ما تعنيه انتخابات التجديد النصفي 2026 للمشترين في مانهاتن وميامي

ما الذي تغيّر وما الذي لم يتغيّر

يعود العقار في جوهره إلى العرض والطلب. ولم تغيّر انتخابات الثلاثاء المعروض المتاح أمام المشتري هذا الصباح. أما هل ستغيّر الطلب فسيتوقف على ما يلي: تكاليف الاقتراض، والأسواق المالية، وثقة المشترين المحليين والأجانب. وفي الوقت الحالي، كُتبت في ألباني وتالاهاسي قواعد كثيرة تغيّر الحسابات في مانهاتن وميامي مباشرةً، ولا يزال العقار نفسه هو من يحدد السعر.

يُتوقع أن يسيطر الديمقراطيون على مجلسي النواب والشيوخ في الكونغرس الجديد. لم تُحسم بعض السباقات بعد، ولم يُصدَّق على شيء. ويحتفظ الرئيس بحق النقض، ولذلك يبدو إقرار تغيير ضريبي اتحادي كبير غير مرجّح. وينبغي للمشترين أن يتخذوا قراراتهم في ظل القانون الحالي.

تبقى لواشنطن أهميتها. فقد ارتفعت الأسهم في 4 نوفمبر، وتراجع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بنحو ست نقاط أساس إلى قرابة 4.89 في المئة. وهذا يهم المشترين نقداً أكثر مما يبدو. فجزء كبير من النقد على طاولة الإتمام يأتي من محفظة استثمارية أو من خط ائتمان مضمون بها، ولذلك تظل قيم الأسهم وشروط الإقراض تشكّل الطلب. وقد يجلب الحكم المنقسم أيضاً مواجهات حول الموازنة وسقف الدين تزعزع هذه الأسواق نفسها. واستمرار النظام الضريبي لا يضمن الاستقرار المالي.

وثمة أمر آخر يمسّ السوقين معاً. قراءتي أن النتيجة قد تعطي المشترين الأجانب إشارة أكثر ترحيباً بعد سنوات من القلق إزاء سياسات الإدارة في شأن الهجرة. وقد يغذّي ذلك الاهتمام بمانهاتن وميامي. وما زالت الإدارة هي التي تضع سياسة الهجرة، لكن الإشارة الصادرة عن الناخبين تتجه في اتجاه مختلف.

وضعف الدولار أيضاً بشكل طفيف بعد النتيجة. وإذا استمر ذلك، فإن المشترين الذين يموّلون مشترياتهم باليورو أو بالجنيه الإسترليني أو بعملات أخرى آخذة في القوة تزداد قدرتهم الشرائية. وهذا منفعة مالية أكثر مباشرة من تغيّر المزاج السياسي، وإن لم يصبح أي منهما بعدُ دليلاً على عودة الشراء.

وللحروب أهميتها كذلك. فقد انخفض النفط بأكثر من 8 في المئة في 4 نوفمبر، مع توقعات بأن تتصاعد الضغوط لإنهاء الحرب مع إيران، وحمّل نائب الرئيس الحرب مسؤولية الخسائر في الانتخابات. وقد يضغط كونغرس ديمقراطي أيضاً من أجل مزيد من الدعم لأوكرانيا. ولا تضمن أي منهما تسوية أسرع. وبالنسبة إلى مشترينا، تعمل الفائدة المحتملة في اتجاهين: فانخفاض النفط قد يخفف الضغط على التضخم والعوائد، وتراجع عدم اليقين الجيوسياسي قد يعيد بعض المشترين الذين كانوا ينتظرون.

الرسوم الجمركية مجال تغيّر فيه الانتخابات أقل مما يظن الناس. فقد أبطلت المحكمة العليا في فبراير الرسوم الطارئة المفروضة بموجب IEEPA. أما رسوم الصلب والألمنيوم المهمة للبناء فقد فُرضت بموجب القسم 232 من قانون التوسع التجاري (Trade Expansion Act) ولا تزال قائمة. وتغيّر السيطرة على الكونغرس لا يزيلها تلقائياً. وترتفع أسعار مدخلات البناء بنحو 11 في المئة عن العام الماضي، والأسلاك النحاسية بأكثر من 20 في المئة، وتربط جمعية المقاولين جزءاً كبيراً من الزيادة بتكاليف الوقود الناجمة عن الحرب مع إيران. وحتى حين تنخفض الرسوم، لا يردّ الموردون بالضرورة الزيادات في الأسعار التي برّروها بها. ويصبح جزء من تلك الزيادة مدمجاً في كلفة البناء. ولذلك فإن تخفيف الرسوم، إن حدث، قد يبطئ الزيادات اللاحقة دون أن يجعل بناء المشاريع الجديدة أرخص بشكل ملموس.

مانهاتن

المعروض: الندرة في القمة

لا تضيف الانتخابات شقة واحدة إلى مانهاتن ولا تُزيل شقة. أحصت Corcoran 6,354 إعلاناً نشطاً فقط في الربع الثالث، وهو أدنى معروض في الربع الثالث منذ 2017، ومخزون المطوّرين، أي المشاريع الجديدة، هو الأدنى منذ الربع الرابع من 2012. ولا شيء في نتيجة الثلاثاء يغيّر ذلك على المدى القصير. وفي تقرير Q3 لسوق مانهاتن لدينا التفاصيل الكاملة.

وهذا لا يعني أن كل شقة نادرة. فالحالة والمبنى والحي والسعر ما زالت تحدد عدد البدائل الحقيقية أمام المشتري. وقد تحافظ شقة مكتملة التجهيز لا تواجه منافسة مباشرة تُذكر على موقعها، بينما تبقى شقة تحتاج إلى تجديد كبير دون بيع. لكن سوق الفخامة يؤدي أفضل بكثير من سوق الشريحة الدنيا، ولذلك قد تحجب الأرقام العامة لمانهاتن القوة في الموضع الذي يبحث فيه مشترونا.

الطلب: أسعار الفائدة والضريبة الإضافية على pied-à-terre

مع ضعف احتمال إقرار تغيير ضريبي اتحادي كبير، لا يجد المشترون سبباً يُذكر للتعجّل في إتمام صفقة قبل حدوثه.

ما زالت أسعار الفائدة مهمة دون شريحة عقارات الكنز، حيث يستخدم المشترون قروضاً ضخمة وخطوط ائتمان مضمونة بمحافظهم الاستثمارية. انخفض متوسط Freddie Mac الأسبوعي للرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً إلى 7.18 في المئة اعتباراً من 5 نوفمبر، وهو الانخفاض الأسبوعي الثالث على التوالي. وتضع Mortgage News Daily سعر القرض الضخم لمدة 30 عاماً عند 7.40 في المئة. فالتمويل يتحسن، لكن تكاليف الاقتراض تبقى مرتفعة. وإذا بقيت العوائد أدنى وواصلت شروط الاقتراض الفعلية التحسن، فتلك رياح مواتية متواضعة لعمليات الشراء الفاخرة الممولة. وإذا ارتدّت، زالت.

أما التأثير الأكبر والأقرب في الطلب على المسكن الثاني فمحلي. فالضريبة الإضافية على pied-à-terre، السارية منذ 1 يوليو، تضيف كلفة سنوية على المساكن غير الأساسية الخاضعة لها التي تبلغ قيمتها السوقية التقريبية 5 ملايين دولار أو أكثر. ولأن صيغة المدينة لتحديد الشقق المؤهلة معقدة ولا يمكن استنتاجها من السعر المطلوب، راجع دليلنا لضريبة pied-à-terre في مدينة نيويورك لمعرفة كيف تنطبق على مسكن بعينه. وعلى المالك أن يقارن بين دفعها وتغيير استخدام العقار أو الحصول على إعفاء أو البيع. ولا يكون التأجير خياراً إلا حيث يسمح به المبنى ويستوفي الترتيب شروط الإعفاء.

أحصت Corcoran 162 عقداً موقَّعاً فوق 5 ملايين دولار في الربع الثالث: 53 في يوليو و52 في أغسطس و57 في سبتمبر. وارتفع يوليو 2 في المئة عن العام السابق، وأغسطس 13 في المئة، وبقي سبتمبر دون تغيير. وتشمل هذه الأرقام جميع المشترين في تلك الفئة السعرية لا مشتري المسكن الثاني وحدهم، ولذلك لا تعزل أثر الضريبة الإضافية. لكنها تُظهر أن صفقات الفخامة استمرت بعد سريانها.

وجهة نظري أن الضريبة الإضافية، التي تسري حتى يونيو 2031 ما لم تُمدَّد، تمنح بعض المشترين سبباً آخر للتفاوض، وأن انتخابات الثلاثاء لا تغيّر هذه الكلفة اليوم. وهي لا تحدد مقدار ما ينبغي أن يتنازل عنه بائع بعينه. فذلك يظل رهناً بالرسم السنوي والبدائل ووضع البائع.

العوامل الخارجية: موازنة ألباني المقبلة

وتستحق الانتخابات في ولاية نيويورك الاهتمام أيضاً. فقد فازت Kathy Hochul بإعادة انتخابها، وتُظهر النتائج غير الرسمية أن الديمقراطيين استعادوا أغلبية الثلثين في مجلس الشيوخ مع احتفاظهم بها في الجمعية التشريعية. وهذا لا يعني أن زيادة ضريبية أخرى قادمة. لكنه يعني أن الجمود الاتحادي لا يوفّر حماية من التغييرات في ألباني. وبالنسبة إلى ملاك مانهاتن، والمشترين الذين يفكرون في الانتقال إلى فلوريدا، فإن موازنة الولاية المقبلة أهم مباشرةً من انقسام الأحزاب في واشنطن.

ميامي

المعروض: شحّ اليوم وأبراج جديدة قادمة

لا تغيّر الانتخابات مخزون ميامي الفاخر. فالأراضي المطلة على الواجهة المائية تبقى محدودة، وسوق الكوندومينيوم فائق الفخامة المكتمل متركز في عدد قليل من المباني. وقد أحصى تقريرنا Q3 15 صفقة إتمام فقط لكوندومينيوم بسعر 10 ملايين دولار أو أكثر في 11 مبنى، منها خمس في The Surf Club. وهذا يبيّن مدى تركّز النشاط، لا حجم المخزون المتاح.

ولا يزال الجيل التالي من الكوندومينيوم فائق الفخامة قيد الإنشاء، مع موعد تسليم عدة مشاريع من 2027 إلى 2030. وستغيّر هذه التسليمات خيارات المشترين على نحو أكثر مباشرة من انتخابات الثلاثاء. وحتى لو خفّت الرسوم الجمركية، فقد تحتفظ أسعار البناء بالزيادات التي مررها الموردون بالفعل، مما يُبقي كلفة الإحلال مرتفعة.

الطلب: استمرار النظام الضريبي ومسار النيويوركيين

تشير الانتخابات في ولاية فلوريدا إلى الاستمرارية أكثر مما تشير إلى تغيير في الاتجاه. فقد فاز الجمهوري Byron Donalds بمنصب الحاكم، واحتفظ الجمهوريون بالمجلسين التشريعيين، وإن فقدوا أغلبية الثلثين في مجلس النواب، وظلت أغلبية الثلثين في مجلس الشيوخ موضع شك في السباقات المتقاربة. وأتوقع أن يبقى توجّه فلوريدا الصديق للأعمال والمنخفض الضرائب سليماً، مع مزيد من القيود على قدرة المجلس التشريعي على التحرك منفرداً. وبالنسبة إلى المشترين الذين يفكرون في الانتقال، تترك الانتخابات الجاذبية المركزية للولاية على حالها: لا ضريبة دخل على مستوى الولاية.

وتضيف الضريبة الإضافية على pied-à-terre في نيويورك اعتباراً منفصلاً للمشترين الذين ينتقلون إلى فلوريدا مع الاحتفاظ بشقة في مانهاتن تبلغ قيمتها 5 ملايين دولار أو أكثر. فإذا كانت الشقة خاضعة للضريبة الإضافية، فقد تؤثر هذه الكلفة السنوية الإضافية في قرار الاحتفاظ بها أو استئجارها بدلاً من ذلك عند الزيارة أو بيعها. ولا يعني ذلك أن على المشترين التخلي عن التملك في المدينتين. ويشرح مقارنتنا بين نيويورك وميامي الحسابات الضريبية خطوة بخطوة.

وكان النيويوركيون 34 في المئة من المشترين القادمين من خارج الولاية في منطقة ميامي في النصف الأول من 2026، بحسب MIAMI Realtors. وفي القمة، ارتفعت صفقات إتمام المنازل بسعر 10 ملايين دولار فأكثر من 29 إلى 38 في الربع الثالث، بينما انخفضت صفقات الكوندومينيوم عند هذا المستوى من 17 إلى 15. ويميل المشترون الراغبون في السكن الفوري وفي الأرض نحو المنازل، بينما ينتظر بعض مشتري الكوندومينيوم من الشريحة العليا موجة التسليمات الجديدة من 2027 إلى 2030، أو يدقّقون في احتياطيات المباني الأقدم ومتطلبات الفحص الإنشائي الدوري فيها.

والمشتري الأجنبي عامل آخر قد يرجّح الكفة. فقد تساعد إشارة سياسية أكثر ترحيباً، وقدرة شرائية أكبر بفعل دولار أضعف، وعدم يقين أقل في الخارج، الطلبَ الأوروبي وطلب أمريكا اللاتينية. وستظهر الأدلة في العقود لا في نتيجة الانتخابات نفسها.

والتعرض المباشر للرهن العقاري أقل في أجزاء من هذا السوق: فأكثر من 80 في المئة من مبيعات الكوندومينيوم في ميامي فوق 1 مليون دولار كانت نقداً بالكامل العام الماضي. ومع ذلك يظل هؤلاء المشترون معرّضين لقيم المحافظ الاستثمارية وأسعار الصرف والعائد الذي يتخلون عنه بوضع المال في عقار.

العوامل الخارجية: التعديل رقم 3 وتكاليف الحيازة

وقد أقرّ ناخبو فلوريدا أيضاً التعديل رقم 3 بنحو 62 في المئة من الأصوات، وهو قرار يؤثر مباشرةً في كلفة التملك. فهو يرفع إعفاء المسكن الأساسي من الضرائب غير المدرسية إلى 150,000 دولار في 2027 و250,000 دولار في 2028، ويخفض السقف السنوي لنمو التقييم على العقارات المشمولة غير الخاضعة لإعفاء المسكن الأساسي من 10 في المئة إلى 5 في المئة.

أما من لم يثبتوا إقامة دائمة في فلوريدا بحلول 31 ديسمبر 2026 فتنطبق عليهم قواعد أهلية مختلفة للإعفاء الأعلى، إذ يحصلون عليه عموماً ابتداءً من السنة الخامسة من الإعفاء. وإذا كان الانتقال مخططاً له بالفعل، فهذا التاريخ يستحق الانتباه. ويخفض الإعفاء القيمة الخاضعة للضريبة، لا الفاتورة الضريبية دولاراً بدولار، وينبغي احتساب التوفير على منزل بقيمة 10 ملايين دولار قبل أن يدفع إلى قرار.

ويحتاج المشترون كذلك إلى تقدير ضريبي لما بعد الشراء. فقد تعكس فاتورة البائع حدوداً للتقييم لا تنتقل بعد البيع. وسقف أدنى لنمو التقييم مستقبلاً لا يعني أن المشتري يرث القيمة المقيَّمة للبائع.

وتبقى التكاليف الأخرى متعلقة بالعقار والمبنى. ففي المنزل، احصل على عروض التأمين وافهم تغطية الرياح والفيضانات قبل الالتزام. وفي الكوندومينيوم، تُعدّ دراسة الاحتياطيات والفحص الإنشائي الدوري والتأمين وسجل الرسوم الاستثنائية والأعمال المخطط لها جزءاً من السعر. اقرأها قبل التفاوض على الوحدة.

ماذا تفعل بعد الانتخابات، مع الدخول في 2027

تغيّر الانتخابات بعض التوقعات. أما العقار فعليه أن يثبت جدواه بنفسه.

إذا كنت تعتزم الاحتفاظ بشقة في مانهاتن تبلغ قيمتها 5 ملايين دولار أو أكثر بعد انتقالك إلى فلوريدا، فتحقق مما إذا كانت الضريبة الإضافية تسري عليها، واحسب الكلفة السنوية بحسب استخدامك المقصود. ثم راجع إقامتك الضريبية في نيويورك مع مستشار ضريبي؛ ويمكننا أن نعرّفك بواحد. فالموطن في فلوريدا لا ينهي بالضرورة الإقامة الخاضعة لضريبة الدخل في نيويورك.

وإذا كانت مانهاتن ستصبح مسكنك الأساسي، فركّز على حالة الشقة وتكاليف حيازتها والمنافسة في ذلك المبنى. فقد يجلب تحسن مستدام في التمويل مزيداً من المشترين إلى شريحتك السعرية؛ أما تراجع قصير في العوائد فليس سبباً لملاحقة السعر المطلوب.

وإذا كنت تشتري منزلاً في ميامي، فجهّز مبكراً عمليات الفحص والتأمين والتقدير الضريبي لما بعد الشراء. وإذا كنت تشتري كوندومينيوم في ميامي، ففاوض برؤية واضحة للوحدات المنافسة وللنفقات المستقبلية للمبنى معاً.

وبالنسبة إلى البائعين، الانتخابات سياق لا صفقة مماثلة. سعّر بحسب المنافسة الحالية والعقود الموقَّعة. وعلى بائع مسكن ثانٍ في مانهاتن تخضع شقته للضريبة الإضافية أن يكون مستعداً لمناقشتها. وعلى بائع كوندومينيوم في ميامي أن يكون مستعداً للإجابة عن أسئلة الاحتياطيات والتأمين والرسوم الاستثنائية.

مع الدخول في 2027، سأراقب ما إذا كانت أسعار الرهن العقاري ستنخفض فعلاً، وما إذا كان الاهتمام الأجنبي سيتحول إلى عقود موقَّعة، وماذا تعني الموازنات المقبلة في ألباني وتالاهاسي لتكاليف التملك. فهذه هي القنوات التي قد تتحول الانتخابات عبرها إلى تغيير حقيقي في أي من السوقين. أما المعروض، لسوء الحظ، فيتحرك ببطء جليدي.

معلومات عامة، وليست نصيحة ضريبية أو قانونية أو استثمارية. نتائج الانتخابات والقوانين وبيانات السوق مبيّنة كما هي في 5 نوفمبر 2026 وقد تتغير.