紐約的買方退佣：2026年怎麼運作

在曼哈頓置產的台灣買方，房價、稅負與過戶成本多半算得仔細，卻常常較晚才留意到另一筆其實談得動的支出：仲介服務費。紐約州有一套明文入法的機制，能在過戶時把其中一部分退還買方，業界稱之為buyer rebate，也就是買方退佣。本文說明它是什麼、錢從哪裡來、實際拿得回多少，以及2024年的NAR和解案改了什麼。

什麼是買方退佣

買方退佣，指的是買方仲介所收服務費當中，由該仲介退還給客戶的那一部分。實際效果相當直接：兩位仲介也許能用同樣的價格談下同一個物件，但有退佣的那一位，能讓買方以較少的實際支出完成過戶。也可以把它看成買方仲介在過戶當天支付的一筆退款。

紐約州的法律定位

紐約州把買方退佣寫進法條，是在2014年12月。《不動產法》第442條的修正案，明確將它排除在禁止與無執照人士分拆服務費的規定之外。這裡要更正一個相當普遍的誤解：在那之前，退佣並不違法。州務廳與州檢察長早已抱持退佣可行的見解，2014年的修正是把這個見解法制化，而非解除某項禁令。修法揭示的目的，在於壓低買方的交易成本，並提高仲介之間的競爭。

稅務上的處理

原則上，買方退佣並不視為應稅所得。不過每個人的財產狀況不同，買方若非美國稅務居民更需留意，建議在過戶之前請會計師確認這項認定；若在個別情形下確實產生納稅義務，仍應依法履行。

退佣與殺服務費並不是同一回事

兩者聽來相近，但有一處差別具有決定性：退佣由買方的仲介公司給出，談定的服務費則由賣方支付。買方談的是退佣，賣方談的是服務費。

服務費怎麼拆

在傳統結構裡，賣方按成交價的百分之六付給自己的仲介公司。買方若帶著自己的仲介公司前來，賣方的仲介公司留下其中一半，也就是百分之三，再把另外百分之三交給買方的仲介公司。退佣正是從後面這一半裡撥出來的。

誰談哪一段

名稱本身就講明白了：退佣由買方去談，不是賣方；賣方服務費由賣方去談，不是買方。買方能夠討論的，是自己的仲介會不會給退佣、給多少。嚴格說來，完整名稱是buyer commission rebate，也就是對買方的服務費退還，因此買方就這一項與仲介往來議價時，技術上談的確實是服務費。

當業務員掛在仲介公司底下

本身不具broker資格的房地產業務員，都必須掛在另一位broker底下，也就是所謂的管理仲介。因此買方這一側分到的那一份，還要與這位管理仲介再拆一次，通常是對半。

用數字看。一戶住宅若以15萬美元成交，買賣雙方的業務員把百分之六的服務費對半拆開，每一邊各得百分之三，也就是4,500美元。若兩位業務員又各自掛在管理仲介底下，這筆錢會再拆一次：業務員與管理仲介各拿百分之一點五，即2,250美元。此時買方這一側若給出百分之一的退佣，買方拿回1,500美元，業務員自己只剩750美元，等於百分之零點五。

買方實際拿得回多少

這筆帳很單純，值得在簽下任何文件之前先算過一輪：一個百分點的退佣，會在過戶時把購屋價格的百分之一退還買方。上面的例子裡，15萬美元對應1,500美元。放到曼哈頓一筆交易的量級上，這個數字就不只是象徵，也正因為如此，它應該在第一次看屋之前就以書面談妥，而不是等到出價獲得接受之後才提。

仲介為什麼願意給退佣

最常見的理由是爭取客戶。當仲介特別希望某個物件成交，而這項讓利足以促成買方出價時，他也可能點頭。還有第三個較不顯眼的理由：作業流程與工具效率較高的仲介，有餘裕把其中一部分營運上的節省，以交易成本節省的形式讓給買方。

退佣的四種用法

• 沖抵過戶成本。
• 用於裝修，例如更換檯面或地板。
• 添購家電，像是冰箱或洗脫烘衣機。
• 在過戶時直接以現金領取。

服務費不是全部

從海外到紐約置產的買方，要秤的不只是一個百分比。在競爭這麼激烈的市場裡，仲介的本事比退佣更有分量。把服務費足額付給一位能在合適的時間、以合適的價格談下合適物件的人，往往勝過從做不到的人手上拿一筆退佣。願意比較資歷、專攻領域與過往客戶回饋的買方，通常從交易裡拿到比較好的結果。

2024年NAR和解案改了什麼

三項實務上的變動

• 賣方不再必須藉由MLS開出買方仲介的報酬。往買方這一側自動分潤的做法已經走入歷史。
• 買方在與MLS參與仲介一同看屋之前，必須先簽署書面委任合約。合約會寫明仲介究竟以什麼方式取得報酬。NAR把這項義務限縮在替買方處理MLS刊登物件的MLS參與者身上，因此既不涵蓋純行政性的接觸，也不涵蓋由賣方仲介主辦的開放參觀。
• 買方仲介的報酬，如今改由買方與仲介直接談定，多半採固定金額、按時計酬，或按購屋價格的一定比例。

這在2026年對退佣代表什麼

• 賣方若同意支付買方仲介的報酬，在紐約這仍然常見，退佣的運作與過去一致：仲介在過戶時退還其中一部分。
• 賣方若不提供這筆報酬，買方直接付給自己的仲介，退佣也就轉為對這筆談定報酬的折讓。
• 不論哪一種情形，買方都多了餘裕，在開始找屋之前就把報酬與退佣一併以書面定下來。

紐約獨有的一段：合作公寓與委任合約

紐約合作公寓的管委會，要先看到一份完整簽署的買賣合約，才願意受理買方的申請。書面委任合約強制化之後，這個市場幾乎沒有出現摩擦，因為與買方建立正式關係本來就是此地的慣例；如今曼哈頓與邁阿密資深的買方仲介，大多把自己的退佣做法直接寫進這份合約。

第一次看屋之前值得問出口的問題是：貴公司提供買方退佣嗎，能不能把它寫進委任合約？答案應該明確，而且要落在紙上。

常見問題

買方退佣究竟是什麼？

它是買方仲介所收服務費當中，由仲介退還給客戶的那一部分，實務上是一筆在過戶時支付的退款。買方用同樣的價格買到同一個物件，實際支出比較少。

買方退佣在紐約州合法嗎？

合法。紐約州在2014年12月透過《不動產法》第442條修正案將它明文入法。在此之前它也不違法：州務廳與州檢察長早已認為可行，修正案是把這個見解法制化，而非解除禁令。

退佣要課稅嗎？

原則上不視為應稅所得。仍建議請會計師確認這項認定，非美國稅務居民的買方尤其如此；若在個別情形下確有納稅義務，應依法履行。

買方拿得回多少？

一個百分點的退佣，退還購屋價格的百分之一。以15萬美元的成交為例，買方拿回1,500美元，業務員與管理仲介拆帳之後只剩750美元。

2024年8月的NAR和解案改變了什麼嗎？

有的。自2024年8月17日起，賣方不再必須藉由MLS開出買方仲介的報酬，這筆報酬改由雙方直接談定。退佣在紐約仍然合法：賣方若支付買方仲介的報酬，運作與過去一致；若不支付，退佣就轉為對約定報酬的折讓。

一開始該問仲介什麼？

問他提不提供買方退佣，以及能不能把它寫進書面委任合約。答案應該在第一次看屋之前就明確，並且落在紙上。