Guía de Compra de Vivienda en Nueva York y Miami

Para tomar la mejor decisión posible en la compra de una propiedad, necesita contar con la mejor representación posible, lo que significa tener su propio agente del comprador trabajando en su nombre. En cualquier transacción inmobiliaria, habrá un agente del vendedor que representa los intereses del vendedor. Del mismo modo, con un agente del comprador, usted tiene a alguien dedicado a sus intereses. Es práctica habitual que el vendedor pague a los corredores cooperantes del comprador, aunque esto no siempre es el caso.

Uno de los aspectos más importantes de un agente del comprador es que no tiene ningún interés particular en una propiedad específica. El agente de listado o vendedor, por otro lado, tiene un interés particular en vender el apartamento o edificio específico que tiene listado para la venta. El vendedor y el agente de listado que trabaja en nombre del vendedor solo están interesados en obtener el precio más alto en las mejores condiciones para su vendedor, lo opuesto al interés del comprador.

Piénselo de esta manera: si usted fuera el demandado en un caso judicial, no usaría al abogado del demandante para representarlo. La misma situación aquí. ¡Sea inteligente! Use su propio corredor. Otros consejos respecto a contratar un agente:

• No use múltiples agentes, ya que ninguno estará completamente comprometido a ayudarlo. Comprométase con un agente profesional, dígaselo, y él hará todo lo posible por encontrarle la mejor propiedad.
• Un buen agente podrá conseguirle acceso para ver cada apartamento disponible en el mercado, incluyendo algunos que ni siquiera están listados todavía.

Obtener una carta de pre-aprobación antes de comenzar su búsqueda de propiedad es imprescindible si desea una hipoteca. Estar pre-aprobado por el banco:

• le permite determinar mejor el rango de precios de propiedades que puede costear; y
• demuestra al vendedor y su corredor que usted tiene la capacidad financiera para completar la transacción

A menudo, los vendedores ni siquiera negociarán con un comprador que hace una oferta con contingencia hipotecaria y sin carta de pre-aprobación. No estar pre-aprobado demuestra al vendedor que quizás el comprador no es serio, no sabe lo que se requiere para completar la transacción, y tal vez ni siquiera tiene la capacidad financiera para comprar.

Una pre-aprobación hipotecaria toma solo uno o dos días en obtenerse, así que es mejor completar este paso primero. Le dará una buena idea de los rangos de precio que desea considerar en su búsqueda.

Condominio vs. cooperativa de vivienda (co-op): la elección estructural que define todo lo demás.

Antes de comenzar la búsqueda de propiedades, el comprador debe comprender los diferentes tipos de propiedad disponibles para la venta. Existen cuatro tipos de propiedad:

• Cooperativas de vivienda (Co-ops)
• Condominios (Condos)
• Condops (Condominios con unidades comerciales y residenciales separadas, donde solo las unidades residenciales son administradas por una cooperativa)
• Townhouses o casas adosadas históricas
• Viviendas unifamiliares

El sector inmobiliario residencial de Manhattan está compuesto por aproximadamente 25% de condominios, 70% de cooperativas y 5% de condops y townhouses. Miami está compuesto por condominios y viviendas unifamiliares.

¿Qué es una cooperativa de vivienda (co-op)?

Generalmente, las cooperativas de vivienda (co-ops) son para compradores de residencia principal, tienen numerosas normas y regulaciones, y requieren una entrevista presencial con la junta de la cooperativa. Al adquirir una cooperativa, el comprador adquiere acciones de una empresa propietaria del edificio y recibe un contrato de arrendamiento exclusivo para usar el apartamento.

Además, las cooperativas de vivienda (co-ops) son más estrictas respecto a sus requisitos financieros y tienden a imponer restricciones más rigurosas sobre si puede subarrendar su apartamento o utilizarlo como pied-à-terre. Comprar un condominio (condo) es mucho más directo, permitiéndole subarrendar su apartamento a voluntad. En consecuencia, la propiedad de condominios es la opción preferida por su flexibilidad, especialmente entre inversionistas, compradores extranjeros y padres que adquieren para sus hijos.

Ahora es momento de elaborar una lista de deseos sobre lo que busca en una propiedad. ¿Desea estar en una ubicación emergente? ¿O en una muy establecida? ¿Desea vivir en una torre de cristal o en una cooperativa histórica de preguerra? Las respuestas a estas preguntas ayudarán a su agente comprador a comprender qué propiedades podrían ajustarse a sus preferencias y cuáles omitir.

También es importante que comprenda qué es simplemente un deseo y qué es innegociable. Podría esperar encontrar un condominio con bañera de hidromasaje o terraza, pero aceptaría algo sin ellas. Por otro lado, podría necesitar absolutamente tres habitaciones. Ser claro sobre sus expectativas le ayudará a usted y a su agente a ampliar su búsqueda e identificar propiedades que de otro modo podría pasar por alto.

Con su lista de deseos en mano, puede comenzar a buscar propiedades en línea. Comience con el sitio web de Manhattan Miami, que ofrece funciones avanzadas para ayudarle a encontrar su hogar ideal. Tenemos acceso a todos los listados en Manhattan y Miami. Si desea buscar listados de propiedades en Manhattan o Miami por su cuenta, haga clic aquí para Manhattan y aquí para Miami.

La mayoría de nuestros clientes prefieren que les sugiramos propiedades interesantes. Si desea que preparemos una búsqueda personalizada de propiedades para usted, haga clic aquí para Manhattan y aquí para Miami y le entregaremos resultados basados en sus parámetros únicos.

Nota: Al buscar listados, los compradores extranjeros deben enfocar su búsqueda de propiedades en condominios, condops y townhouses, ya que las cooperativas de vivienda (co-ops) son para propietarios de residencia principal.

Ahora viene la parte divertida: las visitas a las propiedades. Una vez que tengamos una lista reducida de propiedades para visitar, organizaremos citas individuales para ver las propiedades o, si está disponible para ver propiedades un domingo, asistiremos con usted a las jornadas de puertas abiertas. Puede ver muchas propiedades en un día con la opción de puertas abiertas; sin embargo, si prefiere mayor privacidad, las citas individuales serían más apropiadas.

En poco tiempo, reducirá su selección y tendremos algunas propiedades entre las cuales elegir.

Si realiza su propia búsqueda de propiedades, no llame directamente al agente de listado de una propiedad si está trabajando con un agente de compra. Recuerde: los agentes de listado trabajan para el vendedor, no para usted. Si le muestran la propiedad, el agente de listado esperará representarlo. Entrará en "agencia dual", perdiendo su derecho a lealtad indivisa.

Para las propiedades que seleccione, proporcionaremos una estimación de valoración de la propiedad basada en propiedades comparables. Desarrollamos estrategias con nuestros compradores para determinar la estrategia de oferta a la luz de lo que está ocurriendo actualmente en el mercado. Desarrollaremos tácticas de negociación dependiendo de la propiedad, la ubicación y las condiciones actuales del mercado.

Prepararemos un análisis de propiedades comparables, similar al análisis comparativo de mercado (CMA) utilizado por un vendedor al determinar el precio de oferta. Nuestro análisis se centrará en los datos de ventas cerradas más recientes de apartamentos vecinos en edificios con características similares. Proporcionaremos todos los datos más recientes que necesita para tomar una decisión: análisis de ventas cerradas, descuento promedio de listado para el trimestre, condiciones actuales del mercado, precio promedio más reciente por pie cuadrado, tendencias, etc. A partir de todos estos datos e información del mercado, determinaremos un precio de oferta inicial.

En Nueva York, las ofertas se realizan oralmente a través del agente inmobiliario del comprador. Las ofertas orales no son legalmente vinculantes. Solo los contratos escritos son ejecutables para transacciones inmobiliarias en Nueva York. Por lo tanto, hasta que se firme el contrato, no hay obligación por parte del comprador o del vendedor. En consecuencia, un comprador puede realizar varias ofertas en diferentes apartamentos para intentar obtener el mejor trato. En Florida, sin embargo, las ofertas se realizan por escrito y se requiere un depósito del 10% para acompañar la oferta. Por lo tanto, cualquier oferta realizada por el comprador es legalmente vinculante.

El vendedor generalmente responderá con una contraoferta. Comprador y vendedor irán y vendrán hasta que acuerden el precio de compra final y cualquier término especial del trato. Un término especial podría ser una contingencia hipotecaria (mortgage contingency), que permite al comprador salir del contrato y recibir su depósito de vuelta si el banco no otorga una hipoteca para la propiedad. Las contingencias hipotecarias establecen que el comprador debe obtener la hipoteca dentro de 45 días. El vendedor podría aceptar un plazo de 60 días, pero la mayoría de los vendedores preferirían no tener contingencia hipotecaria en absoluto. Sin contingencia, el vendedor podría bajar el precio.

A veces los vendedores no permitirán una contingencia hipotecaria para compradores extranjeros, ya que es difícil para el vendedor saber si el comprador fue realmente rechazado por un banco o simplemente cambió de opinión sobre la compra de la propiedad. Esto podría convertirse en un problema para algunos compradores extranjeros si el vendedor no permite la contingencia. Tener una carta de preaprobación del banco a menudo ayuda al comprador extranjero a superar este obstáculo.

Si bien es recomendable al menos consultar con un abogado inmobiliario de NYC de antemano, una vez que el vendedor haya aceptado una oferta, el comprador deberá contratar un abogado inmobiliario. En Nueva York, es obligatorio que el comprador contrate un abogado. En Miami, no es obligatorio, pero la mayoría utilizará abogados para realizar sus compras. Los riesgos son demasiado grandes para proceder solo, por lo que siempre sugerimos que el comprador cuente con su propia representación legal.

Una vez aceptada la oferta, el agente del comprador completará una "hoja de acuerdo" que contiene los nombres de los compradores, así como toda la información de contacto, incluido el nombre y la dirección del abogado del comprador. Por lo tanto, el comprador debe saber con qué abogado trabajará en este punto. En el plazo de un día, los documentos del condominio (condo) se enviarán al abogado del comprador para su revisión.

El abogado del comprador leerá los documentos del condominio y los estados financieros del edificio, entre otros documentos, para determinar la salud del edificio y cualquier problema que deba abordarse. El abogado del comprador planteará preguntas al abogado del vendedor y al promotor del edificio. Luego se revisará el contrato para abordar cualquier problema detectado en la revisión, si lo hubiera.

Hasta que el contrato sea firmado por el comprador, el vendedor puede mostrar el apartamento y aceptar ofertas más altas, si lo desea. Por lo tanto, el tiempo es esencial al pasar por el proceso.

En Nueva York

Al firmar el contrato, que generalmente no es más de 10 días después de que se acepta la oferta, el comprador debe presentar un depósito del 10% del precio de compra al abogado del vendedor. El depósito se mantiene en custodia (escrow), generalmente por el abogado del vendedor, hasta el cierre. Para obra nueva, el pago inicial puede ser de hasta el 25%, pagado de una vez o en varios pagos, dependiendo de cuán lejos esté la ocupación.

En Florida

El depósito del 10% que se realizó junto con la oferta escrita inicial solo es reembolsable en ciertos casos, como aquellos bajo una cláusula de contingencia hipotecaria donde la solicitud de préstamo del comprador ha sido rechazada por el banco. Para obra nueva, los pagos progresivos suelen ser del 40% al 50% a lo largo del tiempo, con el resto debido al cierre.

Si el comprador está obteniendo financiamiento hipotecario, trabajará en obtener una Carta de Compromiso Hipotecario del banco para la hipoteca. La Carta de Compromiso Hipotecario se emite una vez que el comprador ha asegurado el préstamo. Para condominios y cooperativas de vivienda (co-ops), esta carta es un requisito del Paquete de Junta, que presentará para la aprobación de la junta después de llegar a un acuerdo con el vendedor.

Asegurar el Préstamo

La solicitud de una hipoteca puede comenzar antes de encontrar una vivienda o después de haber presentado una oferta. Sin embargo, es mejor hacer esto lo antes posible en el proceso para eliminar cualquier sorpresa. El comprador tendrá que completar una solicitud que implica mucho papeleo. El prestamista examinará detalladamente el historial crediticio del comprador, el registro de empleo y los activos y pasivos financieros.

Emisión de la Carta de Compromiso Hipotecario

Una Carta de Compromiso Hipotecario es el documento que un suscriptor envía al oficial de préstamos una vez que se aprueba un préstamo. ¡Esto es lo real! La Carta de Compromiso Hipotecario detallará cada aspecto de la hipoteca. Incluirá los términos y la tasa de interés. Detallará las "condiciones" (los elementos que deben proporcionarse o explicarse para la aprobación final). La Carta de Compromiso Hipotecario tendrá fecha y tendrá una fecha de vencimiento. Puede estar firmada por el suscriptor.

Si bien la carta de preaprobación es algo excelente para tener al comenzar su búsqueda, el comprador no está aprobado hasta que se emita la Carta de Compromiso Hipotecario, ya que la Carta de Compromiso Hipotecario es un documento formal y legalmente vinculante.

No hay aprobación de junta para townhouses completas o viviendas unifamiliares, pero los compradores que adquieran un condominio o una cooperativa de vivienda (co-op) deberán solicitar formalmente a la junta del condominio o cooperativa para completar la compra.

Una vez que el contrato es ejecutado por el comprador y el vendedor, el comprador debe presentar un Board Package (paquete de documentos para la junta) ante la junta del condominio o cooperativa de vivienda (co-op). Una junta de condominio tiene lo que se denomina el "derecho de primera opción", lo que significa que tiene la oportunidad de adquirir el condominio antes de aprobar la compra de un comprador externo. Una junta de cooperativa de vivienda (co-op) tiene la facultad de aprobar o rechazar compradores. El Board Package, a veces llamado Sale Application (solicitud de venta), incluirá o requerirá:

• Una solicitud y tarifa
• El contrato ejecutado y la Mortgage Commitment Letter (carta de compromiso hipotecario), si corresponde
• Estados financieros que incluyen extractos bancarios o cartas de confirmación
• Cartas de referencia personales
• Cartas de referencia comerciales
• Las declaraciones de impuestos de los últimos tres años
• Cartas de verificación de empleo e ingresos
• Autorización para verificaciones penales, crediticias y laborales

El Board Package se presenta a la empresa de administración del edificio para su revisión.

• Si es una cooperativa de vivienda (co-op), la junta solicitará una entrevista con todos los futuros residentes de la unidad. Esta entrevista es muy seria y debe considerarse una reunión de negocios.
• Una junta de condominio no entrevistará al posible comprador, pero realizará verificaciones crediticias y penales y revisará el Board Package.
• Una vez que la junta renuncia al "derecho de primera opción", o en otras palabras, aprueba al comprador, se puede programar el cierre (closing).

El cierre (closing) tendrá lugar dentro de 30/45/60 días desde la firma del contrato, dependiendo de los términos acordados. Si se paga en efectivo, es más probable un cierre de 30 días. Si se obtiene una hipoteca, el comprador probablemente tendrá hasta 60 días, siendo el promedio de 45 días. En preparación para el cierre:

• Establecer la fecha de cierre.
• Cumplir con las condiciones de la oferta de préstamo.
• El abogado del comprador realizará una búsqueda de título (title search) para asegurarse de que el comprador reciba un "título limpio", lo que garantizará que el vendedor es propietario de la propiedad y que no hay gravámenes registrados contra la propiedad.
• Obtener un seguro de propiedad para proteger al propietario (y al prestamista) de pérdidas en caso de que la vivienda sea dañada o destruida.
• Inspección final antes del cierre.

El cierre (closing), o liquidación, es el paso final en una transacción inmobiliaria. En la fecha de cierre, las partes consuman el contrato de compra y transfieren la propiedad del inmueble del vendedor al comprador:

• El comprador (o el banco del comprador) entrega el pago del saldo adeudado de la compra, que generalmente es el 90% restante del precio de compra más los gastos de cierre (closing costs) del 3.5% (sin hipoteca) al 5.5% (con hipoteca).
• El vendedor firma la escritura a favor del comprador y entrega las llaves de la vivienda.
• Una compañía de títulos (title company) registrará la nueva escritura en el registro de la propiedad local.
• El vendedor recibirá los fondos correspondientes del producto de la venta, menos los gastos de cierre y los pagos hipotecarios si el vendedor tenía una hipoteca existente al momento del cierre.

Para compradores extranjeros, el cierre puede realizarse sin que el comprador esté físicamente presente en los Estados Unidos. El comprador simplemente asignaría un poder notarial (Power of Attorney) al abogado del comprador (o firmaría una carta de consentimiento si compra con una LLC) para cerrar la operación en nombre del comprador. Esta es una práctica común.