Can foreigners buy real estate in Miami?

Yes, in most cases. Foreign buyers can purchase Miami condos, single-family homes, and investment properties on broadly the same legal footing as US citizens, though tax, financing, and ownership-structure considerations differ. Florida's SB 264 is the exception. It restricts purchases by foreign principals, which Florida Statutes section 692.201(4)(d) defines, for an individual, as a person domiciled in one of seven named countries who is not a United States citizen or lawful permanent resident. The test is domicile, not nationality. Read that section of this guide before proceeding, and ask a Florida attorney to confirm your status.

Do foreigners pay higher taxes when buying or selling Miami real estate?

Foreign buyers pay the same Florida documentary stamps and Miami-Dade transfer taxes as US buyers at purchase. At sale, however, FIRPTA withholds 15% of the gross sales price for foreign sellers (up from 10% pre-2016), and US estate tax reaches a non-resident alien's US-situated assets once they exceed a $60,000 filing threshold, which the IRS states is not indexed for inflation, against a basic exclusion amount of $15,000,000 for US citizens and domiciliaries dying in 2026. Where the buyer's home country has an estate tax treaty with the United States, Internal Revenue Code section 2102(b)(3)(A) can substitute a unified credit prorated by the US-situs share of the worldwide estate.

Should foreign buyers purchase Miami property in their own name or through an LLC?

Most foreign buyers should hold US real estate through a US LLC owned by a non-US holding company. This structure provides liability protection, simplifies estate planning, and can reduce US estate-tax exposure that would otherwise apply to direct personal ownership above the $60,000 non-resident exemption.

Can a foreign buyer get a mortgage in Miami?

Yes. Several Miami-area lenders specialize in foreign-national mortgages, Terms vary by lender and typically include a substantially larger down payment than a US-resident borrower would make, two years of bank statements, and documentation of income source. Rates are generally higher than on a comparable US-resident mortgage. Ask each lender for its current terms in writing, because no public authority publishes standard foreign-national mortgage terms.

What is FIRPTA and how does it affect foreign sellers in Miami?

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) requires the buyer to withhold a share of the gross amount realized at closing when a foreign person sells US real estate, applied against the seller's US tax liability. Internal Revenue Code section 1445 sets the rate at 15%, reduced to 10% where the buyer will use the property as a residence and the amount realized is more than $300,000 but not more than $1,000,000, and to nothing at all where the buyer will use it as a residence and the amount realized is $300,000 or less. Filing IRS Form 8288-B before closing can reduce or eliminate the withholding when actual tax owed is lower.

Are there any countries whose citizens cannot buy property in Miami?

Foreign nationals from sanctioned jurisdictions face significant restrictions due to OFAC compliance requirements. In addition, Florida's 2023 SB 264 restricts certain real estate purchases by domiciliaries of China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, and Syria, particularly within 10 miles of military or critical infrastructure. Standard buyers from most countries face no purchase restrictions.

Do I need to be in Miami to close on a property?

No. Most foreign-buyer closings are handled remotely through a power of attorney granted to a US-based attorney or title company representative. Documents can be signed at a US embassy, consulate, or via apostille-authenticated execution in your home country.

How long can a foreign owner stay in their Miami property?

US visa rules govern occupancy, not property ownership. Most non-immigrant visa holders are limited to 6 months per visit (B-2 tourist) or 90 days (Visa Waiver). Owning property does not extend stay rights but does support the basis for future visa applications, including the EB-5 investor visa.

Foreign Buyer

دليل المشتري الأجنبي لشراء عقارات ميامي

Anthony Guerriero أغسطس 10, 2026 31 min read

The Delmore rooftop pool deck, oceanfront luxury condominium in Surfside, Miami

سطح حمام السباحة ديلمور على السطح، عمارات فاخرة على ساحل المحيط في سيرفسايد، ميامي

أصبحت ميامي واحدة من أكثر الوجهات العالمية نشاطًا للاستثمار العقاري عبر الحدود. ويتدفق رأس المال الدولي من أمريكا اللاتينية وأوروبا وآسيا إلى جنوب فلوريدا على نطاق لا يضاهيه أي سوق أمريكي آخر. لكن المشترين الأجانب يواجهون مجموعة متميزة من الاعتبارات الضريبية والقانونية والتمويلية التي تختلف بشكل ملموس عن المعاملات المحلية، بما في ذلك الاستقطاع من قانون FIRPTA، وقرارات هيكلة الكيانات، ومحدودية توافر الرهن العقاري. يغطي هذا الدليل ما تحتاج إلى معرفته قبل الالتزام برأس المال.

ميامي هي واحدة من أكثر أسواق العقارات الصديقة للمشتري الأجنبي في العالم، مع استثناء واحد رئيسي. يقيد قانون فلوريدا الآن عمليات شراء معينة من قبل المشترين المقيمين في واحدة من الدول السبع المذكورة وليسوا مواطنين أمريكيين أو مقيمين دائمين قانونيين. إن الموطن، وليس الجنسية، هو الاختبار الذي يستخدمه القانون. إذا كان هذا ينطبق عليك، فاقرأ القسم التالي بعناية قبل المتابعة.

للاطلاع على الإطار الأوسع للولايات المتحدة، وهياكل الملكية، والتمويل، والإغلاق، اقرأ دليلنا الأساسي: كيف يشتري المشترون الدوليون العقارات الفاخرة في الولايات المتحدة →

هام: قيود فلوريدا SB 264

اعتبارًا من 1 يوليو 2023، سيقيد مشروع قانون مجلس الشيوخ في فلوريدا رقم 264 شراء العقارات من قبل "مديرين أجانب". تحدد المادة 692.201 (3) من قوانين فلوريدا سبعة "دول أجنبية مثيرة للقلق": جمهورية الصين الشعبية، والاتحاد الروسي، وجمهورية إيران الإسلامية، وجمهورية كوريا الشعبية الديمقراطية، وجمهورية كوبا، ونظام نيكولاس مادورو الفنزويلي، والجمهورية العربية السورية. بالنسبة للفرد، يُعرّف القسم 692.201 (4) (د) المدير الأجنبي بأنه الشخص المقيم في إحدى تلك البلدان وليس مواطنًا أمريكيًا أو مقيمًا دائمًا قانونيًا. والاختبار العملي هو الموطن، وليس الجنسية أو المواطنة. ولا يزال هذا القانون ساري المفعول على الرغم من التحديات القانونية المستمرة.

إذا كان هذا التعريف القانوني يصفك، فاطلب من أحد محامي فلوريدا تأكيد حالتك قبل التعاقد. تنطبق هذه القيود على المدير الأجنبي:

الصين (الأكثر تقييدًا): بموجب القسم 692.204(1)(أ) من قوانين فلوريدا، لا يجوز للشخص المقيم في جمهورية الصين الشعبية وليس مواطنًا أمريكيًا أو مقيمًا دائمًا قانونيًا أن يمتلك أو يحصل على مصلحة في العقارات في أي مكان في فلوريدا. يوفر القسم 692.204(2) استثناءً واحدًا:

يجوز شراء عقار سكني واحد
يجب أن تكون مساحة العقار 2 فدان أو أقل
يجب ألا يكون على بعد 5 أميال من أي منشأة عسكرية
يجب أن يحمل تأشيرة غير سياحية أو تم منحه حق اللجوء

روسيا، كوبا، فنزويلا، إيران، سوريا، كوريا الشمالية: بموجب المادة 692.203 (1) من قوانين فلوريدا، لا يجوز للمدير الأجنبي، الذي يعني بالنسبة للفرد شخصًا مقيمًا في أحد هذه البلدان وليس مواطنًا أمريكيًا أو مقيمًا دائمًا قانونيًا، الحصول على مصلحة في العقارات الموجودة على أو في نطاق 10 أميال من أي منشأة عسكرية أو منشأة بنية تحتية حيوية، كما تم تعريف هذه المصطلحات في القسم 692.203 من قوانين فلوريدا. ولأن مثل هذه المرافق موزعة في جميع أنحاء الولاية، فإن المنطقة المحظورة تصل إلى حصة كبيرة من الأراضي المطورة في فلوريدا. اطلب من أحد محامي فلوريدا التأكد من حالة الطرد المحدد قبل تقديم العرض.

العقوبات شديدة:

مصادرة الممتلكات للدولة
العقوبات الجنائية، والتي تختلف حسب القانون: الشراء الذي ينتهك القسم 692.203 من قوانين فلوريدا، والذي يغطي المديرين الأجانب للدول الستة المعنية بخلاف الصين، هو جنحة من الدرجة الثانية، في حين أن الشراء الذي ينتهك القسم 692.204، الذي ينطبق على جمهورية الصين الشعبية، هو جناية من الدرجة الثالثة.
تنطبق العقوبات على المشترين والبائعين ومحترفي العقارات

جميع المشترين، بغض النظر عن الجنسية أو مكان الإقامة، يجب التوقيع على إفادة خطية عند الإغلاق تؤكد الامتثال لـ SB 264.

الوضع الحالي اعتبارًا من أغسطس 2026: القانون ساري المفعول وقابل للتنفيذ. في 4 نوفمبر 2025، رفضت الدائرة الحادية عشرة، في قضية شين ضد سيمبسون (رقم 23-12737)، حظرها، معتبرة أن معظم المتنافسين يفتقرون إلى المكانة لأنهم يقيمون في فلوريدا وليس في بلد مثير للقلق، ورفضت الحماية المتساوية لهم، والإجراءات القانونية الواجبة، وقانون الإسكان العادل، وحجج الشفعة في المرحلة الأولية. أُعيدت القضية إلى المحكمة الجزئية وما زال التقاضي مستمرًا، لذلك يمكن أن يتغير هذا الموقف.

إذا كان هذا ينطبق عليك: استشر محامي الهجرة الأمريكي قبل محاولة الشراء. وبدلاً من ذلك، فكر في نيويورك. لا يوجد لدى مدينة نيويورك قيود مماثلة وتظل مفتوحة للمشترين من جميع البلدان.

لماذا تعمل ميامي للمشترين الأجانب؟

لا قيود تعاونيات سكنية (co-op).

وخلافاً لنيويورك، حيث 70% من السوق عبارة عن تعاونيات سكنية (شقق تعاونية) مع مجالس إدارة تستبعد فعلياً المشترين الأجانب، فإن ميامي عبارة عن وحدات سكنية بالكامل تقريباً. يمكنك شراء العقارات. لا توجد مقابلة مع مجلس الإدارة، ولا يشترط أن يأتي دخلك من الولايات المتحدة، ولا توجد قيود على التأجير من الباطن. إذا كان لديك الأموال، يمكنك الشراء.

لا ضريبة دخل الدولة.

لا يوجد في فلوريدا ضريبة دخل على مستوى الولاية، وهي ميزة كبيرة للمستثمرين الذين يدرون دخلاً من الإيجار وللأفراد ذوي الثروات العالية الذين يقيمون. إلى جانب الخصومات الفيدرالية للاستهلاك والنفقات، يدفع العديد من المستثمرين ضريبة دخل صفر على دخل الإيجار في ميامي خلال أول 10 إلى 15 سنة.

حماية العزبة.

توفر قوانين المنازل في فلوريدا حماية استثنائية للأصول. إذا قمت بإنشاء إقامة في فلوريدا ومنزلك الرئيسي، فلن يتمكن الدائنون عمومًا من فرض بيع منزلك لسداد الديون. بالنسبة للمشترين الدوليين المهتمين بحماية الأصول، يعد هذا أمرًا مهمًا.

البنية التحتية الدولية.

ميامي هي مدينة البوابة. تعمل البنوك هنا بشكل روتيني مع المواطنين الأجانب. المحامون متخصصون في المعاملات عبر الحدود. يمارس وكلاء العقارات (بما فيهم نحن) أعمالهم باللغات الإسبانية والبرتغالية والفرنسية وغيرها من اللغات. تم إعداد النظام البيئي بأكمله لخدمة المشترين الدوليين.

حيث يقوم المشترون الأجانب بالشراء

Brickell

يجذب الحي المالي في ميامي المشترين من أمريكا اللاتينية الذين يريدون الراحة الحضرية والقرب من البنوك والشركات الدولية. الشقق السكنية الشاهقة، والشوارع القابلة للمشي، والطلب القوي على الإيجار. نقاط الدخول تبلغ حوالي 500 ألف دولار أمريكي لغرفة نوم واحدة، وأكثر من مليون دولار أمريكي للوحدات الأكبر حجمًا في المباني العليا.

Miami Beach

حياة مميزة على ساحل المحيط. جنوب فيفث (SoFi) هو الجيب الفاخر للغاية. يوفر Mid-Beach و North Beach مساحة أكبر وإحساسًا أكثر هدوءًا. يهيمن هنا المشترون الأوروبيون وأمريكا الجنوبية. تبدأ الوحدات المطلة على المحيط بحوالي مليون دولار وترتفع إلى 20 مليون دولار + للشقق البنتهاوس.

شاطئ صني آيلز

وجود قوي للمشتري من روسيا وأمريكا اللاتينية. أبراج حديثة شاهقة الارتفاع، يضم العديد منها مساكن تحمل علامات تجارية (برج بورش ديزاين، وريزيدنسز باي أرماني كازا، ومساكن بنتلي القادمة). إطلالات مباشرة على المحيط بأسعار أقل من شاطئ ميامي.

جوز الهند بستان

أكثر سكنية وموجهة نحو الأسرة. تناشد المشترين الذين يبحثون عن إحساس بالحي بدلاً من أسلوب حياة شاهق. مزيج من الشقق ومنازل الأسرة الواحدة.

كورال جابلز

الهندسة المعمارية المتوسطية، والشوارع التي تصطف على جانبيها الأشجار، والمدارس الممتازة. منازل لأسرة واحدة أكثر من الشقق. نداءات للعائلات التي تحدد الإقامة الدائمة.

العناية الواجبة بعد Surfside

بعد انهيار أبراج شامبلين في عام 2021، أصدرت فلوريدا تشريعات مهمة لإصلاح الشقق. كمشتري أجنبي، عليك أن تفهم ما يعنيه هذا:

عمليات التفتيش الرئيسية: يجب أن تخضع المباني التي يزيد عمرها عن ثلاثة طوابق والتي يزيد عمرها عن 30 عامًا (25 عامًا إذا كانت قريبة من الساحل) لعمليات تفتيش إنشائية. لقد فشلت بعض المباني القديمة أو واجهت علاجًا باهظ الثمن.

متطلبات الاحتياطي: لم يعد بإمكان الجمعيات التنازل عن الاحتياطيات للمكونات الهيكلية. تقوم العديد من المباني الآن بجمع تقييمات خاصة لتمويل الاحتياطيات التي تجاهلتها سابقًا.

ماذا تسأل قبل الشراء:

هل أكمل المبنى فحص المعالم؟ ماذا كانت النتائج؟
ما هو مستوى التمويل الاحتياطي الحالي؟
هل هناك تقييمات خاصة معلقة أو حديثة؟
ما هي خطة المبنى للامتثال؟

يجب على وكيل المشتري الخاص بك التحقق من كل هذا قبل تقديم العرض. تعتبر المباني سيئة الصيانة مع الصيانة المؤجلة عمليات شراء محفوفة بالمخاطر في الوقت الحالي.

التمويل للمواطنين الأجانب

يتمتع مقرضو ميامي بالخبرة في التعامل مع المشترين الدوليين. المصطلحات النموذجية:

يُطلب دفعة مقدمة أكبر بكثير من تلك التي يطلبها المقترض المقيم في الولايات المتحدة، مع تحديد الرقم الدقيق من قبل المقرض الفردي
معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري المماثل للمقيمين في الولايات المتحدة، مع قسط التأمين الذي يحدده المقرض الفردي
3-5 مليون دولار + الحد الأقصى لمبالغ القروض في البنوك الخاصة
مطلوب احتياطيات لمدة 12 شهرًا

المقرضون الذين يعملون مع المشترين الأجانب:

HSBC (برامج المشترين الأجانب واسعة النطاق)
Citi Private Bank
JP Morgan Private Bank

ستحتاج إلى وثائق جواز السفر وإثبات الدخل وبيانات البنك ومرجع ائتماني من بنك بلدك الأصلي.

المشتريات النقدية شائعة. ما يقرب من 50٪ من المعاملات الفاخرة في ميامي تتم نقدًا بالكامل.

الاعتبارات الضريبية

دخل الإيجار: غالبًا ما تؤدي النفقات القابلة للخصم بالكامل بالإضافة إلى الاستهلاك إلى إلغاء الالتزام الضريبي لسنوات. يجب عليك تقديم الإقرارات الضريبية الأمريكية واختيار أن تخضع للضريبة على صافي الدخل.

FIRPTA: عند البيع، يجب على المشتري حجب حصة من المبلغ الإجمالي المحقق، وليس من مكاسبك، وتحويلها إلى مصلحة الضرائب الأمريكية. يحدد القسم 1445 من قانون الإيرادات الداخلية المعدل بنسبة 15%. تنخفض إلى 10٪ عندما يحصل المشتري على العقار لاستخدامه كمسكن والمبلغ المحقق يزيد عن 300000 دولار ولكن لا يزيد عن 1000000 دولار، ولا يلزم اقتطاع المبلغ عندما يحصل المشتري عليه كمسكن والمبلغ المحقق هو 300000 دولار أو أقل. يتم استرداد أي شيء تم حجبه فوق الضريبة الفعلية عند تقديم الملف، ويمكن أن يؤدي تقديم النموذج 8288-B قبل الإغلاق إلى تقليل الاستقطاع مقدمًا.

الضريبة العقارية: هذا هو الشيء الكبير. تتعرض الأصول الموجودة في الولايات المتحدة للأجانب غير المقيمين في الولايات المتحدة للضريبة العقارية الفيدرالية بمعدلات تصل إلى 40٪، ويجب على الحوزة تقديم النموذج 706-NA بمجرد أن تتجاوز تلك الأصول الموجودة في الولايات المتحدة 60.000 دولار. تنص مصلحة الضرائب الأمريكية على أن عتبة الإيداع البالغة 60 ألف دولار غير مفهرسة للتضخم، لذلك لا ترتفع كل عام. وهو رقم منفصل وأصغر بكثير من مبلغ الاستبعاد الأساسي المتاح للمواطنين الأمريكيين والمقيمين، والذي تحدده مصلحة الضرائب بمبلغ 13.990.000 دولار أمريكي للوفيات في عام 2025 و15.000.000 دولار أمريكي للوفيات في عام 2026. عندما يكون لدى موطن المتوفى معاهدة ضريبة عقارية مع الولايات المتحدة، يمكن أن يحل القسم 2102 (ب) (3) (أ) محل ائتمان موحد متناسب مع الولايات المتحدة. حصة العقارات العالمية الموجودة في الولايات المتحدة، والتي تكون بشكل عام أكبر من ما يعادل 60 ألف دولار ولكنها ليست المبلغ الكامل للمواطن الأمريكي. قم بتنظيم عملية الشراء من خلال شركة أجنبية أو التحوط من خلال التأمين على الحياة. استشر محامي الضرائب قبل الشراء.

لا ضريبة دخل الدولة: إن افتقار فلوريدا إلى ضريبة الدخل الحكومية يجعل ميامي أكثر جاذبية من نيويورك أو كاليفورنيا للاستثمارات المدرة للدخل.

تفاصيل كاملة عن قضايا ضريبة المشتري الأجنبي →

عملية الشراء

إشراك وكيل المشتري: شخص يعرف ميامي، ويعمل مع المشترين الدوليين، وسيمثل مصالحك (وليس مصالح البائع)
الحصول على موافقة مسبقة: في حالة التمويل، احصل على خطاب موافقة مسبقة من المُقرض الذي يعمل مع الرعايا الأجانب
تحديد المعايير الخاصة بك: الحي، نوع المبنى، الميزانية، الاستثمار مقابل الاستخدام الشخصي، إمكانية الإيجار
بحث وجولة. يمكننا إجراء جولات افتراضية إذا كنت بالخارج
تقديم عرض. في فلوريدا، يتم تقديم العروض كتابيًا مع إيداع
العناية الواجبة: فترة التفتيش (عادة 10-15 يوما) لمراجعة وثائق الشقة، والبيانات المالية، وتقارير التفتيش
يغلق. يمكن أن يتم ذلك عن بعد عن طريق التوكيل

تستغرق العملية بأكملها عادةً من 30 إلى 45 يومًا للمشتريات النقدية، ومن 45 إلى 60 يومًا للتمويل.

FIRPTA والاعتبارات الضريبية لاستراتيجية الخروج

يتطلب قانون الاستثمار الأجنبي في ضريبة الأملاك العقارية (FIRPTA) اقتطاع 15% من إجمالي سعر البيع عندما يقوم شخص أجنبي ببيع عقارات أمريكية. هذه ليست ضريبة. وهو حجب يتم تطبيقه عند الإغلاق وتحويله إلى مصلحة الضرائب الأمريكية. بعد تقديم الإقرار الضريبي الأمريكي، يتلقى البائع استردادًا لأي مبلغ محتجز يزيد عن الالتزام الضريبي الفعلي.

لماذا هذا مهم لاستراتيجية الخروج الخاصة بك: يعتمد حجب FIRPTA على إجمالي سعر البيع، وليس الربح. في عملية بيع بقيمة 5 ملايين دولار، يتم حجب مبلغ 750 ألف دولار عند الإغلاق بغض النظر عن الربح أو الخسارة. قد يكون المشترون الذين يشترون من البائعين الأجانب مسؤولين أيضًا إذا لم يتم التعامل مع الاستقطاع بشكل صحيح، مما قد يؤدي إلى تعقيد المفاوضات.

يجب أن يبدأ التخطيط لـ FIRPTA عند الاستحواذ، وليس عند البيع. يؤثر هيكل الكيان الذي تختاره (الاسم الشخصي، شركة ذات مسؤولية محدودة أمريكية، شركة أجنبية) بشكل مباشر على تعرضك لـ FIRPTA، والالتزام بالضريبة العقارية، والقدرة على تأجيل المكاسب من خلال آليات مثل المبيعات بالتقسيط.

الشراء من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة: ما يجب أن يعرفه المشترون الأجانب

يقوم العديد من المشترين الدوليين بشراء عقارات في ميامي من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة مقرها الولايات المتحدة لحماية الخصوصية والمسؤولية. تمتلك شركة ذات مسؤولية محدودة ملكية العقار، وتحفظ اسم المشتري خارج السجلات العامة وتحمي الأصول الشخصية من المطالبات المتعلقة بالعقار.

الاعتبارات الرئيسية:

خصوصية: تمنع شركة ذات مسؤولية محدودة اسمك من الظهور في سجلات الملكية العامة، ذات الصلة بالمشترين الذين يقدرون التقدير
حماية المسؤولية: إذا أصيب مستأجر أو ضيف في العقار، فستقتصر المطالبات على أصول الشركة ذات المسؤولية المحدودة بدلاً من أصولك الشخصية
تختلف الآثار الضريبية حسب الهيكل: يتم التعامل مع الشركة ذات المسؤولية المحدودة ذات العضو الواحد المملوكة لشخص أجنبي على أنها كيان مهمل لأغراض الضرائب الأمريكية، مما يعني أن قانون FIRPTA والضريبة العقارية لا يزالان مطبقين كما لو كنت تملكها بشكل مباشر. يمكن لشركة أجنبية باعتبارها عضوًا في شركة ذات مسؤولية محدودة أن تقلل من التعرض للضرائب العقارية ولكنها تقدم عواقب ضريبية أخرى
تعقيدات التمويل: لن يقوم بعض المقرضين بإقراض الشركات ذات المسؤولية المحدودة، أو يطلبون ضمانًا شخصيًا. يواجه المشترون النقديون قيودًا أقل

يعتمد هيكل الكيان الصحيح على بلد إقامتك، وحالة المعاهدة الضريبية، وما إذا كان العقار مخصصًا للاستخدام الشخصي أو الاستثمار. استشر محامي الضرائب الأمريكي المتخصص في العقارات عبر الحدود قبل اختيار الهيكل.

الأسئلة الشائعة من المشترين الدوليين

هل أحتاج لزيارة ميامي للشراء؟

لا، نحن نعمل بانتظام مع المشترين الذين يشترون عن بعد: الجولات الافتراضية، والتوقيعات الإلكترونية، وإغلاق التوكيلات. ومع ذلك، نوصي بالزيارة إن أمكن.

هل يمكنني تأجير وحدتي؟

تسمح معظم الشقق السكنية في ميامي بالتأجير مع قيود قليلة. بعض المباني لديها الحد الأدنى من فترات الإيجار (30 يوما، 6 أشهر، أو 12 شهرا). تحقق من سياسات الإيجار قبل الشراء إذا كان دخل الإيجار مهمًا بالنسبة لك.

هل أحتاج إلى حساب بنكي أمريكي؟

مفيدة ولكن غير مطلوبة. سوف تحتاج إلى تحويل الأموال للإغلاق. يقوم بعض المشترين بفتح حسابات أمريكية؛ والبعض الآخر يرسل مباشرة من البنوك الخارجية.

ماذا عن إدارة الممتلكات؟

نحن نقدم خدمات إدارة الممتلكات للمالكين في الخارج: تعيين المستأجر، وإدارة الإيجار، وتنسيق الصيانة. العديد من عملائنا لا يقومون بزيارة ممتلكاتهم أبدًا؛ نحن نتعامل مع كل شيء.

لماذا العمل معنا

لقد ساعدنا المشترين الدوليين من البرازيل والأرجنتين وكولومبيا والمكسيك وإسبانيا وفرنسا والمملكة المتحدة، تشتري هونج كونج والصين وعشرات الدول الأخرى عقارات في ميامي. نحن نتفهم الاعتبارات الفريدة، بدءًا من هيكلة الكيانات وحتى التخطيط الضريبي وحتى إدارة العقارات عبر المناطق الزمنية.

سنقوم بتوصيلك بالمقرضين والمحامين ومتخصصي الضرائب المتخصصين في معاملات المشترين الأجانب. وسنرشدك عبر السوق الذي يكافئ المشترين المطلعين ويعاقب أولئك الذين لا يقومون بواجباتهم المدرسية.

اتصل بنا →

مكتب ميامي 1688 شارع ميريديان، جناح 700 ميامي بيتش، فلوريدا 33139 +1-305-296-8885

الموارد ذات الصلة:

عمود عبر السوق

مدينة نيويورك ↔ دليل المشترين الدوليين في ميامي

الإطار الاستشاري الكامل: التمويل، الضرائب، الهيكل، الخروج.

قارن الأسواق

مانهاتن ضد ميامي

الهيكل الضريبي، والتسعير، وديناميكيات السوق، وملفات تعريف المشتري.

جرد

ميامي ما قبل البناء

المساكن ذات العلامات التجارية وأسعار الأصدقاء والعائلة.

الأسئلة المتداولة: المشترين الأجانب في ميامي

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في ميامي؟

نعم في معظم الحالات. يستطيع المشترون الأجانب شراء الشقق السكنية، والمنازل المخصصة لأسرة واحدة، والعقارات الاستثمارية في ميامي، على نفس الأساس القانوني الذي يتمتع به مواطنو الولايات المتحدة، على الرغم من اختلاف الاعتبارات الضريبية والتمويل وهيكل الملكية. فلوريدا SB 264 هو الاستثناء. إنه يقيد المشتريات من قبل مديرين أجانب، والتي يحددها القسم 692.201 (4) (د) من قوانين فلوريدا، بالنسبة للفرد، على أنه شخص مقيم في واحدة من الدول السبع المذكورة وليس مواطنًا أمريكيًا أو مقيمًا دائمًا قانونيًا. والاختبار هو الموطن وليس الجنسية. اقرأ هذا القسم من هذا الدليل قبل المتابعة، واطلب من أحد محامي فلوريدا تأكيد حالتك.

هل يدفع الأجانب ضرائب أعلى عند شراء أو بيع عقارات ميامي؟

يدفع المشترون الأجانب نفس الطوابع الوثائقية في فلوريدا وضرائب تحويل ميامي ديد التي يدفعها المشترون الأمريكيون عند الشراء. ومع ذلك، عند البيع، يحجب FIRPTA 15٪ من إجمالي سعر البيع للبائعين الأجانب (ارتفاعًا من 10٪ قبل عام 2016)، وتصل الضريبة العقارية الأمريكية إلى الأصول الأجنبية غير المقيمة في الولايات المتحدة بمجرد تجاوزها حد الإيداع البالغ 60 ألف دولار، والذي تنص مصلحة الضرائب الأمريكية على عدم فهرسته للتضخم، مقابل مبلغ استبعاد أساسي قدره 15 مليون دولار للمواطنين الأمريكيين والمساكن التي ستموت في عام 2026. عندما يكون لدى البلد الأصلي للمشتري معاهدة ضريبية عقارية مع الولايات المتحدة، يمكن للقسم 2102 (ب) (3) (أ) من قانون الإيرادات الداخلية أن يحل محل ائتمان موحد متناسب مع حصة الولايات المتحدة من العقار في جميع أنحاء العالم.

هل يجب على المشترين الأجانب شراء عقارات في ميامي باسمهم الخاص أو من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة؟

يجب على معظم المشترين الأجانب امتلاك عقارات أمريكية من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة أمريكية مملوكة لشركة قابضة غير أمريكية. ويوفر هذا الهيكل الحماية من المسؤولية، ويبسط التخطيط العقاري، ومن الممكن أن يقلل من التعرض للضريبة العقارية في الولايات المتحدة والذي كان ليطبق لولا ذلك على الملكية الشخصية المباشرة التي تتجاوز إعفاء غير المقيمين البالغ 60 ألف دولار.

هل يمكن للمشتري الأجنبي الحصول على رهن عقاري في ميامي؟

نعم. يتخصص العديد من المقرضين في منطقة ميامي في القروض العقارية الأجنبية، وتختلف الشروط حسب المقرض وعادة ما تتضمن دفعة مقدمة أكبر بكثير مما قد يقدمه المقترض المقيم في الولايات المتحدة، وسنتين من البيانات المصرفية، وتوثيق مصدر الدخل. وعادة ما تكون المعدلات أعلى من تلك المفروضة على الرهن العقاري المماثل للمقيمين في الولايات المتحدة. اسأل كل مُقرض عن شروطه الحالية كتابيًا، لأنه لا توجد سلطة عامة تنشر شروط الرهن العقاري القياسية للمواطنين الأجانب.

ما هو FIRPTA وكيف يؤثر على البائعين الأجانب في ميامي؟

يتطلب قانون الاستثمار الأجنبي في ضريبة الأملاك العقارية (FIRPTA) من المشتري حجب حصة من المبلغ الإجمالي المحقق عند الإغلاق عندما يبيع شخص أجنبي عقارات أمريكية، ويتم تطبيقه مقابل الالتزام الضريبي الأمريكي للبائع. تحدد المادة 1445 من قانون الإيرادات الداخلية المعدل بنسبة 15%، وتنخفض إلى 10% عندما يستخدم المشتري العقار كمسكن ويكون المبلغ المحقق أكثر من 300000 دولار ولكن ليس أكثر من 1000000 دولار، ولا شيء على الإطلاق حيث سيستخدمه المشتري كمسكن والمبلغ المحقق هو 300000 دولار أو أقل. إن تقديم نموذج IRS 8288-B قبل الإغلاق يمكن أن يقلل أو يلغي الاستقطاع عندما تكون الضريبة الفعلية المستحقة أقل.

هل هناك دول لا يستطيع مواطنوها شراء العقارات في ميامي؟

يواجه الرعايا الأجانب من الولايات القضائية الخاضعة للعقوبات قيودًا كبيرة بسبب متطلبات الامتثال لمكتب مراقبة الأصول الأجنبية. بالإضافة إلى ذلك، يقيد قانون فلوريدا 2023 SB 264 بعض عمليات شراء العقارات من قبل الجهات المحلية في الصين وروسيا وإيران وكوريا الشمالية وكوبا وفنزويلا وسوريا، خاصة في نطاق 10 أميال من البنية التحتية العسكرية أو الحيوية. لا يواجه المشترون القياسيون من معظم البلدان أي قيود على الشراء.

هل أحتاج إلى التواجد في ميامي لإغلاق العقار؟

لا. يتم التعامل مع معظم عمليات الإغلاق للمشترين الأجانب عن بعد من خلال التوكيل الممنوح لمحامي مقيم في الولايات المتحدة أو ممثل شركة الملكية. يمكن توقيع المستندات في سفارة أو قنصلية أمريكية أو عن طريق التنفيذ الموثق بالأبوستيل في بلدك الأصلي.

كم من الوقت يمكن لمالك أجنبي البقاء في ممتلكاته في ميامي؟

تحكم قواعد التأشيرة الأمريكية الإشغال، وليس ملكية العقار. يقتصر معظم حاملي تأشيرات غير المهاجرين على 6 أشهر لكل زيارة (سائح B-2) أو 90 يومًا (الإعفاء من التأشيرة). إن امتلاك عقار لا يؤدي إلى تمديد حقوق الإقامة ولكنه يدعم الأساس لطلبات التأشيرة المستقبلية، بما في ذلك تأشيرة المستثمر EB-5.

عندما تكون جاهزا

ابدأ بمحادثة، وليس بقائمة.

مانهاتن ميامي تقدم المشورة للمشترين والبائعين في كلا السوقين. نبدأ بفهم أهدافك، ثم ننظم المباني والأحياء والتوقيت المناسب.

ابدأ المحادثة

ملاحظات خاصة بكل بلد للمشتري الأجنبي (عقارات ميامي، 2026)

برعاية مانهاتن ميامي · بيانات 2026

مرجع سريع للضرائب والقيود في الدولة المصدر الرئيسي

دولة	قيود الشراء	فيربتا للبيع	معاهدة الضرائب العقارية	ملحوظات
البرازيل	معيار	فيربتا 15%	0% (لا توجد معاهدة عقارية بين البرازيل والولايات المتحدة)	مواتية بشكل عام
المكسيك	معيار	فيربتا 15%	0%	مواتية بشكل عام
Argentina	معيار	فيربتا 15%	0%	مواتية بشكل عام
كولومبيا	معيار	فيربتا 15%	0%	مواتية بشكل عام
Venezuela	الوعي بالمعيار + مكتب مراقبة الأصول الأجنبية (OFAC).	فيربتا 15%	0%	مراجعة الامتثال لـ OFAC لقائمة SDN
المملكة المتحدة / إسبانيا / إيطاليا / فرنسا / ألمانيا	معيار	فيربتا 15%	الائتمان التناسبي للمعاهدة، وليس 15 مليون دولار	فوائد المعاهدة المتاحة
كندا	معيار	فيربتا 15%	الائتمان التناسبي للمعاهدة، وليس 15 مليون دولار	فوائد المعاهدة + عملية مبسطة
الإمارات / السعودية / قطر	معيار	فيربتا 15%	0%	لا معاهدة؛ يوصى بهيكل LLC
الصين (جمهورية الصين الشعبية)	تنطبق قيود FL SB 264	فيربتا 15%	0%	مناطق استبعاد للبنية التحتية العسكرية/الحرجة بطول 10 أميال
Russia	مطلوب فحص العقوبات	فيربتا 15%	0%	الامتثال لمكتب مراقبة الأصول الأجنبية أمر بالغ الأهمية

المخزون النشط: نيويورك التطورات الجديدة, تطورات ميامي الجديدة, شاطئ المليارديرات في ميامي.

الموارد ذات الصلة

الاستثمار في عقارات ميامي: المزايا الضريبية، وقواعد FIRPTA، واستراتيجية الحفاظ على الثروة
تقرير سوق الشقق في ميامي 2026: بيانات السوق والتسعير وتحليل الاستثمار

القائمة المختصرة للمشتري في ميامي

احصل على قائمة مختصرة منسقة في ميامي خلال 24 ساعة.

أخبرنا بميزانيتك وتوقيتك والأحياء المفضلة لديك وأسلوب البناء. سنرسل قائمة مختصرة مركزة إلى ميامي تتضمن قوائم مباشرة وسياقًا خارج السوق ذي صلة والمقايضات المهمة.

احصل على قائمتي المختصرة في ميامي

Anthony Guerriero

أغسطس 10, 2026