2017年10月，洛杉矶天使队（Los Angeles Angels）前老板阿尔特·莫雷诺与卡罗尔·莫雷诺夫妇同意以3,400万美元购买520 Park Avenue的一套顶层公寓，并支付了850万美元，即25%的定金。交易最终未能完成交割。他们的异议在于公寓旁一间机房传出的噪音。在交割日期过去七年多之后，曼哈顿一位联邦法官认定该噪音“并非不合理”，裁定开发商已采取“一切合理措施”，并判给泽肯多夫家族全部850万美元，外加利息及律师费（The Real Deal，2026年9月29日）。
新闻标题将这一数字取整为900万美元。判决背后的规则在纽约已有一百多年历史：买家若无法定正当理由退出已签署的合同，通常会失去定金。以下介绍这一规则在曼哈顿如何运作，以及买家如何在签约前保护自身权益。
本文阐述一般规则和公开案例，不构成法律意见。每份合同各不相同，您的合同应由您的房地产律师审阅。
要点速览
- 一位联邦法官在认定买家没有拒绝交割的正当理由后，将莫雷诺夫妇在一份3,400万美元顶层公寓合同中的850万美元定金，连同利息及律师费，判给泽肯多夫家族。
- 纽约州最高法院在Maxton Builders v. Lo Galbo（1986年）一案中裁定，“无法定正当理由”违约的买家“不得追回首付款”，并将惯常的10%定金视为合理的损害赔偿标准。
- 在豪华新开发项目中，20%至25%的定金十分常见；2004年，纽约一家上诉法院允许开发商保留Trump World Tower顶层公寓25%的全部定金。
- 真正的保障在于合同和时间表：签约前完成查验并提出疑虑，按时发出书面通知，并聘请一位清楚何时延误或变更可为您提供合法退出途径的律师。
莫雷诺案始末
据The Real Deal和Law360报道，案件事实如下：
- 交易。2017年10月，莫雷诺夫妇以3,400万美元签约购买520 Park Avenue的58号顶层公寓，并在签约时支付850万美元。The Real Deal援引法庭文件报道称，该交易采用期权协议的结构。
- 争议。合同规定开发商须采取“一切合理措施”，确保机械系统不影响买家的“安宁享用”。交割日期定于2019年1月4日。莫雷诺夫妇主张开发商的噪音测试是在系统关闭状态下进行的，并拒绝交割。
- 违约。违约通知于2019年2月发出，协议于2019年3月1日解除。
- 诉讼。泽肯多夫家族于2022年向州法院提起诉讼。莫雷诺夫妇在联邦法院提起反诉，要求返还850万美元。2025年10月经过为期一天的无陪审团审理后，纽约南区联邦地区法院的洛娜·G·斯科菲尔德法官作出有利于开发商的判决。
卖方在Oved & Oved律师事务所的律师用一句话概括了判决结果：“合同是承诺，而不是期权；以借口制造争议来逃避具有约束力的协议，不会被容许。”莫雷诺夫妇的律师未予置评。报道发布时，书面判决的法律理由尚未公布，因此我们不对法院所依据的法律原则作出定性。
此案显然与买家常常低估的另一项风险相关。我们在曼哈顿购买公寓前的噪音尽职调查指南中对此有详细介绍。
规则：无正当理由违约，定金不予退还
纽约在这方面的法律由来已久且十分稳定。在Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373（1986年）一案中，Court of Appeals裁定：“无法定正当理由违反房地产合同的买家，不得追回首付款。”法院将这一规则追溯至1881年。即使卖方随后以相同价格转售了该物业，法院仍适用此规则，并将传统的10%首付款描述为普遍接受的合理金额。法院对心存不满的买家的忠告直截了当：“提出异议的时机，是在谈判桌上。”
曼哈顿的标准合同也体现了同样的结果。New York City Bar的公寓（condominium）标准合同规定，如买家违约，卖方唯一的救济是将定金作为约定违约金予以保留。如卖方违约，买家则保有更广泛的救济，包括提起诉讼要求强制履行买卖。
定金更高，规则不变
曼哈顿二手合作公寓（co-op）和产权公寓（condo）的合同通常要求10%的首付款。新开发项目则不同。Brick Underground介绍了一种常见结构：签约时支付10%，发售计划宣布生效时再付10%；CityRealty则报道称，外国买家往往被要求支付高得多的金额。
更高的定金也在法庭上得到了支持。在Uzan v. 845 UN Limited Partnership（2004年）一案中，买家以约3,200万美元购买Trump World Tower的四套顶层公寓，支付了25%的定金，约800万美元，随后以“9·11”事件后担心恐怖袭击为由试图取消交易。Appellate Division允许开发商保留全部定金，指出该合同由独立双方在各自律师参与下谈判达成，并且“25%的首付款在纽约市新建豪华公寓市场属于惯例”。
莫雷诺夫妇的25%定金完全符合这一惯例。
等待期间，您的定金如何受到保护
在纽约向开发商购房时，您的资金享有切实的保护，但如果您本人违约，资金仍面临风险。根据General Business Law第352-h条及13 NYCRR Part 20中的总检察长条例：
- 定金仍属以信托方式持有的买家资金，交割前不得与开发商的资金混同。
- 定金必须由非开发商的纽约州执业律师作为托管代理人持有，在五个工作日内存入，并在十个工作日内书面通知买家。
- 利息一般归买家所有。
- 释放有争议的资金，须完成交割、双方联合书面指示、法院终局裁定，或经过通知与异议程序。
- 若发售计划修订后的预算比原始预测高出25%或以上，买家有权撤销交易。
对比佛罗里达州：该州法律允许开发商在开工后，将超过10%的预售定金用于实际建设成本，前提是合同以醒目的提示加以说明。纽约则将资金保存在托管账户中，直至交割。如果您在两座城市都有购房计划，可参阅我们的迈阿密与曼哈顿交割成本对比，了解其他差异。
买家何时可以依法退出
当合同或法律提供退出途径时，买家确实能够取回定金。常见情形包括：
- 未能按时成就的条件。例如，贷款条件只有在您严格遵守其通知要求时才能保护您。在Maxton案中，买家败诉的部分原因是其书面解约通知未能在合同期限内送达。
- 开发商作出重大变更。在2012年一宗涉及Plaza一套3,100万美元顶层公寓的案件中，买家以开发商未按规定通知即对备案图纸作出重大变更为由，要求撤销合同并返还定金，上诉法院允许该诉讼继续审理。这只是案件可以继续进行的裁定，并非最终胜诉。
- 卖方违约。如果卖方无法交付合同所承诺的内容，买家的救济范围比卖方更广。
- 依法宣告的“time of the essence”交割。合同中写明的交割日期通常并非严格期限。若要使其成为严格期限，一方须发出明确通知，设定一个合理的新日期。这一步一旦出错，试图执行期限的一方反而可能成为违约方。
签约前应做的准备
- 先做尽职调查。噪音、景观、采光、机房、楼宇财务状况：凡是可能让您不愿交割的因素，都应在签约前核查清楚，因为此时退出没有任何代价。
- 就救济条款进行谈判。如果卖方承诺整改某项问题，请律师明确标准、测试方法以及未达标时的后果。莫雷诺案的关键正是“一切合理措施”这一措辞。
- 掌握定金支付时间表。购买新开发项目时，务必清楚每期款项的到期时间、由谁持有，以及在何种条件下释放。
- 将每个期限记入日程。条件和通知的期限自合同签署之日起计算，晚到一天的通知可能无效。
- 尽早考虑持有结构。通过LLC或信托购房的买家，尤其是外国买家，应在签约前确定持有结构。我们的外国买家美国遗产税指南说明了其中原因。
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常见问题
如果我放弃在纽约购买公寓，定金会怎样？
如果您在合同项下没有正当理由而放弃购买，卖方通常可以保留定金。纽约州Court of Appeals在Maxton Builders v. Lo Galbo（1986年）一案中裁定，无法定正当理由违约的买家不得追回首付款，而纽约的标准合同范本也将定金规定为买家违约时卖方的救济方式。
曼哈顿公寓的定金是多少？
二手合作公寓和产权公寓的合同通常要求在签约时支付房价的10%。新开发项目的开发商往往要求更多，通常为分两期支付的20%，豪宅买家和外国买家可能被要求支付25%或更多。
在纽约，卖方能否保留25%的定金？
法院曾经予以准许。在Uzan v. 845 UN Limited Partnership（2004年）一案中，上诉法院允许Trump World Tower的开发商保留顶层公寓25%的定金，并称25%在该市豪华新建项目市场中属于常见做法。2026年9月，一家联邦法院将阿尔特·莫雷诺850万美元的定金判给泽肯多夫家族，该定金为一份3,400万美元合同的25%。
在纽约购买新开发项目时，谁来保管我的定金？
由必须是纽约州执业律师且不得为开发商本人的托管代理人保管。资金存放于不得与开发商资金混同的信托账户中，利息一般归买家所有，资金释放受总检察长条例管辖。
阿尔特·莫雷诺为何失去定金？
莫雷诺夫妇因相邻机房的噪音，拒绝完成520 Park Avenue一套3,400万美元顶层公寓的交割。经无陪审团审理后，法官认定噪音“并非不合理”，开发商已采取“一切合理措施”，并将850万美元定金连同利息及律师费判给开发商。
在签署合同之前，提出每一项疑虑，并逐一核实。
相关洞察
资料来源：The Real Deal（2026年9月29日；2024年11月19日；2022年10月14日）；Law360（2025年10月）；Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986)；Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004)；Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012)；N.Y. General Business Law第352-e条及第352-h条；13 NYCRR 20.3；New York City Bar公寓标准合同；Fla. Stat.第718.202条；Brick Underground；CityRealty。
