrisent l'ensemble des substituts négocient mieux.

La position d'Armani/Casa dans cet ensemble est particulière. C'est un immeuble de marque de design et non de marque hôtelière : il ne comporte donc ni services d'hôtel ni programme locatif géré par un opérateur de marque. Pour un acquéreur qui veut une tour purement résidentielle, sans composante hôtelière, c'est un atout. Pour celui qui veut un service hôtelier avec réception et un programme locatif, c'est un contresens, et l'ensemble de comparaison pertinent se trouve ailleurs sur Collins.

Sur la façon dont les programmes de marque se valorisent face aux programmes sans marque dans le sud de la Floride, voyez notre analyse des résidences de marque à Miami. Pour savoir à quel niveau se conclut le haut du marché, voyez les biens les plus chers de Miami.

Prix et conditions de marché

Nous ne publions pas de prix figés sur les pages d'immeuble. Ils se périment, et un chiffre auquel ne sont attachés ni colonne, ni étage, ni niveau de prestations ne veut presque rien dire. Deux quatre-chambres de cette tour peuvent se valoriser très différemment sur la seule orientation et le seul état des finitions. Les disponibilités et les prix demandés du moment sont affichés par le module de recherche en direct de cette page.

Nous ne publions pas davantage de lecture des délais de commercialisation, ni d'appréciation directionnelle sur les stocks, car ni l'une ni l'autre ne mérite d'être avancée sans un relevé MLS daté, et une page qui reste en ligne un an ne peut pas porter honnêtement un relevé daté. Nous vous donnons le chiffre du moment pour cet immeuble et la comparaison à l'échelle du comté lors de notre échange, avec la date du relevé.

Sur la dynamique actuelle à l'échelle du comté, voyez notre analyse du marché des copropriétés de Miami.

Acquérir depuis l'étranger

Le corridor de front de mer de Sunny Isles attire une clientèle internationale. Nous ne publions pas de répartition de la propriété par nationalité pour cet immeuble, car aucune source publique fiable n'en produit.

La mécanique d'une acquisition par un non-résident est routinière, mais elle n'a rien d'automatique. FIRPTA est le point le plus souvent découvert trop tard. Selon les règles de l'Internal Revenue Service, la retenue s'applique à la cession d'un US real property interest par une personne étrangère, et non à l'acquisition ; l'acquéreur est ordinairement l'agent chargé de la retenue, et le taux standard est de 15 % du montant réalisé. Prévoyez-le dès l'acquisition, même s'il mord à la sortie.

La structure de détention compte, et la bonne structure dépend de la position conventionnelle de votre pays de résidence plutôt que d'une règle générale. Un financement est accessible aux ressortissants étrangers auprès d'établissements qui conservent leurs prêts en portefeuille, à des quotités de financement différentes de celles qu'obtiendrait un acquéreur résident. L'agrément de l'association est une étape réelle, assortie de véritables exigences documentaires, et elle prend du temps. Nous traitons ces dossiers en permanence et vous exposerons la séquence propre à votre juridiction avant que vous ne fassiez une offre.

Check-list de due diligence pour cet immeuble

Avant que vous ne fassiez une offre ici, nous obtenons et lisons pour votre compte les pièces suivantes :

• La declaration of condominium enregistrée et l'ensemble de ses avenants, afin de savoir ce que vous détenez réellement et ce que l'association peut modifier. Pour cet immeuble, les descriptions légales des lots au registre du comté citent la declaration sous Official Records Book 31715, Page 2560.
• Les trois derniers budgets annuels approuvés, pour lire l'évolution de la ligne des charges.
• La structural integrity reserve study la plus récente et l'état actuel des réserves.
• L'attestation d'assurance de l'association, y compris la structure des franchises pour la garantie tempête.
• Les procès-verbaux des réunions du conseil sur les vingt-quatre derniers mois, là où les appels de fonds exceptionnels se signalent avant d'être votés.
• Tout contentieux en cours ou annoncé impliquant l'association.
• L'historique des permis du lot concerné, qui nous dit si une rénovation du propriétaire était régulière.
• Le règlement intérieur en vigueur, y compris la politique de location et la politique animaux dans leur version modifiée.
• Le folio de toute cabana ou de tout droit de stationnement cédé avec l'appartement.

Si un vendeur ou son agent rechigne à produire l'une de ces pièces, considérez cette réticence comme l'information.

Questions fréquentes

Où se situe Residences by Armani/Casa ?

L'immeuble se trouve au 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, directement sur l'océan Atlantique, du côté est de Collins Avenue. Les registres fonciers de Miami-Dade County recensent la parcelle sous la subdivision 18975 Collins Condo, dans la City of Sunny Isles Beach. Il se situe vers l'extrémité nord du front de mer de la commune, la limite de Golden Beach se trouvant un peu plus au nord.

Qui a conçu et réalisé l'immeuble ?

Dezer Development et The Related Group ont réalisé la tour. Pelli Clarke & Partners, l'agence fondée par César Pelli, en est l'architecte concepteur, avec Sieger Suarez Architects comme architecte d'exécution, selon le dossier de projet de l'architecte concepteur. Dezer Development attribue les intérieurs, les parties communes et les espaces de prestations à l'Armani/Casa Interior Design Studio, et la conception paysagère à Enzo Enea.

Combien l'immeuble compte-t-il d'appartements et quand a-t-il été achevé ?

Les folios de Miami-Dade County recensent 306 appartements numérotés du troisième au cinquante-quatrième étage, six par étage et cinquante et un par ligne, auxquels s'ajoutent deux penthouses, ce qui donne le chiffre de 308 publié par Dezer Development. Par nombre de chambres, les folios font apparaître 102 deux-chambres, 102 trois-chambres et 102 quatre-chambres, aucun nombre de chambres n'étant enregistré pour les deux penthouses. Les registres du comté indiquent une année de construction de 2019 pour les étages trois à cinquante, à l'exception des lots 302 et 303 enregistrés en 2020, et de 2020 pour les étages cinquante et un à cinquante-quatre ainsi que pour les penthouses. Pelli Clarke & Partners donne la tour pour 649 pieds et situe l'achèvement en 2020.

Que sont les cabanas d'Armani/Casa et sont-elles cédées avec un appartement ?

Les registres de Miami-Dade County font apparaître quatorze lots à folio distinct dans l'immeuble, désignés PS-1 à PS-15, PS-13 étant absent, chacun enregistré à 209 pieds carrés. Parce qu'ils disposent de leur propre folio, ils peuvent être cédés indépendamment d'un appartement. Vérifiez sur le folio, et non sur la fiche de commercialisation, si l'un d'eux est inclus dans une opération donnée.

Peut-on louer un appartement à Armani/Casa ?

La location dans cet immeuble est régie par la declaration of condominium enregistrée et par le règlement intérieur de l'association, que celle-ci peut modifier. Nous ne publions pas la durée minimale ni le plafond de fréquence en vigueur, car une règle périmée citée en ligne est le genre d'erreur qui fait perdre une acquisition à un acquéreur. Tout acquéreur dont le projet repose sur des revenus locatifs devrait nous faire confirmer le règlement par écrit avant de passer sous contrat.

Que coûte la détention d'un appartement ici, au-delà du prix d'acquisition ?

Les charges mensuelles couvrent l'assurance de l'immeuble, le personnel, l'exploitation des prestations et les réserves. S'y ajoutent les taxes foncières de Floride, qui se recalent sur votre prix d'acquisition au lieu d'être reprises de celles du vendeur, ainsi que votre propre police HO-6. L'assurance tempête côtière s'est fortement renchérie ces dernières années et remonte par la police de l'immeuble. Nous construisons pour chaque client un modèle complet de coût de détention avant toute offre, à partir du budget approuvé en vigueur de l'association plutôt que des estimations d'un portail.

Quelles lignes d'appartements offrent la meilleure valeur ?

Tout dépend de ce que vous cherchez à optimiser. Les registres du comté indiquent que les lignes 01, 02 et 03 sont enregistrées à la même surface habitable à tous les étages, du troisième au cinquante-quatrième, ce qui les rend inhabituellement faciles à évaluer par comparaison. Les lignes 00, 04 et 05 s'agrandissent avec la hauteur : sur ces colonnes, un étage plus haut achète de la surface autant que de la vue. La surface de terrasse n'est pas enregistrée par le comté et doit venir du plan coté, raison pour laquelle nous l'obtenons avant de conseiller sur le prix au pied carré.

Armani/Casa est-il une bonne acquisition face aux autres tours de marque de Sunny Isles ?

C'est un immeuble de marque de design, sans composante hôtelière ni programme locatif de marque, ce qui convient à l'acquéreur qui veut une tour purement résidentielle et ne convient pas à celui qui veut un service hôtelier avec réception. À l'intérieur du corridor de marques de Collins Avenue, la substitution entre les tours est réelle, et cette substitution constitue un levier de négociation pour l'acquéreur qui maîtrise l'ensemble de comparaison. Nous vous l'exposerons franchement, y compris pour les immeubles que nous ne commercialisons pas.

Comment visiter un appartement dans l'immeuble ?

Par l'intermédiaire d'un conseiller représentant l'acquéreur, en privé. À ce niveau de prix, Sunny Isles ne génère pas de véritable trafic de visites libres, et l'essentiel des meilleurs biens se visite sur rendez-vous, en présence de l'agent mandaté par le vendeur. Nous organisons la visite, obtenons en amont les documents de l'association, et vous remettons un modèle de coût de détention et une analyse comparative avant qu'on vous demande de décider.

Parler à un conseiller à Miami

Nous représentons les acquéreurs au 18975 Collins Avenue et sur l'ensemble du corridor de front de mer de Sunny Isles Beach. Avant votre visite, nous relèverons les disponibilités du moment dans l'immeuble, obtiendrons les documents de l'association et construirons un modèle de coût de détention pour la colonne précise que vous envisagez. Avant votre offre, nous positionnerons l'appartement face à chaque transaction comparable du corridor, et pas seulement celles de cette tour.

Si vous vendez ici, la conversation est d'une autre nature et nous devrions l'avoir en privé.

Demander une visite privée aux Residences by Armani/Casa

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