في 3 نوفمبر يحسم ناخبو فلوريدا أمر Amendment 3 (التعديل الثالث لدستور ولاية فلوريدا)، وهو أكبر تغيير في ضريبة العقار يُطرح على اقتراع الولاية منذ سنوات. يرفع التعديل homestead exemption (إعفاء المسكن الرئيسي من جزء من القيمة التقديرية، ويُشار إليه فيما يلي بإعفاء homestead) على الضرائب غير المدرسية من حد أقصى قدره 51,411 دولار في 2026 إلى 150,000 دولار في 2027 و250,000 دولار في 2028، ويخفض السقف السنوي لزيادة القيمة التقديرية للمنازل الثانية والعقارات المؤجرة والعقارات التجارية من 10% إلى 5%. وأظهر استطلاع أجرته Sun-Sentinel بين ناخبي Broward ونُشر في 2 أكتوبر تأييدًا بنسبة 53%، أي دون نسبة 60% التي يحتاجها التعديل، فيما مولت Florida Realtors معسكر التأييد حتى الآن بنحو 33 ضعف ما جمعه المعارضون (WLRN، 29 سبتمبر 2026).
بالنسبة لمالكي العقارات في ميامي، يتوقف انخفاض فاتورة الضريبة على ما إذا كان العقار مسكنًا رئيسيًا (homestead). نستعرض فيما يلي ما ينص عليه التعديل، ومن يستفيد منه، ومن يتجاوزه، وبندًا خاصًا بالإقامة ينبغي أن يعرفه سكان نيويورك الذين يخططون للانتقال، لأنه يربط الإعفاء الأكبر بالإقامة في فلوريدا في 31 ديسمبر 2026.
للاطلاع على الحسابات الأشمل لنقل موطنك الضريبي جنوبًا، راجع دليلنا للانتقال الضريبي من NYC إلى ميامي.
يلخص هذا المقال مقترحًا مطروحًا للاقتراع وتقارير منشورة، ولا يُعد استشارة ضريبية أو قانونية. تحدث إلى مستشار ضريبي في فلوريدا بشأن عقارك.
نظرة سريعة
- يرفع Amendment 3 إعفاء homestead على جميع ضرائب العقار غير المدرسية، البالغ حاليًا 51,411 دولار كحد أقصى، إلى 150,000 دولار في 2027 و250,000 دولار في 2028، ثم يعدله وفقًا للتضخم. وتحتفظ الضرائب المدرسية بالإعفاء الحالي البالغ 25,000 دولار.
- لا تحصل العقارات غير المصنفة homestead (المنازل الثانية، والعقارات المؤجرة، والمباني التجارية) على أي إعفاء جديد، وينخفض السقف السنوي لزيادة قيمتها التقديرية من 10% إلى 5%.
- من لا يكون مقيمًا في فلوريدا في 31 ديسمبر 2026 يبدأ بالإعفاء الحالي ويحصل على الإعفاء الأكبر ابتداءً من السنة الخامسة للإعفاء، «to the extent permitted by the U.S. Constitution» (في الحدود التي يسمح بها دستور الولايات المتحدة).
- يقدّر اقتصاديو الولاية التكلفة المتكررة على الحكومات المحلية بنحو 12 مليار دولار سنويًا بعد التطبيق الكامل. وتتوقع Miami-Dade (مقاطعة ميامي داد) خسارة في الإيرادات قدرها 359 مليون دولار في السنة الأولى.
- يحتاج التعديل إلى 60% من الأصوات. وتتراوح الاستطلاعات الأخيرة بين 45% على مستوى الولاية (St. Pete Polls) و63% (Sachs Media، أغسطس).
ما الذي ينص عليه Amendment 3 فعلًا
طرح المجلس التشريعي المقترح على الاقتراع عبر House Joint Resolution 1-F (HJR 1-F)، الذي أُقر في دورة استثنائية في يونيو 2026 (مجلس النواب 75-26، ومجلس الشيوخ 30-9). وقد ألغى قاضي المحكمة الدائرية في Leon County، David Frank، عنوان الاقتراع الأول «Save Our Homes From Excessive Property Taxes» («أنقذوا منازلنا من ضرائب العقار المفرطة») في 3 أغسطس، واصفًا إياه بأنه «معيب بشكل واضح وقاطع». ولم تستأنف الولاية الحكم، وقدمت صياغة جديدة في منتصف أغسطس.
عنوان الاقتراع الذي سيراه الناخبون هو «Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments» («زيادة إعفاء homestead؛ وخفض سقف الزيادات في تقييم العقارات غير المصنفة homestead»). ويتضمن الملخص خمسة أمور:
- إعفاء homestead أكبر. 150,000 دولار في 2027 و250,000 دولار في 2028 «for all non-school taxes» (لجميع الضرائب غير المدرسية)، مع ربطه بالتضخم بعد ذلك.
- خيار محلي للذهاب أبعد. يجوز للمقاطعات والمدن رفع الإعفاء على ضرائبها حتى كامل القيمة التقديرية، وفق إجراء يتعين على المجلس التشريعي وضعه. ويجوز للمناطق الخاصة فعل الشيء نفسه بموافقة الناخبين.
- بند الإقامة. من لا يكونون مقيمين في فلوريدا في 31 ديسمبر 2026 يحصلون على الإعفاء القائم عند استيفاء الشروط، وعلى الإعفاء المزيد ابتداءً من السنة الخامسة للإعفاء.
- سقف أدنى لبقية العقارات. ينخفض السقف السنوي لزيادة القيمة التقديرية للعقارات غير المصنفة homestead من 10% إلى 5%.
- قيود على الإنفاق. يتعين على المقاطعات والبلديات استخدام ضرائب العقار في الأغراض المحددة: السلامة العامة، والتعليم والمدارس، والبنية التحتية، والموارد الطبيعية، وخدمة دين السندات، ومزايا تقاعد الموظفين، والتشغيل والإدارة.
إذا أُقر التعديل، يدخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2027. ويتضمن الاقتراع نفسه تعديلين آخرين (مقترح لصندوق استقرار الميزانية وإعفاء للعقارات الزراعية)، لذا تحقق من الرقم عند التصويت. وهذا ليس Amendment 3 لعام 2024 بشأن الماريجوانا.
مالكو المساكن الرئيسية: ما الذي يتغير وما الذي يبقى
في 2026، يحصل المسكن الرئيسي في فلوريدا على إعفاء يصل إلى 51,411 دولار من القيمة التقديرية للضرائب غير المدرسية، و25,000 دولار للضرائب المدرسية. وتنطبق أول 25,000 دولار على جميع الضرائب. أما الإعفاء الإضافي فينطبق على الضرائب غير المدرسية فقط، وعلى القيمة التي تتجاوز 50,000 دولار فقط، ويُعدل منذ 2025 وفقًا للتضخم، فبلغ هذا العام 26,411 دولار (Florida Department of Revenue؛ Florida TaxWatch). وإضافة إلى ذلك، يحدّ Save Our Homes (سقف الزيادة السنوية في القيمة التقديرية للمسكن الرئيسي) من الزيادة السنوية في القيمة التقديرية للمسكن الرئيسي بنسبة 3% أو بنسبة التغير في مؤشر CPI، أيهما أقل، ويتيح للمالكين نقل ما يصل إلى 500,000 دولار من هذه الميزة المتراكمة إلى مسكن رئيسي جديد في فلوريدا (Florida Department of Revenue).
لا يمس Amendment 3 الضرائب المدرسية. وتقدّر Florida TaxWatch أن الرسوم المدرسية تشكل نحو 40% من متوسط فاتورة ضريبة العقار، لذا يطال الإعفاء الأكبر نحو 60% المتبقية: ضرائب المقاطعة والمدينة والمناطق الخاصة. وعلى شقة أو منزل في ميامي تبلغ قيمته عدة ملايين من الدولارات، يمثل إعفاء بقيمة 250,000 دولار حصة حقيقية لكنها متواضعة من القيمة التقديرية. ويشعر به مالكو المنازل القريبة من السعر الوسيط أكثر من حيث النسبة المئوية.
يظل Save Our Homes أكثر أهمية للمنازل المملوكة منذ فترة طويلة. فالبيع يعيد عادة ضبط القيمة التقديرية إلى القيمة السوقية في 1 يناير التالي. ويمكن للمشتري الذي يملك بالفعل مسكنًا رئيسيًا في فلوريدا أن يجلب رصيد portability (نقل الميزة المتراكمة إلى مسكن جديد) للتخفيف من إعادة الضبط هذه، ثم يُخصم الإعفاء من التقييم الجديد.
المنازل الثانية والعقارات المؤجرة والمستثمرون
الـ pied-à-terre (مسكن ثانوي في المدينة) في Brickell أو الوحدة المؤجرة في Sunny Isles عقار غير مصنف homestead. وبموجب القانون الحالي (Fla. Stat. 193.1554 للعقارات السكنية غير المصنفة homestead)، لا يجوز عمومًا أن ترتفع قيمته التقديرية للضرائب غير المدرسية بأكثر من 10% سنويًا، وإن كان البيع أو التحسينات الكبرى يعيدان ضبطها. وسيخفض Amendment 3 السقف السنوي إلى 5%.
يبطئ ذلك نمو القيمة الخاضعة للضريبة، لكن الفاتورة قد ترتفع مع ذلك، لأن الحكومات المحلية تحدد معدلات millage (معدل ضريبة العقار المحلي)، ولا يوفر المقترح بديلًا للإيرادات التي يقتطعها. وقد حذرت S&P Global Ratings في يونيو، حين كانت نسخة الحاكم قيد النقاش، من «ضغط ائتماني أكبر» ناجم عن «خفض كبير في الإيرادات الضريبية دون تحديد مصدر بديل».
يرى المعارضون أن التكلفة تنتقل إلى المستأجرين ومالكي العقارات غير المصنفة homestead. وقدّر تقرير لـ Florida Housing Coalition أعده الاقتصادي Jared Walczak أنه إذا رفعت الحكومات المحلية المعدلات لتعويض الإيرادات المفقودة، سترتفع ضرائب 2028 بنحو 406 دولار لكل شقة و1,081 دولار لكل منزل مستقل مؤجر (وفق ما أوردته WPTV وFlaglerLive). ويفترض هذا التقدير أن الحكومات المحلية ستعوض الإيرادات المفقودة عبر معدلات أعلى، وهو قرار ستتخذه كل مقاطعة ومدينة على حدة.
المال والمعركة
حتى 25 سبتمبر، جمعت حملة التأييد 18 مليون دولار، جميعها من Florida Realtors. وجمعت لجنتا المعارضة معًا 537,357 دولار (WLRN؛ Orlando Weekly). وتعارض التعديل كل من Florida League of Cities وFlorida Association of Counties وFlorida Sheriffs Association وFlorida TaxWatch.
تقول عمدة Miami-Dade، Daniella Levine Cava: «إن Amendment 3 مضلل. يُقدَّم على أنه خفض بسيط للضرائب، لكنه لا يلغي تكلفة تقديم الخدمات التي تعتمد عليها مجتمعاتنا، بل يغير فقط من يدفع ثمنها». وشبّهه مفوض ميامي، Damian Pardo، بقرض يوم الراتب: «ليست لديك أي فكرة عن الفائدة، وما التكاليف، وما الرسوم، وكيف سيُعامل الأمر» (WLRN، 2 سبتمبر 2026).
الاستطلاعات منقسمة. وجدت Sachs Media تأييدًا بنسبة 63% في أغسطس، ووجدت St. Pete Polls نسبة 45%. أما استطلاع Broward الذي أجرته Bendixen & Amandi International لصالح Sun-Sentinel (من 22 إلى 27 سبتمبر، 918 ناخبًا مسجلًا) فوجد 53% مؤيدين و20% معارضين و27% مترددين، مع تراجع التأييد بعد أن سمع الناخبون عن تقليص الخدمات المحلية.
ما ينبغي لمشتري العقارات ومالكيها في ميامي فعله الآن
- اعرف الفئة التي تنتمي إليها. يحصل مالكو المساكن الرئيسية المقيمون في فلوريدا في 31 ديسمبر 2026 على الإعفاء الأكبر مع تطبيقه التدريجي. أما العقارات الأخرى فلا تحصل إلا على سقف 5%. ويملك كثير من المالكين العابرين للولايات عقارًا من كل نوع، مسكنًا رئيسيًا في ولاية ومنزلًا ثانيًا في الأخرى.
- إذا كنت تنتقل من نيويورك، فانظر إلى التقويم. تربط صياغة الاقتراع الإعفاء الكامل بكونك مقيمًا في فلوريدا في 31 ديسمبر 2026. والمقيم الجديد بعد هذا التاريخ يبدأ بإعفاء اليوم وينتظر حتى السنة الخامسة للإعفاء للحصول على الإعفاء الأكبر. ويحمل البند تحفظه الخاص («to the extent permitted by the U.S. Constitution»، في الحدود التي يسمح بها دستور الولايات المتحدة)، لذا توقع أن يُختبر أمام القضاء. ويتحدد الـ domicile (الموطن القانوني الدائم) بوقائع مثل مكان سكنك وعملك وتصويتك، ويشرح دليلنا لجعل ميامي مقر إقامتك الرئيسي كيفية إثبات الموطن.
- تذكر قاعدة 1 يناير. يشترط homestead تملك المنزل واتخاذه مقر إقامة دائمًا اعتبارًا من 1 يناير، مع تقديم الطلب بحلول 1 مارس (Miami-Dade Property Appraiser). وإذا أتممت الصفقة بعد 1 يناير، يبدأ إعفاؤك عمومًا مع السنة الضريبية التالية.
- قيّم العقارات المؤجرة على أساس المعدلات لا السقوف. إذا اشتريت بغرض التأجير، فابنِ نموذجك على إعادة التقييم إلى القيمة السوقية في 1 يناير التالي لإتمام الصفقة، ثم سقف سنوي بنسبة 10% (5% إذا أُقر التعديل) على الضرائب غير المدرسية، وتقييمات مدرسية بلا سقف، ومعدلات millage قابلة للتغير. وتتناول مقارنتنا لتكاليف إتمام الصفقة بين ميامي ومانهاتن جانب تكاليف الحيازة.
- المشترون الأجانب: تحققوا من الأهلية أولًا. يشترط homestead الإقامة الدائمة. ويمكن لحاملي البطاقة الخضراء التأهل. أما المالكون بتأشيرات مؤقتة فلا يتأهلون عمومًا، لذا يخضع منزل المشتري الأجنبي في ميامي عادة للضريبة بوصفه عقارًا غير مصنف homestead في الحالتين. ويهم هيكل التملك كذلك: راجع دليلنا لضريبة التركات الأمريكية للمشترين الأجانب.
هل تفكر في الشراء في ميامي قبل التصويت أم بعده؟ يعمل وسطاؤنا كل أسبوع جنبًا إلى جنب مع محامين متخصصين في الضرائب والعقارات في فلوريدا. راسلنا عبر WhatsApp لمحادثة خاصة.
الأسئلة الشائعة
ما هو Amendment 3 في فلوريدا على اقتراع 2026؟
هو تعديل دستوري طرحه المجلس التشريعي على اقتراع 3 نوفمبر 2026. يرفع إعفاء homestead على ضرائب العقار غير المدرسية إلى 150,000 دولار في 2027 و250,000 دولار في 2028، ويخفض سقف التقييم السنوي للعقارات غير المصنفة homestead من 10% إلى 5%، ويقيد أوجه إنفاق المقاطعات والمدن لإيرادات ضريبة العقار. ويحتاج إلى 60% من الأصوات.
هل يخفض Amendment 3 الضرائب على منزل ثانٍ في ميامي؟
ليس بشكل مباشر. لا يحصل المنزل الثاني على إعفاء جديد. وستُحدد الزيادة السنوية المعتادة في تقييمه للضرائب غير المدرسية بنسبة 5% بدلًا من 10%. ولا يزال البيع أو التحسينات قادرين على إعادة ضبط القيمة، وقد ترتفع الفاتورة إذا ارتفعت معدلات millage المحلية.
هل ينطبق Amendment 3 على الضرائب المدرسية؟
لا. يشمل الإعفاء الأكبر الضرائب غير المدرسية فقط. وتحتفظ الرسوم المدرسية بإعفاء homestead الحالي البالغ 25,000 دولار.
سأنتقل من نيويورك إلى ميامي في 2027. هل سأحصل على إعفاء 250,000 دولار؟
وفق صياغة الاقتراع، يحصل الشخص غير المقيم في فلوريدا في 31 ديسمبر 2026 على الإعفاء القائم عند استيفاء الشروط، وعلى الإعفاء المزيد ابتداءً من السنة الخامسة للإعفاء، في الحدود التي يسمح بها دستور الولايات المتحدة. ويمكن لمستشار ضريبي في فلوريدا أن يوضح لك كيف ينطبق ذلك على تواريخك.
ما تكلفة Amendment 3 على Miami-Dade County؟
تتوقع المقاطعة خسارة في الإيرادات قدرها 359 مليون دولار في السنة الأولى. وعلى مستوى الولاية، يقدّر Revenue Estimating Conference (مؤتمر تقدير الإيرادات في الولاية) التكلفة المتكررة على الحكومات المحلية بنحو 12 مليار دولار سنويًا بعد التطبيق الكامل.
أيًا كانت نتيجة التصويت، يظل homestead مرهونًا بتملك المنزل والإقامة فيه في 1 يناير وتقديم الطلب بحلول 1 مارس.
مقالات ذات صلة
- هجرة المليونيرات 2026: إلى أين ينتقل الأثرياء
- دليل المشترين الدوليين: NYC وميامي
- تقرير سوق الشقق في ميامي
المصادر: Florida Department of State، سجل مبادرة Amendment 3 (HJR 1-F)؛ صياغة الاقتراع الرسمية كما نشرتها Fort Pierce Utilities Authority؛ Florida Policy Institute (يونيو ويوليو 2026)؛ Ballotpedia News (3 يونيو 2026)؛ WFLX (4 أغسطس 2026)؛ Florida Phoenix (6 أغسطس 2026)؛ WLRN (2 و15 و29 و30 سبتمبر 2026)؛ Orlando Weekly؛ Sun-Sentinel (2 أكتوبر 2026)؛ Fox 13؛ Sachs Media (19 أغسطس 2026)؛ Florida TaxWatch؛ Accounting Today وThe Bond Buyer بشأن S&P Global Ratings (يونيو 2026)؛ WPTV وFlaglerLive بشأن تقرير Florida Housing Coalition؛ Fla. Stat. 193.155 و193.1554؛ إشعار Florida Department of Revenue بشأن إعفاء homestead المرتبط بمؤشر CPI؛ Florida Department of Revenue؛ Miami-Dade Property Appraiser.
