Condo oder Co-op in New York, Investmentanalyse

Für Selbstnutzer ist die Entscheidung zwischen Condo und Co-op weitgehend eine Frage von Lebensstil und Preis. Für anlageorientierte Käufer ist der Rahmen schärfer. Co-ops tragen in jeder Phase eines Kapitaleinsatzes strukturelle Reibung. Erwerb, Haltephase und Ausstieg. Der Preisabschlag, den Co-ops bieten, überlebt den Reibungsaufwand aus eingeschränkter Nutzung, langsameren Ausstiegen und kleinerem Käuferkreis beim Wiederverkauf oft nicht.

• Condo, Offering Plan, Kaufvertrag und Closing. Internationale Käufer und Gesellschaften werden akzeptiert. Barzahler schließen in rund 60-90 Tagen ab. Keine Board-Zustimmung.
• Co-op, offering plan, Vertrag, Closing, Board-Package, Board-Interview und Board-Zustimmung. Die meisten Boards lehnen internationale Käufer ab. Die meisten Boards verlangen die US-Staatsbürgerschaft oder ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht. Die meisten Boards verlangen ein Finanzprofil des Käufers innerhalb hausintern gesetzter Parameter. Die Zustimmung kann nach Vertragsschluss 30 bis 60 Tage dauern.

Für einen Investor, der einen Deal Flow bewertet, ist der Weg über das Condo schneller im Kapitaleinsatz und hat weniger einzelne Sollbruchstellen. Ein Erwerb im Co-op scheitert nach Vertragsschluss deutlich häufiger an einer Ablehnung durch das Board. Auf Portfolioebene ist das ein realer Reibungskostenfaktor.

• Condo, volle Untervermietungsrechte (vorbehaltlich allein der Pflichten aus dem Hausgeld und etwaiger hausspezifischer Mindestmietdauern). Der Eigentümer kann die Einheit zu marktüblichen Konditionen vermieten. Das Investorenprofil deckt sich vollständig mit den Eigentumsrechten.
• Co-op, Untervermietung meist eingeschränkt (üblich sind ein bis zwei Jahre je fünf Jahre, Zustimmung des Boards zu jeder einzelnen Untervermietung, Gebühren für die Untervermietung). Das Investorenprofil ist grundlegend eingeschränkt. Die Hausordnung kann den Kapitaleinsatz verhindern.

Für einen renditeorientierten Investor können die Untervermietungsbeschränkungen einer Co-op die Renditethese vollständig aushebeln. Selbst dort, wo Untervermietung zulässig ist, macht die Reibung (Zustimmung des Boards je Mieter, Gebühren, Regelkomplexität) die Position als Quelle laufender Mieterträge weniger liquide.

• Condo, Weiterverkauf an jeden qualifizierten Käufer. Internationale Käufer und Gesellschaften werden akzeptiert. Die Vermarktungsdauer folgt der allgemeinen Dynamik des Luxusmarkts.
• Co-op, Wiederverkauf nur mit Zustimmung des Boards zum neuen Käufer. Dieselbe Reibung, die den Erwerb betraf, gilt nun für den Ausstieg. Internationale Käufer fallen in der Regel aus dem Käuferkreis. Die Vermarktungsdauer ist strukturell länger, weil der Kreis infrage kommender Käufer kleiner ist.

Die Reibung auf der Ausstiegsseite wird von Käufern, die auf den Erwerbspreis schauen, häufig unterschätzt. Der Erwerbsabschlag einer Co-op von 15 bis 25 % kann durch einen langsameren Ausstieg, einen kleineren Käuferkreis und das Risiko einer Ablehnung durch das Board geschmälert oder ganz aufgezehrt werden.

• Condo, übliche Behandlung als Grundeigentum. Der Eigentümer erhält eine Eigentumsurkunde. Die Grundsteuer wird direkt erhoben. Der Zinsabzug steht bei Finanzierung zur Verfügung. Ein Section 1031 exchange ist für Anlageobjekte möglich.
• Co-op, Eigentum an Anteilen einer Gesellschaft. Der Eigentümer erhält ein Anteilszertifikat und einen proprietary lease. Die Grundsteuer auf Gebäudeebene wird über die maintenance umgelegt. Hypothekenzinsen können über die zugrunde liegende Hypothek der Co-op umgelegt werden. Die Behandlung im 1031 exchange ist komplexer, ziehen Sie dafür Ihren Berater hinzu.
• Eigentum über eine Gesellschaft, LLCs und Trusts werden von Condos routinemäßig akzeptiert, von Co-op-Boards meist abgelehnt. Für Strukturen zum Vermögensschutz und zur Nachlassplanung ist das Condo in der Regel der einzige gangbare Weg.

Für Investoren, die über bestimmte Strukturen investieren (LLCs zur Haftungsabschirmung, Trusts zur Nachlassplanung, ausländische Kapitalgesellschaften zur internationalen Positionierung), sind Condos im Markt von NYC meist der einzig gangbare Weg.

In eng umgrenzten Konstellationen kann eine Co-op als Investment aufgehen:

• Langfristig selbst genutzter Erstwohnsitz mit Umwandlungspotenzial. Bei einer Haltedauer ab zehn Jahren und Nutzung als Hauptwohnsitz statt als reines Investment hat der niedrigere Einstiegspreis Zeit zu arbeiten.
• Häuser mit großzügigen Untervermietungsregeln. Manche Co-ops handhaben die Untervermietung lockerer und kommen der Freiheit eines Condos nahe. Solche Häuser gibt es, sie erfordern aber eine Prüfung im Einzelfall.
• Kandidaten für die Umwandlung von Co-op zu Condo, selten, aber möglich: Einzelne Co-ops beschließen den Wechsel in die Condo-Struktur, was den Wert des Objekts spürbar neu bewerten kann.
• Herausragende Vorkriegsarchitektur ohne Condo-Pendant, bestimmte Vorkriegshäuser an der Park Avenue und der Fifth Avenue gibt es ausschließlich als Co-op. Wer die architektonische Substanz erwirbt, zahlt die Co-op-Struktur als Preis des Zugangs.

Außerhalb dieser Fälle schneidet das Condo als Investment fast immer besser ab als die Co-op, trotz des Aufschlags beim Einstieg.